江门市物业管理实施细则.docx
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江门市物业管理实施细则
江门市物业管理实施细则
（征求意见稿二）
第一章总则
第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则适用于江门市行政区域内的物业管理活动。
以下条款中的“市”指台山市、开平市、恩平市、鹤山市，“区”指新会区、蓬江区、江海区。
第三条各级人民政府应当规范物业管理工作，保障业主对物业依法享有的管理权，促进物业管理向专业化、市场化发展，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。
第四条江门市住房和城乡建设主管部门负责规范物业管理和全市物业管理活动的监督管理工作。
（一）市（区）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理工作和本细则的组织实施。
负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导；负责对物业服务企业的日常活动进行管理和指导、监督。
（二）街道办事处（乡镇人民政府）负责对设立业主大会和选举业主委员会的指导、协助；调解和处理物业管理中的纠纷；对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
居民委员会（村民委员会）予以协助和配合。
（三）居民委员会（村民委员会）要积极做好所属区域物业管理小区的社区管理工作，促进业主与物业服务企业的密切合作，创造和谐的社区人际关系。
（四）规划、城市管理、公安、司法、工商、物价、税务、环保、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关部门和单位，按照各自职责协同实施本细则。
第四条物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务。
应当积极配合街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）开展社区服务和社区文化活动。
积极配合公安、计生、环保、城市管理行政执法等部门共同做好物业管理区域内的有关工作。
业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会（村民委员会）依法履行自治管理职责，支持居民委员会（村民委员会）开展工作。
第五条物业管理区域内，建立由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）牵头，市（区）住房和城乡建设主管部门、公安派出所、居民委员会（村民委员会）、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。
共同协调解决物业管理中遇到的问题。
有下列情形之一的，应当召开联席会议：
（一）业主大会、业主委员会违反法律、法规和本细则的规定不履行职责的；
（二）物业服务企业擅自撤场或被撤换之后，物业管理处于真空状态的；
（三）发生影响物业管理区域稳定等重大事件的。
第六条物业管理协会应当依法加强行业自律管理，负责制定并监督实施物业服务规范，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法、诚信经营和服务；负责组织物业服务行业从业人员的业务培训，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，调解行业内部争议等，促进行业健康发展。
第二章物业管理区域
第七条市（区）住房和城乡建设主管部门负责对物业管理区域的划分工作。
第八条划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：
（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。
（二）已经实施物业管理的，按照现有物业管理区域范围划定。
毗邻不同物业管理区域规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
调整物业管理区域的，应当征求物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和征求相关业主的意见后确定，
（三）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
（四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，应当考虑居民委员会（村民委员会）的布局、经批准的物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素，由市（区）住房和城乡建设主管部门划定或者调整物业管理区域。
第九条对物业管理区域划定有争议的，市（区）住房和城乡建设主管部门应当征求物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和相关业主的意见后确定。
第十条市（区）住房和城乡建设主管部门应当对物业管理区域的划分实行登记备案，并将登记备案资料向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和公安派出所通报。
（一）新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的市（区）住房和城乡建设主管部门登记备案。
（二）已经实施物业管理的区域，由物业服务企业应向物业所在地的市（区）住房和城乡建设主管部门登记备案。
（三）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）物业所在地的市（区）住房和城乡建设主管部门登记备案
第十一条一个物业管理区域只成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。
同一物业管理区域内的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
第三章业主、业主大会及业主委员会
第十二条房屋的所有权人为业主。
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
第十三条业主依法成立业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。
业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改《业主大会议事规则》；
（二）制定和修改《管理规约》；
（三）选举或者更换业主委员会委员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）审议批准物业服务合同，监督合同履行；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）申请改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律、法规或者《管理规约》确定应由业主共同决定的事项。
决定第（六）、（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十四条召开业主大会会议，业主委员会或者业主大会筹备组应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。
第十五条业主于可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。
事项范围和决定程序由《业主大会议事规则》规定，没有成立业主大会的，由物业管理区城内全体业主共同决定。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
但应当有物业管理区城内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人总过半数的业主参加，业主大会会议方为有效。
第十六条业主大会确定业主投票权数，业主投票权数由专有部分和业主人数构成，专有部分和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分按照建筑面积计算。
每1平方米为1投票权数（不足1平方米的四舍五入）。
建筑总面积按专有部分面积之和计算。
（二）业主人数按照专有部分的数量计算。
1、一个专有部分按1人计算。
2、建设单位尚未出售的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算。
3、一个专有部分有两个以上所有权人的，按1人计算。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选1人行使表决权，被推选人在行使表决权时应当出具其他共有人的委托书方可行使表决权。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
