崇文区鲜鱼口地区控制性详细规划.docx

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崇文区鲜鱼口地区控制性详细规划

规划说明

规划附件

附件1：

北京市城市规划设计研究院技术委员会2002年19期会议纪要

规划图纸

1位置示意图

2用地航空数字影像图

3区位分析图

4现状单位分布图

5现状有价值建筑分布图

6现状胡同分布及宽度示意图

7规划路网图

8规划路网系统图

9功能分区图

10用地功能规划图

11建筑高度控制规划图

12地块编号及指标图则1

13地块编号及指标图则2

附图：

原“控规”用地功能规划图

原“控规”高度控制规划图

规划说明

1规划缘起

崇文区鲜鱼口地区位于中轴线中部的东侧，是北京历史悠久的传统商业区之一，与前门大街西侧的大栅栏商业区共同构成前门地区商业圈的两翼。

鲜鱼口地区不仅是南城重要的商业、文化圈的一部分，它所代表的传统商业也是北京历史文化名城特色的重要组成，是北京旧城至今仍保留有浓厚旧京风俗和纯朴市井文化的最后遗存。

前门地区区位重要，历史资源丰富，宣武、崇文两区政府均把这一地区作为发展本区经济、文化复兴的战略要地。

为从根本上贯彻总体规划的要求，早日改变前门地区落后的基础设施水平状况，改善居民住房生活条件，实现商业结构的更新调整，两区政府均需编制操作性较强的实施规划。

宣武区政府已于2001年委托我院编制了《琉璃厂文化园控制性详细规划》，并根据规划成果对大栅栏地区（前门大街以西至南新华街）110公顷范围进行了国际性的方案招标，充分征集了对大栅栏地区的保护、更新和发展的策略，取得了一定的成果。

本着两区协调发展的原则，我院按市政府及首都规划委员会的要求对崇文区鲜鱼口地区编制控制性详细规划，为该地区下一步工作建立基础。

本次规划结合本地区实际情况和发展目标，对1999年编制的《北京市区中心地区控制性详细规划》（下文简称“控规”）相关内容进行了调整，充分体现了旧城保护和地区发展的要求。

