北城房地产住宅调研报告.docx

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北城房地产住宅调研报告

北城房地产住宅调研报告

西安市北郊在众人的关注中首先崛起第一个由国内知名公司开发的大盘

――绿地魏玛公馆，紧接着又筑起数十家实力雄厚的房地产开发商大举进驻北城直至渭河以北•细心的人或许会发现，在西安作为一种引领时尚的全新生活模式，精装房应需而生，并且成为商品住宅市场未来主流的发展方向。

以下对北城几处经典住宅做如下分析。

项目调研一：

魏玛公馆

-项目概况：

项目位于西安北城凤城九路与文景路十字（城运公园旁），占地面积

77920平方米，建筑面积约30万平方米，容积率2.8，建筑密度21%绿化率42%含少量商业。

住宅部分全部为高层，总户数1502，主力户型为90-120平方米的二房、四房，顶层和底层有少量跃式单位。

J项目销售情况：

价位4300—5100元/平米,一期业主已于今年7月份成功入住,二期认购已经开始，因一期房源外墙瓷砖刮花地面塌陷引起众多业主的不满•至此二期销售不能顺利进行，销售进入停滞状态•

J项目优劣势分析：

与未来市政府隔路相望，800亩城市运动公园、亚洲第一大城市绿地广

场-500亩城市森林雕塑公园仅一步之遥，毗邻在建中的地铁二号线，多条公交线路环伺左右，20分钟可直抵西安国际机场，交通出行便捷，生活配套、公共服务、文化教育医疗机构一应俱全。

但是本项目工程质量上存在隐患，

影响了楼盘的销售。

」项目小结：

本项目为绿地集团继绿地世纪城后又一力作，携‘魏玛’百年人文精髓，与古城古典精华完美融合，定位于‘公馆’系列高档住宅，引领北城人居新理念；景观设计新颖，尤为注重细节，以欧式园林嵌入古典的表现手法，用前庭---内庭---中庭---后花园的续列景观与西北首家水中树阵，来体现气势恢弘的皇家园林，并巧妙的再现了巴比伦空中花园奇观。

项目调研二：

风景御园」项目概况：

位于西安经济开发区市政大道（凤城8路），建筑面积45万卅，262亩政商中心城市综合体，44.9万平方米巨制，最大133米楼间距，纯板式结构，纯浅黄色外立面，13栋高层、小高层以九宫格局排布。

户型区间95-195

平方米。

3600平米星级会所

」项目销售情况：

小户型售罄,现在主推户型160平米和190平米,价位从5000—8500元/平米。

」项目优劣势分析:

新市府对面，张家堡商业圈核心，将商业繁荣与政治繁荣统一。

北临市政府与800亩城市运动公园、张家堡广场，东西两侧分列四星、五星级酒店。

地铁2号线、4号线站口距项目50米，三环、环城高速、机场高速、火车北客站等与本项目咫尺之遥，文景公园、长安医院，西安中学、经发试验中学、小学优势配套，5分钟即到。

项目劣势为楼盘定位较高，价位偏高，只适宜高端人群选择。

J项目小结：

在西安楼市平稳发展的大形势下，而且是传统房地产销售的“淡季”，

风景御园异军突起，楼盘销售逆市飘红，在2008临近岁末的时候，成为西

安首屈一指的热销楼盘。

截至开盘当日，已经热销1.6个亿。

项目调研三：

首创国际城

1项目概况

西安首创国际城位于经济技术开发区文景路东侧，凤城十一路以北，毗

邻北三环。

总建筑面积约168万川，社区配有42万川的公建配套，拥有甲级写字楼、SOH公寓、西北空前的ShoppingMall以及一座超五星级酒店，精品住宅全部为板式设计，南北通透、户户朝阳，60米超大楼间距，国际化景

观的设计与建筑相得益彰。

J项目销售情况：

项目一期共开了五幢小高层及高层销售火热，至7月底已销售3/5房源不多。

J项目优劣势分析：

紧接地铁二号线的起始点，小区面积大配套设施齐全，价位适中，小区以水景为主,设有多处喷泉、花园、长廊。

项目劣势为地理位置偏远，交通线路稀少,以现在所处的位置，周围环境还未成熟。

£项目小结:

