房地产估价报告.docx

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房地产估价报告

估价项目名称：

沈阳市康居小区12-2号楼111号房地产价格评估

委托方：

沈阳市铁西区人民法院

估价方：

沈阳皇家建筑大学附属分公司

估价人员：

胡建伟

估价作业日期：

二〇一八年一月八日至二〇一一年一月十二日

估价报告编号：

1505700124

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系；

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；

5、我们评估所注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露、地下基础部分及难以接触到的部分，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行签定的责任；

6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察；

7、本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方应对所提供资料的真实性、合法性负责。

因资料失实、不合法造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任；

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任；

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

10、参与本次估价的注册房地产估价师：

胡建伟1505700124。

估价的假设和限制条件

我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：

1、任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。

2、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

3、在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。

4、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。

5、有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。

6、本报告估价结果为2013年6月27日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整甚至重估。

自估价报告出具之日起一年内使用有效。

7、本报告为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。

8、委托人提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。

9、报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

房地产估价技术报告

一、估价目的

确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价值参考依据。

二、估价对象

（一）估价对象区位状况

1、自然情况：

沈阳市是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。

沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。

总人口720.4万人，市区人口506.6万人。

位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。

属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29℃-36℃之间，平均气温8.3℃，全年降水量500毫米，全年无霜期183天。

受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。

2、社会因素

沈阳区域位置优越,地处中国东北地区南部的辽宁中部城市群，是中国东北的政治、经济、文化、军事、工业、科技、金融商贸中心，国家综合交通、通信枢纽，东北第一大城市，中国十大城市之一，国家门户城市。

沈阳市政治、军事、金融、外交机构林立，连续多年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列，成为中国最具吸引力的投资地区之一。

3、对外贸易发展

沈阳的对外贸易，不仅在辽宁，在整个东北，也位列前茅。

自东北振兴战略实施以来，沈阳日渐成为了外商争先落户的香饽饽，全市实际利用外资规模不断扩大，引进的项目质量也逐步提升。

数据显示，2003~2011年，沈阳实际利用外资累计达到368.5亿美元。

引进的重大项目不断增多，质量不断提升，利用外资的来源地越来越广。

截至2011年底，共有85户世界500强企业在沈投资了147个项目。

4、房地产市场状况

随着社会主义市场经济的发展和房产制度的改革，沈阳房地产市场已经开始发育并逐渐趋于完善，房地产市场的发展和完善，标志着沈阳市房地产市场正走向规范化、法制化、也为沈阳市的地方经济发展奠定了坚实的基础，随着企业经营机制改革的不断深入，房产资产为目的的转让、出租、抵押，以房产资产作价入股，合资合作第二、第三市场正悄然兴起，并呈蓬勃发展之势。

（二）估价对象界定

估价对象是指位于沈阳市铁西区红艳路12号的土地使用权及地上建筑物。

（三）估价对象概况

1、估价对象四至

估价对象位于沈阳市铁西区红艳路12-2号，东至艳粉街，西至艳欣街，南至红艳路，北至沈辽中路。

2、基础设施

周边配套：

标志建筑:

艳粉小学、培英中学、沈阳工业大学（兴顺校区）、盛京医院、兴顺街夜市、铁西广场、家乐福金牛店、万达广场、兴隆大天地。

公园绿化:

劳动公园、仙女湖公园。

就医条件:

盛京医院、沈阳市第五人民医院、沈阳市第八人民医院。

就学条件:

艳粉小学、培英中学、沈阳市第88中学、沈阳工业大学。

商业环境:

家乐福（金牛店）、茂业百货、万达广场（沈辽路）、铁西百货、新玛特、万象汇等。

采暖方式：

市政供热

三、估价时点

2018年1月8日至2018年1月12日

四、价值类型

本报告的估价结果是指估价对象具备正常居住、正常使用的条件下于估价时点的公开市场价值。

五、估价依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

（4）委托方提供的其它有关资料；

（5）评估人员现场勘估和收集的有关资料。

六、估价原则

1、独立、客观、公正原则：

要求注册房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。

2、合法原则：

要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。

3、最高最佳使用原则：

能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上许可、技术上可能、经济上可行。

4、替代原则：

由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准。

5、估价时点原则：

房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

七、估价方法：

房地产估价常用的方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。

此次评估运用的技术路线：

市场比较法法和收益法

（1）市场比较法：

在求取一宗待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地产与类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、交易日期、房地产状况（包括区域状况、权益状况、实物状况三方面）等差别，修正得出估价对象于估价时点的房地产现时市场价值。