先期通报了北京市规划委员会和崇文区政府有关部门后，经我院技术委员会2002年第19期会议审查通过。

2现状条件概述

2.1规划范围

本次规划四至范围为：

北起前门东大街，南到珠市口东大街，西到前门大街，东至祈年殿大街，规划范围108.4公顷。

常住人口约4.5万人，现状单位37处（建筑面积约12万平方米），绝大部分用地为居住。

2.2区位

鲜鱼口地区位于北京传统中轴线东侧，北接前门、天安门广场，南与天坛等著名景区相望，西有闻名遐迩的大栅栏商业街，有明显的区位优势。

2.3历史价值

鲜鱼口地区历史文化积淀深厚，源远流长，距今已有580多年的历史。

历史文化资源丰富，有会馆、旅馆、商店、娱乐、餐馆、故居、四合院、寺庙等多类有保留价值的建筑和文物单位几十处。

规划范围内有鲜鱼口、草场三到八条两片历史文化保护区，总面积35.8公顷，占总用地的33.4%。

发展具有民族特色的文化旅游商业区，从根本上要靠充分发掘独具魅力的历史底蕴。

2.4文化价值

该地区是古都北京最古老的地段之一，长巷头条东部的胡同有元大都通惠河港汊仓储肌理，记载着元、明、清三朝城市发展变迁的历史信息。

此地众多名人故居、会馆、祠庙、商号、戏院等记载着丰富的人文典故。

全聚德、便宜坊、都一处等老字号传统商业名气大，在北京人的心目中具有不可替代的地位，这些不可再生的无形资源是街区活力的源泉，是本地区文化的精髓。

3现状分析

从该地区现有格局看，上述优势远远没有充分开发利用，主要问题是：

3.1交通状况差：

区域内胡同狭窄，临建较多，机动车通行困难。

能通车的几条胡同宽约6-8米。

没有停车场。

城市级道路只在用地外围，造成了该地区逐步衰落。

3.2人口密集：

外来人口多、流动人口多、比例大。

人口密度为400人/公顷，甚至更高，严重超标。

3.3现有建筑严重老化：

四、五类建筑占50%左右，加上三类建筑则近90%。

3.4市政基础设施差：

各项设施陈旧老化，供水管细小，电力电信都为明线，雨污水合流，承载力差，负荷重，增加困难，居民生活不便。

肉市街、果子胡同还保留有清代的排水沟。

3.5商业缺乏竞争力：

前门大街长800多米，沿街现有建筑面积约8.5万平方米，多为商业，有商店近百家，但名牌店不多，小商店居多，且业态不甚合理，如仅皮货店就有20几家，占了近30%。

3.6整体形象差：

由于各方面的历史原因，鲜鱼口地区的环境功能退化，已不适应现代生活的需求。

禁不起市场经济的竞争风浪，逐步退出了现代北京市民的生活舞台，局部地区甚至沦为假冒伪劣小商品的市场。

4规划目标和方法

4.1规划目标

改善该地区基础设施和居民生活条件与保护历史文化和古都风貌是本地区发展的双重目标，不可偏废。

前者是手段，后者是目的，应提高认识水平，以整体保护为目标，小规模更新结合危房改造为具体措施，避免运动式的改造，逐步实现规划目标。

4.2规划方法

以1999年我院编制的“控规”为基础，以《北京历史文化名城保护规划》的要求为原则，具体落实《北京25片历史文化保护区保护规划—鲜鱼口地区》对本地区的要求，结合本地区远期发展目标，提出地区更新的控制性规划条件和指标。

5.发展战略框架

鲜鱼口地区处于旧城重要位置，有大量历史遗存和深厚的文化积淀，是重要的历史文化保护区，虽然基础设施条件和房屋质量较差，但不宜采取“推平头”式的全面改进方法。

规划建议区别情况，采用“微循环”改造的方式，严格区分危房与旧房的划分标准，走整修、改造、有机更新的路子。

坚持保护与利用相结合、保护与发展相结合的原则，妥善保护历史风貌，发挥历史文化街区的特色，改善道路交通，更新市政设施，实现社会、经济、环境效益的统一和协调发展，把这一地区建成北京一处极具代表性的传统文化旅游商业区。

5.1一街

前门大街：

既是首都中轴线的一部分，也是本区商业、旅游的主干。

街道两侧现有许多著名饭庄、商店，应着重解决人流与车流的合理衔接问题。

5.2一片

以打磨厂街、鲜鱼口-兴隆街、大江胡同三条街巷为骨架组织旅游商业，整体形成以居住形态为主的混合发展的历史风貌区。

5.3五重点区

5.3.1以打磨厂街和前门火车站为基础，重点发展供外埠来京“住商”使用的便于交际、富有商业特色的旅游服务区。

其标志建筑是“第一宾馆”、老火车站。

5.3.2以鲜鱼口街为基础，发展以祥聚公、天兴居、全聚德、都一处等为代表的餐饮一条街，可利用旧门店，并改造一些四合院为餐馆。

5.3.3鲜鱼口街南侧的大江胡同、得丰巷附近有大量的会馆，如台湾会馆、吉州会馆、贵州会馆，还有具有保留价值的民居，可改建成具有文化内涵的旅社。

5.3.4南侧的阳平会馆作为文物，周围开辟绿地，形成历史文化广场。

5.3.5南部珠市口地段进行适当开发，建立高档酒店，补充完善旅游配套设施。

5.4两翼的平衡发展

作为前门大街商业圈的两翼，鲜鱼口和大栅栏的关系是密不可分的，两区政府应注重协调发展，根据实际情况调整发展方向，互相补充，共同推进。

6交通规划

6.1目标定位

根据鲜鱼口地区以居住形态为主的旅游文化商业混合区的功能发展目标，结合“微循环”改造方式的要求，交通规划采取以满足区内到达和出行及必要市政基础设施建设要求为主、疏导过境交通为辅的方式，合理组织区内的机动车流量，避免产生过大的交通吸引。