西安首创国际城倡导的是一种全新的街区生活理念，便利的交通、完善的配套、和谐的生活氛围，给您带来的，不仅是栖居品质的改变，更多的将是生活方式的变革。

作为中国最具价值的地产综合营运商，首创将进一步带动新北城区域的发展，促进城市基础设施的进一步完善，在改善着人居环境的同时，提升城市品质。

项目建成后，这里将是经济技术开发区最具价值的CBD领地，更是西安北大门一颗璀璨的明珠。

项目调研四：

中新浐灞半岛

项目概况：

项目位于城东东湖路与浐河交汇处200米，项目周边交通有262路公交车及12辆浐灞半岛社区巴士已在2008年全面开通，另有36、703、47路三条公交线路已谈妥延至小区，其中703、47路两条公交线路已经延至浐灞半岛的前一站。

项目占地面积为310万平米、3854亩，绿化率A5地块达到42.8%,A6地块达到47%项目容积率A5地块为0.02，A6地块为1.18，停车位一期有2000个。

社区内有4所幼儿园、2所小学、1所中学，预计住户有8万户，一期32栋，层数为9层11层18层顶层带复式，总销售面积35-40万平米，套数为4060套，户型范围：

37-200平米之间的一居到复式。

J项目销售情况:

A10.15正在排号，排号客户可享受开盘当日额外优惠，在售的房源为顶复150-160平米户型，均价4500元每平米，一室68平米纯南朝向，分布于2.4号楼，均价4100-4200元，按揭与一次性付款优惠相差50元/平米左右。

开盘时间为2009年7月A13组团开盘2008年A10A15A14组团开

盘2007年A5、A6组团开盘。

入住时间为二期，2010年年初即可入住。

一期08年年底已经入住。

销售单价为起价3300元/m2均价4200元/m2。

价格说明为1.3期均价4200元，2期参考价4430元。

」项目历史价格情况：

2008年05月27日一至今起价3300.00元/m均价4200.00元/m202007年12月03日一2008年05月27日起价3300.00元/m均价3700.00元/m。

2007年11月01日一2007年12月03日起价3300.00元/m均价3600.00元/m。

2007年06月07日一至今起价2700.00元/m均价3000.00元/m02007年06月07日一2007年11月01日均价3000.00元/m。

J项目优劣势分析：

1、楼盘大、名气大、手笔大。

生态环境好、水景绿化道路好，空气质量好。

2、产品品质一般般、物业服务一般般、管理水平一般般。

3、配套设施差，入住率认低。

供热、交通、入托、就学等一系列大问题，问谁谁都说不清，也无配套到位的计划表，生活上的种种不便影响了入住率。

4、物业收费高。

系统配套不到位，但对业主的收费一次性到位，收费时严格执行合同，一点也不含糊，感觉开发商大钱（卖房钱）要挣，小钱（物业收费）也贪。

5、产品品质和服务质量差强人意。

销售前宣传的是地辐热采暖（好处多，高品质楼盘均采取这种供暖方式），但交房时变成了暧气片，且暧气片安装位置特难看，防护栏是价格最低的钢管，装修的多数人家均拆了。

项目调研五：

双威•迎宾广场

项目概况：

双威理想是双威迎宾广场2期，位于西安经济技术开发区未央大道张家堡广场南面，是新北城发展的中心地段，地铁建成后该项目的地段优势将更加明显。

项目沿街的部分设置对外的超市、百货、餐饮和步行商业街，以休闲娱乐为主，附设一些快餐，冷饮及酒吧和咖啡厅，以满足居民生活及休闲的需要。

目前项目周边配套已经十分完善，10分钟以内可以享受人人乐、沃尔玛、川渝人家、圣豪轩鲍翅、西安中学、城市运动公园、文景公园、羽之健运动中心、大明宫遗址公园等运动休闲场；长安医院、凤城医院等医疗机构和农业银行、招商银行等金融机构的服务。

而即将进驻经开区的沃尔玛、世纪金花、奥斯卡影等配套设施距项目只一路之隔.

