房地产管理房地产专业知识.docx

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房地产管理房地产专业知识

（房地产管理）房地产专业知识

3、对未来的预期；

4、政府政策的变化。

七、房地产市场是如何分类？

1、按区域范围分，这是根据房地产的不可移动性受制于地区性的需要，决定了房地产市场是区域性市场，实际也就是将房地产市场按其所覆盖的区域范围分类，如上海房地产市场、深圳房地产市场。

2、按照房地产的类型，我们还可以把房地产房地产市场分解成许多副市场，如居住物业市场、写字楼市场、零售商业（商场、店铺）物业市场、工业市场、土地市场等。

3、按物业档次和等级分为：

高档住宅（豪宅）别墅、写字楼市场、普通住宅、写字楼市场等。

4、按照楼宇高度分为：

高层、小高层、多层。

5、按购买记地产的目的的不同分为：

房地产投资市场、房地产使用市场。

6、按房地产交易的顺序和类型分为：

一级市场、二级市场、三级市场和四级市场。

7、按交易方式不同分为：

记地产销售市场、租货市场、抵押市场、拍卖市场、保险市场。

八、房地产市场宣传的形式和手段有哪些？

房地产市场宣传的形式主要有两种：

即借助各种传播媒介的宣传和市场人员与消费者或顾客面

对面的交流。

借助各种传播媒介的宣传实际上就是广告。

广告的目的是从供应者方面来影响需求者的购买决

策。

市场人员与消费中顾客面对面的交流是市场工作的另一种形式，这种形式通常以广告宣传为基

础，看到广告后顾客找上门来，由销售人员向顾客具体介绍物业的座落位置、周边、户型面积、装修标准、销售价格、入住前的手续和费用等情况，还要带顾客去看样板房和现房，最后达到成效的目的。

（1）媒体广告、含报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；

（2）邮寄宣传材料、邮政专递广告；

（3）发送售楼书，有的还附送含有整个楼盘资料及展示的光盘；

（4）制作现场广告牌、大幅横幅标语；

（5）样板房和小区配套（含绿化、会所及其它配套）展示。

九、什么叫中介？

什么叫经纪？

什么叫代理？

中介是在商品流通中专门从事代理业务，向客户提供咨询和信息并收取费用的行业。

经纪就是市场上的一种为买卖双方达成交易获取佣金的中间商。

代理又叫委托，是代理人在代理权限内以委托人名义进行民事活动，由此产生的权利与义务直接对委托人发生效力的一种法律概念。

十、什么叫房地产代理？

房地产代理是一方（代理人）以另一方（被代理人）名义在授权范围内实话一定的与房地产相关联的，法律后果直接由被代理人所承提的房地产交易、租赁行为。

十一、什么叫房屋的基底面积？

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

十二、面套房屋的建筑面积：

由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

十三、套内房屋使用面积：

为套内到房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；

2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

4、内墙面装饰厚度计入使用面积。

十四、套内墙体面积：

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

十五、套内阳台建筑面积：

均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台的水平投影的一半计算建筑面积。

十六、共有共用面积的内容：

包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

十七、共有共用面积的处理原则：

1、产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行；

2、无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

十八、共用建筑面积的内容：

包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电到、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

十九、什么叫房屋的建筑面积？

房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。

二十、购房的建筑面积包括哪些？

房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。

二十一、什么是使用面积？

住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。

二十二、房屋的建筑结构类型？

1、钢结构；

2、钢筋混凝土；

A现浇钢筋混凝土；B预制装配式混凝土构件；

3、钢和钢筋混凝土；

4、混合结构；

屋顶、楼面用钢筋混凝土、墙、柱用砖或别的建筑材料。

5、砖木结构；

墙、柱用砖楼层、屋架用木材。

6、其它结构。

竹结构、木结构、竹木结构。

二十三、层高：

地面至上层楼板或楼面板顶面之间的垂直高度。

二十四、净高：

地面至上层楼板底面的垂直高度。

二十五、开间：

建筑物横墙之间的轴线距离。

二十六、进深：

建筑物重墙之间的轴线距离。

二十七、砖混结构：

砖石为承重墙，楼盖用楼板建造的房屋。

二十八、框架结构：

由钢筋混凝土梁柱系统组成骨架承受和传递荷载，墙主要起围护和隔离作用的建筑。

二十九、地基：

建筑物下面支承基础的地层（天然地基、人工地基）。

三十、基础：

建筑物地面以下的承重部分（柔性基础、刚性基础）

三十一、山墙：

房屋两端侧面的墙。

三十二、檐墙：

与屋檐平行的两侧外墙。

三十三、女儿墙：

房屋外墙高于屋面的矮墙。

三十四、过梁：

门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁）。

三十五、圈墙：

沿房屋外墙水平主向周围设置的连续封闭或梁。

作用：

使墙受力均匀，增强房屋的刚度和整体稳定性。

三十六、勒脚：

指室外地面以上的一小段房屋外墙。

三十七、散水：

指沿外墙四周与勒脚相接的地面部分。

三十八、墙裙：

位于室内墙或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料贴纸或油漆等材料做成，借以保护墙面，并起装饰作用，一般高1米至1.8米。