压缩道路断面的宽度，避让历史建筑和文物，保护古树和成材的大树，保证合理的路网密度，满足发展的需求。

6.2路网调整

根据上述原则，本次规划对原“控规”路网进行了调整。

为保护历史形成的胡同肌理将正义路南延（红线宽40米）绕开草厂三条、四条，最大限度的保护了草厂历史文化保护区的完整格局。

由于前门大街规划为公交步行街，开辟前门东路（红线宽25米）代替前门大街城市干道的交通功能。

原历博东侧路南延不再穿越历史文化保护区，并压缩红线为城市支路（红线20米）。

西打磨厂街和新革路也对线型和道路断面进行了调整（红线宽20米），使之适于历史文化保护区的要求。

利用一些宽度合适的胡同规划为7米的单行路，完善地区内部交通组织，提高路网的密度。

经过调整后路网格局顺应了历史保护区的胡同肌理，保护了历史遗存。

调整后道路占地率28.8%（旧城范围平均为27.2%），路网密度7.65KM/平方公里（旧城范围平均7.47KM/平方公里），道路间距260米（旧城范围平均270米）。

6.3公交线路规划

本地区应以优先发展公共交通为主，以轨道交通、公共电汽车、出租车、区内穿梭巴士等组成公交系统。

现状地铁2号线由前门东西大街穿过，根据北京市轨道交通线网规划，还将有4条地铁线通过本地区，它们是地铁7号线、地铁8号线、地铁12号线、地铁14号线。

远期将形成公交网络四通八达的状况，充分满足旅游文化商业区的人流集散要求。

6.4停车场站规划

为满足鲜鱼口地区的旅游商业发展的需求，在前门东路沿线和文物集中地区周边规划了5处地面停车场供旅行车停放，总面积达到1.0公顷，可停放约150辆旅行客车，可服务商业面积约6-8万平方米。

一般的机动车也可利用旅行车停车场分时段停放，街区内部的居民停车可利用胡同口开辟单侧停车位，宽度在6米以上的胡同也可实行夜间单侧停车，须加强管理。

7市政规划

7.1规划原则

鲜鱼口地区在市政基础设施的建设顺序上也要参照“微循环”理论。

在外部市政道路上，能够结合城市基础设施建设计划进一步完善市政管网系统；在街坊内的主要胡同应结合地区内的改建统一规划、设计、建设，一次性将市政管道实施到位；对于街坊内的次要胡同和院落里的市政设施，应会同院落的改建一并实施，这部分将是一个缓慢的、逐步的过程，不能操之过急。

