金沙镇佳源都市小区前期物业管理服务项目.docx
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金沙镇佳源都市小区前期物业管理服务项目
金沙镇佳源都市小区前期物业管理服务项目
招标文件
（资格后审）
招标单位：
南通力顺置业有限公司
日期：
二〇一六年九月三十日
工程招标文件备案表
代理人
编制人：
法定代表人：
代理人：
（公章）
2016年月日
招标人
审阅人（签名）：
2016年月日
招标人：
（公章）
备案单位
项目负责人（签名）：
年月日
科室负责人（签名）：
年月日
中心负责人（签名）：
年月日
南通市通州区公共资源交易管理办公室（章）
第一部分投标人须知
一、招标文件释义
㈠、本文件中，招标人为南通力顺置业有限公司；投标人系指具备相应物业管理资质的企业；中标人系指最后中标的投标人，亦称受托方。
㈡、投标人应详阅招标文件中的所有条款、格式、表式、条件和规范。
如果投标人投标文件不能实质性响应招标文件之要求，责任由投标人自负。
㈢、投标人被视为充分熟悉本招标项目的各种情况以及与履行合同有关的一切其它情况。
㈣、招标文件以中文书写。
二、招标文件的澄清
投标人在下载招标文件和踏勘现场后，如须澄清招标文件的疑问，应于2016年10月15日17时前以书面（不得包含投标人或其他单位相关信息）邮件形式发送至招标人邮箱646860264@，并电话通知招标联系人。
招标人将于2016年10月17日17:
00时前经相关管理部门备案后在“南通市通州区公共资源交易网”的“货物服务类招标公告”中答复（包括原提出的问题，但不包括问题的来源）。
三、招标文件的补充或修正
㈠、在2016年10月19日24时前的任何时间，招标人不论由于自己的考虑或对投标人提问的澄清，可以对招标文件用书面补充的方式进行修正。
㈡、对招标文件的补充或修正，将于2016年10月19日24时前经相关管理部门备案后在“南通市通州区公共资源交易网”的“货物服务类招标公告”中发布。
修改通知作为招标文件的组成部分，对投标人起同等约束作用。
㈢、为使投标人在准备投标时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标人有权决定推迟投标的截止日期和开标日期，并将此变更在补充通知中注明。
㈣、当招标文件修改通知内容相互矛盾时，以最后发出的通知为准。
四、合同签订的期限
前期物业管理委托期限自双方签章起生效至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
（本合同自双方签章起生效）
五、关于物业收费投标报价
㈠、物业收费，由投标人按国家法律法规和政府部门规定、以及本项目实际情况自行确定服务收费标准，报区物价部门备案后执行；
㈡、服务人员工资待遇标准，由投标人按国家劳动保障等有关规定并结合自身情况自行确定；
㈢、中标者有“定岗配员”自主权，但必须合理配备物业管理服务人员，并按规定进行岗位培训，持证上岗；
㈣、招标人按规定提供物业管理用房。
㈤、招标控制价：
洋房、高层住宅报价的招标控制价暂定为2.2元/月·m2。
（含公共能耗费）
六、招标活动依据
国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业管理招标投标试行办法》、区住建局《关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知》（通建[2012]99号文）以及相关的法律法规。
七、其他
㈠、招标文件未尽事宜按国家、省、市规定的相关法律、法规执行。
㈡、本招标文件的解释权归招标人所有。
㈢、相关附件附后。
第二部分招标书
一、招标书
金沙镇佳源都市小区前期物业管理服务项目进行公开招标，欢迎资格合格的物业管理服务企业前来投标。
㈠、招标形式：
公开招标。
㈡、招标内容及数量：
详见“第二部分／服务内容与标准”。
㈢、招标文件费用为人民币400元，投标时随投标文件一并提交招标人。