项目交通图:

」项目销售情况：

未开盘门项目优劣势分析:

1、项目较为交通便利，紧邻地铁2号线出口处。

2、市政府的北迁带动周边政治、经济、文化的发展

3、小区内的配套设施十分完善，如超市、餐饮、商业街、百货等。

4、小区内的绿化率面积较大，空气质量有所保障。

5、离张家堡广场五分钟即到，为住户多提供了一处休闲的好去处。

6、离主干道过近，容易产生噪音，不利于休息。

7、小区内的住户有1332户,只有两栋高层,不能形成规模。

&小区很大一部分人是作为办公写字间用，所以人群比较混乱，不易管理返祖情况及投资回报。

囤项目商业概况：

双威理想城属于商住两用房，一二层底商只租不卖，而双威房地产开发公司也没有租的权利，是属于原毛纺厂的，故租价未明。

项目调研六：

新界

1项目概况：

新界项目位于西安市凤城六路未央大道旁，地铁二号线附近有利地段，总占地面积约17.7亩，与北城核心行政机构经开管委会、西安最高行政机构市政府左右为邻。

项目应和城市发展趋势，以政公馆、政公寓、政街区构建出新北城政空间都市纯居？

复合生活体。

新界由三栋27层L型布局塔楼组成，约45-142平米的大跨度创新户型，满足了不同人居的多样需求。

在建筑设计上，新界以中国传统院落为借鉴，形成半围合布局，聚合而成开放性的内部商业广场，整体设计既充分考虑到从未央路及内部商业广场多角度的视觉效果，又考虑到建筑物与城市空间环境的融合。

以未央大道为中心的行政组件、商业元素、休闲设施为新界打造出最充分和最高规格的准备。

外墙、电梯大堂、电梯间、住户电梯、停车位、住户会所、信箱、防盗系统、有线电视、电力供应、燃气、量表、天台、内墙、天花、地面、窗户、入户门、住宅阳台、厨房、排水。

教育有西安中学、国际中小学、外国语学校、交大附中、西安中学、西安交通职业技术学院、新世纪幼儿园、66中学、西安国际大学、西安外语学校、草滩大学城等9大教育院校。

商业有世纪金花、沃尔玛、通海大酒店、中城国际文化俱乐部、西奇海港大酒楼、娱乐会

所、圣豪轩鲍翅、福聚德、大香港鲍翅酒楼。

公共设施有文景公园、张家堡广场、西安图书馆、西安妇幼儿童活动中心、城市运动公园、大明宫遗址公园。

医院有长安医院、未央区第一人民医院。

金融服务有中国建设银行、中

国工商银行、中国农业银行、西安商业银行、上海浦发银行、中信实业银行、华夏银行、中国光大银行。

交通状况有公交线路：

409、207、600、702、209、

228、230等十余条公交线路

」项目优劣势分析：

1、价格为4800.00元/川，外部自然景观优雅，独特的地理位置造就了大的升值空间

2、项目周边商业配套就相对缺乏，适购人群有工作、生活在城北，看重项目区域未来发展潜力的置业者

已项目反租及投资回报情况：

商铺只买不租，1层平均价格在1.8万每平米，2层在1.5万，3层为

8000元，4层为7000元首付50%无任何优惠。

项目调研七：

泾渭上城

」项目概况：

泾渭上城项目位于县城东南1.5公里的高陵县第一中学北侧，紧临有

着悠久历史的陕西省重点保护文物一昭惠塔，东至泾惠渠，西至西韩路，南至一中路，北至泾惠渠。

地理位置优越，交通便利。

泾渭上城项目占地307亩，总建面239770平米，容积率为1.08，绿

化率42%，项目地势平坦，地面平整。

产品分为：

城市别墅、电梯花园洋房、小高层，规划建设住宅1986套，建筑设计独特，格调典雅。

公建配套设施完善，设有商贸中心、社区幼儿园、古塔文化区等，是集居住、商贸、娱乐、中西文化于一体的理想社区。

泾渭上城项目以昭惠寺塔为中心，向外围辐射，形成集旅游、休闲、购物、居住多功能为一体的旅游休闲区域。

1项目销售情况：

项目有两个销售部一个在高新金鹰国际，一个在北郊利君V时代，泾渭上城在售20-140平米户型，5月23号开盘；均价3500元/川；一次性98折,按揭无优惠；一期楼群同时动工，已有3栋封顶。

