廉租住房配租及退出治理方法16208.docx

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廉租住房配租及退出治理方法16208

保障性住房运营治理方法

（征求意见稿）

第一章总那么

第一条【目的】为切实增强保障性住房的利用、维修、养护治理，标准保障性住房的物业效劳活动，依照国家有关规定，结合我省实际，制定本方法。

第二条【适用范围】本省行政区范围内的保障性住房运营治理适用本方法。

第三条【工作职责】市、县（市、区）人民政府负责本行政区域的保障性住房运营治理工作。

市、县（市、区）人民政府住房城乡建设（房地产）主管部门负责组织实施本行政区域的保障性住房运营治理工作。

市、县（市、区）人民政府有关部门，应当依照本方法的规定和本级人民政府规定的职责分工，相互配合，一起做好保障性住房运营治理工作。

住房城乡建设（房地产）主管部门负责选聘前期物业效劳企业，监督、指导住宅专项维修资金的交存、利用和治理，测算廉租住房和公共租赁住房租金标准、物业效劳费标准、经济适用住房销售价钱。

财政部门负责监督治理廉租住房和公共租赁住房租金归集及利用情形，配套设施设备经营收入交存及利用情形，住宅专项维修资金归集及利用情形。

审计机关负责审计监督廉租住房和公共租赁住房租金交存及利用情形，配套设施设备经营收入交存及利用情形，住宅专项维修资金归集及利用情形。

价钱主管部门负责核定并发布保障性住房物业效劳费标准、廉租住房与公共租赁住房租金标准、经济适用住房销售价钱。

第四条【监督指导】省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、审计、价钱等有关部门，增强对保障性住房运营治理工作的监督指导。

第五条【名词说明】本方法所称保障性住房运营治理，是指归集廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房住宅专项维修资金，并对其实施物业效劳和监督治理等活动。

第二章租金

第六条【租金标准】廉租住房租金由维修费和治理费等因素组成，公共租赁住房租金由衡宇折旧费、维修费、治理费、建设贷款利息等因素组成，依照配租面积和规定的租金标准确信。

具体租金标准由市、县人民政府参考市场租金确信。

第七条【租金标准核算与调整】住房城乡建设（房地产）主管部门应当按期测算廉租住房和公共租赁住房租金标准，送价钱主管部门核算，并适时报市、县人民政府调整。

租金标准调整情形，应当通过政府公报、政府门户网站、政务信息公布栏等向社会发布。

第八条【租金收取】廉租住房和公共租赁住房租金，由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门或者委托公房治理单位、物业效劳企业收取，存入财政部门设立的廉租住房和公共租赁住房租金交存专户。

第九条【租金治理】廉租住房和公共租赁住房租金，实行收支两条线治理，由财政部门监督治理，要紧用于以下几方面：

（一）廉租住房与公共租赁住房物业效劳补助；

（二）商品房或者其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房与其他住房之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由廉租住房、公共租赁住房业主承担的费用；

（三）集中建设的廉租住房、公共租赁住房与非住宅之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由廉租住房、公共租赁住房业主承担的费用。

第十条【拒交租金处置】承租人无合法理由，不按时交纳廉租住房、公共租赁住房租金的，由租金收取单位催交，并在所属物业效劳区域公告栏内公告。

拒不交纳的，报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门按有关规定强行收回住房。

第三章住宅专项维修资金

第十一条【经适房维修资金交存】经济适用住房购买人应当依照购买面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额应为本地住宅建筑安装工程每平方米造价的3%～5%。

各市、县人民政府应当依照略低于商品住房交存比例的原那么，确信具体的交存标准。

第十二条【经适房维修资金治理】经济适用住房住宅专项维修资金，在小区业主大会成立前，由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门代管，委托所在地银行开立专户，以项目为单位设帐，按衡宇户门号设分户帐。

业主大会成立后，业主大会应当委托所在地银行开立住宅专项维修资金专户，按衡宇户门号设分户帐。

业主委员会应当书面通知市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门。

市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门应当在收到通知后30日内，通知专户治理银行将该项目业主交存的住宅专项维修资金帐面余额划转至业主大会开立的帐户，并将有关帐目移交业主委员会。

市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门应当增强业主大会开立经济适用住房住宅专项维修资金帐户的监督。

第十三条【经适房维修资金划转业主大会前利用程序】经济适用住房项目住宅专项维修资金划转业主大会治理前需利用的，依照以下程序办理：

（一）物业效劳企业依照维修和更新、改造项目提出利用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部份占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过利用建议；

（三）物业效劳企业或相关业主组织实施利用方案；

（四）物业效劳企业或相关业主持有关材料，向市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门申请列支；

（五）市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户治理银行发出划转利用通知；

（六）专户治理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十四条【经适房维修资金划转业主大会后利用程序】经济适用住房项目住宅专项维修资金划转业主大会治理后需利用的，依照以下程序办理：

（一）物业效劳企业提出利用方案；

（二）业主大会依法通过利用方案；

（三）物业效劳企业组织实施利用方案；

（四）物业效劳企业持有关材料，向业主委员会申请列支；

（五）业主委员会依据利用方案审核同意，并报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门备案；

（六）业主委员会向专户治理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户治理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十五条【廉租房、公租房维修资金交存】廉租住房、公共租赁住房产权人，应当依照住房建筑面积交存住宅专项维修资金。

集中建设的廉租住房、公共租赁住房项目，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额应为本地住宅建筑安装工程每平方米造价的3%～5%。

商品房或者其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准，按配建项目其它住房的交存标准交存。

廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金续交标准与方法，由市、县人民政府制定。

第十六条【廉租房、公租房维修资金治理】集中建设的廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金，由市、县（市、区）财政部门成立专户存储，依照产权单位设帐，按项目和幢设分帐。

