《中国房地产市场报告》分报告一.docx

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《中国房地产市场报告》分报告一

【专题】金融系统崩溃的风险正在上升－灾难的12个步骤

时间：

2008-02-1815:

11

   东航金融报道：

美国次贷引发的金融危机进行到了什么程度，还有什么潜在的危机？

编者翻译了纽约大学NourielRoubini教授最近的一片文章。

这篇文章从比较专业的角度，深入介绍了这场危机对金融系统可能产生的冲击。

通过这篇文章的阅读，相信大家会对这次危机和美国金融市场的情况有一个更深入的认识，同时，对现在的投资环境有更全面的理解。

   为什么美联储会在8天内降低利率1.25%？

虽然宏观经济数据暗示我们一个严重的衰退可能已经开始，但1月中的数据本身并不支持如此激进的做法。

   为了理解美联储的决议，我们必须认识到现在金融和经济灾难发生的可能性正在不断提高。

一个严重的衰退让金融公司亏更多的钱，反过来，金融领域的亏损和崩溃让衰退更加严重。

美联储对这种恶性循环以及金融系统崩溃风险的不断提高非常的担忧。

   这正是美联储在低估经济和金融风险1年后采取如此激进做法的原因。

本来，人们认为伯南克在处理经济问题时会比格林思潘更小心谨慎，但事实并非如此。

   联储官员所担忧的金融系统噩梦和灾难性的后果，现在发生的可能性极大的提高了！

   我们从衰退开始。

首先，我们先假设这次的衰退（2007年12月就已经开始了）不再是1990－1991和2001那种温和的衰退（持续了8个月）。

的确，有很多理由相信2008年发生的很可能是严重的衰退。

第一，我们现在有美国历史上最大的房地产泡沫，房屋售价可能最终会下跌20％－30％；第二，因为不计后果的金融创新和证券化，信用泡沫已经从房贷扩散到了其他领域。

持续的信用泡沫会导致严重的信用危机；第三，美国的个人消费者这几年来消费了远远超过他们应该消费的量，因此累计了大量的债务。

现在房价的下跌和信用危机会让占美国GDP的70％的个人消费放缓甚至缩减。

让我们假设2008年的衰退将持续4个季度，或者6个季度。

那么，我们将看到一个什么样的结果呢？

   伴随着严重衰退，这里是描述的是金融系统跨掉的12个步骤或阶段。

   第一步，房地产衰退。

这是美国历史上最严重的房地产衰退，而且现在没有任何迹象表明房地产领域会在短期内触底。

现在已经清楚，美国的房屋的价格将从最高点下跌20％－30％。

这将消除4万亿到6万亿的家庭财富。

同时，次级房贷的垮台可能导致2,200,000的房屋收回，房屋价值30％的下降会让超过1千万的家庭房屋价格不如剩下的房贷，这可能会促使他们不再还贷而让房屋被收回。

