福建省东山海峡论坛项目策划建议书.docx
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福建省东山海峡论坛项目策划建议书
第一章项目概况………………………………………………………2
第二章东山城市概况…………………………………………………4
第三章项目地块分析…………………………………………………10
第四章项目目标市场分析……………………………………………13
第五章项目SWOT分析………………………………………………19
第六章项目定位………………………………………………………23
第七章项目运营模式…………………………………………………28
第八章项目技术经济指标……………………………………………30
第九章项目开发计划…………………………………………………34
第十章项目经济评价…………………………………………………36
第十一章结论与建议…………………………………………………40
项目名称：
福建东山海峡论坛项目
项目位置：
海峡论坛项目用地选址于东山旅游经济开发区金銮湾区域（西铜公路南侧、金銮湾金銮大道西侧，如下图红线部分所示）。
项目规模：
项目规划用地面积3748亩，实际可开发面积2868亩。
项目开发内容：
会议中心、高档酒店、独栋别墅、连排别墅、多层及小高层、商业配套服务设施。
项目建设周期：
约6年。
地价情况：
该项目签约用地价格为5.6万/亩，目前该区域政府地价为11.17万元。
一、东山地理位置及自然资源
东山县位于福建省南端，介于厦门、汕头之间，距厦门港77海里，汕头港73海里，澎湖列岛（台湾）98海里；陆路距离福建厦门、广东汕头2小时以内车程。
东山由主岛及周边44个小岛屿组成，因其状若翩翩彩蝶，故称“蝶岛”。
总面积194平房公里，人口20.6万，是全国第六、福建第二大海岛县，县政府驻地西埔镇。
东山岛地处北回归线边缘，属亚热带海洋性季风气候，冬暖夏凉，终年无霜，年平均气温20.8℃。
岛上绿树成荫，绿化率高达94％。
东山岛风光秀丽。
主岛东南沿岸有7个月牙形海湾，湾湾相连，绵延30多公里，极具南国海滨特色。
东山岛现有国家4A级旅游区风动石景区、国家森林公园、全国重点文物保护单位东山关帝庙三个国家级品牌，建有风动石、东门屿、马銮湾、金銮湾、乌礁湾五个景区，是漳州乃至福建省重要的旅游地。
东山岛位于东海与南海交汇处、闽南渔场中心，因此海产品产量较大且品质较高。
东山海鲜在福建具有一定知名度。
东山县又是重要的侨乡，与台湾的关系源远流长，人缘近，语言相通，习俗相同，是对台的主要窗口之一。
二、东山社会经济发展状况
（一）东山经济总量发展状况
（二）东山产业结构发展状
（三）东山旅游业发展状况
客源结构：
90%为国内游客，10%为境外游客．境外游客客源地为港澳台、美国、日本及东南亚地区，国内游客客源地主要为厦门、福州、深圳、广州、漳州、潮汕、珠三角等地。
（四）小结
从上述分析可知，东山经济总量较低，但宏观经济保持了较快的发展速度。
第一产业是东山的传统产业，随着近几年第二、第三产业的发展，尤其是第三产业，第一产业在整个产业结构中所占比重有所下降。
目前东山吸引外来投资人的优势：
一方面是政府给予优惠政策，其次东山原生态的自然风光和滨海资源。
三、东山城市功能定位及基础设施建设
（一）东山城市功能定位
东山县的城市功能定位是国家生态港口旅游城市，通过上述分析可知，这一定位符合东山的自然资源与社会经济特征。
（二）东山基础设施建设
1、铁路
沪深（上海、厦门至深圳）沿海高速铁路（经停常山，常山距东山约18公里）“十一五“期间开工建设，2011年建成通车。
2、机场