㈣、在本招标公告下附件中自行下载招标文件。
㈤、递交投标文件、投标保证金截止时间：
2016年10月27日下午14:
00前，其后所收到的投标文件恕不接受。
㈥、递交投标文件地址：
南通市通州区政务服务中心三楼东侧（南通市通州区人民政府东侧）
㈦、开标时间：
2016年10月27日下午14:
00。
㈧、询标：
在评标期间，评标委员会就投标文件要向有关投标人进行询标，届时投标人须有熟悉投标方案及设备并能决定投标文件中有关条款的授权代表参加。
㈨、勘察：
投标人可以对该项目和周围环境进行勘察，勘察现场所发生的费用由投标人承担。
招标人提供的有关该项目的资料和数据是招标人现有的能使投标人利用的资料。
招标人对投标人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。
二、项目概述、服务内容与标准等
㈠、项目概述：
（请房产技术部门填写）
（1）、基本概况
1、座落位置：
北至延寿路，南至新金西路，西至毓秀山路，东至竖石河
2、建设工程规划许可证编号：
_项目分南北两区开发，现阶段开发区域为南区，南区分四期开发，南区一期规划许可证编号为320604201610118。
3、总用地面积：
81936㎡
4、物业类型：
商品住宅
（2）、土建工程概况（详见小区总平面图，各户住宅面积以房屋产权证书上为准。
）
1、规划总建筑面积：
175912㎡
（1）住宅建筑面积：
133918㎡，13栋9层洋房，7栋18层以上高层,共计20栋。
（2）物业管理用房：
672㎡
（3）地下建筑面积：
_33880_㎡
（4）配电房：
509㎡（2座）
（5）商业建筑面积：
5125㎡
2、总户（套）数：
1136。
3、绿地率和绿地面积：
32.1%，26301㎡
4、出入口：
3个
5、地下车库规划停车泊位：
1024个
6、地面规划停车泊位：
113个
7、项目的计划开工和竣工交付：
2016年9月30日至2018年10月30日
（3）、设施、设备情况
1、电梯：
（1.5m/s、800KG、免费维保期2年）55台
2、供电系统：
采用双电源双回路；
（2）、周界报警系统；（3）、电子巡查系统；（4）、楼宇对讲系统；（5）、停车场管
3、楼道公共照明：
公共部位单独挂表
4、智能化系统：
（1）、视频监控系统理系统；（6）、机房系统；（7）、综合管网系统；（8）、LED信息发布系统；（9）、五方通话系统。
5、污水井、雨水井、化粪池：
污水井80个；雨水井80个；化粪池2个。
6、垃圾筒：
80个
㈡、服务内容与标准
1、服务内容
在本项目物业管理区域内，中标人须提供的前期物业管理服务包括以下内容：
（一）对业主入住登记建档、建立服务系统和服务网络；宣传物业管理的相关法规和知识，宣传维护物业完好使用的具体要求；
（二）房屋建筑共用部位管理及维修养护（在保修期内，部分维修应由中标单位与开发建设单位联系维修），包括楼盖、屋顶、墙面、楼梯间、走廊通道、连廊、门厅、电梯间、楼梯扶手等；
（三）共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括门卫、消防设施、电梯、机电设备、智能化设施设备、道路、公共照明、公益性文体设施、安全设施、管道、水泵及设备、地面车位、景观及专项委托项目等；
（四）物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；
（五）物业管理区域内的绿化养护和管理；
（六）物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；
（七）供水、供电、供气、通信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
（八）物业管理区域的安全治安保卫及日常巡查服务；
（九）物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；
