房地产估价理论与方法模拟题及答案解析70.docx
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房地产估价理论与方法模拟题及答案解析70
房地产估价理论与方法模拟题及答案解析70
单项选择题
第1题：
房地产估价的核心是（）。
A.为了特定目的、对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见
B.明确估价目的
C.明确估价时点
D.明确估价对象
参考答案：
A
答案解析：
考察房地产估价活动的核心内容。
第2题：
房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
A.发明
B.发现
C.创造
D.确定
参考答案：
B
答案解析：
房地产价值是客观的、由市场力量决定的，是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。
因此房地产估价从某种意义上讲是“揭示”或者“发现”房地产价值，而不是“发明”或者“创造”房地产价值。
第3题：
按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.实物
B.用途
C.开发程度
D.权益状况
参考答案：
B
答案解析：
按照房地产的用途，可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。
第4题：
房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。
A.土地的总量有限
B.土地总面积不能增加
C.房地产的不可移动特性
D.独占性
参考答案：
C
答案解析：
房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。
这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。
第5题：
以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（）。
A.普通商品住房和经济适用住房
B.宾馆与写字楼
C.普通住宅及其配套的娱乐房地产
D.城市地铁和城市公交
参考答案：
C
答案解析：
考察相关物品的价格水平部分内容。
普通住宅及其配套的娱乐房地产属于互补品，其他互为替代品。
第6题：
最能说明土地价格水平高低的价格是（）。
A.土地单价
B.基准地价
C.楼面地价
D.标定地价
参考答案：
A
答案解析：
土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。
第7题：
商品房买卖合同中写明的价格一般是（）。
A.成交价
B.标价
C.均价
D.起价
参考答案：
A
答案解析：
第8题：
在一笔成功的房地产交易中最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为：
（）。
A.最低卖价≥成交价≥最高买价
B.最高买价≥成交价≥最低卖价
C.成交价≥最高买价≥最低卖价
D.最高买价≥最低卖价≥成交价
参考答案：
B
答案解析：
卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。
在实际交易中，只有当最高买价高于或等于最低卖价时，交易才可能成功。
因此，在一笔成功的房地产交易中最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为：
最高买价≥成交价≥最低卖价（重要考点）。
第9题：
某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为600元/m2。
假设年折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为（）元/m2。
A.3858
B.4365
C.4500
D.4635
参考答案：
A
答案解析：
根据现房价格计算期房价格：
期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿＝5000－600/（1＋10%）－600/（1＋10%）2－5000×2%≈3858元/m2
第10题：
“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。
A.水通、气通、电通
B.路通、水通、电通
C.路通、水通、气通
D.路通、电通、气通
参考答案：
B
答案解析：
第11题：
房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（）。
A.一般因素
B.区域因素
C.个别因素
D.其他
参考答案：
A
答案解析：
一般因素是影响一定区域内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，包括经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。
第12题：
有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A.该建筑物的价值低于拆迁费用
B.该估价结果肯定有误
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.不可能出现这种情况
参考答案：
A
答案解析：
在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。
第13题：
判定某可比实例的成交价格比正常价格低7%，则交易情况修正系数为（）。
A.0.060
B.0.940
C.1.060
D.1.075
参考答案：
D
答案解析：
交易情况修正系数＝100÷（100－7）＝1.075。
第14题：
市场法的理论依据是（）。
A.适合原理
B.替代原理
C.最高最佳使用原则
D.均衡原理
参考答案：
B
答案解析：
市场法的理论依据是当地房地产价格形成的替代原理。
正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。
第15题：
有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。
A.价格
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益
参考答案：
A
答案解析：
由有效毛收入乘数法公式变换得来。
有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，即：
V＝EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即：
EGlM＝V/EGI
第16题：
收益法适用的条件是房地产的（）。
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
参考答案：
D
答案解析：
收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。
第17题：
某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方300万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。
A.323
B.277
C.273
D.258
参考答案：
B
答案解析：
300÷（1＋8%）≈277。
第18题：
从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取（）的可比实例即可。
A.1～2
B.3～10
C.10以上
D.多多益善
参考答案：
B
答案解析：
考察选取可比实例的数量要求，属于记忆性题目。
第19题：
某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。
A.50亩
B.210亩
C.40亩
D.300亩
参考答案：
A
答案解析：
选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内。