很快，一些大的房屋建造商会破产，导致新一轮的房屋建筑商的股票价格下跌（尽管房产领域在衰退，房屋建筑商的股票价格在前几周上涨了很多）。

   第二步，房屋贷款市场。

由于次贷灾难引发的金融系统的损失估计高达2500亿到3000亿美金。

但是损失将不仅仅是次贷和相关的一些衍生产品。

现在危机正延伸到接近主要贷款和主要贷款的领域，高盛估计房贷相关的损失在4000亿美金左右；但如果房价下跌超过20％的话，最终的数据可能比这个要大很多。

现在次贷相关的证券化市场已经死亡，其它房贷相关的证券化市场也没有活力，而信用危机还在继续。

这都降低了银行再发放房贷的能力。

房贷信用冲击将更加严重。

金融机构更多的损失来自于大量表外结构投资公司（SIVs）的亏损。

银行将被迫将表外资产反映到自己的资产负债表上。

资产被证券化后出售，这些损失从银行蔓延到资本市场上美国和美国外的投资者。

这样的结果是，系统风险不是下降了，而是信用危机全球化了。

   第三步，信用冲击。

衰退将导致（其实已经在发生了）不还款的比例大幅提高，包括消费债务，信用卡帐单，汽车贷款，学生贷款。

这些会导致更严重的信用冲击。

第四步，“单一保险商”（monoclines）的损失和降级。

虽然现在不清楚“单一保险商”招至的损失会是多少，但现在我们知道他们的损失将远高于现在100－150亿美金的拯救金数额。

一些“单一保险商”事实上已经接近破产的边缘，他们没有一个值得拥有“AAA”的评级。

“单一保险商”应该被降级，如果拯救他们的资金不够或者没有公众救援行动。

   “单一保险商”的降级将导致饱受煎熬的金融机构另外的1500亿美金左右的资产减记和大量的损失。

“单一保险商”的降级可能还会导致货币市场基金大量亏损，并可能将资金调离这个市场。

货币市场基金被银行支持和保护。

如果银行出来帮助这些基金以使他们继续留在这个市场，那么银行的资产情况将更加的恶化。

“单一保险商”的降级将导致另一波美国证券市场的快速下跌，虽然这个市场已经被衰退的分险和金融系统的损失震动过了。

  第五步，商业房产贷款市场。

如同次级贷款，商业房产贷款市场将很快垮台。

商业房产贷款的发放标准和居民住宅贷款的发放标准一样不计后果。

房产危机将导致非住宅建造方面的泡沫，因为没有人想建造办公楼，购物中心。

商业建筑贷款发放市场已经半关闭，失灵了。

   第六步，银行破产。

一些深陷住房贷款和商业贷款的地方甚至全国性的银行可能会破产。

因此，一些大银行会加入现在超过200的发放贷款者的破产名单中。

如同英国的北岩银行（NorthRock）的情况，存款人会担心自己的存款安全。

联储会不得不再次暗示“一些银行太大了而不能不管”。

但是银行的破产产生的救援行动会导致严重的财政损失。

银行的破产会加重信用危机。

   第七步，杠杆贷款（leveragedloan）危机。

银行在杠杆贷款上的损失已经很大，而且还在增长。

事实上，一些大的杠杆贷款者私有化的企业会破产（这些企业往往有很高债务比例），导致杠杆贷款者跟着破产。

杠杆贷款市场的糟糕已经导致了杠杆贷款市场的冻结和金融机构不断增加的损失。

（中投公司投资的黑石的一块主要业务就是杠杆贷款收购投资）。

   第八步，公司破产。

一旦严重的衰退发生，大量的公司将会破产。

一般而言，美国公司每年的破产率在3.8%左右（1971－2007平均）；在2006和2007年，这个数字只是0.6%。

美国典型的衰退会让破产比例上升到10％以上。

在过去2年，破产比例非常的低，因为市场上有非常充足的流动性，非常宽松的信用环境和非常低的债券利息差（2007年7月垃圾债券的收益仅仅比联邦债券高2.6%）。

但是现在重新定价的风险很大，垃圾债券的利息差接近7%!

尽管整体上，美国和欧洲公司现在的利润和债务负担比2001年要好，但很多收益不好的公司现在再融资的成本将很高。

根据现在的研究，2008年公司的破产率在高峰时将远高于10％。

一旦破产率上升，信用违约互换（creditdefaultswapsCDS）和约中提供违约保护的一方将招受很大的损失。

估计的损失为200亿到2500亿元（后一个数可能更接近于最终结果）。

CDS的损失不简单的是财户从提供保护的一方转移到被保护的一方。

如果损失很大，部分交易方，很可能是“单一保险商”，对冲基金，大的券商等大型机构，可能会破产，导致更大的系统风险，因为买保护的一方可能因为卖保护的一方破产而得不到补偿。