三十九、踢脚线：

指沿室内地面边缘的墙面上10——15cm高特殊装修。

四十、沉降缝：

指同一建筑物高低相差悬殊，上层荷载不均匀或建在不同地基土壤上时，为避免不均匀的沉降使墙体或其它结构部分开裂而设置的建筑构造缝。

四十一、伸缩缝：

指为防止建筑物构件由于气温变化使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。

四十二、变形缝：

沉降缝、抗震缝、变形缝的总称。

四十三、住宅间距：

两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。

四十四、七通一平：

指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平整。

四十五、塑钢门窗的优点：

1、能防火，绝缘；2、节能、保温、密封性好；3、耐腐蚀、不老化；

4、成品尺寸密度高，不变形。

四十六、什么是容积率：

指项目规划建设用地范围内全部建筑物建筑面积之和与规划建设用地面积之比。

四十七、什么是占地面积：

一切建筑工程占用的土地面积。

四十八、什么是绿化率：

指项目规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

四十九、房屋转让：

是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

五十、国有土地出让：

五十一、房屋的几种使用年限：

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

五十二、房屋买卖：

五十三、什么叫按揭？

按揭一词始于香港，90年代初传入内地，意为抵押，抵押权，抵押单，抵押证明，在英美法律制度中主要指房地产担保，在贷款期限内，按揭人（即业主）将房地产所有权转让给按揭受益人（通常为银行）作为还款保证，在偿还全部贷款本息后，按揭受益人即将房地产所有权归还给原按揭人。

通常房地产按揭贷款是指购房时资金不足，在与房地产发展商签订购买合同并交足规定比例的首期款的条件，以该房屋的产权作为抵押向银行取得贷款，采取分期还本付息的方式，并由发展商承担其还款担保责任，这是一种发生在银行、发展商、购房者三方间的一种融资方式。

五十四、按揭月供如何计算？

按揭月供计算方法是：

每月供款额＝贷款金额×相应年限的还款系数。

办理按揭的同时，按照国家及银行有关具体规定，需缴纳一定费用，具体费用明细和计算公式如下：

保险费率：

（暂定）

1——5年1‰

6――9年0.8‰

10――19年0.6‰

19年以上0.45‰

1、财产保险费：

总房款×费率×（贷款年限）

2、公证费：

贷款金额×1‰

3、抵押登记费：

贷款金额×1‰+80元

4、契税：

总房价的2%；同时符合单价3500元/平方，面积160平方以上4%。

5、印花税：

总房价的万分之三

6、维修基金：

65元/㎡

五十五：

何谓抵押贷款：

又称“按揭”，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。

抵押费包括抵押服务费和抵押登记费，服务费=总房款×1%，登记费为每户80元。

五十六：

抵押贷款必须购买保险：

贷款银行要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，贷款银行为保险的第一受益人，保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息额，一量贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；一旦投保人在保险期间内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。

五十七、贷款资格：

贷款对象：

具有完全民事行为能力的中国自然人

贷款条件：

1、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口本、军人证件、暂住证等）；2、有稳定的职业和收入；

3、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

4、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

5、有购买住房的合同或协议有关批准文件；

6、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；

7、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款，享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；

8、贷款行规定的期他条件；

9、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性、如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

五十八、怎样做好房地产销售？

在房地产销售过程中接待与解说的技巧起着举足轻重的作用。

对客户接待与解说的水平高低和准确度，直接影响到楼盘的销售。

因此对每个销售人员的素质有较高的要求。

1、销售人员应对房地产业的过去、现在的状况和发展趋势有全面的认识。

2、对房地产的营销和策划及一些建筑知识要精通、要达到专业的水平，只有对这些知识全面的把握、透彻的了解，才能在客户的接待与解说的过程中占有主动权，更好的把握现场气氛，这就是通常所说的对专业要精通。

