科技创新中心项目方案建议书.docx

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科技创新中心项目方案建议书

科技创新中心项目

方案建议书

科技服务（北京）有限公司

二〇一八年十二月

一、项目背景

《北京城市总体规划（2016年—2035年）》中提出北京城市战略定位“四个中心”，即全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。

海淀区作为北京市原始创新策源地和自主创新主阵地，目标建设成为具有全球影响力的全国科技创新中心核心区。

《海淀区“十三五”时期产业发展及空间布局规划》中提出以中关村大街为主轴，按照区位条件、资源禀赋、发展基础和产业特色，划分为中关村科学城北部地区、中关村科学城南部地区两个产业功能区，形成核心要素集聚、服务链条完整、功能协同融合的“一轴一廊一带、一极多组团多节点”产业空间格局。

其中本项目区位被划入西长安街-XXX政务商务功能组团，具体定位为：

重点推进区域业态优化，强化科技政务、科技商务、文化休闲、文博会展、餐饮购物等高端服务功能。

项目楼宇地处XXX科技商务区，2012年3月，经中关村国家自主创新示范区领导小组批复同意，XXX科技商务区被冠名“中关村”，2013年3月，中关村管委会将XXX科技商务区列入中关村现代服务业产业聚集区，6月，被市商务委首批认定为“北京市商务服务业集聚区”。

XXX科技创新中心项目乘势而发，依托区域的地缘优势、周边科研机构、院校的人才优势和市区两级大力打造全国科技创新中心的政策优势，以优良的创业氛围、科学的管理模式、完善的配套基础设施，为高科技成果转化提供一流的发展条件，为创业者、科研工作者提供高质量的工作空间。

二、项目概况与SWOT分析

（一）项目概况

项目位于北京市海淀区西三、四环之间，。

在占据着城市核心地带极为稀缺的土地资源的同时，坐拥昆玉河、玲珑公园等得天独厚的自然资源，并且地处海淀区，尊享城市核心完善的教育、医疗、商业等配套。

同时，作为轨道交通综合体项目（地铁10号线和6号线交点），公共交通出行十分便捷。

项目总建筑面积约6.4万㎡，建筑高度60m，地上15层、地下3层，标准层高3.65m，地下停车数量325个。

（二）项目SWOT分析

1.Strength（优势）与Opportunity（机遇）

区位优势明显

项目位于中关村XXX科技商务区内，属于海淀区“西长安街-XXX政务商务功能组团”，具备政策先发优势。

所在区域具备成熟的商业氛围和完善的服务设施，附近的公主坟商圈、五棵松商圈日渐完善，高端商业品牌和文化创意品牌逐步多元，服务功能齐全；区域内60座甲级写字楼、69家星级宾馆提供了丰富的商务资源；阜成路餐饮美食街近百家餐饮休闲设施提供了便利的生活环境；解放军总医院、空军总医院、海军总医院、武警总医院等全国著名医疗机构提供医疗服务保障；中华世纪坛、五棵松文体体育休闲区、中央电视塔、XXX公园等文化机构和休闲娱乐场所丰富和提升了区域的文化品质。

创新要素相对聚集

项目位于中关村科学城南部，东邻北京金融街、西接石景山文化创意产业区、南连丰台总部基地和丽泽金融商务区，商务资源及创新要素丰富。

周边有首都师范大学、北京工商大学、水科院、中科院物理研究所等多家科研院所和高等院校，聚集了精锐的创新人才和资源。

同时区域内国家建设部、科技部、市住建委、中关村管委会等众多政府主管机构和中国注册会计师协会、中国注册税务师协会、中审国际等中介服务机构共同构成了行政和创新服务方面的资源保障。

具有一定的产业基础

周边形成了以新媒体文化产业为主导的中关村互联网文化创意产业园；以文化创意、文化展示、文化休闲为主导的XXX定慧产业园；以大健康及养老产业为主导的XXX科技商务中心等产业集群。