   第九步，影子银行体系。

影子银行体系或影子金融体系将很快面临麻烦。

影子金融体系由金融机构，如银行，短期借入流动性好的资金，借出或投资长期流动性不好的资产。

这个系统包括表外结构投资公司，货币市场基金，“单一保险商”，投资银行，对冲基金和其它非银行金融机构。

这些机构都面临市场风险，信用风险和流动性风险。

不象银行，非银行金融机构没有办法直接或间接向美联储借钱。

因此，在经济压力大和流动性不足时，他们可能会因为资产不足或流动性不足导致不能偿还他们的短期债务而破产。

处理影子银行体系的问题将会很麻烦，因为非银行机构不能象银行一样被中央银行所拯救。

   第十步，股票市场。

美国和国外的股票市场将开始对严重的美国衰退，而不仅仅是温和的衰退和快速的世界经济增速减缓定价。

投资者将很快意识到经济下滑更加严重，“单一保险商”将得不到拯救，金融系统的损失将会增加，非金融公司的盈利在衰退时也会快速下滑。

在1月后期股市上涨后，下跌将从新开始。

美国一个典型的衰退，标普500下跌大概28％。

   第十一步，信贷和信贷衍生品市场。

受恶化的信用环境的影响，信贷和信贷衍生品市场的流动性会消失。

新一轮的银行间的信用打击将引发交易方分险，信任丧失，信用风险提高。

尽管有更多的流动性被注入到银行系统，银行间的借贷利息将会上升。

    第十二步，恶性循环。

亏损，资产减少，信用收缩，以低于价值的价格抛售，将形成循环，导致新的亏损和信用收缩。

在流动性不好的市场，资产以低于其自身价值的价格出售。

资产损失将导致补充保证金通知，很多资产被强迫出售，同时进一步降低金融机构承受风险的能力。

资产被强迫出售引发的资产价格下跌又会引发新一轮的抛售和信用危机。

    伴随着信用危机的蔓延，世界经济的衰退将开始发生。

    美联储能避免这一切的发生吗？

首先，这次的金融危机时近25年来最为严重的一次。

这场系统性的危机是不容易控制的；第二，这场危机的后果是否严重取决于管理机构的反映－财政政策，货币政策，金融或其他政策的连贯性，及时性和有效性。

我们拭目以待。

月20日，招商[简介最新动态]银行和贝恩顾问联合发布的《2011中国私人财富报告》显示，个人可投资资产1千万人民币以上的中国富人投资国内房地产的热情下降，投资移民意愿强烈。

该报告受访者中，约60%正考虑投资移民，27%的亿万富翁已完成投资移民。

房地产投资热情下降

该报告将个人可投资资产1千万人民币以上的群体界定为高净值人群。

随着我国陆续出台多条房市调控政策，从限购、贷款等方面对房价进行调控，这一人群投资国内房地产市场的热情呈下降趋势。

该报告显示，投资性房地产在高净值人群资产配置的比重从2009年初的17.6%下降到2011年初的13.7%。

90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净值人士表示逐步在撤回房地产市场上的资金。

伴随着中国富人对直接购买国内住宅的热情下降，他们将转向商铺和房地产信托、地产基金等间接投资。

2010年中国个人持有的可投资资产规模高达62万亿人民币，可投资资产在1千万人民币以上的中国高净值人士数量达到50万人，预计2011年高净值人士数量将达到59万人。

投资移民意愿强烈

近年来，中国个人境外资产增加迅速，2008年至2010年年均复合增长率接近100%。

与此同时，近年来，中国向境外投资移民人数出现快速增长。

以美国为例，中国累积投资移民的人数最近5年的复合增长率到73%。

投资移民迅速增长这一趋势在调研中亦得到印证。

近60%接受调研的高净值人士表示考虑移民。

其中，可投资资产规模在1亿人民币以上的受访者中，约27%已经完成了投资移民。

促使这一人群考虑移民的最重要的三个因素分别是：

方便子女教育、保障财富安全、为未来养老做准备。

报告称，以上结论是基于对2600余位高净值人士的调研和对100余位专家、客户经理及高净值人士的访谈获得的一手信息，并与权威二手数据数据结合得出的。

来源《财经》

REICO工作室《2010—2011年度中国房地产市场报告》的内容太多了，无法全部转载，而国十条、国八条似乎并非针对于整个房地产市场，而只针对于住宅市场，根本不关心商业、办公楼等其他内容。

