房地产企业成本管理的精细化探讨1208.doc

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房地产企业成本管理的精细化探讨

成本精细化管理是需要全员全过程参与的持续性工作，其核心指导思想是“挖掘成本潜力、提升产品价值、加速开发周期、降低投资风险、增强盈利能力”。

房地产企业成本精细化管理须从完善管理体系、研究增值途径、制定成本标准、规范招标管理、加强过程管理等几个方面加以完善。

一、制定全过程成本目标管理体系

     制定成本目标是为了项目的成本全过程受控。

根据项目定位、设计文件深度及工程招标进展情况，将成本目标分为四个阶段进行管理，分别是拿地阶段的成本目标、方案阶段的成本目标、初步设计阶段的成本目标和总包招标完成后的成本目标。

其中拿地阶段的目标核心指标为成本净利润率指标，方案阶段的成本目标为主要控制目标，一般由总部审批并下达，作为考核项目公司的成本及盈利目标。

初步设计阶段及以后阶段的成本目标须根据总部下达的成本目标进行细分，成本须控制在考核的目标范围内。

     成本目标体系贯穿于项目全过程，由粗到细、由细到准，在项目定位确定的前提下指导设计、设备选型、材料选择和施工工艺等。

成本目标体系在项目实施过程中通过合约规划工具及动态成本反馈体系，可以实现成本全过程动态管理。

二、研究提高盈利能力的增量成本

     为了控制投资风险，成本目标的制定过程中，要求按照前期定位档次计算成本。

若项目增量投资能达到较好回报，城市（项目）公司分析论证，增量成本的盈利指标达到要求并通过审批后即可实施。

但增量投资申报有明确的使用范围，主要用于提升项目品质的部品部件上，如建筑的外立面、铝合金门窗、阳台栏杆、景观工程、公共部位装修标准（含大堂、电梯厅、会所）、入户门、电梯和可视对讲等。

     研究增量成本，可促进项目公司在成本管理方面积极研究产品的功能价值，将成本运用到用户可以体验到的功能上。

增量成本必然也带来收益风险，该部分风险管理由城市（项目）公司承担，总部对其增量投入的效果进行考核。

三、制定限额设计管理指标

     限额设计管理是指对影响工程成本的主要要素的用量、材料的选择等制定合理的标准，确保能达到质量和安全规范要求，品质与售价得以匹配。

如钢筋、混凝土的含量控制，按不同抗震等级、不同建筑类型、不同结构形式限额。

对涉及到用户体验、感知及关注度高的外墙、铝合金门窗、景观工程和公共部位装修，其控制成本按楼盘定位套用相应标准。

限额设计管理可确保与项目相关的成本在前期控制在合理的水平，并与销售价格及项目定位相协调。

     限额设计指标作为刚性指标，与成本目标同时下达。

要求设计任务书中提出明确的限额设计指标，设计单位在进行方案设计时必须执行，若设计成果达不到限额要求，则须优化设计。

限额设计的执行情况作为设计及成本能力测评的内容，督导各项目公司严格执行。

四、信息化平台应用

     成本管理中涉及到的数据指标繁多，通过ERP平台建设，可以实现数据存储、查询、分析和共享的基本功能。

在实现常规的功能以外，针对具体的成本管理流程化工作进行开发，如实现标书会签、合同会签、标书分析和变更预警及审批等工作提供平台化的办公工具。

     房地产企业成本精细化的信息管理，包括通过信息化平台实现成本的动态管理、索赔及反索赔、工程变更的预警及审批、合约拆分及管理、规范的技术经济指标数据库。

分析不同管理层对成本的数据需求，将项目的成本信息以特定的方式显示，以便于执行层的操作和管理层的动态监管。

     通过信息化平台的应用可以提高审批速度、提供精准的成本数据，对动态成本进行即时监控，并可根据公司对数据的需求直接输出。

五、专项成本精细化管理

     1、景观成本剖析：

房地产开发企业注重于提高项目品质内容的投入，通过系统剖析，将成本控制的要素包括合理景观空间布局、控制水景、景观苗木设计做到随乡入俗、顺应地势就势而建、合理选择硬铺材料、植物（乔木、造型灌木、小灌木、植草）合理配置、工程管理中的设计、施工及开发商之间沟通配合。

