邵阳绿湘阁茶艺馆可行性报告.docx
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邵阳绿湘阁茶艺馆可行性报告
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报
告
一、项目背景与项目介绍
《绿湘阁商务文化休闲会所项目》由邵阳绿湘阁发起实施。
邵阳绿湘阁经过多年实践，已从茶餐厅起步，发展为咖啡、茗茶、早晚点及中式休闲餐饮、书吧、棋牌娱乐等文化餐饮综合经营项目，并通过对项目现状的分析认为，该项目具有快速发展的优势，具备邵阳市区较高的差异化特色的，有较成熟的战略规划及明确的运作模式。
本项目计划书客观、公正地分析了绿湘阁所处各个发展阶段及其文化休闲市场特征，制定项目发展战略、实施保障及运营模式，从而制定了《绿湘阁文化休闲会所》商业计划书。
该计划书是以近5年邵阳市区域快速（连锁）发展、高度差异化经营特色为目标，系统地展示了本项目的基础条件、战略方向、投资优势、盈利模式和投资收益分析等。
1、项目概要
邵阳绿湘阁文化休闲会所现有绿湘阁文化餐吧，并依托于此长期致力于文化餐饮与现代商务休闲相结合的品牌培养和推广。
文化休闲会所是指在商务活动与休闲方式日益多样化的推动下，以商务洽谈、朋友聚会、休闲娱乐、休闲快餐等为目的，主要依托早/晚点、中式快餐、茗茶、咖啡、书吧及商务中心服务为主要形式的多功能消费活动。
它的核心是“以商务功能提升休闲餐饮服务价值，以服务创新增加休闲文化内涵”。
具有人性化、私密舒适、特色化、经济性与商务性相结合的服务特点。
主要有四个基本特征：
一是为顾客提供细致周到的人性化商务服务，书吧、茶吧及餐饮服务，配备了网络、商务打字复印、收发传真、代订火车票/机票、代订宾馆、书报阅读及文化艺术讲座和茶艺活动；
二是为顾客提供私密、舒适、温馨的商务、娱乐、交友、餐饮空间；
三是提供美味的湖湘餐饮和特色茗茶、咖啡；
四是利用1000平米稳定的物业优势，实行价兼物美、经济实惠价格定位；
本项目计划显示：
绿湘阁商务休闲餐饮单店规模大，装修环境舒适优雅，餐饮商业模式独特（兼具商务休闲功能），投资虽大但风险小，市场客源稳定，项目收益期长，品牌知名度与时尚消费影响力强，是一项值得投资的创新服务经济实体。
2、休闲茶/餐饮目标客户群体定位
绿湘阁独特的经营模式与文化休闲氛围，是对中式快餐饮的特色、大众化及品牌化茶饮茶艺、咖啡及红酒、冷饮及果饮、设施配套、环境设计、商务休闲、本土文化等要素进行优化组合的成果，同时也使绿湘阁能够广泛吸引以下消费群体：
✧享受型消费者
享受型消费者多注意物质生活的享受。
这种类型的顾客（企业家，高层管理人员，政府公务员，白领人士等）一般具有一定的社会地位或经济实力，他们往往是绿湘阁高档菜肴和高档服务的消费者。
✧求新型消费者
求新型消费者注重菜品或服务的新颖、刺激。
这类顾客以青年人为主，他们追求服务的新颖、别致，偏好刺激而不过分计较价格的高低。
✧便利型消费者
便利型消费者比较注重服务场所和服务方式的便利，反对繁文褥节。
这类型顾客（商旅人士、校园探亲家长等）希望在接受服务时能方便、迅速、快捷，并讲求一定的质量。
✧信誉型消费者
信誉型消费者非常注重企业信誉，以求得良好的心理感受。
绿湘阁良好的企业文化与品牌知名度可以确保这类顾客得到愉快的消费心理感受。
✧求廉型消费者
求廉型消费者十分注重饮食消费价格的低廉，这种类型的顾客（家庭不开伙人士，社区固定常客等）都具有"精打细算"的节俭心理。
十分注重菜肴和服务收费的价格，他们往往对菜品质量不过分苛求，而要求达到"物有所值"即可。
二、项目投资优势
1、投资优势分析
1）【核心竞争力】——“中式仿古优雅的环境享受+商务和娱乐的休闲品位+邵阳中式快餐的服务+平民价格路线的经济实惠”。
该模式的业态形式独具匠心，客源市场广阔，盈利来源稳健，投资回报可观。
2）现有绿湘阁1000平米自有产权物业的支持和成熟商业模式，以及稳定的经济效益与投资回报率（高入座率+30%投资税后利润率）；