有次可知，国十八条的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地产业的投资过高而导致整个宏观经济过热，也不是房地产业的资产价格推动了通胀，而仅仅是商品住房的价格上涨过快，没有实现过度承诺的个人目标。

为什么没有一条措施是针对于非住宅的限制性措施呢，为什么第二套只针对于住房而不针对于商铺或其他，难道这些建设用地不涉及十八亿亩红线吗？

有人说非住宅不涉及民生，请问全球哪个国家的民众是完全靠商品房解决居住问题的？

哪个国家能让所有的民众都买得起商品住房？

而保障民众有“适足居住权”又在哪个国家是靠商品房解决的？

哪个国家不是靠市场中购买、租赁和国家保障分层次解决的？

而保障又与商品房的价格挂钩吗？

是政府定价还是市场中的价格信号呢？

商品房的价格信号作用被行政的限购措施破坏之后，又用什么来决定和吸引投资行为呢？

中国确实存在着商品住房价格上涨而居民可支付性指数下降的现象，但其主要原因并非大量的投机、投资行为造成的。

每年约只有占全部城镇家庭户数不到3%的新房供给量，与城市化的需求和适龄结婚人口的集中性矛盾、与日益增长的物质消费能力及改善型需求之间的矛盾，是无法仅靠限购措施能解决的。

全国拥有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。

如果没有个人购房而形成的住房出租市场，则无能力购房家庭过渡的矛盾就会更加突出。

而真正将住房闲置的比重却远不像数小区中的灯光那样惊人，更不像央视二套的报道那样可怕，个别城市中的空屋率与全部城镇的情况相比并不具有说服力和代表性。

就像各城市市场化住房的比例相差巨大一样，越是市场化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。

而户均面积的大小则并不和市场化程度相关，而人口输入比重较高的城市则户均面积较小。

现将该报告中的分报告《住宅市场分析》公布于下，望民众对此有更多的了解，也希望对政策的制定者有所帮助。

分报告一：

住宅市场分析

摘要

住宅存量特征分析

市场化住房供给在住房存量中所占比例继续上升；城镇居民家庭拥有第二居所的比例增加到12.3%

⏹2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米。

其中，房地产开发住宅竣工面积为5.96亿平方米，占城镇住宅竣工面积的比重为72.6%；房地产开发住宅竣工套数为555万套。

⏹2009年城镇住房存量中商品房所占比例为36.7%，比2008年增加1.8个百分点；城镇住房自有化率为87.7%，比2008年提高1个百分点。

⏹2009年城镇住房存量中，单元房所占比重超过80%，其中，单元房二居室所占比重最高；城镇居民家庭住房的平均楼龄为16年。

⏹2009年城镇居民家庭住房的平均市场价值为28.4万元/套；其中，自有住房的平均市场价值为29.4万元/套，比2008年增长4.1%。

⏹2009年城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12.3%，比2008年提高2.8个百分点；60%以上的第二居所用于出租，比2008年提高6.4个百分点。