预计2010年年底交房。

J项目优劣势分析：

1、此项目是一个较大的住宅项目，另外还有多种物业类型，如别墅多层小高层供消费者选择。

2、面积区间在20――140平米，打着低首付的广告适合各个置业人群。

3、渭上城由西旅集团和昌浩地产开发的很有实力。

4、教育配套很差学校只有高陵一中，交通工具很少，出行不方便。

J项目小结：

泾渭上城暨城市运动公园项目，是西旅集团对有上千年历史的昭慧塔（高陵）进行高层次的综合开发系列项目的其中之一。

该项目位于高陵县昭慧路北侧。

占地307.86亩。

总投资6亿元。

建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，设有商贸中心、社区幼儿园、古塔文化区等。

是集居住、商贸、娱乐、中西文化于一体的社区。

泾渭上城不但有商贸中心、社区幼儿园、昭慧古塔文化区等完善的生活配套，更是一个集居住、商贸、娱乐、中西文化于一体的理想生活区。

整个社区内采用大围合式布局，将水景、广场和建筑有机融合，丰富的植被选择与高达42%的社区绿化率，让人宛若置身自然风景；复兴中国传统庭院生活之精粹，透过小区空间、组团空间、庭院空间的层级过渡，表达传统心理上的空间感、领域感、归属感。

蜿蜒交错且环环相扣的人行道路，是午后休闲、晨练散步的最佳去处，

泾渭上城项目的兴建为高陵县带来了新的经济增长点。

泾渭上城规划户数约3000户，入住人口一万余人，他们的入住，必将带动餐饮、娱乐、观光旅游服务等第三产业的发展，围绕项目兴建的昭慧广场、商业街和运动公园也必形成高陵县城繁华的新街区，也极大的推动了高陵县城市化建设的进程，对于高陵县人民迈向现代化文明起到了积极作用。