（十）物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的管理服务，将装饰装修物业的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订《装饰装修协议》，做好装饰装修管理，保护业主的房屋安全；
（十一）配合完成街道办、居委会布置的社区相关工作；
（十二）根据业主需要与约定，提供其他有偿服务等，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、特约有偿服务费等。
（十三）《前期物业管理合同》约定的其它内容。
（十四）政府物业主管部门布置的其它工作。
2、质量标准
在本物业管理区域内，中标人提供的前期物业服务应达到《江苏省普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级以上管理标准。
第三部分投标书
一、投标的准备
㈠、投标文件的语言
1、投标文件以及投标人与招标人之间函、电、文件和资料往来，都应以中文书写。
2、任何不符合投标文件要求的资料，将被拒绝接受或视为无效。
㈡、投标书的格式
1、投标人须按招标文件要求的顺序编制、装订投标文件。
2、投标人应在投标书中写清相应的投标人全称、地址、邮编、电话、传真，并由法人代表或授权代表签字或盖章。
3、投标人就招标项目清单中的全部内容进行投标。
4、投标报价表须按表详细填写。
㈢、报价的币制
除有特殊说明之外，投标人都应以“人民币”报价。
㈣、投标保证金、履约保证金
1、作为投标文件的一部分，每家投标人应在递交投标文件截止时间的同时提供贰万元的投标保证金，以作投标保证，现金方式密封缴纳。
2、不按规定提交投标保证金的投标文件，招标人将按不符合性投标而予以拒绝。
3、未中标人的投标保证金在开标结束招标人及时退还未中标人。
4、投标人在投标有效期内撤回投标文件，招标人必须将该投标人的投标保证金予以没收。
中标通知书发出后，除不可抗力情况外，中标人出现下列情形之一的，招标人必须取消其中标资格，并没收其投标保证金：
（1）放弃中标项目的；
（2）拒不按照招标文件的要求提交履约保证金的；
（3）不与招标人签订合同的，或者在签订合同时向招标人提出附加条件或者更改合同实质性内容要求的。
㈤、投标书的有效期
1、在招标人决定包括推迟开标日期起45天内，投标书应保持有效，有效期短于此规定的投标书将被拒绝或视为无效。
2、在特殊情况下，招标人可与投标人协商延长有效期，此类要求和答复都应以信函、电报或传真的形式进行。
投标保证金也应相应地延长。
投标人可以拒绝接受延期的要求而放弃投标，保证金将视为按投标保证金中的“第㈣项”规定执行：
同意延期的投标人不能修改投标文件。
二、投标
㈠、投标文件的组成
投标人的投标文件应包括下列部分：
1、资格审查文件
（1）法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件[或法人授权委托书（如有委托）及授权代理人身份证复印件]；
（2）有效的企业法人营业执照复印件；
（3）物业管理资质证书复印件；
（4）授权委托人和物业管理经理的劳动合同
（5）通州区（含南通其他各县、市、区）物业服务企业必须具有在通州区物业接管项目2个（须经通州区物业主管部门备案）且有通州区物业主管部门出具的信用良好证明；外地物业服务企业必须具有本企业注册所在地市级物业行政主管部门出具的信用良好证明。
（以上5条均需提供原件备查）
2、技术标部分
（1）标书制作；
（2）项目管理机制架构；（3）前期介入工作方案；（4）物业项目的维修、养护管理；（5）公共秩序的维护；（6）清洁保洁服务；（7）绿化养护管理；（8）档案管理；（9）社区文化便民服务。
3、企业信誉业绩
2012年1月以后投标企业以及拟派的项目负责人正在管理或曾经管理过的
类似规模项目证明文件（立项批复或规划许可证或施工许可证或销售许可证复印件）、有关被服务单位对其服务的良好评价、服务类似规模项目的合同业绩证明（未竣工交付的小区不算业绩）及获得的各种荣誉（具体对照评标办法编制）。
