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可行性研究报告作业

第一章项目总论

一．项目背景

随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需

作进一步调整。

为此拟建住宅楼“毛纺厂居住区”。

1项目名称

北京市毛纺厂居住区

2项目承办单位

北京益华集团房地产开发部

3项目拟建地区、地点

拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。

本项目总占地面积28000㎡，其中：

规划用地面积20000㎡。

详见表11-1所示。

项目用地面积及其分布

用地单位

规划用地面积㎡

可开发用地面积㎡

益华

12000

11950

五建

8000

7850

合计

20000

19800

二．项目现状特点

1特点

项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期发，

中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。

规划范围内有三组拟保留建筑：

厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。

另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。

项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，

东侧隔铁路专用线为仓储区。

铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造

为住宅区符合规划要求。

按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包

括高层和多层住宅、小高层和写字楼。

2项目拟建规模

该项目的拟建规模如下表所示：

表11-3项目拟建规模和建筑面积分配

类型

建筑面积㎡

建筑面积所占比例﹪

绿化带

100

﹉

新

建

筑

写字楼

1430

7.2

多层住宅

9870

50.1

小高层

5400

27.4

高层住宅

3000

15.2

小计

19700

100

合计

19800

﹉

三项目服务对象

居住区将规划建设一处写字楼和绿化带，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和小高层。

其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。

第二章项目建设单位的介绍

此项目由益华集团房地产开发有限公司承建，益华集团系香港投资有限公司于1992年投资设立，至今已发展成为拥有房地产业，酒店业和商业为一体的多元化外资企业集团。

此次建设过程，由北京益华集团房地产开发有限公司开发建设，各部门准确测算，设计勘察，虽然周围坏境不利于建设，但各专业人员认真负责，整个过程有条不紊。

第三章市场分析和预测市场调查

一市场调查

为了顺利完成建设，调查了以下内容：

（一）北京市当前房地产市场概况

（二）北京市普通住宅市场分析

（三）市场供需关系分析

经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：

本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一--东四环路，建议市场定位如

下：

（1）功能分配。

小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及绿化带。

普通住

宅占73%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。

（2）销售对象。

普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的

拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。

（3）户型与功能。

考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为

主，约占70%；四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。

面积约60-120平方米。

在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。

二市场分析

（一）北京市写字楼市场分析

（二）北京市商业用房市场分析

第四章产品与技术方案

房屋预测技术成果应符合以下条件：

1．每建筑楼栋（所有地下相连通的建筑视为一个建筑楼栋）的总预测建筑面积不得超过建筑工程规划许可证中批准该建筑楼栋的总建筑面积。

2.预售房屋建筑面积总和不得超过该楼栋规划可售面积。

3.房屋测绘技术报告书应由开发企业委托有房产测绘资质的机构出具，测绘机构应按有资质的施工图审查机构审查合格的施工图进行面积预测。

房地产开发企业应提供合法准确的施工图；未按审查合格的施工图进行商品房面积预测的，由开发企业和测绘机构共同承担连带责任。

第五章项目建设条件

一项目用地功能布局

小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。

规划住宅主要集中在小区中央，部分布

置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越

低，以减少铁路噪音对居民的干扰。

毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。

因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，由于缺少有规模的写字楼，所以在园星路以北，靠星火路一侧规划一栋写字楼，并配备空调，写字楼出租按每年70℅出租率，月租金为267696元（价格出处:

金铺网）。

星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划写字楼多沿星火路布置。

在现状综合

楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。

在朝阳北路与园星路之间的

星火路东侧形成一组完整的商业区。

居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。

规划中将锅炉房、公交

首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低

噪音影响的物理措施。

规划在石佛营东路西侧布置一条20—30米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。

其

余绿地集中在现状综合楼以东。

另外，居住区还将配备30班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。

二项目规划控制指标

综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出

的控制指标如下：

1.用地情况

总占地面积21000平方米

其中代征地面积1000平方米

规划建设用地面积20000平方米

住宅用地18270平方米

道路用地1240平方米

绿化用地100平方米

2.用地性质

使用性质：

住宅及配套、非配套公建

3.用地强度

总容积率：

2.00

其中：

新建住宅：

2.06

配套公建：

0.806

地区商服：

3.83

4.建筑设计指标

总建筑面积19700平方米

其中：

新建住宅建筑面积：

18270平方米

配套绿化：

100平方米

建筑高度：

<=60米

其中：

多层住宅：

<=18米

高层住宅：

45—60米

地区商服：

<=60米

配套绿化：

<=5米

中、小学：

<=12米

建筑层数：

板式6—12层，塔式18层

三市政建设条件

1.道路交通系统

在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。

规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。

为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：

即由星火路向东再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。

2.市政设施现状

北京毛纺厂原有较完善的市政设施。

为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的用

电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设一座110千伏变电站（星火变电站）。

站

址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。

随着周

围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的使

用提供理想的市政条件。

其中：

（1）上水：

毛纺厂原有上水条件满足供应。

（2）雨水：

沿区内管线通入市政干线。

（3）合流污水：

沿区内管线送入市政干线。

（4）煤气：

用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的Dg300中压煤气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。

居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积70平方米左右。

（5）供热：

基地内可满足供应。

规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地2.02公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。

（6）供电：

毛纺厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏架空线（石佛营路）供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设的星火110千伏变电站供电。

毛纺厂用电负荷较大，应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站，由此分别引出双路10千伏电缆向住宅和公建供电。

（7）电讯：

现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。

按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建一个4万门电话局所，占地面积5000平方米，建筑面积6000平方米，初装容量1万门。

第六章建设方案及总图布置

本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。

施工采用监理制，采用公开

招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。

工程应达到优良工程水准。

总图布置本着科学规范的原则，为小区居民提供方便，一切从小区居民的要求做起，各项建筑布局美观合理，方便居民生活。

总建筑面积20000平方米，其中小区住宅建筑面积为19700平方米，绿化带围绕小区四布置，占地100平方米。

小区主要以多层住宅为主，建于小区中央，占地面积9870平方米，为方便居民生活，一楼设有各种小型超市，理发店及小型健身室。

小高层建于小区正门后，占地面积5400平方米，高层住宅位于小高层旁侧，占地面积3000平方米，其后设有喷泉及休息场所一，喷泉西侧设有秋千及各种运动机械，以使小区居民生活充实丰富，住宅楼东侧设有售后服务部，方便解决居民遇到的问题，每栋住宅楼前设有保安站，整个小区外围围墙合理布置。

住宅楼统一格式及颜色，以便达到完美统一的效果，小型超市，理发店及小型健身室格调与居住区略有差异，以达到协调的效果。

住宅楼大多为三室一厅，其余为四室一厅、两室一厅，各室均设有书房，燃气及下水管道均连通有序布置，各个房间均设窗通风。

第七章节能节水保护

我国是一个水资源短缺的国家，又是一个人口众多的国家，根据相关规定，固定资产投资工程项目的设计和建议，应当遵循合理用能标准和节能设计规范，住宅建筑为建设部指定要求采用节能技术的建筑物之一。