（1）距离汕头、厦门机场均在1个半小时车程内。
3、道路
（1）西铜景观大道（长12公里×宽50米）已建成投入使用；
（2）疏港主干道东西一路部分路段已建成投入使用；
（3）岛上高速公路（武平---云霄高速公路延伸线）已列入福建省”十一五”交通规划。
4、码头
（1）东山—澎湖客运专用码头在洽谈筹建中；
（2）冬古5000吨级燃油专用码头正准备招投标，年内投建；
（3）5000吨级硅砂专用、兼营集装箱码头泊位各1个，3000吨级硅砂专用、油气专用码头泊位各1个均已投入使用。
5、供电
（1）3座11万伏输变电站已投入使用；
（2）22万伏输变电工程已投入使用；
（3）装机容量3.6万千瓦的风力发电场已投产发电，装机容量6.4万千瓦的风力发电场正在报建中。
6、供水
日供水10吨的自来水厂已投入使用。
一、地理位置
本项目建设地址位于东山县金銮大道旁、金銮湾沙滩所属后方陆域内，规划总用地面积为2868亩。
项目用地隶属于东山县旅游经济开发区，与台湾隔海相望，地理位置优越。
二、地块现状
海峡论坛片区现状用地主要有果林、农田、村庄、鱼塘组成，沿海滨分布着5公里长的海滩及沙滩防护林，海滩东头有鲍鱼厂，片区内还散布着果园，另外片区内存在大量未开发区及空地，自然生态环境所受的污染程度较小，资源保护较好。
三、场址土地权属类别
该项目的土地地类属于农用地。
东山县国土管理领导小组就片区内土地权属变更等问题进行了专题研究，拟采用集体土地统一征用。
四、地块交通情况
（一）外部交通
项目所在地距离东山城区约8公里，主要的对外交通道路为西铜公路与金銮大道，其中金銮大道为片内的主要交通干道。
（二）内部交通
由于地区尚未形成规模开发，自然生态环境保护尚好，其内部交通道路标准，其中一条连接内部几个景区的主要道路路况相对较好，其余的道路交通状况差。
五、地块内自然资源
金銮湾长5000米，沙滩区宽约22～32米，沙滩洁白、细软、干净如洗；背靠林带，郁郁葱葱；海湾滩长坡缓，沙滩宽阔，粗不扎脚，细不粘身；海水洁净，无暗礁、无污染。
金鸾湾海域风浪不大，风力常年保持在4～5级，适宜开展帆板、帆船、沙滩排球等水上、沙滩运动。
地块内具有内湖资源（矿泉湖），水域面积32万平方米。
一、商务旅游业市场分析
（一）国际市场预测
中国加入WTO促进了中国与世界各国（地区）的经贸往来与发展，加快了中国与世界接轨的步伐，内地与台湾的合作与联系更加紧密，人员交往越加频繁，东山作为架通内地、台湾进而连接世界的桥梁，在经济往来之中有着重要的位置。
商务旅游作为一种朝阳产业本身具有与普通观光、休闲度假等旅游方式不同的优势：
一是消费水平具有高端性。
商务旅游一般以CEO、老板、职业经理人、白领为主，他们对相关旅游服务的效率、品质、个性化以及完善程度的要求高，因此总体消费附加值就高，据国家旅游局统计，来中国的海外商务客人的人均天消费比观光客人多31美元，高出23%；二是消费安排具有计划性。
参会人员的旅游消费时间往往以活动规定的实践为主，不受旅游季节与气候的影响，因此可以平衡淡旺季旅游经济，使旅游设施资源得到充分合理的利用。
据国家旅游局统计，在来中国的海外旅游者中，商务旅游者（包括以会议、商务、服务员工为目的而来中国的海外旅游者）占到整个海外旅游者的35%以上，仅次于观光游客，处在第二位。
中国每年国际商务旅游支出超过357亿元，占亚洲商务旅游市场的17%。
商务旅游的利润率高达20%～30%，远远超过普通观光旅游的利润。
同其他旅游者不同，商务旅游者在旅游目的地的花费较高，停留时间也相对较长。
据统计，来中国的海外商务客人的人均消费比观光客人多31美元，高出23%。