7.2措施

7.2.1排水设施

按雨污分流制进一步完善鲜鱼口地区的主要雨污水排除系统，将符合排水要求的合流管道用做雨水管道，解决现状管道能力不足、地势低洼、排水出路不畅等问题。

在街坊内合流管道接入外部市政排水管道前修建污水截流设施。

在鲜鱼口地区内的雨水管道接入外围市政雨水管道前修建污水截流设施。

在鲜鱼口地区内提倡设置“低绿地”（或降低绿地高程），使雨水能够充分渗透，不仅可以涵养地下水，还可以减少城镇的洪涝损失。

7.2.2供水设施

随大栅栏地区内的房屋改建和道路系统的建设，逐步完善供水干、支线系统。

7.2.3供气设施

区内的街道和胡同将维持现有风貌，逐步完善供气干、支线系统和中低压调压设施，并将燃气采暖负荷考虑在内，以满足居民使用燃气采暖的需要。

燃气管道供应不到的地区以供应液化石油气为主。

7.2.4供热设施

鲜鱼口地区供热应结合具体情况分别对待。

能够利用城市热力管网的地区应充分利用城市集中热力系统；热力管道无法覆盖的地区可以结合居民要求采用燃气采暖或电采暖，在供电设施和供气设施规划中均应考虑采暖负荷。

7.2.5电信设施

随着鲜鱼口地区内的房屋改建和道路系统的建设，逐步完善电信干、支线系统和电信局所。

有线广播电视网、宽带网络应与通信线路统一规划、建设。

7.2.6供电设施

逐步完善供电干、支线系统和开闭站、配电室；有条件地区应逐步将架空线入地，全部采用电缆线路。

8用地功能规划

8.1总体功能布局

前门地区功能总体布局依托传统胡同网络体系，形成以前门商业街——大栅栏——鲜鱼口两大传统商业组团为主的一线两翼的发展结构。

大栅栏地区侧重发展传统商业和旅游商业，鲜鱼口地区侧重发展民俗文化和餐饮服务业。

鲜鱼口地区的功能规划应服从前门地区的整体功能定位。

8.2商业区

鲜鱼口地区的传统商业功能应集中分布于前门大街到前门东路之间的狭长地带，以鲜鱼口街和大江胡同为发展轴线，结合全聚德、都一处、天兴居、便宜坊等餐饮业老字号，发展以饮食特色为代表的旅游商业、服务业。

两广路和祈年殿大街的沿线用地作为现代化的综合商贸发展区，与鲜鱼口形成现代商业和传统商业遥相呼应的格局。

8.3居住混合区

除上述区域外，还应保持较大面积的居住区域作为鲜鱼口地区传承文化、不断演进的物质基础，在这些区域内，应以院落的整治更新为主，避免大规模的改造，其中散布的一些重要历史建筑，如会馆、商店、银行票号、娱乐、餐馆、故居、寺庙等应予以保留，创造条件搬迁居民，将其作为文化、娱乐和商业设施。

对于本地区的居民，在降低密度的基础上，应努力保留其原社会结构和文化群，让老居民的生活活动成为这一地区文化、旅游资源的重要组成部分。

8.4护城河控制范围

根据《北京历史文化名城保护规划》的要求，应积极创造护城河河道恢复的条件。

在沿前门东西大街南侧70米宽的范围内，有条件腾退的用地划定为绿地，现阶段没有实施条件的原则上保持现有功能和高度，不得进行新的建设，待条件成熟后予以拆除，恢复历史河道景观。

（具体参照《北京历史文化名城保护规划》相关内容）

8.5教育用地整合

结合我院编制的全市教育资源整合规划，将本地区原有的4所小学、3所中学、1所职高，予以合并调整，取消了编制不健全和配套设施严重不足的学校。

调整后本地区将有2所标准小学、1所完全中学和1所外语专业学校。

9高度控制规划

9.1规划原则

根据城市总体规划和《北京历史文化名城保护规划》，北京旧城应作为一个整体保护。

鲜鱼口地区作为北京旧城内的一个重要区域，应统一于北京旧城平缓开阔的总体风貌当中。

中轴线是北京城市的脊梁，其中传统中轴线又是保护的重点。

《北京历史文化名城保护规划》确定严格控制传统中轴线两侧建筑高度和形态。

鲜鱼口地区正在这一区域当中，应按照以上规定严格执行。

9.2规划依据

1993年《北京城市总体规划》

1999年《北京市区中心地区控制性详细规划》

2000年《北京25片历史文化保护区保护规划—鲜鱼口地区》

2002年《北京历史文化名城保护规划》

9.3高度控制分区

根据上述依据，鲜鱼口地区的建筑高度可按以下三个层次进行控制：

9.3.1历史文化保护区内按照北京市已经批准的《北京25片历史文化保护区保护规划—鲜鱼口地区》要求执行，在核心区维持原貌，在建控区可按照原历史建筑高度进行控制，普遍高度不应超过9米。

9.3.2历史文化保护区以外的传统风貌保留较好的区域，应比照鲜鱼口历史文化保护区建控区的建筑高度控制标准执行，尽量原貌保护，按照具体情况分为9米、12米、18米三档。

9.3.3前门大街两侧的建筑高度应按照现状高度控制，其他一般地区的建筑高度可按原“控规”的有关规定进行控制。

外围与城市干道相临的地区是建筑高度控制的最后一个圈层，是鲜鱼口地区与周边城市环境相结合的区域，应综合考虑保护与发展的关系，控制在18~30米以下。

9.4护城河控制范围

护城河70米宽控制范围内的建筑高度按现状高度控制，原则上不进行新的建设。

9.5景观保护要求

正阳门城楼、箭楼至天坛祁年殿的对景线是北京重要的城市景观线，应受到严格保护，鲜鱼口地区正在这一景观线上，一方面其总体建筑高度应得到严格控制，另一方面景观线穿过的地区（正义路南延和前门东路之间地区）建筑高度应合理降低。