此住宅建筑给排水节能采用下列方式：

1.利用太阳能用作住宅热水加热。

2.适当调整楼群的布置和朝向，使每栋住宅均有良好的自然通风，使住户的空调使用期尽可能缩短。

3.对建筑进行防噪音设计。

4.使用先进的外墙维护材料和新型的门窗材料处理窗户不大采光通风效果也不错的因素。

5.外墙采用保温措施达到节能效果。

6.设置住宅新风系统，成本不高还能达到呼吸新鲜空气的效果。

7.室内安装纯净水系统，可省钱又能喝到纯净的水。

8.设置雨水收集系统，收集到的雨水可以用于绿化灌溉，很大程度减少传统水源的用水量。

9.室外园林绿化不仅可以满足绿色建筑评价标准中的控制项，一般项等要求，还能调节小区的温度和湿度。

10.高层住宅采用节能电梯。

各个住宅室内采用节水便器，节水龙头，节能灯，太阳能灯具，节能水泵，节能空调设备。

11.房屋严格按照国家规定的建材标准进行设计、采购和施工，均采用绿色建材。

12.各个房屋采用全装修住宅。

第八章环境保护与安全卫生

此次建设对工程安全环保尤为重视，本着“安全第一、预防为主”的方针，充分调动员工的安全意识，确保安全环保施工管理目标的实现，保障工程施工安全，维护人民生命及财产安全，明确各方责任，并制定了安全生产责任书。

工程在施工过程中，建设单位、监理单位均在现场设有专人，对现场施工安全和环保随时进行检查和指导。

从安全方案，措施，进场材料，员工教育到现场操作及各施工段的安全防护重点等各工序进行全面、系统和细致的检查和验收。

本工程在安全施工过程中，严格按照了《施工组织设计》和分部分项工程的安全施工措施及安全技术交底组织施工，并严格执行ISO9001质量管理体系和ES环境职业健康安全体系文件运行，严格执行“三检一验”制度，确保工程施工安全有序的进行。

为加强工程安全环保控制，项目安全员、施工员、技术员等随时到现场进行检查和指导，坚持每道工序、每个环节的安全环保维护措施不放过，使主体结构工程顺利按期完工，取得了较好的安全施工和环保效果。

本工程严格按照《建筑施工现场环境与卫生标准》《建筑施工安全检查标准》执行，形成强制性条文记录7份，且全部符合质量验收规范要求。

工程安全及环保自评检查验收依据：

1.施工合同；2.工程设计图纸，工程技术联系单；

3.《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）4.建筑施工现场环境与卫生标准（JGJ146-2004）5.《施工企业安全生产评价标准》（JGJ/77-2003）等，各项工序均严格按照标准执行。

第九章项目实施进度安排

由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目

迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。

从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用8年时间可全部建成投入使用。

项目建设分期安排单位：

平方米

分期

第一期

第二期

第三期

三期合计

总占地面积

5410

8010

7580

21000

代征地面积

204

320

476

1000

规划建设用地面积

5890

7710

6400

20000

可开发建筑面积

4430

5400

9870

19700

工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。

严密的工程进度安排和高质量的施工组织

设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于1997年1月初开始整个项目规划设计和前期准备工作，1998年3月底进行规划设计方案比选，1999年3月初开始第一期基础工程，2000年4月起就可进行市场推广和销售。

第二期工程于2001年4月初开始启动，第三期工程从2002年4月启动。

整个住宅小区的开发建设于2004年3月

完成，2001年9月底销售完毕。

第十章建设投资估算

（一）项目投资概况

1.概况

此项目固定资产估算总额（含无形资产）为3600万元，其中：

预计形成固定资产3060万元（含建设期贷款利息为60万元），无形资产540万元。

固定资产使用年限为10年，残值率为4%,固定资产余值在项目运营期末收回。

该项目的建设期为2年，运营期为6年。

固定资产借款合同规定的还款方式为：

投产后的前四年等额偿还本金。

借款利率为6%，流动资金借款利率为4%，无形资产在运营期六年中，均摊入成本。

流动资金为800万元，在项目的运营期末全部收回；某种产品设计生产能力为年产量120万件，产品售价为每件38元，销售税金及附加税率为6%，所得税率为33%，行业基准收益率为8%，行业平均投资利润率为10%，平均投资利税率为15%。