第十七条首次业主大会会议的筹备。
（一）符合下列情形之一的，业主可向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出书面要求召开首次业主大会：
1.已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的；
2.全体业主户数的20%以上联名提出要求的。
（二）物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主书面要求的30日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。
第十八条业主大会筹备组的成立。
（一）一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。
（二）业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）代表7至15人（单数）组成。
1.建设单位代表和街道办事处（乡镇人民政府）代表各1名。
建设单位和街道办事处（乡镇人民政府）应当委派专人参加业主大会筹备组。
物业管理区域内的业主，不能作为建设单位或者街道办事处（乡镇人民政府）的业主大会筹备组成员代表。
2.业主代表5至13人（单数）组成。
具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
业主代表由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。
（三）业主大会筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。
（四）业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公告，公告期限不少于7日。
业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。
第十九条街道办事处（乡镇人民政府）应当向业主大会筹备组提供建设单位按本细则第六十五条报送的资料。
建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
第二十条首次业主大会会议一般应当按照以下程序进行：
（一）由业主大会筹备组成员介绍大会筹备情况；
（二）由业主大会筹备组成员介绍业主委员会候选人情况，候选人也可自我介绍；
（三）审议、通过《管理规约》、《业主大会议事规则》等；
（四）选举产生业主委员会委员；
（五）审议、通过与物业管理相关的重大事项；
（六）前期物业服务企业作前期物业管理工作情况报告。
第二十一条业主大会筹备组应当在业主大会成立之日起15日内向业主委员会移交首次业主大会的全部资料。
第二十二条业主大会自首次业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。
业主大会作出的决定，业主委员会应当在3日内将决定在物业管理区域内显著位置公告，公告期限不少于7天，并书面送达全体业主。
第二十三条业主大会成立后，业主大会会议分为定期会议及临时会议。
（一）业主大会定期会议按照《业主大会议事规则》的规定由业主委员会组织召开，同时应当符合法律法规和本细则的相关规定。
（二）物业管理区域内有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
1.经业主委员会决定的；
2.经全体业主户数的20%以上联名提出的；
3.《业主大会议事规则》或者《管理规约》规定的其他情况。
上述第2点提议人应当提交有全体提议业主签名的书面材料。
第二十四条业主委员会由业主大会依法选举产生。
业主委员会是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第二十五条业主委员会候选人由业主推荐或者自荐产生，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合法律、法规规定的条件。
首次业主大会，业主大会筹备组应当核查主委员会候选人的参选资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会候选人名单。
第二十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，提交以下材料向物业所在地的市（区）住房和城乡建设主管部门备案：
（一）业主大会的会议记录和会议决定；
（二）《管理规约》和《业主大会议事规则》；
（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；
物业所在地的市（区）住房和城乡建设主管部门应当在收到上述材料后5日内发出备案回执。
业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告市（区）住房和城乡建设主管部门，及时办理备案变更手续。
物业所在地的市（区）住房和城乡建设主管部门应当将备案和变更备案的资料向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和公安派出所通报。
第二十七条业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议。
第二十八条业主委员会未按本细则第二十三条规定组织召开业主定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求。
物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。
按照《广东省物业管理条例》第二十九条规定应召开业主委员会会议的，应当在7日内召开。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第二十九条业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任，并在物业管理区域内的显著位置公告。
第三十条业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
（一）业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。
业主委员会任期届满1个月前，仍未召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求。
物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由物业所在地的街道办事处组织召开。
（二）业主委员会应当在任期届满3日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会；拒不移交的新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
（三）业主委员会任期届满后新一届业主委员会仍未产生的，业主委员会印章暂停使用，原业主委员会应将有关财物、文件资料、印章等移交给物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）暂为保管。
新一届业主委员会产生后移交给新一届业主委员会。
第三十一条业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，并由业主委员会在物业管理区域的显著位置公告。
业主委员会集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。
业主可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求。
街道办事处（乡镇人民政府）应当协助召开业主大会，选举产生新的业主委员会。
业主委员会集体辞职超过30日仍未能召开业主大会的，由物业所在地的街道办事处组织召开。
第三十二条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
首次业主大会应当根据分期开发面积和进度等因素，在《业主大会议事规则》中明确增补业主委员会委员的办法。
第三十三条业主委员会委员职务终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
拒不移交的，业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第三十四条业主大会、业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规及《管理规约》，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第三十五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的市（区）住房和城乡建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