10地块划分和控制指标

10.1原则

结合落实25片历史文化保护区规划，体现小规模更新和“微循环”理论的实践，本次规划地块的划分在依据路网格局的基础上进一步细化，结合不同的功能、不同的风貌要求将用地划成小块，相应提出各自的控制指标，具体指导实施。

10.2规划经济技术指标

表1：

原“控规”用地平衡表

用地分类

代号

用地面积（公顷）

百分比

商业金融

23.58

21.8%

文化用地

2.62

2.4%

居住

33.23

30.7%

绿地

2.18

2.0%

中小学

3.65

3.4%

行政办公

1.39

1.3%

市政

1.95

1.8%

工业用地

0.99

0.9%

道路广场

0.34

0.3%

医疗卫生

0.54

0.5%

道路用地

37.93

34.9%

总计

108.4

100%

表2：

本次规划用地平衡表

用地分类

代号

用地面积（公顷）

百分比

商业金融

22.96

21.2%

文化用地

2.77

2.6%

居住

38.69

35.7%

绿地

2.85

2.6%

中小学

3.95

3.6%

行政办公

1.41

1.3%

市政

1.9

1.8%

工业用地

1.01

0.9%

道路广场

0.99

0.9%

医疗卫生

0.69

0.6%

道路用地

31.19

28.8%

总计

108.4

100%

表3：

原“控规”分地块指标表

地块编号

用地功能

用地面积（公顷）

容积率

建筑面积（M2）

建筑高度（M）

建筑密度

绿地率

人口密度

备注

4012-01

0.18

文物（铁路工人俱乐部）

4015-01

0.65

6500

40%

30%

广和剧场

4015-04

0.97

9700

40%

30%

4015-09

0.30

文物汀州会馆

4015-14

0.52

文物阳平会馆戏楼

4012-03

1.16

23200

40%

20%

有地铁地下线

4012-06

1.12

22400

40%

20%

4015-02

0.81

16200

40%

20%

4015-03

1.13

1.5

16950

45%

20%

4015-07

1.94

1.5

29100

45%

20%

4013-06

0.56

16800

40%

30%

4013-16

0.43

8600

40%

30%

4013-17

0.99

19800

40%

30%

4014-06

0.91

18200

40%

30%

4015-23

1.09

1.5

16350

70%

20%

原貌区

4015-05

2.03

40600

40%

20%

4015-06

2.30

1.5

34500

45%

20%

4015-11

2.36

1.5

35400

45%

20%

4015-15

1.47

2.5

36750

40%

30%

4015-17

2.21

1.5

33150

45%

20%

4015-22

0.48

1.5

7200

45%

20%

4014-11

1.02

20400

40%

30%

4014-13

0.63

12600

40%

30%

4014-16

0.94

18800

40%

30%

4012-05

0.46

2.2

10120

30%

920

4012-09

1.19

1.6

19040

30%

740

含加油站

4012-14

1.40

1.6

22400

30%

740

4012-15

1.45

1.6

23200

30%

740

4012-10

0.37

2.5

9250

30%

1040

4012-12

1.18

23600

30%

830

4012-16

2.42

48400

30%

830

4013-01

1.19

4.2

49980

45%

20%

1700

4013-03

0.63

2.5

15750

30%

25%

1040

4013-05

0.90

2.1

18900

25%

30%

880

4013-07

1.23

24600

30%

830

4013-09

0.76

1.6

12160

30%

740

4013-10

0.59

1.6

9440

30%

740

4013-11

0.33

文物四合院

4013-12

0.71

14200

30%

830

4015-10

2.39

1.2

28680

30%

600

4015-12

2.18

1.6

34880

30%

740

4015-20

1.39

1.3

18070

30%

600

4014-01

7.12

0.6

42720

60%

20%

300

原貌区

4014-03

0.53

1.6

8480

30%

740

4014-09

1.10

1.6

17600

30%

740

4014-12

0.67

13400

30%

830

4014-14

1.72

34400

30%

830

含加油站

4014-15

1.32

26400

30%

840

4015-08

0.99

4015-13

0.79

4014-10

0.40

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