来华海外商务游客在华停留超过15天以上者达10%；而观光客停留15天以上的仅有5.8%，国内客人中也呈现同样特征。
（二）国内市场预测
21世纪我国商务旅游业发展迅速，年增长速度达到20％以上。
随着中国加入世界贸易组织，国际会议、奖励旅游、会务及会展业（MICE）将为中国旅游业的发展创造更多的机会。
据统计，每年往来各城市的旅客中，商务客占60%之多，而2005年国内商务旅游支出约为2000亿元人民币。
商务旅游市场的繁荣，是社会经济活跃的晴雨表，大量的信息、产品、培训都要通过会议的方式去实现。
随着商务旅游市场的兴旺，一方面促进经济领域方面的发展，另一方面也成为提升城市形象品位的一个重要的内容。
商务旅游经济成功经营的代表之一——海南博鳌正是通过这样一种方式兴起的。
博鳌亚洲论坛成立大会于2001年2月26～27日在中国海南博鳌举行，博鳌亚洲论坛在博鳌正式成立。
由亚洲各国前政要，工商界领导人，著名企业家，专家学者和其它知名人士参加的对话场所“亚洲论坛”，以海南博鳌命名，并将博鳌作为永久性会址。
博鳌亚洲论坛首届年会于2002年4月12日至13日在海南省博鳌举行，由此，标志着海南举办国际性会议的条件成熟。
通过两年的建设，目前博鳌已有336间（套）客房，各种软硬件设施达到了召开国际会议水平，于是这里便成了一些国内外著名企业集团首选的目标。
国内外一些著名企业如西门子、诺华制药、三九制药等均将博鳌作为会议的首选之地。
尤其是首届年会后，博鳌金海岸温泉大酒店已接待了150多个国内外会议。
这些会议主要由跨国公司以及金融、证券、制药等行业的大型企业召开，体现了由政府会议向商务会议转移的多元化发展趋势。
由于会议频繁，博鳌金海岸温泉大酒店几乎每隔两天就有1个会议召开，有时候甚至有3至4个会议同时召开。
一汽大众在一年中已在博鳌连续召开了3次会议；国际知名的诺华制药公司在2年内召开了6次会议。
博鳌效应带动了海南的旅游业的发展，促进海南整体经济的发展，也确立其在国际政治、经济舞台上特殊的社会地位。
中国加入WTO，2008年北京奥运的成功申办与举办，国内经济的高速发展，给中国的商务旅游市场提供了极大的发展空间，巨大的市场需求和产业发展的机会促使中国国内需要建立一批类似博鳌这样的大型国际商务会议中心。
二、可参照区域房地产市场分析
本项目以海峡论坛为主题，实质以房地产开发为主体的滨海景观旅游度假区，因此本项目目标市场覆盖全国。
由于厦门、汕头与东山距离较近，博鳌与本项目定位类似，因此上述区域的房地产市场发展状况对本项目更具参考价值。
（一）东山房地产市场分析
1、一级市场
（1）土地出让面积
（2）土地出让价格
2、二级市场
（1）房地产开发面积
（2）房地产销售价格
（3）高档物业供应情况
楼盘名称
开发商
物业类型
开发量
开盘时间
价格
销售率
宏益别墅
宏益
别墅
50套
2006.9
3000
95％
（二）厦门、汕头、博鳌房地产市场分析
厦门、汕头、博鳌房地产市场分析表
单位：
元
细分市场
厦门
汕头
博鳌
低密度住宅
20,000
8,000
16,000
多层
12,000
5,000
9,600
产权式酒店
10,000
5,000
8,000
商业
20,000
7,000
9,000
根据本项目的实际情况，结合项目发展的背景，我们对该项目从以下几个角度进行分析：
一、项目优势
从宏观上来看，国家宏观政策大力支持发展旅游产业，各地促进旅游产业政策不断出台，国内居民旅游消费量日趋提高，国际入境旅游需求稳步增长。
从微观角度看：
（一）项目所处位置拥有稀缺的自然条件
东山拥有国内一流的优质沙滩和海水，整个沙滩延绵数十公里；金銮湾处于东山海岸线最洁净的区域；具有保护良好的自然植被；坐享丰富的景观资源，拥有山、海、湖及原始村落自然景观；拥有较大面积内湖，无需大量增加造湖成本。
