东方润园收楼统一输出口径.docx
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东方润园收楼统一输出口径
润园收楼统一输出口径
第一部分：
输出口径
尊敬的业主（先生/女士），您好。
我司准备于6月30号收楼，因为此次交楼将有660户，收楼的业主较多，因此需要分批交房，对你造成的不便敬请谅解。
请问你有没有问题需要我们这边协助，对于你提出的问题我将统一收集，统一为你解答。
（登记润园收楼问题收集表）
润园收楼问题收集表
日期
业主
房号
客户反馈问题
收楼时间
备注
对了，尊敬的（先生/女士），为了馈赠你们老业主我们公司最近推出了老业主带新客户的上门成交送现金的活动（新客户成交100方以下2000元现金奖励，100方以上3000元现金奖励），不知道（先生/女士）最近有没有亲戚、朋友想购房，可以带他过来我们润园参观一下，如果他买了润园，你又可以多一个朋友住在同一个小区，何乐而不为呢？
或者可以这样，我们公司可以为你准备一场私人定制的一场活动，让你的亲戚、朋友前来参加，让你尽享尊贵、奢华。
（注：
如果客户觉得不方便的情况下，就直接跟他说我们以后推出的活动邀请他前来参加）
（先生/女士），你最近有没有时间呢？
我亲自前去贵公司拜访您，带点我们公司的礼品，当做我的一点心意，不知道方便与否。
最后祝您生活愉快、身体健康！
客户收楼统一输出口径：
一、此次交房的是哪幢楼？
答：
此次交房的是：
1#楼2#楼3#楼4#楼住宅，实行分批交房。
二、此次交房是否具备有交房条件？
答：
根据商品房销售合同约定，本项目达到单体工程竣工验收后即可交房，现1#楼2#楼3#楼4#楼住宅已达到双方约定的交房标准。
三、交房时间？
答：
润园于2014年7月31日起开始正式办理交房手续，因1#2#3#4#有330户客户要办理交房手续，在同一时间是不可能同时办理完成的，为避免拥挤，所以本公司决定分批办理交房手续。
1#楼（具体时间）2#楼（具体时间）3#楼（具体时间）4#楼（具体时间）
注:
销售人员应尽力说服客户在规定的时间至收楼处办理相关手续，如个别客户一定要求提前办理，应提前请示XX批准后，方可办理相关交房手续。
四、关于有交房资格客户的审查
本次有交房资格的客户应是办妥销售部相关手续的客户（包括：
按揭放贷、费用付清（购房款、四项费用等与该套房产相关的费用））
关于未办理好按揭手续、余款未付等套房或商铺的客户交房事宜，关于未办理好按揭手续的客户得理如下。
如果是因客户原因（包括费用、按揭材料）未办理好按揭贷款手续的，公司坚决不予交房。
如果在交房前未办理好按揭贷款手续的，如客户已全额付清首付款，接揭材料齐全，并通过银行审查认可的，与公司签属一份《承诺书》后可提前使用。
五、关于交缴物业管理费用的说词
业主在办理收楼手续的当天（以商品房买卖合同约定的交付时间，且不论是否居住或使用均应缴纳物业服务费）
五、如业主在交房验收时房屋出现问题的处理
业主在验房收楼时将有市信和房地产开发和物业公司共同组成的验房小组同时参与进行交房验收，如发现问题，业主可将意见向验房小组反馈，验房小组将统一报物业公司视实际情况统一整改。
第二部分：
相关情况解决办法
一、验证
1、业主未带原件
询问其是否携带其它证件，如：
护照（国外籍）、回乡证（港澳籍）、台胞证（籍）、军人证（现役军人）均可作为有效件。
如均未带，应向其解释：
无法办理收楼入伙手续，指引其携带有效件再来办理。
2、业主委托他人代办收楼入伙手续
应出具：
业主授权委托书（须有公证处公证书）原件、业主原件及代办人件原件，同时核对授权委托书与商品房销售合同原件上的签名是否一致。
3、业主委托他人代办收楼入伙手续，而无授权委托书
无业主授权委托书，代办人则不能代办收楼入伙手续，须向业主和代办人委婉解释说明。
4、业主为未成年人的
应由其法定监护人代为办理，并需要出具《法定监护人公证书》、未成年人及其父母户口簿原件、出生证明复印件2份。
三、收费
1、如业主询问"管理费按实际面积还是建筑面积？
"
业主入住时，物业服务费按《房屋买卖合同》载明的建筑面积计算，取得《房产证》后物业服务费按《房产证》面积计算。
2、如业主询问"物业公司依据什么收取2.2元/平方来管理费？
"
物业服务费的收费标准按《市住宅小区物业管理服务收费一级等级标准》，参照市同类型、同档次物业的收费标准，根据物业的硬件与配套设施及物业管理公司提供的软件--物业管理的服务质量和管理水平进行测算，确定一个合理的物业服务费标准：
住宅物业服务费标准实行政府指导价为2.2元/月/M2（不含电梯公摊费用）；
四、其它咨询
1、业主询问房屋验收工程遗留问题的整改何时可以完成?