商品住宅市场分析

商品住宅各项建设指标同比增加，住宅新开工面积和住宅投资增幅增加

⏹2010年商品住宅新开工面积同比增幅增加，东部地区增加幅度最大；8月份以来商品住宅新开工面积同比增幅逐月减小，11月份单月新开工面积同比出现负增长。

⏹2010年商品住宅投资增幅增加，各月份投资增幅基本在34%左右；长三角、珠三角和环渤海地区商品住宅投资增幅均高于去年同期。

⏹2010年商品住宅投资结构中，90平方米以下住房和经济适用房投资增幅下降，而别墅高档公寓投资增幅明显增加。

⏹2010年全国将建设各类保障性住房和改造棚户区住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。

商品住宅销售面积增幅回落

⏹2010年商品住宅销售面积同比增幅回落，其中，1-8月份销售面积同比增幅逐月回落，9月份以来增幅出现小幅回升。

⏹2010年东中西地区商品住宅销售面积增幅回落，东部地区出现负增长；下半年以来，长三角和珠三角地区商品住宅销售面积均表现为同比负增长。

70大中城市住宅价格涨幅前高后低，全年价格累计涨幅低于2009年

⏹2010年全年，新建住宅和二手住宅价格分别累计上涨7.7%和5.1%，涨幅分别比2009年低1.3个百分点和1.8个百分点。

⏹5月份以来住宅价格同比涨幅逐月回落，环比涨幅基本保持平稳；价格涨幅较高的城市多数为二三线城市。

⏹2010年住宅租赁价格出现较快上涨，地价涨幅高于住宅。

2011年商品住宅市场发展趋势

⏹2011年住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。

⏹2011年住宅价格保持基本平稳。

住房可支付性与投资机会分析

居民住房支付能力下降

⏹2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指数比2008年下降13个百分点。

⏹35个大中城市的住宅市场孕育着不同的投资机会。

住宅存量特征分析

2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米，商品住宅竣工套数为555万套

2009年全国城镇住宅竣工面积为8.21亿平方米，其中，东部地区城镇住宅竣工面积为3.69亿平方米，中部地区城镇住宅竣工面积为2.30亿平方米，西部地区城镇住宅竣工面积为2.22亿平方米，分别占城镇住宅竣工总面积的44.9%、28.0%和27.1%。

中部地区城镇住宅竣工面积增加最快。

2009年房地产开发住宅竣工套数为555万套，比2008年增加61万套。

其中，东部地区、中部地区和西部地区房地产开发住宅竣工套数分别为275万套、141万套和139万套，分别占住宅竣工总套数的49.6%、25.3%和25.0%。

2006年以来房地产开发住宅竣工面积占城镇住宅竣工总面积的比重基本稳定在72%左右

2009年，房地产开发住宅竣工面积为5.96亿平方米，占城镇住宅竣工面积的72.6%，比2008年增加1.1个百分点。

自2006年以来，房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中所占比重基本稳定在72%左右。

从投资方面看，2009年我国城镇住宅投资额为30513亿元，其中，房地产开发住宅投资额为25614亿元，占城镇住宅投资额的比重为83.9%，比2008年减少0.7个百分点。

自2005年以来，房地产开发住宅投资在城镇住宅投资中所占比重基本稳定在84%左右。

分地区看，2009年东部、中部和西部地区商品住宅占城镇住宅竣工面积的比重分别为81.6%、64.8%和65.8%；东部地区住房市场化建设程度最高。

历年全国城镇住宅竣工面积及房地产开发竣工面积（套数）比较

城镇住宅竣工面积（亿平方米）

房地产开发住宅竣工面积（亿平方米）

房地产开发住宅竣工套数（套）

房地产开发住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积比重

1998

4.76

1.41

--

29.6%

1999

5.59

1.76

1946358

31.5%

2000

5.49

2.06

2139702

37.5%

2001

5.75

2.46

2414392

42.8%

200

5.98

2.85

2629616

47.7%

2003

5.5

3.38

3021134

61.5%

2004

5.69

3.47

4042219

61.0%

2005

6.61

4.37

3682523

66.1%

2006

6.3

4.55

4005305

72.2%

2007

6.88

4.98

4401203

72.4%

2008

7.60

5.43

4939189

71.5%

2009

8.21

5.96

5548897

72.6%

资料来源：

国家统计局，REICO数据库

2009年城镇住房存量中商品房所占比例为36.7%，比2008年增加1.8个百分点

2009年我国城镇住房自有化率为87.7%，比2008年提高1个百分点；35个大中城市住房自有化率平均为85.8%，比2008年提高1.4个百分点。

从住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房、原有私房、房改私房、商品房和其他类型住房在城镇住房存量中分别占7.1%、3.4%、10.2%、40.8%、36.7%和1.8%；其中，房改私房比例比2008年减小0.8个百分点，商品房比例比2008年增加1.8个百分点。