4、现场项目经理答辩
项目经理必须持本人身份证（原件）及注册物业管理师资质证书参与现场答辩。
5、商务标部分
（1）投标致函（须加盖投标企业法人章、投标企业法定代表人或其授权委托人印章或签字）。
备注：
1、各投标单位应结合评标办法中的打分点编制完整的投标文件。
2、投标书内容的缺项将可能导致其废标。
㈡、投标文件的签署
1、投标书一式肆份，封面右上角须分别标以“正本”和“副本”字样（正本一份，副本三份）。
正、副本内容有异时，以正本为准。
2、投标书的正、副本都应用打字机或不退色墨水书写，并须由授权代表签署。
3、投标书不应有涂改、增删之处，如有错误必须修改时，修改处须由授权代表签字。
4、投标书一律使用A4纸张。
㈢、投标文件的密封及标记
1、投标人应将投标文件的资格审查文件、技术标、企业信誉业绩、商务标分别密封，并请在封套密封处加盖单位公章和法人代表章或委托人签字。
2、封套须按招标人要求的格式写明：
●招标项目名称；
●投标人的全称、地址、邮编、电话和传真。
备注：
投标文件的封套未按规定密封者，将被视为无效投标。
㈣、投标的截止日期
1、投标文件须在招标人规定的投标截止期前送交到指定地点。
2、招标人可以按招标文件的规定，以补充招标文件的形式推迟投标的截止时间、在这种情况下，招标人或投标人的权利和义务都以新的截止时间为准。
3、投标文件由于不可抗拒的原因遗失和损坏，招标人不负任何责任。
㈤、过期投标文件
在投标截止时间以后收到的投标文件，招标人可以拒收或不启封退回投标人。
㈥、投标文件的修改和撤回
1、如果投标人书面提出的修改或撤回要求，能使招标人在投标截止时间前（不考虑不可抗拒之原因）收到，那么招标人可以接受投标人对投标文件的修改和撤回。
2、投标修改和撤回文件必须同样按规定封装，并在封套上注明“修改”或“撤回”字样后封送给招标人。
3、任何投标文件不得在投标截止时间以后进行修改。
4、在投标截止时间之后和投标书有效期内，任何投标文件不得撤回，在投标截止时间撤回投标文件，投标保证金将被没收。
5、不可抗拒之原因，例外。
附：
投标致函（样式）
投标致函
致：
南通力顺置业有限公司
对贵单位的 金沙镇佳源都市小区前期物业管理服务项目招标文件，我方仔细研究，现决定金沙镇佳源都市小区前期物业管理服务项目住宅物业费收费标准报价暂定为 元/月·m2，计算面积按各户房屋产权证书上面积为准。
1、我方愿意遵照招标文件中的条款、技术要求等一切实质性内容进行竞标并响应。
2、我方投标文件正本壹份，副本叁份。
3、本投标文件的有效期为“在招标人决定包括推迟开标日期起45天内。
在这期间，本投标文件将始终对我方具有约束力，并可随时被接受。
如果中标，本次招标文件和本投标文件将作为委托合同的附件。
4、我方向招标人提供任何与本次有关的其他资料。
5、我方愿意履行自己在投标文件中的承诺和责任。
6、我方愿意遵守招标文件中对投标者的所有规定。
7、其他说明：
投标人全称：
法定代表人签字或盖章：
日期：
法定代表人电话：
附：
法定代表人身份证明（样式）
法定代表人身份证明
：
同志系我单位法定代表人。
特此证明
单位名称（盖章）：
日期：
附：
法人代表授权书（样式）
法人代表授权书
本授权委托书声明：
我 系 （单位名称）的法定代表人，现授权委托 为我的授权委托人，以 的名义参加 的 的投标。
授权委托人签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。
授权委托人无权再委托
特此委托。
授权委托人（签字）：
性别：
年龄：
单位（盖章）：
职务：
投标单位（盖法人章）：
法定代表人（签字或盖章）：
年 月 日
第四部分开标及评标
一、招标人开标
㈠、投标人按规定的时间和地点进行公开开标，投标人可派法人代表或委托人授权参加。
㈡、每个投标单位参加开标人数不超过2人。
㈢、开标会人员由招标办工作人员、招标人、评委和投标单位人员组成。
