房地产市场研究工作模块.doc

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房地产市场研究工作模块

【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】

1．目的：

调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。

2．调查方式：

搜集基础数据，在此基础上进行分析。

3．主要内容：

  3-1．宏观经济运行状况

  1）、数据

    指标数量与上年同比增长

    全省项目所在地全省项目所在地

    A.国内生产总值

    其中：

第一产业

        第二产业

        第三产业

        房地产

    B.固定资产投资

    其中：

房地产开发

    C.社会消费品零售总额

    D.商品零售价格指数

      居民消费价格指数

      商品住宅价格指数

  2）、分析

  3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

    A．项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：

公房、微利房、福利房、商品房等。

    B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。

    C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。

    D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。

  3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状

  1）、数据

    项目上半年与去年同期相比备注

    签定土地出让合同

    其中商品房用地

    房地产开发总额

    其中商品房建设

    其中住宅投资占比重

    商品房施工面积

    其中住宅

    住宅施工面积中今年新开工者所占比例

    商品房竣工面积

    其中住宅竣工面积

    销售预售商品房面积

    其中现楼销售

    楼花销售

    全市商品房销售收入

    住宅

    空置面积

    其中住宅

    办公楼

    商业楼

    二手楼买卖

  2）、分析

  3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异

  板块差异板块1：

区板块二：

区板块三：

区板块四：

区

  地理范围

  划分依据：

建筑及商业、人文特征描述

  政府市政规划的引导

  商品住宅平均价格多层

              小高层

              高层

              别墅

  商品住宅供求状况多层

              小高层

              高层

              别墅

  热销区域

  3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势

  区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格

  多层高层多层高层多层高层

  全市

  项目所在板块

【第二部分类比竞争楼盘调研】

1．目的：

调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。

2．调查方式：

先收集基础资料。

在此基础上进行有目的的实地调查。

3．主要内容：

  3-1．基本资料

  楼盘名称

  地理位置

  发展商

  建筑承建商

  建筑规划设计商

  环境设计商

  销售代理商

  3-2．项目户型结构详析

  户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比

  平层

  错层

  跃层（复式）

  3-3．项目规划设计及销售资料

  总占地面积

  总建筑面积（容积率）

  建筑层数、栋数

  建筑布局及开发节奏

  户型结构

  外立面风格、色调及用材

  交楼内装修标准

  小区绿化及环艺

  车流组织及户车比

  小区内康乐及商业配套设施

  物业管理

  售价（按揭折后价）最高价：

最低价：

均价：

  付款方式一次性：

分期：

按揭：

  销售进度销售率：

  已销售单位户型比例

  客户初步分析现居住区：

职业特征：

集团客户：

  3-4．综合评判

  评判项目评价

  A．地块周边环境及配套评判

    A-1地理位置

    A-2周边环境、景观

    A-3周边市政配套

    A-4周边小区整体素质

  B．楼盘素质评判

    B-1建筑风格和立面

    B-2建筑布局和空间规划

    B-3小区内环艺规划

    B-4户型设计

    B-5小区内配套

    B-6车流组织

    B-7物业管理

  C．物业形象

    C-1发展商品牌

    C-2项目包装及营销手法

  综合评价

【第三部分住宅消费者行为分析】

1．目的：

了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。

2．调查方式：

目标客户群用问卷的形式来抽样调查。

3．主要内容：

  3-1．各类档次商品住宅客户分析

    指标比例

    家庭结构3口之家：

3代同堂：

二人世界：

单身

    职业特征经商老板：

三资高级白领：

三资普通白领：

国企高级干部：

国企普通干部：

文艺界：

政府及事业单位：

其他：

外销

    买主年龄结构20－30：

30－45：

45－55：

55以上

    客户家庭月收入状况2000元以下：

2000－4000元：

4000－6000元：

6000－8000元：

8000－10000元：

10000元以上

    客户地理半径集中率1公里半径：

2公里半径：

3公里半径：

4公里半径：

4公里以上半径

  3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析

    A、购房目的及面积偏好

    指标比例

    购房目的A首次置业满足基本居住需求

          B二次置业改善居住条件

          C投资保值和增值

          D办公

          E为父母或子女购房

          F度假

          G其他

    面积偏好A50平米以下

          B50－70平米

          C70－80平米

          D80－100平米

          E100－120平米

          F120－140平米

          G140平米以上

    B、层数、户型偏好及购买价格承受能力

    指标比例

    层数偏好A多层（7层以下）

          B小高层（8－18层）

          C高层（18层以上）

    户型偏好1A平层

          B错层

          C跃层（复式）

    户型偏好2A1房1厅

          B2×1

          C2×2

          D3×2

          E4×2

          F4×3

          G5×2/3/4

          H6房及以上

    价格偏好A（根据当地价格板块划分）

          B

          C

    付款方式偏好A一次性付款

            B分期付款

            C按揭

    按揭月供承受力A1000元以下

              B1000－2000元

              C2000－3000元

              D3000－4000元

              E4000－5000元

              F5000元以上

    C、购买决策的最主要的影响因素

    指标5个最主要因素

    影响购房决策的最主要的5个因素

        A地理位置

        B市政交通便利程度

        C周边生活配套完备程度（包括子女教育）

        D距离上班地点的远近

        E价格

        F建筑风格及外立面

        G户型设计及实用率

        H社区内绿化及环艺规划

        I物业管理及社区文化活动

        J周边社区素质及空气、噪音等污染程度

        K产权等法律手续的齐全

        L建筑质量的保证

        M发展商品牌和实力