（2）收益法：

收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

收益法的基本公式：

V=A/r[1-1/（1+r）n]

其中：

V—估价对象的收益价格

A—净收益

r—还原利率，每年不变且大于零

n—收益年限

八、估价测算过程：

（一）市场比较法：

1、比较案例的选择：

选择比较交易实例时，根据估价对象的情况，应符合以下要求：

①用途相同

②交易类型相同

③属于正常交易

④区域及个别条件相近

⑤统一价格基础

估价对象为住宅，故适宜选取地段相近，房屋建筑类型相似的房地产作为可比案例，结合影响房地产价格的多种因素进行修正，以此估算出待估房地产的客观合理价格。

案例A:

沈阳市铁西区康居小区内一套房屋，用途为住宅，中档装修，共7层，案例A位于第2层，南北朝向。

交易价格为7309元/平方米，交易日期为2018年1月。

案例B：

沈阳市金硕园内一套住房，用途为住宅，中档装修，共7层，案例B位于第6层，南北朝向。

交易价格为7184元/平方米，交易日期为2018年1月。

案例C：

沈阳市康居小区内一套房屋，用途为住宅，高档装修，共6层，案例C位于第4层，南北朝向。

交易价格为6754元/平方米，交易时间为2018年1月。

2、比较因素的选择

根据估价对象的房产条件,影响估价对象价格的主要因素有:

A、交易时间:

确定房价指数

B、交易情况:

是否为正常,公平,公开,自愿的交易

C、区域因素:

主要有居住社区成熟度、交通便捷度、自然和人文环境状况、公共设施完备程度、基础设施条件等

D、个别因素:

主要指待估房产的建筑结构、装修情况、楼层、朝向、户型、物业管理、建成年代等

3、因素条件说明

交易案例与估价对象各因素的条件比较具体，见表1。

项目名称

估价对象

实例A

实例B

实例C

交易价格（元/平方米）

待评估

7309

7184

6754

位置

康居小区

金硕园

康居小区

估价时点/交易时间

2018.1

交易情况

正常

区

域

因

素

居住社区成熟度

周边住宅项目较多，居住社区成熟度高

与估价对象

情况相同

与估价对象

情况相同

与估价对象

情况相同

交通便捷度

周边有多条公交线路，交通便捷度高

与估价对象

情况相同

与估价对象

情况相同同

与估价对象

情况相同

自然和人文环境状况

自然和人文环境好

与估价对象

情况相同

与估价对象

情况相同

与估价对象

情况相同

公共设施完备程度

周边配套设施齐全

与估价对象

情况相同同

与估价对象

情况相同

与估价对象

情况相同

基础设施条件

基础设施完备，

达到七通一平

与估价对象

情况相同

与估价对象

情况相同

与估价对象

情况相同

个

别

因

素

建筑结构

钢混结构

装修情况

中档装修

高档装修

楼层

（1）

7（6）

（1）

（2）

朝向

南北

户型

两室一厅一卫

物业管理

一般

较好

一般

表1比较因素条件说明表

4、编制比较因素条件指数

根据估价对象与比较案例的差异,以估价对象的各因素条件为基础,编制比较因素条件指数表，比较因素指数确定如下：

A.交易日期：

估价对象与三个案例交易日期相差不久，故对该因素不作修正。

B.交易情况：

估价对象与三个案例的交易情况均为正常，故该因素不作修正。

C.区域因素：

a.居住社区成熟度，分为高、较高、一般、差四个等级，以估价对象的等级为100,每相差一个等级修正2；

b.交通便捷度，分为高、较高、一般、差四个等级，以估价对象的等级为100,每相差一个等级修正2；

c.自然和人文环境状况，分为好、较好、一般、较差四个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级修正2；

d.公共设施完备程度，分为齐全、较齐全、一般、不齐全四个等级，以估价对象为100,每相差一个等级修正3；

e.基础设施条件，分为完备、较完备、一般、不完备四个等级，以估价对象为100,每相差一个等级修正2；

D.个别因素:

a.建筑结构,分为钢混、混合，以估价对象钢混结构为100,混合结构为98；

b.装修情况，分为毛坯、简单装修、中档装修、高档装修四个等级，以估价对象为100，每相差1个等级修正1；

c.楼层，分为1-3层、4-8层、9层以上三个等级，以估价对象为100,每相差一个等级修正2；

d.朝向，三个案例与估价对象均为南北朝向，故不对该因素进行修正；

e.户型，分为一居、二居、三居、三居以上四个个等级，以估价对象为100，每相差1个等级修正2；

f.物业管理,分为好、较好、一般、较差四个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级修正2；

5、编制因素条件修正系数表

将估价对象的因素条件指数与比较案例因素条件指数进行比较，得到因素修正系数，见表3。

表3比较因素修正系数表

项目名称

实例A

实例B

实例C

交易价格（元/平方米）

7309

7184

6754

估价时点/交易时间

100/100

交易情况

100/100

区域因素分析

交通便捷度

100/100

装修情况

100/100

100/102

100/100

楼层

100/100

100/102

100/100

朝向

100/100

物业管理

100/100

100/102

100/100

修正后的价格（元/平方米）

7309

6770

6754

6、比准价格的确定

根据以上修正得出的三个比较案例的价格较接近且符合估价时点居住用途房地产的价格水平，故取三个比较案例的比准价格的算术平均值作为本次市场比较法估价测算结果:

（7309+6770+6754）÷3=6944元/平方米

（二）收益法：

（1）估算毛收入

本次委估的房地产目前实际用途为住宅。

经评估人员调查，本地区的住宅用房出租的标准约为180元／年·平方米，结合委估房地产的实际位置、设计用途、交通、环境状况等因素，最终判断委估房地产在正常出租状态下的整体客观租金标注为700元／年·平方米，每年的空置率为10％，由此得每年的毛收入为

700元／年·㎡×85㎡×（1-10％）=53550元

（2）计算年运营费

1）年维修费用

按照沈阳市当地情况及一般标准，该项费用按年租金收入的3％计支，则年维修费用为

53550×3％=1606.5元

2）房产税

按《房地产管理法》规定，房产税按租金输入12％计支，所以可得每年交纳的房产税为

53550×12％=6426元

3）其他费用（包括管理费用及不可预见费用等）大约为年总收入的1％由此得每年的其他费用为

53550×1％=535.5元

4）年运营费用

（1）+

（2）+（3）=8568元

（3）年纯收益为

53550-8568=44982元

（4）确定资本化率

1）风险收益调整值法

收益折现率包括三部分内容：

无风险收益率、风险报酬率和通货膨胀率，房地产的价格应经含有通货膨胀因素的影响，因此通常收益折现率为

r=无风险收益率+风险报酬率

=无风险收益率+风险系数*（行业平均收益率-无风险收益率）

无风险收益率取一年定期银行存款利率1.5％,行业平均收益率按10％计算，考虑到出租用房收入与经济环境的影响、政府政策等相关联，有一定的风险性，因此风险系数为0.95，由此可计算出委估房地产的收益折现率：

r=1.5％+0.95×（10％-1.5％）=9.58%

（5）确定收益年期限

评估对象于1997年建成，砖混框架结构，按照国家颁布的房地产估价规范，并结合该房地产目前的使用和保养情况，同时考虑该房地产所占土地类型及来源，综合分析预计该房地产还可使用30年。

（6）计算房地产价格

在房地产的经营年期内，根据经济变化情况，其收益和费用均有一定幅度的增长，因此从第二年开始，以后各年的净收益均在前一年的基础上保持2％的增长幅度。

综合以上条件，可得本次评估对象的评估价值为

V=A／（Y-g）｛1-［（1+g）／（1+Y）］ª｝

=593430.0792元

（7）、计算房地产净值

本次评估房地产为59.34万元

（三）、估价结果确定

根据以上测算知，估价对象成本法计算在建工程房地产价值为37138万元，假设开发法计算在建工程房地产价值为39645万元。

估价人员经综合分析，认为上述在建工程成本法和假设开发法计算结果相差不大，取两种方法的算术平均值较能客观反映估价对象房地产价格水平，所以本次评估取两种方法的算术平均值作为估价对象房地产的评估值。

具体结果下表：

评估方法

建筑面积（㎡）

单位价格（元/平方米）

评估值（万元）

市场比较法

6944

59.02

收益法

6981

59.34

评估结果（万元）

59.18

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