（二）项目土地取得成本较低，且升值空间大
本项目地价为5.6万/亩，目前该区域2007年同类土地出让价为30万/亩。
而且随着厦深铁路开通、两岸通商通航条件的进一步完善，项目土地升值空间将进一步提升。
（三）当地各级政府对本项目支持力度大
本项目被列为福建省2006年预备重点项目；漳州市委、市府为本项目成立了专门的协调工作小组，市长任小组组长，市委副书记任副组长；中信深圳（集团）也与东山县政府结成了战略合作伙伴关系。
（四）项目土地产权明晰，便于规划控制
东南部海滨片区是未开发的新区域，发展潜力大，拥有较大的发展空间。
政府对此处已开始进行统一征用，土地产权明晰，便于规划控制。
二、项目劣势
（一）项目所在地距离东山城区较远，约10公里。
（二）缺乏公共配套设施，如不解决，将会带来诸多不便，同时也严重制约了今后的发展。
（三）片区临近海边，地质状况复杂，回填土方量巨大，将会增加项目的开发成本。
三、项目机会
（一）厦深铁路（厦门至深圳）东山支线（进岛至港区）“十一五”期间开工建设。
（二）东山—澎湖客运专用码头在洽谈筹建中。
（三）岛上高速公路（武平---云霄高速公路延伸线）已列入福建省”十一五”交通规划。
（四）随着国家土地调控措施的执行，低密度住宅用地越发稀缺，低密度住宅价格上涨空间较大。
四、项目威胁
（一）原有的良好生态环境如果遭到无序开发，其所受的破坏将不可挽救。
（二）项目旁边“百亿新城度假村”的烂尾楼若不能及早得到清理，将会对本项目产生不良影响。
一、项目功能定位
本项目总体定位为充分发掘滨海旅游资源的潜力，建设成为以优质海滩浴场为特色，可供旅游观光、休闲度假和召开国际会议，具有国内一流水准的滨海旅游胜地和会展中心。
整个片区划分为海滨度假区、文化论坛中心区、高档酒店区、高档生态居住区、商业服务区等五大功能。
从项目的功能定位出发，海峡论坛片区的建设将会以沙滩改造为起点，建设高档酒店和国际会议中心，高尚公寓区以及相关设施和环境的改造建设，最终用6年左右的时间完成整个开发过程。
随着东山影响力的提高，优美的自然环境，达到国际水准并配备完善商务旅游服务的国际会议中心将吸引大量来自国内外的商务游客，从而带动海峡论坛片区乃至整个东山的旅游经济发展，并提高海峡论坛在国内、国际社会中的品位形象。
二、项目产品定位
海峡论坛项目按主要功能将划分为六大功能区域，以建设高档次的文化论坛中心、度假酒店、商业娱乐、休闲运动、高档生态居住区等设施为主，并改造、新建片区的主要交通道路，完善园林、广场、停车场、环卫设施等配套设施。
其具体内容如下：
（一）海峡论坛中心
论坛中心拟按国内一流水平的会议中心标准建设。
建设内容包括多功能厅、国际会议厅、休息室、客房、中西餐厅、商务中心、体育休闲用房、娱乐厅、办公设备用房以及室内园林小品、绿化、屋顶空中花园等。
其中：
1、多功能厅及会议厅，设置可容纳2000人的多功能厅一个、1000人的多功能厅一个、500人的多功能厅一个、可容纳300人的国际会议厅一个、容纳150人的大会议室两间、容纳100人左右中型会议室三间、容纳80人的贵宾厅两间、容纳70人以下的各种小型会议室若干间，基本上达到为满足多个会议组团同时服务的目的；同时配置以下会议设施：
10+1同传系统、DCN会议系统和主席发言机、A/V传送现场电视信号通道、音频信号合成系统和多媒体演示控制系统、影像/电脑强光三枪投影机、影像/电脑强光投影机、实物投影机、幻影机、幻灯机、幻灯视频转换器、彩色多频系统电视机、多频视频放影机、镭射笔等。