3、要对自己所从事的这项接待与解说工作抱有极大的工作热情，只有自己深深地爱上这个工作，才能激发每位员工的潜能，随时随地的吸收销售工作中方方面面的知识，才能提高接待与解说技巧，加深对本行业的认识，达到一个很好的销售水平。

4、要加强自信心的培养，只有对自己充满信心，才能在接待与解说过程中，从容面对客户所提出的各方面问题，才能有效的与各种类型客户进行实质性的交谈。

5、要有必胜的信念，在接待和解说的过程中要始终坚信，我这个接待客户的流程是最规范的、最有效的，我能让客户接受我的观点，以达到对我们楼盘认可的目的。

6、讲解要突出项目所具有的优势，扬长避短，因为没有十全十美的楼盘，每个楼宇都有一些缺憾，这是在所难免的，销售人员在接待和解说的过程中要把握楼盘的优势所在，把这些优点巧妙地传递给每个客户，使客户对我们的物业产生好感，然后抓住时机扩大优势，达到成交的目的。

7、接待时最基本的一点就是要让客户信任你，接纳你，通过彬彬有礼的举止，优雅到位的谈吐不断地与客户拉近距离，以平常的心态、诚实的性格，站在客观的立场上来分析和讲解我们的楼盘，直至与客户达成共识，因为在第一次开始同客户的接洽中未能使客户接受你，相信你，这就很难成功地向客户推销，使客户的思路跟着你走，也就不能达到在接待与解说过程中我们所预想的效果。

8、留给客户一些讲话时间，有时我们要当一个好的听众，细心地去聆听客户所讲的每一句话，所表述的每一层含义，要留给客户时间让其发表对我们楼盘的看法意见。

如果我们一味地大讲特讲我们楼盘如何如何优越，价格如何如何占优势等等，而不能给客户时间来阐述他的观点，你讲的再好客户也很难听进去。

9、在销售过程中，要遵循"问一答一，问二答二"的原则，针对客户所感兴趣的话题多谈一些，耐心细致地回答一些客户急于想知道和客户产生疑虑的问题。

因为客户提出的问题有时千奇百怪，这就要求销售人员思路开阔，头脑灵活，要善于回答。

而对客户不感兴趣的问题就尽量避免谈。

10、营造宽松的现场气氛，使客户产生一种宾至如归的感觉，在我们接待与解说过程中要始终保持这种融洽的气氛，这对我们的销售工作会产生良性的推动作用，可使客户减少一些抗性。

11、适当地承认楼盘的缺点，因为每个楼盘都有自己的缺点或局限性，应适当地承认我们的不足，但同时要把我们楼盘的优点和优势讲给客户，要善于化缺点为优点。

12、在接待和解说的过程中要做到不卑不亢，热情礼貌的待客，耐心细致的讲解。

13、站在客户的立场上帮他理财，根据客户的具体情况帮他分析付款方式哪一种最适合他，办理多长期限的银行按揭最适合他等等。

14、针对不同类型的客户采用不同的接待和解说技巧，要善于随机应变。

五十九、房地产相关法规及政策

（一）维修基金

1、维修基金是用于房屋保修期过后的的，对小区共用部位共用设施设备的中修及大修。

2、所称共用部位是指房屋承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等。

3、共用设施设备是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场（库）、公共益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

4、维修基金实行业主所有、专户储存、专款专用、政府监管的管理原则。

5、市房地产管理部门是维修基金管理的行政主管部门，负责监督、指导维修基金的归集、管理、使用。

6、购买无电梯多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米35元计交，购买别墅的，购房人按每平方米45元计交，购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米65元计交。

（二）契税

1、契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收一种行为税。

2、新条例规定土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换的税率为：

3%—5%，经河南省人民政府批准，我省契税税率为4%。

1997年7月，为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，财政部、国家税务总局规定，个人购买自用普能住宅，暂减半征收契税，相对我省契税税率即为2%。

自2001年9月份，经河南省人民政府批准，凡购买房屋面积大于160㎡，单价每平方超过3500元者，征收契税均为4%，此二项有一项不符者，则为2%。

（三）售房五证

1、《国有土地使用证》：

本证是证明土地使用权，向国家支付土地使用权出让金而获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

住宅用地使用年限70年（商业用地50年）。

2、《建设用地规划许可证》：

本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，且建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

3、《建设工程规划许可证》：

本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证其核发的目的是确认建设关建设活动和合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

4、《建设工程施工许可证》：

本证是建筑施工单位符合施工各种条件、允许其开工的批准证件。

5、《商品房销售许可证》和《商品房预销许可证》：

此两证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

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