普洱市农村土地流转相关协议.docx

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普洱市农村土地流转相关协议

普洱市农村土地承包经营权

流转管理办法

（二次修改稿2010年3月31日）

第一章总则

第一条为规范农村土地承包经营权流转，维护当事人合法权益，提高服务管理水平，根据《物权法》、《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规和规章,结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称流转，是指承包方将已经合法取得农村土地承包经营权证的土地承包经营权或其权能，全部或部分依法转移给流转相对人的行为。

本办法所称的流转，包括权利的合法再转移行为。

第三条本办法规定的流转限于以家庭承包及通过招标、拍卖、公开协商等其他方式承包，取得土地承包经营权证的土地承包经营权。

第四条流转应当遵循下列原则：

（一）合法、平等、自愿、有偿；

（二）不改变所有权权属和农业用途；

（三）有利于提高土地利用率，保持水土、增强肥力；

（四）流转出的权利不得超过享有的权利；

（五）不损害相邻土地权利人和农民集体的合法权益。

第五条本办法适用于公民、法人或其他组织依法流转土地承包经营权和承办登记事项的县级农业行政主管部门及其委托的乡（镇）农村土地承包管理机构的流转管理。

第二章流转方式和流转主体及其他关系人

第六条以家庭方式承包取得的土地承包经营权，可以依法转包、出租、互换、入股、转让或以其他方式流转。

以招标、拍卖、公开协商等其他方式取得的土地承包经营权，可以转让、出租、抵押和折计公司、企业法人或其他承担无限连带责任组织的股份等合法方式流转。

第七条具有农业经营能力的公民、法人或其他组织依法分别可以成为以下流转方式的相对人：

（一）家庭承包方式取得的土地承包经营权流转

1.以转让方式流转的，受让人应当是农户；

2.以转包、互换方式流转的，流转相对人应当是同一集体经济组织的成员。

3.以入股方式流转的，不改变承包关系，是承包方之间的农民专业合作组织、农村集体经济组织等非公司、企业法人或其他承担无限连带责任的组织。

（二）以招标、拍卖、公开协商等其他方式承包取得的土地承包经营权可以各种合法方式流转，相对人一般不受限制。

第八条流转土地承包经营权，承包期、承包费及支付等主要内容相同，未依法经民主议定的，本集体经济组织成员可以成为优先权人。

本集体经济组织若干成员主张优先权的，流转人自己决定优先缔约权人。

　　第九条受承包方书面委托，公民、法人或其他组织可以代理土地承包经营权的流转。

第十条以转包、出租、入股等非变更权属方式流转的，在流转期内，土地承包经营权物权权利人只享有保留的权利，流转期届满，依据持有的土地承包经营权证和流转合同向流转相对人收回让渡的权利。

以转包、出租、入股方式取得的债权性土地承包经营权，未经权利人即承包方的书面同意，农村土地流转不得进行再流转。

第十一条土地承包经营权流转是否进行评估，由权利人自行确定。

第三章流转合同

第十二条土地承包经营权流转须签订书面合同，一式四份，双方当事人各执一份，发包方、乡（镇）农村土地承包经营管理机构各备案一份。

承包方委托代理人代为行为的，代理人签订流转合同时，应当附上流转授权委托书和身份证明,委托书须载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名、盖章或手印。

第十三条土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：

（一）双方当事人的姓名（承包户须是户主）、身份证号码、住所；

（二）流转标的小地名、座落、四至、面积及地上附着物的情况；

（三）流转方式、期限、起止日期和用途；

（四）流转价款及支付方式；

（五）双方当事人的主要权利和义务，其他特别约定权利和义务，如流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，农村土地流转是否补偿，补偿的方式和标准；