2、客房、中西餐厅、商务中心、体育休闲用房、娱乐厅等内部设施及会议中心的内外装饰，均按4星级酒店标准配置。
（二）高档酒店
高档酒店区拟按4星级酒店标准建设。
建设内容包括客房、中西餐厅、多功能厅、商务中心、健身房、娱乐厅、办公设备用房以及室内园林小品、绿化、屋顶空中花园等，其中客房按标准客房、高级客房、豪华客房设置，每套面积为28平方米，同时设置一定数量的标准套房、高级套房、豪华套房，每套面积为50平方米，并设置两套总统套房，每套面积分别为120平方米。
酒店的内外装饰及客房等的内部设施均按4星级酒店标准配置。
（三）海滨度假区
拟设置帆船运动、深海潜水、海底观光等设施，使之成为有强烈海洋气息的休闲娱乐的特色项目。
（四）高档生态居住区及高级会员公寓
该区域用地包括居住用地和与之配套的旅游度假及游乐用地。
建设内容包括小体量组合形式的建筑群、配套的中西餐厅、多功能厅、商务中心、健身房、娱乐厅、办公管理用房等旅游度假及游乐设施等.
（五）商业服务区
商业服务区区规划用地包括服务业用地、旅游度假及游乐用地，建成后将作为整个项目的商业服务、旅游购物、举办美食节、酒吧等的综合服务核心区域。
三、项目价格定位
考虑到中信品牌影响力、专业能力以及在东山的相关配套设施建设，本项目价格将极大超越当地市场现有水平。
在第四章第二项中分析到，厦门、汕头、博鳌房地产市场对本项目更具指导意义，基于稳健的原则，本项目以房地产价格最低的汕头作为参考价格（2008年价格）。
项目2009～2011年房价预测
细分市场
2008年汕头房地产价格
未来几年项目房地产价格
低密度住宅
8,000元
7,000元
多层
5,000元
5,000元
产权式酒店
5,000元
5,000元
商业
7,000元
4,000元
注：
因为本项目商业地产是作为会议、住宅的配套设施，基于稳健原则，商业价格保守预测为4,000元。
四、项目客户定位
（一）住宅客户群体：
高端住宅客户群体主要分为三个圈层：
第一圈层：
周边城市（厦门、汕头、漳州、深圳、泉州等）客户，约占50%左右，主要以机关干部和生意人为主，他们看重东山优美的自然资源、海峡论坛影响力以及相对较低的物业价格。
第二圈层：
省外其它城市占40%左右的比重，除上述置业动机外，他们看中本项目良好的会议条件，置业后可以作为企业会所使用。
第三圈层：
本地人，主要以政府公务员和商人为主，约占10%左右；
（二）酒店客户群体：
1、酒店运营的客户群体
一类是全国的商务会议群体；二类是因东山优美的自然资源而来休闲度假的客户。
2、酒店销售的客户群体
与住宅群体基本类似，投资者比例将会有一定幅度的增长。
（三）商业地产客户群体
此处仅考虑商业地产销售的客群：
主要以本地人及周边城市客户为主。
从世界旅游发展来看，目前单纯的观光旅游已逐渐让位于休闲度假、运动探险、文化考察等多种形式。
本项目将参照达沃斯模式发展会议展览、度假休闲、生态旅游、运动探险等，构建多形态旅游。
中国中信集团公司的实力、经验和具有生命力的主题论坛都是成功不可或缺的因素，本项目国际会议中心将从达沃斯国际经济论坛、博鳌亚洲论坛吸取运作模式和精神内蕴，通过精心策划的主题活动，使论坛发展经久不衰，真正形成论坛的永久载体。
各类主题活动例如：
（1）组织海峡各类论坛年会；
（2）组织进行相关的权威性评价活动；
（3）组织相关的单项评选活动；
（4）组织举办各类主题博览会；
（5）组织区域性重大活动；
（6）创办会刊、网站。
一、规划用地汇总表
规划用地汇总表
用地代码
用地性质
用地面积（㎡）
占总建设用比例（％）
大类
中类
R
R1
一类居住用地
100,406
6.02%
R2
二类居住用地
46,034
2.76%
