广州萝岗新城地块开发项目可行性研究报告.docx

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广州萝岗新城地块开发项目可行性研究报告

目录

一、项目概况2

（一）地块区位2

（二）萝岗区概况3

（三）地块四至及现状8

（四）周边环境12

（五）地块主要规划指标13

（六）地块出让14

（七）项目的联动14

二、市场调查15

（一）地方政策15

（二）土地市场16

（三）住宅市场18

（四）参考楼盘（见附件十二）25

三、项目定位与发展规划25

（一）项目定位（见附件十二）25

（二）计划发展期25

四、发展成本26

五、财务评价26

（一）项目资金流量表（见附件七）26

（二）项目投资回收曲线（见附件八）26

（三）项目现金使用分析与效益预测（见附件九-1、九-2、九-3）26

六、结论与建议26

一、项目概况

（一）地块区位

1.1地块指标

地块

编号

地块

位置

土地

用途

总用地面积

（㎡）

容积率

建筑面积（㎡）

套型比例

SDK-D-4

广州萝岗区开源大道以南

居住用地

（R2）

190225

净用地157800

≤2.5

394500

90平米以下占40%

1.2地块位置

广州萝岗新城D4地块紧邻我司萝岗D2项目，地处萝岗区东南部，规划中的萝岗文化商业中心旁，位于萝岗区两大交通主干道---开创大道和开源大道交接处，距离萝岗行政中心约3.5公里，距离广州中心城区约30分钟车程。

（二）萝岗区概况

2.1萝岗区概况

2005年4月,经国务院批准,在原广州开发区基础上,整合周边农村地区,设立萝岗区,管辖面积393.22平方公里。

萝岗区位于广州市东部，与白云区、天河区、黄埔区、增城市和从化市五个行政区交界，与东莞市和广州市的番禺区隔江相望。

区内交通干线密集，有东二环高速公路、广深高速公路、广惠高速公路、广汕公路、广深公路、广园东路、广深铁路等路网体系。

萝岗区是广州市经济强区，全区GDP从2005年的653亿元涨至2010年的1618亿元，年均增长近20%，GDP增速自2008年以来名列全市之首；工业总产值从1608亿元提高到4228亿元，年均增长21.45%；全区有20家企业入选广东省现代产业500强，30家企业入选广州市战略性新兴产业重点企业。

目前进驻萝岗区的世界500强企业已有108家，无论是在产业发展，还是GDP上都是排名中国前列。

广州开发区（萝岗新城片区）一举揽下百事、拜耳集团两家世界500强企业增资项目和温州百润华南总部项目，并与广东高新低碳晶越科技有限公司、江苏津通投资建设有限公司、上海新生源医药集团达成签约意向协议。

其中，百事饮料（广州）增资项目为进军中国非碳酸饮料市场的重点项目，将建成百事国际非碳酸饮料模范生产基地，集研发、生产为一体，成为百事在中国境内设立的唯一的非碳酸饮料生产基地。

主要生产纯果乐果汁、果缤纷果汁饮料、都乐果汁等家喻户晓的饮料产品。

增资后预计2011年生产规模达到70万吨，同比增加40万吨。

萝岗区另一个政府重点打造的广州知识城则吸引了45个高端项目入驻，其中中新合作项目19个，其他国际合作项目6个，国内自主创新型项目20个，京东商城物联网基地及华南总部、勤上光电研发中心及销售总部、中山大学国际健康医疗研究中心、金发碳纤维生产基地等12个项目已落实用地，即将动工建设。

2.2萝岗新城

根据《广州城市总体发展战略规划》，政府提出了建设萝岗新城的城市发展战略。

萝岗新城被定位为“国际级新兴复合之城”萝岗新城作为未来萝岗区的中心城区，也是广州市副中心之一，将辐射整个广州东部地区，成为萝岗区人口最密集、集聚程度最高的区域。

萝岗新城总面积为68平方公里，其中包括山体、生态林地及水域，共由四个组团组成，从西向东依次是天鹿湖旅游度假区、科学城现代服务业集聚区、公共服务中心区和文化教育园区，新城总投资达到100亿元。

目前，西起科学城，东到香雪公园的10公里萝岗新城中心已基本建设成型。

萝岗新城中心从东向西依次是文化教育园区、公共服务中心、科研孵化中心（科学城）三个规划区。

文化教育园区主要是青少宫、民俗博物馆、香雪公园、萝峰小学、科技人公寓、十里梅林、塘头艺术村等项目。

公共服务中心主要有市民服务中心、体育中心、行政服务中心、会议服务中心、社会联动指挥中心、图书馆、综合医院、市民公园等；科研孵化中心主要有总部经济区、科学城综合研发孵化区、INTEL大厦、微软、假日酒店、美国人学校、国际会馆等。

本地块位毗邻萝岗新城，周边环境优美，空气清新，适合人居。

萝岗新城作为未来萝岗区的中心城区，也是广州市副中心之一，将依托开发区强大的产业基础和发展能力，增强城市服务功能和产业服务功能，辐射整个广州东部地区，成为萝岗区人口最密集、聚集程度最高的区域，新城优良的生态环境和高标准的建设除了为东区、西区、科学城和永和四个产业区的就业人口提供居住生活配套外，还将吸纳广州主城区疏散出来的部分居住人口。