3）新科文路2010年11月26日通车后的绿湘阁区位优势显著，近邻李子园校园区及城市公园、左临邵水河畔、右临戴家路高档社区群（城南帝景等2011年4月交房）连接繁华市区和出城捷径的戴家路、邵水西路交错于此，并具有可以提供30台以上停车位的绝佳位置。
4）提供味美而实惠的中式快餐和特色茗茶（安溪铁观音）；餐饮和茗茶等服务价廉物美，经济实惠，环境高雅，彰显珍贵之客。
5）为顾客提供兼具商务与娱乐的IT商务功能，服务上具有十分突出的人性化与私密性。
6）将现代商务、餐饮、茗茶、阅读、娱乐休闲有机集合在一起，形成一种独特地域（绿湘）文化的典型代表，引领我市文化休闲茶/餐饮的消费新时尚，在邵阳市地区形成极高美誉度的口碑效应与品牌传播。
三、餐饮行业分析
1、餐饮业消费者分析
消费者就餐选译不仅只是讲究口味，餐厅的环境、氛围、情调都成了顾客挑选就餐地点的必要考虑条件，消费者日渐注重享受，注重餐饮产品与文化的融合。
2、茶/餐饮业消费行为分析
随着近年来中国居民的收入水平的增加、生活节奏加快、消费观念的更新，推动餐饮行业的迅速发展中国餐饮消费者呈现三大发展趋势。
一是商务型消费增加。
经济的发展促使商务活动增加，商务应酬活动推动了高档次的餐饮的迅速发展。
二是替代型消费增加。
随着经济发展，居民收入增加，越来越多的人选择去酒店消费来代替自己做饭，这集中表现在近些年家庭亲友聚会消费。
三是被迫型消费增加。
越来越多白领人士，时间紧，也没有条件自己开伙做饭，他们处于无奈，没办法只能被迫在餐馆里就餐，这就促使快餐行业的发展。
3、我市餐饮业竞争分析
我市的餐饮市场自2008年以来，市场竞争的形势也发生一些新的变化。
1）由单纯的价格竞争、产品质量的竞争，发展到产品与企业品牌的竞争，尤其是文化品位的竞争：
老贵都的早点晚茶改时尚餐饮，长城酒店以接待为主、白宫城酒店以会务为主、魏源国际以商务为主、友谊宾馆和新贵都的以公务酒宴，新贵都的和福会所以高端餐饮为主，秋月酒店以特色为主。
。
。
无一例外地在打造品牌和文化品位。
2）由单店竞争、单一业态竞争，发展到多业态、连锁化、总部化、大规模的竞争。
紫星酒店、新长福特色酒店、多福酒店、春暖花开、湘厨均有所单店突出发展，湘中连锁暂呈收缩状态，美味源中式快餐连锁正在实验阶段。
3）休闲餐饮处于调整期，逆势而上则有小城故事、简爱、米罗咖啡、甘露园、银迪、永和快餐、杨裕兴等对我市休闲餐饮经营理念、服务质量标准、文化氛围、饮食结构、从业人员素质要求等将产生一定影响。
4）家庭土菜以城南公园“问客杀鸡”等已成餐饮一条街，代表小型餐饮的新崛起，具有色、香、味、廉价的独特魅力，加剧了小餐饮企业的竞争，但也是中餐永远存在的市场恶性竞争特色。
4、绿湘阁面临的主要机会
1）据国家有关预测机构预计，自2010年起，中国餐饮业零售额将达到20000亿元。
未来5年将保持17%以上速度发展。
2）国家和地方政府正在就餐饮业和文化产业制定相关政策，尤其是税收政策将有所减税，有利于规范行业行为，有利于文化休闲产业进一步发展。
3）传统餐饮向现代餐饮的转化加快，连锁经营将会加速发展；同时大众化经营的市场空间不断延伸，特色经营更加突出。
创新经营、品牌营销的力度加强，管理与人才的作用将更加突出。
4）绿湘阁自自有房产购买以来，一次性投入近150万元所形成的文化特色的经营场地，随着2010年11月26日新科文路道路交通拉通、2011年初邵水西路南端拉通、以及戴家路、公园路等周边商居楼盘的建设完工和入住，为绿湘阁文化休闲餐饮经营提供了黄金商圈条件。
四、项目整体投资效益分析
目前，本项目在邵阳地区现有绿湘阁1家总店。
为了启动本项目在邵阳市总店整合发展计划，尽快实现快速发展，需要启动资金60万元（贷款、参股或固定回报合作方式均可）。
该资金主要用于1000平米总店整合发展：
投资费用包括：
增添少量标准化、数字化环保型厨具设备，外场中式仿古桌椅设施，4个新增包厢装修费用、开办费用、首期租金、开店货品。
1、财务评价的基本假设
财务评价是建立在以下财务基本假设的基础上，主要财务假设条件为：
●项目运行期内国民经济稳定，没有较大的经济衰退或不可控的意外发生；