同时向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）通报。
第三十六条未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）会同市（区）住房和城乡建设主管部门指导、协助业主共同决定有关事项。
第三十七条《管理规约》对全体业主、物业使用人具有约束力，应当对下列事项作出约定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任；
（八）业主大会通过的其他约定事项。
业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在《管理规约》中对其共同管理权的行使予以限制。
第三十八条《业主大会议事规则》应当对下列事项作出约定：
（一）业主大会名称；
（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（三）业主大会会议的表决程序；
（四）业主代表的产生方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主委员会议事规则；
（七）业主委员会的职责；
（八）业主委员会委员的资格、人数、任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主委员会日常工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主委员会印章的使用和管理。
在《业主大会议事规则》中，应约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
第四章前期物业管理
第三十九条前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第四十条前期物业管理应按下列规定实施：
（一）建设单位在申请商品房预售许可证之前应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务。
（二）投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业，经物业所在地的市（区）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。
第四十一条建设单位应当与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同，应当包含前期物业服务项目、服务收费标准、服务质量以及交存服务费的起止时间和方式等。
第四十二条建设单位在签订《前期物业服务合同》的15日内，将《前期物业服务合同》和实施前期物业服务企业的营业执照及资质证书，报物业所在地的市（区）住房和城乡建设主管部门备案。
市（区）住房和城乡建设主管部门将备案资料报送江门市住房和城乡建设主管部门和向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）通报。
第四十三条前期物业服务合同可以约定期限。
但是，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
第四十四条建设单位应当制定前期物业管理的《临时管理规约》。
《临时管理规约》应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项做出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。
《临时管理规约》在成立业主大会之日起废止。
第四十五条建设单位应当在商品房销售现场将物业管理用房的具体位置、面积，公共建筑、共用设施的配置等资料和《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《业主交存住宅专项维修资金协议书》予以公示。
《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和《业主交存住宅专项维修资金协议书》应当作为房屋买卖合同的附件；物业服务用房和公共建筑、共用设施的配置的情况应当在房屋买卖合同中明示。
第四十六条建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。
建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
第四十七条建设单位在申请商品房屋预售许可证时，应当提交《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和提供明确物业服务用房的规划资料。
第五章物业管理服务
第四十八条物业服务企业应当为物业管理区域提供常规性的公共服务。
常规性的公共服务主要内容是：
（一）房屋共用部位的维护与管理；
（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；
（三）环境卫生、绿化管理服务；
（四）交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务；
（五）装饰装修管理服务；
（六）物业档案资料的管理；
（七）法律、法规和《管理规约》禁止行为的管理。
第四十九条业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。
业主大会的决定文件作为物业服务合同附件。
第五十条物业服务合同应当约定下列基本内容：
（一）物业管理区域的范围和物业服务事项、服务标准；
（二）物业服务费用的标准及收取办法；
（三）住宅专项维修资金的管理和使用，物业服务费用收支管理；
（四）物业服务用房的使用，共用部位和共用设施设备的管理使用；
（五）双方权利义务；
（六）双方违约责任；
（七）合同争议及纠纷的解决办法；
（八）提前解除合同的条件；
（九）物业服务资料的交接；
（十）合同期限；
（十一）其他应当约定的事项。
第五十一条物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地的市（区）住房和城乡建设主管部门备案，备案部门应当将备案资料向街道办事处（乡镇人民政府）通报。
第五十二条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业等事项，并将决定书面告知物业服务企业，且在物业管理区域内的显著位置公告；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会，并在物业管理区域内的显著位置公告。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
第五十三条物业服务合同期满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积未达到物业管理区域建筑面积50%以上的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘或者续聘物业服务企业实施物业管理。
原物业服务企业退出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。
前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积已达到物业管理区域建筑面积50%以上，且建设单位已书面报告物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）并在物业管理区域的显著位置公告，但未成立业主大会和业主委员会的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当指导、协助成立业主大会和业主委员会。
原物业服务企业退出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。
未成立业主委员会的，移交给物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）暂为保管。
第五十四条物业管理服务交接时，交接各方应当共同对物业共有部分以及有关文件档案资料等进行查验。
查验中发现问题的，交接各方应当书面确认。
查验中发现的问题，属于建设单位责任的，建设单位应当承担相应责任；属于部分业主责任的，由相关责任业主按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任；属于物业服务企业责任的，物业服务企业应当承担相应责任。
第五十五条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。
业主违反物业服务合同约定不按时交纳物业服务费用的，物业服务企业有权催交和限期交纳，可以
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