商品房及其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金，与配建项目的住宅专项维修资金统一治理。

第十七条【廉租房、公租房维修资金利用】集中建设的廉租住房、公共租赁住房项目维修、更新、改造，需利用住宅专项维修资金的，依照以下程序办理：

（一）物业效劳企业依照维修和更新、改造项目提出利用建议和方案；

（二）物业效劳企业将利用建议和方案报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门，经审核同意后，报请同级财政部门批准；

（三）物业效劳企业依照批准方案组织实施；

（四）物业效劳企业持有关材料，向市、县（市、区）财政部门申请列支；

（五）市、县（市、区）财政部门审核同意后，从本项目住宅专项维修资金专户划转至维修单位。

商品房及其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房维修、更新、改造，需利用住宅专项维修资金的，按配建项目住宅专项维修资金利用的相关程序办理。

第四章物业效劳费及其他费用

第十八条【物业效劳费标准】经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房物业效劳费标准，由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门依照物业效劳项目规模、效劳标准和衡宇配套设施设备等情形分类测算，报同级价钱主管部门批准确信。

第十九条【物业效劳费标准调整】受聘物业效劳企业可适时向市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门提出调整物业效劳费标准申请，成立业主委员会的需同时提交业主大会表决通过。

经市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门审查同意或者业主大会表决通事后，报同级价钱主管部门核准，价钱主管部门核准后方可调整。

物业效劳费标准调整情形，应当在物业效劳区域内公告栏公告。

第二十条【物业效劳费收交】保障性住房利用人应当依照前期物业效劳合同、物业效劳合同、租赁协议的约定按时足额交纳物业效劳费。

物业效劳费，由物业效劳企业收取。

第二十一条【拒交物业费处置】居住人无合法理由，不按时交纳物业效劳费的，由物业效劳企业催交，并在所属物业效劳区域公告栏内公告。

拒不交纳物业效劳费的廉租住房、公共租赁住房承租人，由物业效劳企业报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门按违背租赁合同约定行为等有关规定处置。

拒不交纳物业效劳费的经济适用住房居住人，物业效劳企业能够向人民法院起诉。

第二十二条【特殊住户物业效劳费冲抵】居住人属于特困家庭、身患残疾的，可向市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门提出申请，经审核符合条件的，可在所居住小区安排效劳事项冲抵部份或全数物业效劳费。

第二十三条【其他费用】环卫费、水费、电费、燃气费、费、有线电视费等应当由个人承担的费用，由有关部门（单位）向保障性住房居住人直接收缴。

第二十四条【退出时的费用结算】承租人按规定退出或志愿退出保障性住房的，退出时应当结清租金、物业效劳费、环卫费、水费、电费、燃气费、费、有线电视费等应当由个人承担的费用。

第五章物业效劳与配套设施治理

第二十五条【制定临时治理规约】市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门应当制定保障性住房小区业主（住户）临时治理规约，依法约定如下事项：

（一）物业的利用、保护和治理；

（二）业主的一起利益；

（三）业主应当履行的义务；

（四）违背临时治理规约应当承担的责任。

第二十六条【承接验收】保障性住房完工交付住户利用前，受聘物业效劳企业应当与建设单位完成物业公用部位和共用设施设备的承接查验工作。

第二十七条【选聘前期物业效劳企业】保障性住房小区业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，应当由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门组织采取招投标的方式选聘物业效劳企业，并签定书面的前期物业效劳合同。

业主委员会与物业效劳企业签定物业效劳合同后，前期物业效劳合同终止。

第二十八条【物业效劳职责】承接保障性住房项目物业效劳的企业在按合同约定履行保护小区环境卫生、平安捍卫、车辆治理和共用部位、共用设施设备维修、养护、治理等职责。

第二十九条【效劳要求】物业效劳企业应当增强效劳意识，标准效劳行为，提高效劳质量。

在小区内公布效劳项目、效劳标准、效劳费标准、临时治理规约等内容，按期搜集住户的意见和建议，及时制止违章搭建、改变衡宇用途或者擅自拆改衡宇等行为。

发觉保障性住房转租、转借、转让、出租、调换、经营等情形，及时报告市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门。

第三十条【经营治理】廉租住房和公共租赁住房项目配建的经营性用房、配套公共设施设备及场所的广告、租赁等经营事项，应当由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门或者委托物业效劳企业经营治理。

经济适用住房项目配建的经营性用房由产权单位负责经营治理，配套公共设施设备及场所的广告、租赁等经营事项由物业效劳企业代为经营治理。

第三十一条【经营收入】廉租住房、公共租赁住房配建经营性用房及配套公共设施设备的经营收入和经济适用住房配建公共设施设备公有产权部份的经营收入，应当存入财政部门设立的保障性住房经营收入专户，由财政部门统筹安排利用。

经济适用住房配建公共设施设备业主共有产权部份的经营收入，应当用于补充本项目住宅专项维修资金，依照比例存入各业主的分户帐户。

第三十二条【审计监督】审计部门应当按期对廉租住房和公共租赁住房租金交存及利用、配套设施经营性收入交存及利用、专项维修资金的归集及利用等情形进行审计。

第三十三条【监督治理】市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门应当增强对保障性住房运营治理的监督，设立保障性住房利用、治理、效劳投诉，畅通住户反映诉求的渠道。

第三十四条【实施细那么】市、县（市）人民政府应当在本方法下发3个月内制定实施细那么，并报上一级人民政府备案。

第三十五条【实施时刻】本方法自2021年月日起实施。