●项目能筹集到充足的资金来支持项目的建设与运转；
●项目建设原材料价格等都是通过行业标准与当地市场确定；
●项目经营估算预测的计算期为5年。
●销售、采购均为现金交易，没有应收应付款发生。
2、经营成本及税收估算
生产成本
原材料及辅料制造成本按销售额占比38.5%
生产人员人工费用按销售额占比6%
经营管理费用
折旧及摊销装修及设备设施按10年摊销
房租按15元/月平米
水电费按淡旺季平均5000元/月
服务人员人工费用按1300元/人月
维修费用按销售额占比0.5%
销售费用（广告等）按销售额占比2%
财务费用按50万元借款和月息千分之8
销售税金及附加按销售额5.65%
所得税按销售额×10%×20%
3、总店投资规模：
【投资】
1000平方米
备注
[1]店面装修费及设施
按1500元/平方为总投资150万，扣除地下排水、外电外水和初始基础设施改造等30万，做120万净值折旧
已完成装修和设备投资，拟追加10万元完善部分设施
[2]流动资金
10万
【收入/年】
按1000平方米预计
[1]餐饮收入
50%
[2]早、晚点
20%
[3]茶饮休闲收入
15%
[4]其他娱乐
15%
[5]包房卡座
15个
[6]大厅
2个大厅40个散座
注：
a、包房分大包房、中包房、小包房、三种规格，根据当地消费的实际情况合理调节布局各种包房规格的数量比例。
b、1500元/平方的费用包括所有设备及服务用品，适用于地级以下（含地级市）的城市。
c、场地总面积包括：
营业区、采购、洗手间、仓库、收银区、菜台、煤气房等。
d、总投资费用包括：
厨房设备、外场设备、收银设备、装修费用、开办费用、开店期资薪、首期租金、开店货品。
4、销售收入估算（1000平方米规模）
表：
销售收入估算表（单位：
万元；直营店）
收入品种
第1年
第2年
第3年
第4年
第5-10年
（1）.餐饮
216
238
262
262
262
（2）.茶饮
36
41
47
47
47
（3）.早、晚点
54
59
65
65
65
合计
306
338
374
374
374
按第一年测算：
餐饮6000元/日（含酒水包厢费）×360=216万元
茶饮1000元/日（含茶饮包厢费）×360=36万元
早、晚点1500元/日×360=54万元
合计8500元/日×360天=306万元
第二年起按如下环比递增比例到第三年稳定
餐饮10%
茶饮15%
早晚点10%
5、各项财务预测表
固定资产折旧费用估算表（万元；直营店）
规格型号
折旧
残值率
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
年限
装修、设备设施原值150万元
10
10.00%
15.00
15.00
15.00
15.00
15.00
表：
人员费估算表（单位：
万元；直营店）
年份
第1年
第2年
第3年
第4年
第5-10年
生产人员费
18.36
20.28
22.44
22.44
22.44
非生产人员费按20人
1300元/月每人
31.20
31.20
31.20
31.20
31.20
6、运营费用估算表（单位：
万元；总店）
年份
第1年
第2年
第3年
第4年
第5-10年
销售费用
6.12
6.76
7.48
7.48
7.48
管理费用
71.73
71.89
72.07
72.07
72.07
折旧及摊销
15
15
15
15
15
房租
18
18
18
18
18
水电
6
6
6
6
6
服务人员
31.2
31.2
31.2
31.2
31.2
维修费
1.53
1.69
1.87
1.87
1.87
财务费用
4.8
4.8
4.8
4.8
4.8
合计
82.65
83.45
84.35
84.35
84.35
付现营运费用
67.65
68.45
69.35
69.35
69.35
7、生产成本估算表（单位：
万元；总店）
序
号
项目
年份
第1年
第2年
第3年
第4年
第5-10年
1
生产成本
136.17
150.41
166.43
166.43
166.43
1.1