二、初步审查
㈠、凡遇计算错误应按下列原则修正：
1、如果投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与单价金额不一致，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外。
2、如果投标人不同意以上修正，将不予考虑其投标文件参与评标。
㈡、招标人应检查每本投标文件本身是否符合招标文件的要求，招标人决定符合的程度只能以投标文件本身内容为根据，不考虑外来因素。
㈢、评标委员会将审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。
未能在实质上响应的投标，将作废标处理。
三、评标
㈠、评标委员会
本次评标成立由招标人、招标办评委共同参加的评标委员会，人数确定为3人及以上。
该委员会负责审议所有投标文件并推荐前三名中标候选人。
㈡、评标原则
采用综合评估法，先评资格审查文件、技术标、企业信誉业绩，后评商务标。
中标人的投标应当符合下列条件：
1、能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；
2、能够满足招标文件的实质性要求；
3、能够对南通地区的风土人情、风俗习惯有较多的了解；
4、本小区为佳源集团所开发的第四代高端智能化小区，要求中标单位必须熟练运用佳源集团研发的悦站APP软件，并与佳源集团签署悦站APP软件购买使用协议，如未签署相关协议，招标单位有权取消中标单位资格；
5、因本小区设置有医养用房，要求投标单位具备医养项目管理经验。
㈢、评标标准
1、资格审查文件经审查通过后方可进入技术标、企业信誉业绩、商务标的评审。
（1）投标申请人：
具有独立法人资格且已取得物业管理壹级资质证书的企业，具有独立订立合同的能力（有效的资质证书）；
（2）有效的企业法人营业执照；
（3）物业管理经理：
必须具备注册物业管理师资格证书，从业经验要求10年以上；具备售后服务管理经验，熟悉售后维修操作流程；
2、评审的因素包括：
（1）技术标50分、
（2）企业信誉业绩10分、（3）现场项目经理答辩20分、（4）商务标20分。
3、投标人的实际得分根据算术平均法进行统计，所有分数的计算均采取去掉一个最高分和一个最低分再取平均值的方式，以综合评分从高到低排序，总得分前三名作为中标候选人，若排名第一至三的中标候选人放弃中标、因不可抗力之原因提出不能履行合同或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定期限内未能提交的，招标人可以确定排名第四的中标候选人为中标人，依此类推。
（1）、技术标50分
内容：
为标书制作2分；项目管理机制架构14分；前期介入工作方案9分；物业项目的维修、养护管理10分；公共秩序的维护7分；清洁保洁服务4分；绿化养护管理2分；档案管理1分；社区文化便民服务1分。
技术文件50分
标书制作
满分2分
文字表述明确，条理清晰，层次分明；充分体现企业实力和管理理念及企业文化特色；标书印刷文字清晰、版面工整、设计独特。
满分2分
项目管理机制架构
满分14分。
1.对项目的整体管理构想、服务定位、目标、管理模式和工作计划等符合招标项目实际需要。
满分2分
2.拟配置管理人员、服务人员的管理架构符合招标项目的要求。
必须提供拟派专业人员的高压电工证、特种设备管理（电梯管理）、消防员培训证等相关证书，人员配置合理。
满分6分
3.服务中心经理具有注册物业管理师资质证书及其它与物业管理方面相关的证书，每多一本证书，增加0.5分，最高分数为2分。
满分2分
4.拟派项目服务中心经理须在南通市同类物业项目任职两年以上（1分），
在服务项目任职期间，获通州区、南通市，江苏省级物管优秀住宅小区（1分）。
满分2分
5.各类管理人员的培训计划、工作方式及工作目标符合招标项目的实际需要。
满分1分
6.管理运作机制、信息反馈机制、员工激励机制等符合项目的要求。
满分1分
