房地产管理房地产税金.docx

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房地产管理房地产税金

房地产行业相关税金

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，地方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税、个人所得税、河道管理费及土地增值税等。

一、营业税:

是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。

计税依据:

为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。

应税劳务主要涉及以下几个方面：

⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税；⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税；计算公式=营业额×适用税率5%。

纳税时间纳税人以1个月或1个季度纳税的，自期满之日起15日内申报，以5、10、15日的，自期满5日申报。

二、城市维护建设税和教育费附加：

以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用市7%、县、镇5%、市县镇以外1%征城市建设维护税。

教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，依3%计征，

地方教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，以前1%现2%计征。

纳税时间与营业税同步。

三、房产税：

是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。

它以房产原值（评估值）为计税依据,税率为1.2%，年应纳税额=房产原值（评估值）×（1-30%）×1.2%，对个人按市场价出租房屋的按4%。

按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

对房地产公司出售前不征，但出售前房地产项目已使用或出租的征收。

四、城镇土地使用税:

是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。

（0.6-30元每平米每年）年应纳税额=∑（各级土地面积×相应税额）。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。

但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。

五、印花税：

是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。

凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税。

房地产申报印花税与营业税同步。

六、契税：

契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。

征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。

计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。

应纳税额=计税依据×税率

税率1.5%，2008年11月1日起对个人首次购买90平米以下普通住房的，契税调到1%。

七、企业所得税、外资和外国企业所得税：

是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。

应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。

房地产行业大部分企业采用定率征收以前销售收入的3.3%，现在2.5%。

申报按月或按季度预缴的，月或季终了之日起15日，年终之日起5个月内汇算清缴。

八、个人所得税:

是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。

房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。

其适用5%-45%的超额累进税率。

应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

房地产行业实行定率征收企业所得税的公司，房地产股东的个人所得税按销售收入的3-5‰定率征收。

纳税申报可与营业税同步申报。

九、河道费：

地方政府征收的一种税大概5‰左右，有的地方不征收。

纳税申报与营业税同步申报。

十、土地增值税：

是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。

其中：

土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。

计算扣除项目有：

取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。

（一）优惠：

1、建造普通住宅增值额未超过扣除项目金额的20%免征。

2、个人凡居住满5年或5年以上的免征，3年至5年的减半征收。

（二）税率：

30%-60%

1、增值额未超过扣除项目金额50%税率30%

土地增值税税额=增值额*30%

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%税率40%

土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%税率50%

土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%

4、增值额超过扣除项目金额200%税率60%

土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%

（三）大概估算单位：

亿

（四）扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额。

2、房地产开发成本（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）。

3、房地产开发费用（销售费用、管理费用、和财务费用）。

4、与转让房地产有关的税金。

5、其他扣除项目（针对从事房地产开发的纳税人加计扣除以上1、2项的20%）

（五）清算条件

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售。

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

3、直接转让土地使用权。

4、已转让整个项目可售建筑面积的85%以上，或比例未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

5、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

6、申请注销税务登记证书但未办理清算的。

7、税务局规定的其他情况。

（六）房地产行业土地增值税征收现状，全国基本采用按销售房款预征项目全部结束后清算，预征1%-2.5%，国家2010年6月再次强调加强土地增值税的征收力度估计比例在2%-3.5%之间。

国家税务总局2007年2月1日开始提出对土地增值税进行清算，2008年清算力度加强，2010年6月再次强调加强清算，至少要本税务局管辖的房地产公司选择3-5个项目房价增长过快的重点清算。

但到目前为止全国真正清算土地增值税的项目很少，原因：

1、真正清算的话税率至少是销售房款的6%而预缴的比例最高2.5%导致企业故意找理由不清算。

2、税务部分不愿意清算，清算土地增值税相当复杂，可能会聘请会计师事务所，但由于房地产行业的特性，好多成本无法核实，入账的成本好多没有正式的票据，导致事务所和税务局也无法认定，如果不合法的票据全部不可以算成本的话，会导致增值额巨大，税金也相应巨大，企业不认。

3、总而言之土地增值税是国家税务局早晚要清算的问题，清算时间可能是项目完成的2年以后也可能是5年以后还可能是更加遥远，但房地产企业要在项目进行时想尽办法不断的增加成本，为将来的清算做准备，现在每增加的100元成本将来为企业最好节省30元的税金。

（七）纳税申报，应在转让房地产合同签订后的7日内。

预缴增值税同营业税同步。