第20题：
某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。
A.417
B.500
C.460
D.450
参考答案：
C
答案解析：
土地价值＝（50－200×12%）/10%＝260该宗房地产总价值＝土地价值＋建筑物价值＝260＋200＝460
第21题：
砖木结构一等的残值率为（）。
A.2%
B.6%
C.3%
D.5%
参考答案：
B
答案解析：
砖木结构一等为6%、二等为4%、三等为3%。
第22题：
一般损坏房的成新度为（）。
A.4～6成
B.5～7成
C.4～5成
D.5～6成
参考答案：
C
答案解析：
房屋的完损等级根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度划分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。
完好房的成新度为十、九、八成新；基本完好房的成新度为七、六成新；一般损坏房的成新度为五、四成新；严重损坏房及危险房为三成新以下。
第23题：
某商业大楼建造期2年，建成7年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为36年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。
A.36
B.45
C.18
D.50
参考答案：
A
答案解析：
经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命36年。
第24题：
某宗土地取得成本为1200万元，开发成本为1400万元，管理费用为78万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。
A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.325.6
参考答案：
D
答案解析：
12%×（1200＋1400＋78＋35）≈325.6。
第25题：
有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。
A.重建成本
B.重置成本
C.完全成本
D.重新购建价格
参考答案：
A
答案解析：
重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。
第26题：
某宗房地产，建筑层数7层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，楼面地价为100元/m2，则其土地单价为（）元/m2。
A.500
B.200
C.350
D.100
参考答案：
C
答案解析：
容积率＝层数×建筑密度土地单价＝楼面地价×容积率＝100×（7×50%）＝350
第27题：
假设开发法在本质上是一种（）。
A.收益法
B.成本法
C.市场法
D.比较法
参考答案：
A
答案解析：
简单记忆题。
第28题：
折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（），它体现了资金的利率和开发利润两部分。
A.平均报酬率
B.利润率
C.回报率
D.报酬率
参考答案：
A
答案解析：
考察折现率的定义。
第29题：
在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。
A.平均速度
B.周期长度
C.经济寿命
D.剩余经济寿命
参考答案：
B
答案解析：
考察移动平均法的知识。
简单记忆题。
第30题：
长期趋势法适用的估价对象是价格无明显（）的房地产。
A.长期波动
B.季节波动
C.周期波动
D.短期波动
参考答案：
B
答案解析：
长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。
因此，长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。
第31题：
标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。
A.逐渐降低
B.逐渐升高
C.可视为基本不变
D.为零
参考答案：
C
答案解析：
这是从理论上说的。
在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。
第32题：
一宗3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2，现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。
A.560
B.3519
C.4190
D.4750
参考答案：
C
答案解析：
理论上应补地价的数额计算如下：
补地价（单价）＝现楼面地价×现容积率－原楼面地价×原容积率＝950×5－700×0.8＝4190
第33题：
某临街深度30m、临街宽度20m的矩形土地，总价为130万元。
试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15m、临街宽度20m的矩形土地的总价为（）万元。
（临街宽度相同，深度小于100ft）
A.91
B.85
C.52
D.39
参考答案：
A
答案解析：
130×（40%＋30%）＝91。
第34题：
明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象以及（）。
A.明确估价费用
B.明确估价人员
C.明确估价时点
D.明确估价内容
参考答案：
C
答案解析：
明确估价基本事项主要包括明确估价对象的实体状况、明确估价对象的权利状态、明确估价对象的范围、明确估价目的、明确估价时点、明确估价报告交付的日期。
第35题：
下列（）报告可以直接交付给委托人。
A.估价技术报告
B.估价结果报
C.经审核合格的估价报告
D.附件
参考答案：
C
答案解析：
对于经审核认为不合格的估价报告，要作修改或者重新撰写。
只有经审核合格的估价报告，才能够出具给委托人。
多项选择题
第36题：
对于估价准确性问题的认识包括以下（）方面。
A.合格的估价师，只能得出近似的价值意见，因为信息不完全、不确定
B.所有的评估价值与真实价值都有误差
C.应允许估价有较大的误差
D.误差大小通常通过与重新估价结果的比较来确定
E.不能轻易判断评估价值的对错及误差
参考答案：
ABDE
答案解析：
第37题：
按照价值前提或者评估价值的本质来划分的房地产价值包括（）。
A.市场价值
B.快速变现价值
C.谨慎价值
D.抵押价值
E.投资价值
参考答案：
ABCE
答案解析：
包括市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值。
第38题：
影响房地产价格因素的实物因素中的土地实物因素包括（）。
A.面积
B.形状
C.地势
D.土壤及地基状况
E.位置
参考答案：
ABCD
答案解析：
第39题：
有关税收政策对房地产价格的影响，下列描述正确的是（）。
A.一般增加房地产开发环节的税收，会推动房地产价格上升
B.在短期内，如果处于买方市场，增加房地产开发环节的税收，使房地产价格上升
C.在短期内，如果处于买方市场，减少房地产开发环节的税收，难以使房地产价格下降
D.一般增加转让环节卖方的税收，会使房地产价格上升，反之则下降
E.一般增加转让环节买方的税收，会使房地产价格下降，反之则上升
参考答案：
ACDE
答案解析：
在短期内，如果处于买方市场，增加房地产开发环节的税收，难以使房地产价格上升。
因此B错误。
第40题：
最高最佳利用具体包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度和最佳的档次。
寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从（）方面依序筛选。
A.法律上的许可性
B.技术上的可能性
C.经济上的可行性
D.价值是否达到最大化
E.收益率最高
参考答案：
ABCD
答案解析：
考察第五章最高最佳利用的内容。
第41题：