前期介入工作方案
满分9分
1.对项目设计规划、环境布局、功能规划、楼宇设计及建筑材料选择及项目的特殊情况和管理难点制订的工作方案行之有效。
满分3分
2.对项目施工阶段的现场秩序维护、管理等方面有详尽的管理建议方案（1分）；对协助开发建设单位监督调试工作、安装各项配套设施等工作有完整的工作方案（2分）。
满分3分
3.对项目的投入使用制订有完整的接待业主入住的工作流程（1分）；有协助招标人做专有部分交房的工作方案（1分）。
满分2分
4.对招标项目的承接验收有完善的工作计划。
满分1分
物业项目的维修、养护和管理
满分10分
1.对项目共用部位共用设施设备的日常和定期维修养护、检修、保养和回访等方面提出的计划合理、切实可行，按照项目的实际需要配置合适的维修人员（1分），按照项目的实际需要配置合适的智能化设施设备维修人员（1分）。
满分2分
2.对项目共用设施设备制订有详尽的运行管理方案，保证设施设备能有效的运作（1分）；提出日常和定期维修养护、检修、保养和回访等方面的计划合理可行（1分）。
满分2分
3.根据项目的工程质量和保修期限，制订的保修期内、外工程质量问题的修复工作计划切实可行。
（1分）
满分1分
4.对房屋及配套设施完好率、房屋零修急修及时率、维修工程质量合格率及回访率、有效投诉率及投诉处理率、客户满意率等各项管理指标的承诺及完成承诺指标的措施达到国家相关规定（1分）；超过国家相关规定的每项加0.2分，（满分1分）。
满分2分
5.有消防监控室、中央控制室、水泵房、发电机房、配电房、电梯机房、空调机房等设施设备用房维护管理及停水、停电、排水、排污设施管网阻塞、洪水等应急预案符合招标项目实际需要，缺一项扣0.5分。
满分2分
6.对业主自用部位的装饰、装修管理方案符合法律法规和项目的实际要求。
满分1分
公共秩序的维护
满分7分
1.根据项目的特点和实际情况，制定物业管理区域公共安全及周围秩序的方案行之有效。
满分2分
2.对重点区域、重点部位巡查计划完善，有完善的巡查记录制度。
满分1分
3.对车辆停放、临时车辆的出入和交通秩序维护制订的工作方案切实可行。
满分1分
4.对项目的安全防范采取的措施设定方案符合招标项目的实际要求，对临时人员的出入管理工作方案行之有效。
满分1分
5.对消防、公共安全、公共卫生等方面的突发事件的应急预案切实可行。
满分2分
清洁保洁服务
满分4分
1.根据项目的特点，制定公共区域日常清洁保洁工作计划合理（2分）；消杀工作计划合理、垃圾处理工作计划合理（2分）。
满分4分
2.有物业清洁保洁各岗位区域工作标准、规程和检查控制规程。
满分1分
绿化养护管理
满分2分
1.根据项目的特点和实际情况，制定合理的绿化养护管理方案,有项目绿化养护各岗位区域工作标准、规程和检查控制规程。
满分1分
2.对绿化完好率有承诺及采取的措施设定方案。
满分1分
档案资料管
满分1分
有法定的项目档案资料管理方案（0.5分），物业服务日常档案资料健全（0.5分）。
满分1分
社区文化便民服务
满分1分
1.制定有适合项目实际情况的物业小区文化活动计划、方案。
满分0.5分
2.提供各种有偿或无偿的便民服务措施。
满分0.5分
（2）、企业信誉业绩10分。
其中内容为：
12012年1月以后企业所管项目获得省级或省级以上奖励的1分；地级市奖励0.5分，（同一项目不累计得分，以获奖最高等级的计分）；最高满分2分。
22014年度以来获南通市级或通州区物业主管部门物业服务企业信用档案证明中较好评价的（或进入通州区物业企业信用考核红榜的）；外地物业服务企业必须具有本企业注册所在地市级物业行政主管部门出具的信用良好证明得5分。
32012年1月以后每有一项成功管理普通商住楼（规模在10万平方米及以上）得1分，达不到规模的不得分，最多得3分。
（3）、现场项目经理答辩20分。
其中：
表达思路清晰，条理清楚表达4分；对本物业项目的认知（管理要
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