（六）违约责任；

（七）争议的解决。

第十四条农村土地承包管理机构提供的格式流转合同范本，当事人可以根据需要对内容进行增删。

第十五条当事人可以申请农村土地承包管理机构鉴证流转合同，鉴证机构不得收取费用。

第五章流转申请和审查受理

第十六条承包人流转土地承包经营权，应当向发包方提出申请或进行备案：

以转让方式流转的，承包人应当向发包方提出书面转让申请，载明转让合同的实质性内容、流转相对人资信情况、农业经营能力等。

以转包、出租、入股、互换等方式流转的，应当向发包方递交备案申请。

承包人应当对提交有关流转资料和情况的合法性、农村土地流转真实性承担责任。

第十七条家庭承包的土地承包经营权转让，发包方、村民委员会、乡（镇）人民政府应当审查审核以下内容：

（一）是否经发包方同意

（二）承包方是否有稳定的非农职业和稳定的收入来源；受让方与发包方是否签订承包合同；

（三）是否经平等协商，自愿、有偿；

（四）是否改变土地用途；

（五）流转出的权利是否超过享有的权利，流转期限是否超过承包期的剩余期限；

（六）相对方是否有农业经营能力；

（七）同等条件下，本集体经济组织的成员是否主张优先权。

发包方、乡（镇）人民政府须于7个工作日内，村民委员会须于3个工作日内，出具书面审查、审核意见，并加盖公章。

不同意的应当依法说明理由，没有法律、政策依据的，不影响其他手续的办理。

第十八条农村土地承包管理机构收到流转申请及有关资料后，应当即时向申请人出具收件回执，载明收件时间、主要内容、材料份数等。

材料不齐全的，应当及时一次性告知，通知申请人15天内补正。

未按通知补正的，视为未收到申请。

第十九条农村土地承包管理机构收到流转申请及有关资料3天以内，须对全部材料进行审核，农村土地流转申请人适格、权属证明合法及有关文件有效的，应当予以受理，及时书面通知申请人。

第二十条有下列情形之一的，农村土地承包管理机构不予受理，并书面告知理由：

（一）转让或互换的流转主体未依法取得土地承包经营权，相对方当事人直接申请权属登记的；

（二）转包或出租的，原承包关系不变，相对方当事人申请权属登记的；

（三）没有稳定的非农职业或没有稳定的收入来源的农户，将家庭承包取得的土地承包经营权转让给其他农户，受让方申请权属登记的；

（四）有稳定的非农职业或有稳定的收入来源的农户，将家庭承包的土地承包经营权转让给非农户，受让方申请权属登记的；

（五）荒山、荒沟、荒丘、荒滩等采取其他方式承包后，未经依法登记取得土地承包经营权证即进行流转，相对方当事人申请权属登记的；

（六）荒山、荒沟、荒丘、荒滩等采取其他方式承包后，经依法登记取得土地承包经营权证，不是采取转让、农村土地流转入股方式流转，相对方当事人申请权属登记的；

（七）不能提供完整的实质性资料申请权属登记的；

（八）不符合有关法律规定的其他申请权属登记条件的。

第二十一条农村土地承包管理机构予以受理的，自受理之日起7个工作日内，在土地所在地公示15天。

公示内容如下：

（一）权利人姓名或者名称、地址；

（二）土地坐落、四至、面积；

（三）流转价金；

（四）提出异议的方式和受理机构；

（五）其他事项。

公示期内，利害关系人提出异议的，异议核实工作应当在公示期满后15日内完成。

经调查核实，农村土地承包管理机构应当及时书面告知登记申请人：

异议成立的，决定不予受理；异议不成立的，登记程序继续进行。

第六章变更登记

第二十二条县（区）农业行政主管部门作为农村土地承包管理机构及登记承办机关，在流转服务中应当履行以下职责：

（一）查验申请人提交的有关材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时地登记有关事项；

（四）需要实地查看的，应进行查验。

在实地查验过程中，申请人应当给予协助。

第二十三条乡（镇）农村土地承包管理机构完成登记申请审查、公示、受理工作后应当及时出具意见，在5个工作日内转报县（区）农业行政主管部门。

县（区）农业行政主管部门收到乡（镇）农村土地承包管理机构转报的登记申请后，应当在5个工作日内对转报的全部资料进行复审。

第二十四条符合下列全部条件的变更登记申请，农业行政主管部门应当自受理申请之日起60天内完成变更登记：

（一）流转合同合法有效；

（二）农地的坐落位置、四至界线实地标明的界桩、明显地物标志及面积等数据准确；

（三）权属证明及有关材料合法有效，农村土地流转无权属争议；

（四）履行合同交割完毕的证明；

（五）新主体与土地所有权人签订的承包合同。

第二十五条对符合变更登记条件的申请，县级农业行政主管部门应当签署意见，及时报请同级人民政府核准，依法变更登记土地承包经营权。

经审查不符合条件的，农业行政主管部门应当决定不予登记，及时制作《不予变更登记决定书》，告知申请人认定的事实、适用的法律和救济途径。

第二十六条以下流转方式应当进行权属变更登记，未经登记的，不能对抗善意第三人：

（一）采用互换方式，双方互相对应继受了权利义务，互换当事人申请变更取得新土地承包经营权证的；

（二）采用转让方式，权利义务已经概括转让，受让人依法申领土地承包经营权证的；

（三）以非家庭承包取得的土地承包经营权入股的，权利义务已经概括转入合伙企业、有限公司等企业组织，该企业依法申请办理有关权属变更手续、领取土地承包经营权证的；

（四）因合并、分立、兼并、破产等原因引起权属变更的；

（五）因判决、裁定、调解而引起权利转移的；

（六）因依法处分抵押财产而取得权利的；

（七）其他依法应当办理变更登记的。

第二十七条有下列情形之一的，农业行政主管部门应当中止登记，并书面通知申请人：

（一）受理后发生权属争议且尚未处理完毕的；

（二）权利人死亡尚未确定继承人的；

（三）权利依法被限制的；

（四）其他法律法规规章规定中止登记的。

前款规定情形消除后，农业行政部门应当及时恢复登记。

第二十八条依法抵押土地承包经营权的，抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订之日起15天内，农村土地流转到县（区）农业行政主管部门办理抵押登记

