房地产基础培训(营销).doc

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房地产基础知识培训

（提纲）

一、土地与土地市场

1、地产：

指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。

简单地说，就是土地财产。

法律意义上的土地财产一般具有以下特征：

⑴属于一定的所有者或使用者；⑵有明确的四至界定；⑶可以依法转让；⑷能给所有者和使用者带来一定的权益。

2、毛地：

指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。

3、生地：

“熟地”的对称，指未经开发，尚未形成建设用地条件的农地或荒地。

4、熟地：

“生地”的对称，指经开发，已形成一定建设用地条件的土地。

“一定建设条件”通常指达到“三通一平”或“七通一平”要求。

5、土地所有权：

指在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并从土地上获得合法收益的权利。

6、土地使用权出让年限：

指国家将土地使用权出让给土地使用者时，双方约定的土地使用者可以使用土地的年限。

土地使用权出让年限分最高年限和实际年限。

最高年限指国家法律法规规定使用国有土地不得超过的年限，如国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地出让最高年限按下列用途确定：

⑴居住用地七十年；⑵工业用地五十年；⑶教育、科技、文化卫生、体育用地五十年；（5）综合或其他用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。

实际年限指在最高年限内，由出让方与受让方在土地使用权出让合同中约定的出让年限。

土地使用权出让年限自土地使用者领取土地使用权证，取得土地使用权之日计算。

7、土地市场：

广义指土地交换关系的总和，狭义指土地交易的场所。

土地市场是房地产市场体系的重要组成部分。

土地市场按其交易形成和内容可划分为三个层次：

⑴土地一级市场；⑵土地二级市场；⑶土地三级市场。

8、土地一级市场：

即国有土地使用权出让市场，指土地管理部门代表国家将国有土地使用权有偿有期限出让给土地使用人的市场。

由于我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有，因而土地一级市场是一个由国家垄断经营的市场。

土地一级市场的出让方式包括：

⑴招标；⑵拍卖；⑶协议；（4）挂牌

9、土地二级市场：

即国有土地使用权转让市场，指土地使用权人依法转让土地使用权的市场。

根据我国的法律，合法取得的国有土地使用权人依法转让。

土地二级市场的经营方式包括出售、出租、交换等。

10、土地三级市场：

即国有土地使用权的再转让市场，指土地使用权人将由二级市场取得的土地使用权依法再转移的市场，包括出售、交换等。

11、国有土地使用证：

指合法使用国有土地的法律凭证。

国有土地使用证由国家土地主管部门统一监制，市、县人民政府颁发，市、县土地管理机关，发给依法使用国有土地的单位和个人，并由其保存。

国有土地使用证的主要内容包括：

⑴土地使用者名称、地址、图号、地号、用途、批准使用期限、四至、填发机关签章、填发日期；⑵城镇土地用地面积，期中建筑占地面积，共有使用权面积，期中分摊面积，土地等级；农村土地中土地面积，期中各地类面积；⑶备注；⑷变更记事；⑸附图以及证书的编号等。

12、集体土地所有证：

指集体土地所有权的法律凭证。

集体土地所有证由国家土地主管部门统一监制，由市、县人民政府颁发，依法发给集体所有权单位，并由其保管。

根据民法通则规定，我国集体土地所有分为乡（镇）农民集体所有和村民集体所有。

集体土地归属哪级所有，则集体土地所有证发至哪一级。

集体土地所有证的主要内容包括：

⑴土地所有者名称、地址、图号、地号；⑵土地总面积，期中各地类面积；⑶四至；⑷备注；⑸填发机关、签章、填发日期；⑹附图及证书的编号等。

二、房地产开发与建设

1、房地产：

指土地、建筑及固有附着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。

分三种存在形式：

1、单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；

2、单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；

3、土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。

2、三通一平：

指施工现场路通、水通、电通和场地平整的简称。

“三通”指把开发区或建筑工地红线以外的道路、给排水管道、供电线路引入施工现场；“一平”指施工现场土地平整。

通常房地产开发基地达到了“三通一平”要求，就具备了正式施工的条件。

3、七通一平：

指对居住区开发前期工程要求的简称。

“七通”通常指道路通、给水通、排水通、电力通、煤气通、热力通、通讯通。

“一平”指土地平整。

4、建安成本；是“建筑安装工程成本”的简称，指建筑安装工程施工中耗费的各项生产费用。

5、毛坯房：

也称“住宅工程初装饰”，指在施工阶段只完成初步装饰工程的住宅建筑。

6、初装修：

也称“住宅工程初装饰”，指住宅工程在施工阶段只完成初步装修，房屋竣工交付使用后，由住户根据需要进行二次装修的工程标准。

7、一次性精装修：

也称“菜单式装修”提供多种装修方案供购房人选择，并根据购房人选择，选定的方案代为装修的售后服务方式。

8、一体式精装休：

指房地产开发企业在预售商品住宅时已经进行了室内装修，装修方案由开发商制定，不可更改，装修成本记入售价。

9、房地产价格的构成

1）征地补偿费

土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费，农转工人员级差补贴、集团基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。