下列房地产难以采用市场法估价的是（）。
A.特殊厂房
B.机场
C.学校
D.商场
E.在建工程
参考答案：
ABCE
答案解析：
市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
第42题：
对确定资本化率有参考依据的有（）。
A.折旧率
B.物价指数
C.报酬率
D.未来第一年净收益
E.现金流量
参考答案：
CD
答案解析：
第43题：
求取建筑物重新购建成本的方法有（）。
A.指数调整法
B.实际观察法
C.工料测量法
D.分部分项法
E.单位比较法
参考答案：
ACDE
答案解析：
第44题：
市场购买下的土地取得成本中，用成本法评估商品住宅的价格时，其中的建设用地使用权购买价格可用（）求取。
A.市场比较法
B.基准地价修正法
C.假设开发法
D.成本法
E.单位比较法
参考答案：
ABD
答案解析：
第45题：
下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是（）。
A.使用磨损
B.设计变化
C.城市规划重大改变
D.建筑技术进步
E.现行政策重大改变
参考答案：
CE
答案解析：
注意经济折旧是建筑物以外因素导致的。
第46题：
假设开发法具体为房地产投资者提供下列（）数值。
A.测算待开发房地产的市场价格
B.测算待开发房地产的最高价格
C.测算房地产开发项目的预期利润
D.测算房地产开发中可能的最高费用
E.测算房地产的平均价格
参考答案：
BCD
答案解析：
第47题：
长期趋势法主要有（）。
A.市场比较法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.基均地价法
E.指数修均法
参考答案：
BCE
答案解析：
第48题：
已知2002～2006年的房地产价格分别为：
681．713．746．781．815元/m2，预测2007年的价格为：
848.5元/m2、869.1元/m2，问分别是采用下列（）预测的。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.移动平均法
E.指数修均法
参考答案：
BC
答案解析：
第49题：
城镇基准地价评估中，明确基准地价的内涵应当明确界定（）与基准地价相对应的条件。
A.用途
B.土地权利性质
C.土地使用期限
D.土地的位置、形状、面积、尺寸
E.容积率
参考答案：
ABCE
答案解析：
第50题：
估价报告书的内在质量包括（）。
A.估价结论的准确性
B.文字表达水平
C.估价方法选择的正确性
D.参数确定的合理性
E.估价报告书的格式
参考答案：
ACD
答案解析：
估价报告书的内在质量应当是结论准确，方法正确，参数确定合理。
判断题
第51题：
房地产价值某种意义上讲是房地产权益价值，所以两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值不会有太大的区别。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第52题：
两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差异。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
A
答案解析：
第53题：
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意购买的数量。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第54题：
市场法、收益法、成本法测算出的房地产价值应基本一致。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第55题：
成交价格会围绕理论价格而上下波动。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第56题：
容积率的高低对地价也有很大的影响，在估价时一定要搞清楚容积率的确切内涵。
在城市规划中，地下建筑面积也要计算容积率。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第57题：
市场法求得的价值是合理、真实的。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第58题：
合法原则是要说明，估价机构或人员应具有合法的评估资格。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第59题：
市场法的本质是以房地产的公开市场价值为导向求取估价对象的价值。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第60题：
某宗面积为4000m2的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为640万元。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第61题：
现金流量折现法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第62题：
运用假设开发法估价．开发完成后价值不能采用成本法求取。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
A
答案解析：
第63题：
如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第64题：
“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，只能用货币形式表示。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
第65题：
如果估计机构或者估价师感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的，应咨询其他估价师承接相应的估价业务。
（）
A.正确
B.错误
参考答案：
B
答案解析：
计算题
第66题：
某宾馆框架结构，总建筑面积10000m2，土地使用年限为40年，2003年年初通过出让方式取得。
三年后，该宾馆建成并投入运营，一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，1500m2用于出租餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。
该宾馆共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室2间（建筑面积200m2），自用办公室3间（建筑面积200m2）。
当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%。
会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次。
附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。
该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。
当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为12%。
试计算该宾馆的正常总价格。
_____
参考答案：
一层餐厅和咖啡厅价格＝15000×1500＝2250（万元）
（2）宾馆客房年总收益＝200×190×365×（1－30%）＝970.9（万元）（3）宾馆会议室年总收益＝500×20×2×12＝24（万元）（4）宾馆年总费用＝970.9×40%＝388.36（万元）（5）宾馆自营部分年净收益＝970.9＋24－388.36＝606.54（万元）（6）该宾馆年净收益＝606.54＋2250＋160＝3016.54（万元）（7）该宾馆的正常总
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