高新技术产业集聚效应和集群发展的态势初步显现。

2.Weakness（劣势）与Threat（挑战）

创新资源集聚与整合不够

科研机构和大专院校的人才、技术资源没有得到充分挖掘，高层次的研发机构和领军式的创新人才引进数量还不多，企业、研发机构、科技中介服务机构合作联系不够紧密，还没有形成联合紧密的创新网络，产学研合作的深度和广度有待进一步拓宽，区域内园区之间的联合协作机制还有待进一步完善，创新国际合作有待加强。

集群创新还处于初级阶段

各集群互相之间存在同质化，同时各自内部企业之间关联性有待加强，联系和沟通的平台须进一步健全，创新协作组织、联盟网络、行业协会等还不完备，企业内生增长机制不够健全，协同创新不足，影响有效创新合力的形成。

科技创新发展落后于周边地区

中关村科学城南部地区主要节点分布图

从图中可以看出，与相近环境和条件的其他核心区域如：

学清路沿线、中关村大街沿线、四季青地区相比，在科技创新和科技服务方面存在缺失，除商贸及部分文创以外的其他领域发展严重滞后，阻碍了区域经济升级和发展。

三、项目价值分析

（一）进一步聚集创新要素

1.扩大高层次知识载体的引进。

结合区域内产业发展需求，继续扩大引进国内外一流的研究机构、培训机构、标准检测认证机构等入驻或创建分支机构，招纳和吸引相关产业领域内具有影响力的专家、学者或团队，提高本区域整体知识层次和智力资源的密集度，从而提升知识吸收、消化和创造能力。

2.打造有利于人才发展的创新环境。

建设有利于人才成长的生活、工作、价值创造、信息沟通、知识交流等条件环境，建立人才培养与引进的长期战略和制度，形成良性的人才交流与流动机制。

3.构建完善的科技投融资体系。

加大政府财政对科技基础设施和各项科技发展项目的配套启动性投入，设立专项科技发展资金，鼓励发展天使投资和创业投资机构，联合金融机构，共同推动成熟企业上市融资，为成长型科技企业提供金融支撑。

4.促进知识产权的形成与保护。

建立和完善知识产权专门化管理机构和服务机构，建立知识产权信息化服务平台，制定具有自身特点的促进知识产权的形成和保护制度，进而提高区域实现知识价值的能力。

围绕主导产业支持建立专业化的专利分析和应用机构。

（二）整合创新资源

1.优化创新资源配置。

建立科技商务区内的“一区N园”的组织协调和创新资源共享机制，通过构建公共技术服务平台、打造科技服务体系，建立促进技术创新的联盟组织，服务本项目，进而辐射整个XXX科技商务区，使不同园区的企业能够便利地获得整个体系内各类公共资源和公共服务。

2.促进各类社会创新资源聚焦XXX。

在市区政府层面上协调和配置创新资源为建设新项目所用，推进政府、企业、研究机构、高校、金融机构以及其他中介服务机构之间的合作，实现对创新资源的整合利用，使区域内各科技、经济和社会主体与科技商务区发展结成“共生”和“共赢”关系。

在本项目设立与国内外高校和科技组织的联络机构，围绕主要产业集群的发展促进交流与合作。

3.提高创新国际化水平。

探索建立国际科技合作机制，以本项目为对接平台，促进创新要素的合理流动，积极构建联合创新信息平台、联合培训基地、联合实验室、联合教育体系，实现信息互通、实验室共用、研究经费共担、研究成果共享，使XXX科技创新中心成为国际合作科技成果产业化的主要载体，进而拓展创新国际合作的空间。

（三）经济与社会效益

1.税收贡献。

项目的建设将有利于形成入住企业税收贡献和入住企业高级管理人员个人所得税贡献，以及新增产业的税收贡献。

能够形成入住企业经济活动及其相关经济活动所带来的税收贡献效应。

2.带动消费。

随着项目的开发建设，能够形成包括企业商务活动、研发活动带来的商务消费和高层次人才的个人生活消费,并带动如住宅、交通、子女教育、健身、购物、文化设施和娱乐等的消费繁荣，进一步促进区域相关经济发展、产业结构升级。

3.促进XXX地区整体发展。

项目的建设将吸引大批国内外企业入驻，在企业入住的同时提高了XXX科技商务区的知名度、美誉度；同时对改善商务环境、完善城市基础设施和人居环境、推进多元文化融合与互动、加快区域的国际化进程具有积极的促进作用。