精细化管理还对水景的运营成本、石材的厚度、园林的布局及景观小品等提出具体的方法。

     2、精装修成本研究：

随精装修项目的日益增多，不仅能通过做大成本抵消土地增值税，还能有效地提高项目档次。

精装修成本主要由材料及设备构成，优先采用集团采购的产品。

其次就需要设计尽早介入，室内设计在平面布局阶段就介入，避免后期大量的拆除。

再次为选择合适的设计风格，可以给业主预留发挥的软饰装修空间。

在工艺选择方面，尽可能选择工艺成熟、经典材料，避免新工艺及新材料，在材料搭配方面多花精力。

     3、铝合金成本研究：

铝合金门窗所占比例高，其成本构成较复杂，而且与区域气候条件、节能要求相关。

通过分析其成本影响的首要因素为开窗率，其次为铝合金材料及表面处理，再次为玻璃的选择，最后为五金配件。

节能与铝合金型材及玻璃相关，而型材表面处理及五金配件的选择则是成本管控的核心。

     4、绿色成本研究：

作为绿色地产的领军企业，在倡导绿色地产的同时，需要从技术上解决绿色增量成本过高的问题，在实施绿色建筑上提出精细化管理方案：

（1）根据项目的形态及所处环境，在项目前期开展绿色建筑可行性分析，确定绿色标准及可优先选用的绿色技术；

（2）分析建筑体系及形态，避免对节能和环保不利的设计；

（3）分析各项绿色技术的绿色成本、对备案方案进行比选，确定选用原则；

（4）根据验收规范及节能验收要求分析增量成本，选择增量成本较低，容易实现的绿色技术进行实施；

（5）调研政府对绿色、节能及新能源的补贴内容和条件，争取获得补贴；

（6）分析增加的绿色技术对销售价格或销售进度的影响，适当的调整实施的绿色技术。

六、过程精细化管理

1、成本专业的施工图审查

     一般审图为专业技术及规范是否符合要求进行审核，而成本专业审图的重点则为与成本相关的审查。

审查主要内容为：

（1）图纸是否有错、漏、碰、缺项目，以降低变更、索赔的概率；

（2）是否执行限额设计标准，避免设计文件的成本先天性“肥胖”，及时有效检查设计成果的经济性；

（3）可售成本是否得以优化，主要检查指标为可售率、地下车库停车效率等指标。

（4）经常出现变更的内容是否得以落实，如扩大地下室顶板防水，若用结构找坡较建筑找坡更有利于保障质量及成本控制；

（6）成本支出与项目档次定位的匹配性是否合理，如普通售价的外墙采用干挂工艺、标准层电梯间采用石材等均为超过配置的项目。

2、工程变更预防及管理

     导致工程变更的原因很复杂，可从以下几方面进行预防及管理。

（1）设计阶段加强图纸审查，避免因设计的缺陷等设计本身原因导致的设计变更；

（2）招投标阶段全面审核招标文件工作内容和工程量清单的描述，明确材料和设备的要求，确定合理的施工工艺和施工方法等；

（3）施工阶段加强变更审核及分类管理，如要求各项目对工程变更进行归类分析统计，变更责任落实到具体部门，严格控制设计变更审批权限，加强合同变动率的审批控制；

（4）竣工结算阶段根据工程变更编号逐项复核各变更单，避免承包单位仅报增加其费用的项目，扣减其费用项目不报变更费用核准。

七、小结

     房地产开发项目具有资金需求量大、开发周期长、受国家法规政策约束多、建设环节多等特点，这直接导致其成本构成较复杂，因此成本控制的能力决定了房地产企业综合竞争能力。

受宏观调控影响，房地产投资进入到了微利时代，房地产开发企业成本控制的战略意义并非削减成本，而是将成本运用到客户认知的产品功能上来提升产品价值。

通过成本精细化管理将能提高投资的效率、降低企业风险、提高企业的盈利能力。