原辅材料38.5%
117.81
130.13
143.99
143.99
143.99
1.2
制造费用（生产人员费用6%）
18.36
20.28
22.44
22.44
22.44
8、收益估算表（单位：
万元；总店）
项目
第1年
第2年
第3年
第4年
第5-10年
1销售收入
306
338
374
374
374
2销售税金及附加
5.65%
17.29
19.10
21.13
21.13
21.13
3生产成本
136.17
150.41
166.43
166.43
166.43
4销售利润（1-2-3）
152.54
189.26
216.47
216.47
216.47
5管理费用
71.73
71.89
72.07
72.07
72.07
6销售费用
6.12
6.76
7.48
7.48
7.48
7财务费用
4.8
4.8
4.8
4.8
4.8
8税前利润
70.49
105.81
132.12
132.12
132.12
9所得税2%
6.12
6.76
7.48
7.48
7.48
10税后利润
67.37
99.05
124.64
124.64
124.64
11税后利润率%
21%
29%
33%
33%
33%
12未分配利润
67.37
99.05
124.64
124.64
124.64
附1、绿湘阁文化休闲会所人力资源配备计划
一、后场
1、厨房——开展包厢商务家常餐饮，外厅茶吧和书吧区及卡座区以煲仔和盖码饭重视快餐业务为主。
2800元/主厨
1600元/炒锅2人
1500元/打和
1200元/煲仔
1000元/切配
小计6人9500元/月1580元/人月
传菜1人900元/月
勤杂2人750元/月
小计3人2400元/月
2、早点/晚点
白案师傅1人1600元/月
助手1人1200元/月
勤杂1人800元/月
小计4人3600元/月
合计12人15500元/月18.6万元/年1300元/人月
二、外场：
主管2人1500元/月——3000元/月
领班3人1000元/月——3000元/月
前台（含酒水、茶水、茶吧、书吧收银）3人
1000元/月————3000元/月
服务员：
早晚点2人850元/月——1700元/月
白班包厢3人、茶吧/书吧2人、卡座2人
7人800元/月————5600元/月
其他后勤——卫生工2人550元/月——1100元/月
采购员1人800元/月——800元/月
仓储和验收各自分工监管处理
合计20人18200元/月21.84万元/年910元/人月
三、总经理、业务经理、财务经理3人2000元/月。
。
。
6000元/月
出纳1人1000元/月。
。
。
1000元/月
合计4人7000元/月8.4万元/年
四、总计36人40700元/月48.8万元/年
附2、项目贷款、参股或固定回报合作方案
鉴于原绿湘阁投入近150万元和久陷新科文路道路建设困境，为保障项目营运，需招募股东和适当贷款而制定合作方案：
一、原独资投资者刘绥平累计投资近150万元，考虑水电、地面、墙面为永久性基础建设投资，剔除该基础建设投资现折合为100万元股权，对外招募部分股东；
二、以50%的股权对外招募合作股东；该比例股东资金只能吸纳现金股资。
三、以50%股权做为原投资者刘绥平为执行股东，由刘绥平对外招募的股东不参与营运，股东以股东会议监事经营；
四、所招募吸纳的股东资金为原投资者刘绥平出让所得，由刘绥平自行处置；
五、如启动资金紧张，可以刘绥平出让股权所得资金暂借支垫付，也可向外部借款，均有绿湘阁共同负担资本金和利息；
该方案由小做起，逐渐随业务增加人工，此作为上限标准参考！
注：
1、该计划书未对茶叶经销进行可行性测算；
2、该计划书未对商务或娱乐棋牌服务业务进行可行性预测；
3、该计划书的成本项、税收及所得税项、折旧、房租、利息等均从高计，收入从低计，以确保可行性，具备一定的经营潜力；
4、该计划书尚存不详尽之处，谨供参考！
2010年12月15日
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