四、项目定位

项目建设的目的就是要实现以创新为驱动的经济发展。

结合国家、市区对创新型园区普遍性建设目标要求、本区域的发展阶段和特点以及本项目所肩负的新使命，项目建设的战略定位是：

中关村科学城南部地区发展的创新动力源和科技商务新枢纽。

其内涵主要表现为：

（一）成为带动区域经济发展的重要引擎。

通过3-5年发展，发展成为本区域的技术创新和经济增长极，从而促进本地区在海淀区经济发展和科技创新方面的战略地位得到提升。

（二）成为海淀区重要的科技研发与成果转化基地。

构建区域创新要素的富集载体，成为汇集、整合和利用创新要素的区域枢纽，形成一批具有引领力的创新集群，积极承接重大科技攻关项目，在重大科技产业发展有新突破，在主导产业领域内形成一批领先的自主创新技术，成为海淀区新的“技术极”。

（三）成为引进消化吸收再创新的高地。

积极引进实力雄厚的外资企业，发挥跨国公司技术扩散和技术溢出效应，激发本土内资企业的创新能力，增强内资企业的技术消化吸收再创新能力，在内资与外资的创新竞争和协同合作中提高地区技术创新的规模和水平。

五、项目布局规划

本项目以发展高新科技产业、促进创新资源汇聚流动为目标，以服务、科研、休闲娱乐为依托，在一定区域内集中各生产企业、科研机构、服务机构，并相应配套管理、商务、文化、休闲娱乐等设施而形成的城市新区域。

因此，在规划设计过程中，充分考虑超前和发展，使之既能适应企业近期的基本需要，又考虑到企业长期可持续发展；既有利于个别企业空间的调整和变化，又有利于项目整体风格和产业布局的均衡。

考虑到以上因素，最终确定划分为四大功能区，布局如下：

（一）科技产业园

此区域是整个项目的核心区，规划使用区域为项目的6-15层，约占总建筑面积的67%，区域内具体布局如下：

1.科技孵化器

孵化器作为针对早期创业群体的重要服务载体，为创业者提供低成本的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，主要功能是通过创新与创业相结合、线上与线下相结合、孵化与投资相结合，以专业化服务推动创业者应用新技术、开发新产品、开拓新市场、培育新业态。

科技企业孵化平台内所入孵的均为小微或初创企业和团队，通过融入相对低廉的社会资源和创业服务，使企业或创业者能够有效的降低创业成本，完成原始创新，加速成果转化。

本项目打造的孵化器所用区域为6-8层，面积约为7500平米，设立了30个独立办公间和300个独立工位，可用于办公注册和初创企业创新创业、科技研发等活动。

每层的公共区域都设有包括水吧、开放式洽谈区、若干公共会议室等，供入孵企业开展会议、交流和业务洽谈。

2.加速器平台

加速平台以在孵化器众创空间中完成原始创新的初创期科技企业为服务对象，通过为企业提供物理空间和基础设施，以及一系列基础、增值服务，培育和扶持中小企业发展，降低创业者的风险和成本，进一步促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家，提高创业成功率，是创业孵化服务体系的重要组成部分。

加速平台所用区域为9-12层，面积约为10000平米，根据企业的个性化需要，定制办公场所，对现有办公场所进行面积分隔和装修升级改造，既满足入孵中小企业在硬件方面的需求，又能有效的降低其入孵成本。

3.总部企业

总部经济是区域转型、产业升级的发展需要。

XXX科技创新中心通过良好的投资环境、产业配套、高端人才和创新体系，吸引总部企业进驻发展，重点瞄准四类客户：

一是已具有一定规模又计划继续扩大发展的一些本区域企业；二是可能从其他功能区比如中关村大街溢出的总部型企业；三是大型企业的新兴产业部门；四是外省市的知名企业。

总部企业所占用区域为13-15层，面积约为7500平米，区域规划装修完全根据企业需求进行改造。

（二）公共服务平台

公共服务平台是项目的主要服务载体，规划使用区域为项目的3-5层，约占总建筑面积的20%，具体布局如下：

1.科技服务机构

拟使用空间为项目5层，引入包括科技评估中心、产权交易机构、会计师事务所、投融资机构等在内的科技服务机构，为科技创新主体提供社会化、专业化服务以支撑和促进创新活动，对政策、各类创新主体与市场之间的知识流动和技术转移发挥关键性的促进作用，能够有效降低创新成本、化解创新风险、加快科技成果转化、提高整体创新功效。