2）拆迁安置补偿费

私房补给、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费。

3）其他土地开发费

三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费、住宅建筑安装工程费、住宅建筑安装工程造价。

4）附属工程费

包括煤气调压站、压力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房。

5）室外工程期

指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小报铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。

6）环卫绿化工程费

绿化费、绿地、公共厕所等。

7）政府性收费及四源费

“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理处。

8）土地出让金市政费

9）两税一费：

营业税、城市建设维护税、教育附加费。

10）管理费

11）利润

三、房地产市场与销售

1、房地产市场：

有广义和狭义之分。

广义指房地产商品交易中一切经济关系的总和，包括土地、房产及其相关的房地产金融、房地产中介服务、房地产劳务等经济活动。

狭义指房地产商品交易的场所，如房地产交易所、房地产交易中心等。

2、房地产市场结构：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、

协议、挂牌

出售、出租等

买卖、租赁、

交换等

3、房地产一级市场：

即国有土地使用权出让市场，指由土地管理部门代表国家，将国有土地使用权有偿有期限地出让给房地产开发企业或用地单位的市场。

由于我国法律规定，城市市区土地属于国家所有，因此，房地产一级市场是一个由国家垄断经营的市场。

4、房地产二级市场：

也称“增量房地产市场”指房地产开发企业按土地使用权出让合同规定，经过开发，建成房屋后，依法经营或转让房地产的市场。

房地产二级市场是一个房地合一的市场。

房地产二级市场的经营方式主要包括：

出售、出租、抵押、交换等。

5、房地产三级市场：

也称“存量房地产市场”、“二手房市场”，指房地产权利人依法经营或转让存量房地产的市场，包括买卖、租赁等。

房地产三级市场是一个房地合一的市场。

6、楼花：

指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。

7、期房：

“现房”的对称，指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。

8、现房：

“期房”的对称，指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。

9、烂尾楼：

指未能完成施工中途停建的楼盘。

造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足；设计、施工存在严重质量问题；非法建设等。

烂尾楼造成土地资源的建设投资的浪费，不利于房地产市场的健康发展，必须采取有效措施进行整治。

10、契税；指在转移土地、房屋权属时向承受单位和个人征收的一种财产税。

11、房产税：

指以城市、县城、建制镇和工矿区的房产为课征对象，向产权所有人征收的一种税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：

房产税的纳税人是房屋产权所有人。

12、物业税：

又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款，税额随房产的升值而提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。

因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

13、销售面积：

销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

14、套内建筑面积：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

15、公用建筑面积：

也称“商品房共有建筑面积”，指商品房中各业主共同占有或共同使用的建筑面积。

商品住宅公用面积一般由两部分组成：

⑴电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、保安值班室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；⑵套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

16、公用建筑面积分摊系数：

也称“商品房共有建筑面积分摊系数”，指整栋建筑的公用建筑面积与该栋建筑的各套内建筑面积之和比值。

公用建筑面积分摊系数=

公用建筑面积

各套内建筑面积之和

其计算公式为：

各套的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

17、房屋所有权：

指房屋所有权人在法律规定的范围内，对其所有的房屋财产行使占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。

是物权的一种，属财产所有权。

房屋所有权是一定历史阶段所有制形式在法律上的表现。

我国现阶段房屋所有权按所有制形式可分为：

全民、集体、私有、中外合资、合营和股份制等。

房屋所有权基于一定的法律事实而取得和消灭的。

房屋所有权的取得，按其取得的不同途径可分为原始取得和继受取得。

房屋所有权的消灭包括：

所有权主体的消灭，如所有权人的死亡、法人的解散等；所有权客体的消灭，如房屋的拆除、倒塌等；所有权的转让和所有权的抛弃等。

依照国家法律，房屋所有权人可通过买卖、赠与或者其他合法方式转让房屋所有权，其行为受法律保护。

18、房地产他项权利：

简称“他项权利”，指依法在他人所有的房屋和土地的所有权、使用权和房屋期权上设定的权利。

在我国的房地产司法实践中，房地产他项权利主要有抵押权、典权等。

由于房地产他项权利是设定在他人所有或使用的房地产权利之一，因此，实际上是对他权利的限制。

按照国家有关法律规定，房地产他项权利的设定必须经双方协商一致，达成协议（或签订合同），向当地房地产主管部门申请他项权利登记，并领取房地产他项权利证书。

19、五证：

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》。

20、两书：

《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》。

21、公共维修基金：

指在房屋出售时设立的，用于房屋共用部位、共用设备和公共设施维修、更新的专项资金。

物业维修基金设立的标准一般由政府的物价或有关管理部门规定。

维修基金设立后，存入银行，并设立专门帐户。

业主委员会应