2009年我国城镇住房存量的产权结构及变化

资料来源：

国家统计局，REICO数据库

市场化住房供给在住房存量中所占比重继续提高

在不同产权的住房存量中，将商品房和租赁私房认为是市场化住房供给，用这些家庭在全部家庭中所占比例来度量住房供给结构中的市场化住房比例。

2009年，我国市场化住房供给在住房存量中所占比重为40.2%，比2008年高1.6个百分点。

2009年，35个大中城市市场化住房供给在住房存量中所占比重超过50%的有：

深圳（82.4%）、宁波（67.3%）、厦门（63.7%）、广州（51.6%）、银川（50.2%）、沈阳（50.1%）。

同时，仍有半数以上城市住房存量中50%以上为房改私房。

2009年35个大中城市住房市场化水平

资料来源：

国家统计局，REICO数据库

2009年，城镇居民家庭户均住房建筑面积为87.0平方米，人均住房建筑面积为32.7平方米，均比2008年有所提高

2009年，我国城镇居民家庭户均住房建筑面积为87.0平方米，比2008年增加1.6平方米；中位数家庭住房面积为78平方米，比2008年增加2平方米。

城镇居民家庭人均住房建筑面积为32.7平方米，比2008年增加0.6平方米。

居民家庭住房面积总体得到改善。

从不同产权类型来看，原有私房和商品房家庭户均住房建筑面积较大，分别为132.5平方米和98.1平方米，而租赁公房、租赁私房、房改私房家庭的户均住房建筑面积均在80平方米以下，分别为20.1平方米、25.1平方米、73.9平方米。

2009年，35个大中城市居民家庭户均住房建筑面积为77.8平方米，低于全国平均水平，但比2008年增加1.3平方米；人均住房建筑面积为29.7平方米，比全国平均水平低3平方米。

户均住房建筑面积最大的五个城市分别是厦门（94.8平方米）、重庆（92.9平方米）、海口（90.3平方米）、昆明（88.9平方米）和广州（85.6平方米），建筑面积最小的五个城市分别是哈尔滨（62.9平方米）、兰州（62.9平方米）、上海（66.4平方米）、贵阳（66.6平方米）和天津（67.5平方米）。

2009年城镇居民家庭住房建筑面积

资料来源：

国家统计局，REICO数据库

城镇住房存量中，单元房所占比重超过80%，其中，二居室单元房在住房存量中所占比重最高，为44.2%

我国城镇住房建筑式样分为四类：

单栋住宅、普通楼房、单元房、平房及其它。

其中，单元房按照居室数又可分为单元房一居室、单元房二居室、单元房三居室、单元房四居室以上。

从住房建筑式样来看，单元房仍然在住房存量中占据主体，2009年其所占比重为84.1%，其中，二居室和三居室单元房在住房存量中所占比重分别为44.2%和30.8%；单栋住宅所占比重为3.5%。

与2008年相比，单元房所占比重提高了0.7个百分点，而普通楼房、平房及其它所占比重分别下降0.16个和0.48个百分点，表明总体住房质量有所提升。

与全国平均水平相比，2009年35个大中城市住房存量中，单栋住宅、单元房、普通楼房、平房及其它所占比重分别为1.0%、93.4%、3.8%和1.8%。

单元房比重高于全国平均水平。

其中，大约三分之二的城市二居室单元房在住房存量中所占比重超过50%。

从不同住房产权结构来看，租赁公房、租赁私房和房改私房三类住房以单元房二居室为主，所占比重分别为38.4%、44.2%和56.8%；商品房中单元房三居室所占比例最高，达到44.9%，其次为单元房二居室，所占比重为41.4%；原有私房中平房及其它所占比重最高，为32.8%。

2009年城镇居民家庭住房建筑式样

资料来源：

国家统计局，REICO数据库

2009年，城镇居民家庭住房的平均楼龄为16年

2009年，城镇居民家庭住房的平均楼龄为16.0年。

其中，商品房最新，平均楼龄为10.7年；其次是房改私房，平均楼龄为17.7年；租赁公房的平均楼龄最长，为27年。

2009年，35个大中城市城镇居民家庭住房的平均楼龄为16.2年