开发商为最快完成整改，已专门制定整改流程，所有关于整改项目的记录最迟在第二天上午移交到施工单位，施工单位将根据先后顺序进行整改。
但集中收楼入伙期可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定的时间。
一旦整改完成，将立即通知业主。
"
2、业主询问"整改项目使用水/电,如何结算费用?
"
收楼入伙当天验收小组会抄水、电表底数，如有整改项目，整改完毕后业主复验时，再抄一次水、电表底数，之前发生的实际费用由开发商承担。
3、业主询问"业主资料如何管理,是否会泄露?
"
物业公司已制定严格的档案管理制度和工作纪律，业主资料由专人保管。
4、物业管理服务有哪些项目和容?
房屋公共设备、设施的使用维护管理；公共区域清洁卫生、绿化管理，除"四害"消杀服务；公共秩序、消防、车辆管理；社区文化活动的组织等。
第三部分答客问
一、物业服务包含哪些容？
答：
物业服务的容按照物业服务合同的约定实行。
物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。
二、什么是物业服务费？
答：
物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
三、前期物业管理的物业服务费是如何约定的?
答：
前期物业管理物业管理公司与业主签订书面的《前期物业管理服务协议》。
实行前期物业管理的住宅小区，按照双方约定的标准收取物业服务费。
物业服务费包括哪些容？
答：
1、物业管理公司管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域安全防、秩序维护及消防装备费用；
6、物业管理公司的办公费用；
7、物业管理公司的固定资产折旧费用；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、物业管理公司的法定税费；
10、物业管理公司的管理者酬金。
五、小高层、高层物业服务成本高在哪？
答：
高层及小高层楼房的综合高度大、层数多，结构复杂、人口稠密，物业管理任务较为艰巨，加之附属设施较多，管理服务人员多，加大了服务成本，使得管理成本高，收取的物业管理费也高，例如高层住宅必须配备的消防设施、消防通道，需要人员进行维护。
从生活质量和居住成本看，高层代表着高档次，技术含量高，所以费用也高，也导致它的居住成本要比普通住宅高。
六.什么时候开始缴纳物业服务费？
答：
缴纳物业服务费采取预交的方式，业主在办理收楼进户手续的当天开始计算。
七、闲置物业如何缴纳物业服务费？
答：
闲置物业应按房产证载明的建筑面积足额缴纳物业服务费。
业主应当根据《前期物业服务协议》的约定按时缴纳物业服务费用，无论是否居住或使用房屋，均应当按时足额向物业管理公司缴纳物业服务费。
不得以任何理由拖欠或拒交物业服务费，逾期不交者，物业管理公司可以依法追缴，并向物业管理公司支付违约金。
八、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？
答：
不可以。
开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。
业主拒绝缴纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。
对于开发遗留问题，业主应当与开发建设单位通过协商解决。
九、业主出租或出借物业的，如何缴纳物业服务费用？
答：
业主出租或出借物业的，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
十、物业服务费的标准会调整吗？
答：
当物价指数发生变化或物业管理公司的实际收支情况出现亏损时，物业管理公司将根据物价指数与实际收支情况予以调整物业服务费的标准，并通知业主。
十一、润园的水电等费用是如何收取的？
答：
润园的水费、电费、燃气费、暖气费、通讯费、网络费、有线电视费、政府收取的城市环境卫生收费等其它费用，由相关部门、单位按政府规定的标准和缴费时间向业主或其他物业使用人收取。
十二、润园的公共分摊费用有哪些？
答：
润园的公共分摊费用是指：
物业管理公司为维护小区设施正常使用所发生的公摊费用，包括物业管理区域的电梯费用、水泵运行电费、公共地方照明（路灯、走廊、楼梯灯）电费、电梯费用、消防设施、节日装饰布置与社区文化活动等公众享用产生的水电费等。
十九、电梯费用包括哪些容？
答：
电梯使用费包括电梯运行电费、年检费、日常维护费。
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