R3
三类居住用地
151,253
9.07%
R4
四类居住用地
158,847
9.53%
R5
五类居住用地
102,508
6.15%
C
C3
服务业用地
119,050
7.14%
C4
旅馆业用地
62,915
3.77%
C6
体育产业用地
223,659
13.41%
C9
旅游度假及游乐用地
270,710
16.23%
S
S2
广场用地
21,898
1.31%
S3
社会停车场库用地
25,559
1.53%
G
G1
公共绿地
151,338
9.08%
G2
生产防护绿地
158,135
9.48%
E
E1
水域
68,000
4.08%
U
U4
环境卫生设施用地
7,186
0.43%
合计
1,667,499
100.00%
二、土地开发强度
规划土地开发强度一览表
用地代码
用地性质
用地面积
建筑面积
平均容积率
大类
中类
（m2）
（m2）
R
R1
一类居住用地
100,461
45,207
0.45
R2
二类居住用地
355,649
562,758
1.58
R5
五类居住用地
102,564
61,538
0.60
C
C3
服务业用地
119,115
68,746
0.58
C4
旅馆业用地
62,949
30,325
0.48
C6
体育产业用地
223,659
4,473
0.02
C9
旅游度假及游乐用地
270,857
98,848
0.36
合计
1,235,253
871,896
三、地块主要指标
地块主要指标
序号
项目名称
占地面积（㎡）
容积率
建筑面积（㎡）
备注
一
高档酒店区
62,899
0.38
23,902
平均容积率
二
文化论坛中心区
114,772
0.53
60,829
平均容积率
三
体育娱乐休闲区
453,025
0.25
113,256
平均容积率
1
服务业用地
47,952
27,182
2
旅游度假及游乐用地
181,414
69,086
3
体育娱乐休闲配套
223,659
4,473
四
商业服务区
104,038
0.55
57,221
平均容积率
1
旅游度假及游乐用地
32,885
14,877
2
服务业用地
71,153
42,343
五
高档生态居住区
191,234
0.28
53,546
平均容积率
1
高级会员公寓
146,410
44,470
2
旅游度假及游乐用地
44,824
9,076
六
高级会员公寓区
309,419
1.82
563,143
平均容积率
七
广场及停车场
47,458
0.34
16,136
平均容积率
1
广场用地
21,867
0
2
停车场用地
25,591
八
环卫设施用地
7,186
九
公共绿地
151,337
图则中规划
十
生产防护绿地
158,130
改造完善
十一
水域
68,000
现状进行改造
十二
沙滩及海水水域改造
1,100,000
未含占地面积
十六
合计
1,667,499
0.52
871,896
四、技术经济指标
主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量
百分比
备注
1
规划用地面积
m2
1,667,499
未含沙滩水域面积110公顷
2
建筑物占地面积
m2
1,235,253
73.94
3
总建筑面积
m2
871,896
4
广场、停车场及道路面积
m2
47,458
2.85
5
环卫设施用地
m2
7,186
0.58
6
绿地面积
m2
309,467
18.56
7
水域面积
m2
68,000
4.08
未计海水水域面积
8
容积率
0.52
9
建筑覆盖率
％
升级会员 