申请抵押登记，须如实填写《土地承包经营权抵押登记表》，并提交下列资料：

（一）土地承包经营权证；

（二）抵押合同；

（三）债权合同；

（四）法人或其他组织的资格证明，法定代表人或负责人的身份证明，个人的身份证明，法定代理人或委托代理人的身份证明，载明委托事项和委托权限的授权委托书；

（五）登记机关要求提供的其他相关资料。

申请人对提交的资料和载明的信息的真实性承担法律责任。

第二十九条农业行政主管部门核准抵押登记的，应当制作《土地承包经营权抵押登记台帐》，向抵押权人出具《土地承包经营权抵押他项权利证明书》。

农村土地流转同时，在土地承包经营权证上载明抵押关系，加盖公章。

第三十条土地承包经营权依法多次抵押的，以收到抵押登记申请的先后顺序办理抵押登记。

抵押期间，抵押合同的有关项目、内容发生变更的，抵押人和抵押权人应当自变更之日起15个工作日内，持变更后的抵押合同或者补充合同等有关文件，申请变更抵押登记。

第三十一条土地承包经营权的抵押合同自抵押登记之日起生效。

未办理抵押登记的土地承包经营权，不得作为抵押财产进行处分。

第三十二条依法出租（含转包）土地承包经营权的，出租人和承租人可以自租赁合同签订之日起15个工作日内，到农业行政主管部门申请办理土地承包经营权出租登记。

申请人应当提交与抵押登记相同的资料，如实填写《土地承包经营权出租登记表》，并对提交的资料和载明的信息的真实性承担法律责任。

第三十三条登记机关核准出租登记的，应当制作《土地承包经营权出租登记台帐》，农村土地流转向承租人出具《土地承包经营权租赁他项权利证明书》。

同时，在土地承包经营权证上载明租赁关系，加盖公章。

第三十四条土地承包经营权按份共有的，共有人应当书面确定权利份额，委托持证代表人。

农业行政主管部门应当根据其确定的权利份额，在土地承包经营权证上分别载明按份共有人及其享有的份额比例，加盖公章。

第三十五条流转将来才能实现的土地承包经营权，当事人要求预告登记，符合有关规定的，登记机关应当及时予以登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意转让土地承包经营权的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或自能够进行土地承包经营权登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第七章流转管理

第三十六条县级以上人民政府农业行政主管部门和乡（镇）人民政府应当加强对农村土地承包经营权流转的指导、监管。

第三十七条县（区）农业行政主管部门可以委托乡（镇）

农村土地承包管理机构负责流转申请审查受理、变更登记、合同鉴证和管理、纠纷调解和档案管理等工作。

受托的农村土地承包管理机构，应当在授权范围内认真开展流转指导、管理与服务工作。

第三十八条乡（镇）农村土地承包管理机构应当妥善保管农村土地流转相关资料，做到及时归档，免费查阅服务。

归档资料主要包括：

（一）承包方的流转申请；

（二）承包方有稳定非农职业或稳定收入来源的情况说明；

（三）受让方、相对方农业经营能力的资信资料、当事人身份证明、授权委托书等；

（四）流转合同；

（五）受让方与发包方新签订的承包合同；

（六）发包方答复意见，村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意资料；

（七）公示资料；

（八）村民委员会的审核意见；

（九）乡（镇）人民政府的审批意见；

（十）原承包合同及承包经营权证（签名手印复印件）；

（十一）其他登记机关要求的流转资料。

第三十九条从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向所在地县级以上人民政府农业行政主管部门备案，依照法律和有关规定提供流转中介服务。

第八章争议的解决和法律责任

第四十条土地承包经营权流转发生争议的，当事人首先应当自行协商和解；协商和解不成的，农村土地流转可以申请人民调解委员会调解或向有关行政机关申请调解；当事人不能和解或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以依法直接向人民法院起诉。

第四十一条土地承包经营权流转发生争议，当事人不能协商和解或调解解决的，可以申请人民政府查明事实，依法作出行政裁决。

人民政府依法作出对利害关系人不利的行政决定的，应当事前告知利害关系人，并给予其陈述和申辩的机会。

第四十二条流转当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依照《合同法》的规定承担违约责任。

第四十三条国家机关及其工作人员利用职权侵害流转主体权益、造成损失的，应当承担损害赔偿等责任；情节严重的，由上级机关或所在单位给予直接责任人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章附则

第四十四条本办法由普洱市农业局负责解释。

第四十五条本办法自2010年月日起正式施行。