2.综合服务中心

占用项目4层半层空间，打造基础商事服务、人才服务、资本服务、政策服务、企业辅导咨询服务为一体的综合服务中心，为入驻企业特别是孵化企业提供一站式服务解决方案。

3.配套服务设施

此区域占用项目的3层整层和4层的部分空间，配备了完善的服务配套设施，全部入驻企业可以远低于市场价格的费用甚至免费使用。

如可容纳200人开展培训的多功能厅，可容纳上百家企业或团队进行路演和品牌推广活动的路演厅，可进行休闲娱乐和提供创业服务功能的展示厅、创业咖啡、共享书吧、运动馆、健身房、睡眠舱等配套服务设施。

（三）配套文化娱乐区

项目的1、2层、地下1层为配套休闲服务区，拟建成集展览展示、休闲、购物、娱乐于一体的商业中心。

引入包括银行、餐厅、超市、便利店等资源，为项目入驻企业及周边居民提供优质的商业服务。

项目一层大堂部分区域设立创新成果展示区，集中展示一批在前沿技术领域具有前瞻性、先导性和颠覆性的创新创业成果。

同时，通过展览宣传XXX科技商务区在在践行创新、协调、绿色、开放、共享新理念，积极抢占科技创新竞争制高点方面取得的新成果和新突破，塑造XXX品牌，提升和彰显区域在承载和支撑全国科技创新中心建设中的重要作用。

六、服务体系

XXX科技创新中心以物理空间为载体，依托先进的创新创业服务思想，为服务企业和创业者提供多元化服务，为客户赢得先机，确立先发优势，以培养一批具有创新创业精神的企业家和团队为最终目标。

服务体系包括三大平台：

（一）公共服务平台

•创业服务：

创业驿站、创业辅导、创业导师、专家指导、大学生实训基地等

•项目申报：

创业专项、各领域专项、产业化专项、政府专项、创新基金、ISO9000认证、高新认定等

•各类培训：

政策宣讲、管理培训、融资讲座、技能培训等

•工商代理：

工商注册、企业有关证照的办理、年审等

•形象设计：

VI设计、标志设计、画册设计、包装设计、广告设计、商业摄影等

•网络服务：

网络及设备设施维护、办公系统服务、远程视频会议系统服务、企业门户网站建设等

•财务服务：

税收筹划、代理记账、代理报税、预算服务等

•人事服务：

高管子女入学、企业立户、员工存档、毕业生户口申报、社保代理、公积金代理、员工补充商业保险代理、员工年度体检代理、人才引进、代办证件、培训服务、培训设施及场地租赁、招聘服务、劳动争议案件处理、人力资源管理咨询、薪酬福利体系设计等

•交流活动：

行业沙龙、企业家俱乐部、技术交流与展示等

•策划推广：

宣传策划、商业活动推广等

•政策落实：

市区政策、中关村政策、海淀园政策、税收减免政策等

•法律服务：

法律咨询、法律信息服务、知识产权及专利服务、公证服务、法律事务代理服务、法律知识培训服务、法律风险排查服务、供应商服务等

•知识产权：

专利、商标、著作权申请、专利战略咨询等

•技术转移：

技术交易、转移服务等

（二）产学研成果转化平台

•产业研究中心：

政策研究、产业信息收集、挖掘并建立专家库资源、优秀科研项目储备、建立创业辅导团队、外埠资源拓展等

（三）金融服务平台

•融资顾问：

协助企业申请商业贷款、提供定制化融资解决方案、帮助企业引入风险投资、提供上市辅导服务等

•直投服务：

创业投资、股权投资等

七、结语

打造区域创新动力源和科技商务新枢纽是增强XXX科技商务区竞争力的需要，项目的建设将会有效推动区域企业创新，丰富创新主体，可以带来较大的经济效益社会效益，对科技商务区经济发展与社会发展产生长久而深远的影响。