项目调研八：

渭水茗居

严项目概况：

渭水茗居位于西安市北22公里的泾河工业园，小区位于园内繁华地带西200米处，泾渭广场西侧。

由陕西豪信实业开发建设。

总建筑面积100248

平米，由12栋小高层组成，全剪力墙结构。

项目周边人文环境优越，生活设施齐备，2.48容积率，38%t化率，5000多平米的商业裙楼，让渭水茗居成为新区中心仅有的精致人文社区。

区域板块升级，渭水茗居代言未来眼界的开阔和生活品质的提升只是一种垂手可得的荣誉。

快速成长的国家级经济技术开发区泾河工业园，距钟楼20公里，距

咸阳国际机场仅20公里，铜川高速公路穿境而过，310公交车直通园区，是西安经济北移重镇。

随着市政府的北迁，火车站的北移，投资额近50亿元的数十个工业项目抢先入住，园区价值日益显现。

J项目销售情况：

2009年6月渭水茗居II期醉爱36开始销售，户型面积65-151卅全明户型，41米的楼间距，总首付3万元起购房。

目前“减付行动”开启，购房总房款力减1.8万，另外赠送大修基金。

渭水茗居由12栋小高层组成，现阶段销售1期1.2.3.5号楼，65-150平米，一梯2户，2梯4户设计，均价2380元/平米、无优惠，2008年10月交房。

J项目优劣势分析：

1、物业配套设施不齐全，如停车厂等，已入住的客户得不到有力保障，周边交通不太便利，只有318能到，比较难等，购物不方便，附近只有一个超市。

2、项目属于高陵县中心位置，发展潜力巨大。

结构方正，户型紧凑,布局合理，闹中取静、环境优美、价格适中，外墙外保温。

1返租情况及投资回报：

小区属于商住两用，商铺现无租售。

1项目小结：

渭水茗居位于泾河工业园区域中心地位，医院、学校、购物、交通一应俱全。

不久，在这个现代都市生活区，将有一种全新的生活款款上演，这就是渭水茗居的人文、自然、至上生活。

都市生活，10分钟便利舒适。

渭水茗居10分钟生活圈，齐聚幼儿园、小学、中学、市场、邮政、电信等配套设施。

更有只能化系统、宽带网络系统、公共区域监控系统等现代化职能配套设施。

新科技、新人文、新经济、新资讯。

项目调研九：

宫园壹号

J项目概况：

荣民宫园壹号东临3.2平方公里的大明宫国家公园，西临城市中轴未央大道，占得地铁二号线双出入口之利。

项目占地100亩，规划9栋高层住宅，构筑42万平方米风格住区。

一期由6栋高层组成，户型面积85-160平方米，项目总户数达到1300户。

位于北关龙首村十字东南角，西临迎宾大道（未央路），北临龙首北路，

东临龙首中路，南临龙首南路，离北门只仅1000米的距离。

距世界级国家中央遗址公园“大明宫遗址公园”仅200米。

项目楼下即为地铁二号线龙首村

站，交通位置优越，升值潜力较大。

J项目租售情况：

平均单价为4800元/平方米，一次性付款97折，按揭99折。

正在火热销售中，具体数据不详。

1项目优劣势分析：

1、宫园壹号现暂未取得预售证，属五证不全项目。

2、龙首村是城北的南门户，也是未央区政府的所在地。

同样受益于地铁开工的利好影响，龙首村板块的房地产也比较活跃，目前城北的地产形成本地开发商和外埠开发商“竞相角逐”的热闹景象。

也是本土开发商所开发的一个较大的项目。

-项目小结：

西安地铁2开工建设，城北项目都以地铁为卖点，不是离地铁很远，就是离地铁很近，明宫新城项目距离地铁龙首村站仅100米，恰到好处的距离,不仅享受了区域价值和生活价值。

加之市政府北迁，更让此成为未来的城市中心，让居住和投资都得到很好的保障。

但由于距离龙首村十字较近，人流量较大，环境略显嘈杂。

项目调研十：

鼎正•中央领郡

J项目概况：

位于西安市经济技术开发区凤城九路西段，总占地114亩，建筑面积约34万平方米，分别由17栋高层、小高层组成，主力户型为80--190平方米，绿化率40%以上，容积4.2，车位约1500个。

公摊20%楼间距40~90平方米。

项目交通便利，周边随着未央路规划为形象大道，文景路成为北郊的交通干道，通往本项目的公交车将会多达20几路。

如108.714.228.路专线。

周边配套较为齐全800亩城运公园，紧临地铁2号线，距西安铁路北客站不足10分钟车程，众多高校、医院近在咫尺，周边金融机构、大型超市、休闲及餐饮娱乐应有尽有。

-项目销售情况：

项目的全明大采光户型，一期推出D2栋板点结合两梯4户的32层高层房源，楼间距40~90平方米，共256套，公摊20%，车位比例1；1目前接受咨询的户型为101~133平米的3室为主，南北通透，结构紧凑，有4种户可选，现阶段接受咨询，同时办理VIP卡，可享受500元抵5000元房款的优惠，价格区间3860~4800元/平方米，均价4200/平方米左右。

丄项目优劣势分析：

1、110平米设计为二室二厅二卫属于较为舒适性户型；

2、整体来看每个房间较方正，面积分布比较合理。

易于家具的摆放；

3、入户右手边留有鞋柜和衣帽间的位置，功能较全；

4、入户左手边有一个较大面积的户内花园，这是该户型的卖点之一；

5、客厅朝南，采光和日晒均上佳；

6、餐厅与厨房紧密相连，方便备餐和就餐，且厨房为明间设计，易于油烟的排放；

7、主卧朝南，并与一景观阳台相连，并设有专用卫生间，舒适度和私密性较

高；

&次卧朝北，虽采光不如主卧，但有一个飘窗增加了次卧的舒适度；

9、主卧和次卧通透性略差，次卫为暗间设计

项目调研十一：

金源•御景华府

已项目概况：

金源•御景华府位于张家堡广场的西北方位，文景路与凤城九路交汇的东北角，张家堡休闲广场距离项目都只有500米左右的距离。

金源•御景华府采取的是两梯四户或者是两梯三户板点结合的建筑结构。

与纯板式的结构相比这样的建筑结构会让户型中的部分房间通风采光收到影响，居住的舒适度也会降低，不过从该项目的整体户型拼合上看，项目户型大部分都能实现比较好的通风采光效果。