2.估算依据

（1）业主提供的“毛纺厂居住区控制性详细规划说明”；

（2）北京市煤气公司“北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见

”；

（3）北京市电信管理局“北京市毛纺厂居住区电信配套建设方案”；

（4）整个项目按中、低挡建造水平计算；

（5）估算中的有关税金和费用按北京市的现行规定和同类项目的平均水平测算。

3．估算范围

上述估算投资按北京市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房

享受安居房减免的十项税费。

4．估算结果

投资估算的结果汇总如下表：

表1北京市毛纺厂居住区总成本费用表单位:

万元

序号

年份

项目

经营成本

1682

3230

折旧费

293.76

摊销费

建设投资贷款利息

123．60

100.57

61．80

30.90

流动资金

总成本费费用

2193.36

3730.33

3675.56

3644.66

3613.76

表2北京市毛纺厂居住区还本付息表单位：

万元

序号

年份

项目

年初借款余额

2060

1676.24

1030

515.80

本年新增借款

2000

本年应计利息

123.60

100.57

61.8

30.9

本年应还本金

515.00

本年应还利息

123.60

100.57．

61.8

30.9

偿还借款来源

515.00

646.24

515.00

6.1

当年折旧费

293.76

6.2

当年摊销费

6.3

当年未分配利润

262.48

131.24

6.4

临时借款

131.24

6.5

偿还临时借款

131.24

表3北京市毛纺厂居住区项目损益表单位:

万元

序号

年份

项目

销售收入

2280

4560

总成本费用

2193.36

3730.33

3675．56

3644.66

3613.76

销售税金及附加

136.8

273.6

273．6

273.6

273,6

利润总额

-50.16

556.07

610.84

641.74

672.64

所得税

166.95

201.58

211.77

221.97

税后利润

-50.16

389.12

409.26

429.97

450.67

盈余公积金

33.90

40.93

43.00

45．07

45.07

应付利润

42.57

237.09

255.73

405.60

未分配利润

262.48

131.24

经以上数字及条件可得投资利税率为4.66%，投资利润率为14.34%，资本金利润率为23.15%.

第十一章财务评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。

财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。

考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力等财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性，即从企业角度分析项目的盈利能力。

财务评价采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的办法进行。

评价的主要指标有财务内部收益率、投资回收期、贷款偿还期等。

根据项目特点和实际需要，有些项目还可以计算财务净现值、投资利润率指标，以满足项目决策部门的需要。

表4北京市毛纺厂居住区自有资金现金流量表单位：

万元

序号

项目

建设期

运营期

现金流入

2280

4560

6657.44

1.1

销售收入

2280

4560

1.2

回收固定资产余值

1297.44

1.3

回收流动资金

800.00

现金流出

1200

340

2630.16

4433．36

4281.98

4261.27

3725.57

4225.57

2.1

自有资金

1200

340

300

2.2

经营成本

1682

3230

2.3

偿还借款

511.36

762.81

576.80

545.90

500.00

2.3.1

固定资产本金偿还

383.76

646.24

515.00

2.3.2

固定资产利息偿还

123.60

100.57

61.80

30.90

2.3.3

流动资金本金偿还

2.3.4

流动资金利息偿还

2.4

销售税金及附加

136.80

273.60

2.5

所得税

166.95

201.58

211.77

221.97

净现金流量

-1200

-340

-350.16

126.64

278.02

298.73

834.43

2431.87

累计净现金流量

-1200

-1540

-1890.16

-1763.52

-1485.5

-1186.77

-352.34

2079.53

折现系数

0.9259

0.8573

0.7938

0.7350

0.6806

0.6302

0.5835

0.5403

折现净现金流量

-1111.08

-291.48

-277.96

93.08

189.22

188.26

486.89

1313.94

累计折现净现金流量

-1111.08

-1402.56

-1680.52

-1587.44

-1398.22

-1209.96

-723.07

590.87

第十二章项目综合评价结论

（一）结论

上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿

还和自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。

评估结果表明，该项目是可行的。

本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间的全部销售收入均用

于项目投资。

因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。

本项

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