细看项目的户型内的配比，其利用率还是较好的。

比如普通大众都比较关注的两室户型，项目主推的有两种82.81平米两室两厅

一卫和99.71平米的两室两厅一卫，两种户型的设计的还都比较的合理，不过这两种户型之间相比较起来，前者紧凑实用，后者岁可以用品质型两室来自圆其说，但是真正使用起来还是会有些浪费的，因为一般的品质型两室做到90平米

足以。

J项目优劣势分析：

与公园为邻，与健康为伍，在都市快节奏的生活中，即使对于自然，对于休闲生活的渴望不时地在内心深处涌动，很多人为了跟上时代的脚步，程式化地安排自己的生活，机械地处理自己与外界的关系，心中的郁闷无处宣泄。

与自然的距离，能够提供给我们一个放松身心的场所。

2006年6月23

日西安市政府规划建设的城市运动公园正式面向市民开放，它占地800多

亩，以“绿色，运动，人文”为主题。

、考虑到拥有超过700万人口的西安正面临一系列环境问题，其庞大的人口给环境资源造成了巨大压力，城市运动公园植被覆盖率咼达80%o

目前项目周边没有大型的购物超市、商场等，便利的小店也不是很多，

便民配套可谓少之又少，现在唯一能依靠的就是周边已经入住的白桦林居项

目的沿街底商和其东南边刚刚交房的EE国际项目。

I项目小结：

金源•御景华府是金源地产在北城开发的第二个项目，与金源•皇家园

林相比，御景华府的后期升值潜力会更好，目前4300元/卅的销售均价，就地段、建筑结构、户型配比来看，性价比还是较高的，而且与城运公园区域内的其他楼盘相比，价格也比较的低。

项目调研十二：

唐品A+

I项目概况：

唐品A+座落于西安城北新行政中心区域，位居未来城中河腹地-泾河开

心设计，总建近8万平方米，由

8栋多层、小高层、高层组成围合式建筑,

发区，邻畔西安迎宾大道西铜高速路段，正对西部最大家居建材城，为居住

投资皆宜的高潜力楼盘。

项目规划理念由两岸三地六位大师汲取国际理念精

户型设计荣获中国建设部颁发的《中国最佳创新户型楼盘》。

项目配备超大西班牙风情中庭勾画至美居住环境，西安罕有1100卅私人会所集合休闲、商务、娱乐提升居住品质。

I项目销售情况:

两个售楼部地址一个在凤城一路，一个在雅荷中环大厦B座八楼，此项目在售户型面积89-90平米两室房、115-160平米三室房，均价2900-3500元每平米，现购买89-120户型有机会赠送10-15平米面积。

目前处认购阶段，认购金1万、3万元，现买二两室赠一室，获赠面积15-20平米。

1项目优劣势分析：

1.唐品A+最大的卖点是有西班牙的风情和一个1100平米的私人会所，及买二两室赠一室，获赠面积15-20平米，属于园区内较具品质的项目。

2.教育优势，项目毗邻未央大学城；长庆幼儿园、少儿艺术中心、泾渭中学、家崖小学、交大经发高中、高新泾渭分校等环绕周边，教育的整体氛围较为浓厚。

3.交通优势，目前项目周边仅有一路公交车310,交通工具较少，对于居

住在这里的置业者来说，出行并不是很方便。

不过距离西铜高速较近，而且临近渭河大桥，对于有车族的居住者来说还是比较便利的。

过完渭河还有一个收费站，这就大大限制了购房者的出行方便。

让人心理上感觉距离西安市区很远。

J项目小结：

随着房产开发的蔓延，郊区不断的延伸，三环附近的房产开发也已经逐渐火热起来。

泾、渭两河流域的天然生态环境，快速成长的国家级经济技术开发区泾河工业园，距钟楼20公里，距咸阳国际机场仅20公里，310公交车直通园区，是西安经济北移重镇。

随着市政府的北迁，火车站的北移，投资额近50亿元的数十个工业项目抢先入住，园区价值日益显现。

区域内先后

已有天正花园、渭水茗居等多个项目开发，其中唐品A+便是其中之一。

报告结束语：

凤城路、未央路、迎宾大道的改造，特别是政府北迁，给城北的房地产注入了活力，文景公园、城市运动公园的建设、地铁的成功勘探以及将来火车站的北移，以及西铜高速的拓宽和规划路的通行，泾渭河的治理，都一定程度改变了