萝岗区市政配套汇总表

分类

市政配套

建设进度

政务

萝岗区行政服务中心

已投入使用

会议中心

已投入使用

法院

已投入使用

110指挥中心

已投入使用

教育

萝岗中心区幼儿园

预计11月动工

萝岗中学、九十一中、开发区中学

已投入使用

市二中萝岗校区

已招生

玉岩中学

已投入使用

日本人学校

已投入使用

美国人学校

已投入使用

萝岗新城少年宫

已投入使用

文化

萝岗区图书档案大楼

预计8月动工

医疗

中山大学岭南医院

8月投入使用

市红会医院

已投入使用

体育

广州国际体育演艺中心

已投入使用

银行

四大银行及其它银行

已投入使用

商业

40万平方米商业服务中心

预计2012年落成

嘉禾3D电影城

预计2013年落成

酒店

皇冠假日酒店、华夏大酒店等

已开业

公园

七大市政公园

已开放

等级

道路

行车路线

到达区域

高速路

北二环

高速

开创大道--北二环高速向北

白云区帽峰山

开创大道--北二环高速向南

番禺区

环城高速

开创大道--广深高速--环城高速

海珠区

广深高速

开创大道--广深高速往东

增城区

开创大道--广深高速往西

天河区

广惠高速

开创大道--北二环高速--增城/惠州

快速路

永九快速

开创大道--天源大道--永和大道--永九快速

白云国际机场

广园快速

开创大道--广园快速往东

增城区

开创大道--广园快速往西

天河北

广汕公路

开创大道--广汕公路

龙洞

主干道

开创大道

开创大道往南

经济开发区东区

开创大道往北

科学城中心区

开源大道

开创大道--天源大道往东北

永和经济区

大观路

开创大道--大观路

中海康城、东圃等

地铁

六号线

暹岗站-浔峰岗站

天河客运站等

萝岗行政中心

开源大道

国际演艺中心

孵化大楼

广州国际演艺中心

孵化大楼

（三）地块四至及现状

本项目毗邻萝岗新城，边环境优美，空气清新，地块拥有较好的山景资源和自然生态环境；地块临近开源大道及开创大道两条主干道，交通便利，距地铁6号线香雪站仅3公里。

目前地块周边暂时缺少成熟的生活配套，多为农民房或集资房，但地块周边已规划包括夏新电子、百特侨光等多家高科技产业公司；同时紧邻地块的萝岗新城文化商业中心内规划有商业、酒店等多项配套设施；随着未来地铁通行、商业配套逐步完善、产业发展引起的居住需求不断增大，该区域具有较好的发展潜力。

3.1地块四至

东向：

本地块东面为连绵不绝的山脉。

云城东路

南向：

本地块南面是云埔四路以及刘村。

西向：

本地块西面为刘村村留用地以及开创大道。

北向：

本地块北面为政府另一储备用地SDK-D-3地块以及洋城村。

3.2地块现状

本地块由两座山体组成，山坡上为果树及茂密的植被，山体落差约25米。

地块中间为保留的山体绿地，面积3.2万平米。

地块上现有三座高压线塔，据了解，将由政府负责迁移。

目前只有一条小径通往本地块内部，地块南面的云普四路正在建，地块西面和北面的河渠正在整治。

（四）周边环境

4.1人文环境

萝岗区充分利用自身生态和文化的优势，通过自然与人文的深度结合，形成“春有禾雀花、夏有荔枝果、秋有萝岗橙、冬有香雪梅”的四季美景，并以此为基础举办禾雀花文化旅游节、香雪文化艺术节、荔枝文化节等一系列特色节庆活动，形成浓厚的区域文化品牌。

4.2交通环境

本地块交通比较方便，位于萝岗区两大主要交通干道—开创大道和开源大道交接处，其中开创大道与南侧的广深高速相接，对外交通联系强，交通条件优越，是进入萝岗行政中心的门户地带。

规划中的地铁16号线途经本地块，出入口距本地块约1公里。

569、573、575等公交线路经过本地块。

4.3其他配套设施

政府提升城市综合服务功能。

加快完善萝岗中心城区40平方公里规划方案，打造串连“天鹿湖－科学城－公共服务中心－文化教育园区”的休闲与服务轴，实现萝岗中心城区“北生活，南生产，东文化，西休闲”的总体格局，强化萝岗中心城区行政服务、商业服务、金融服务和生产性服务四大功能，打造功能完善、生态宜居的萝岗板块。

学校：

地块本身配套有一个15班幼儿园。

地块东面有洋城小学，该学校已经纳入了本地块旁的SDK-D-3地块的用地红线范围，并将拆迁，届时在SDK-D-3地块上将建设24班设置的小学。

商业：

地块西北面未来将成为萝岗新城的文化商业中心，包括商业街、ShoppingMall、嘉禾IMAX影院等，预计2014年将形成较好的商业气氛。

（五）地块主要规划指标

序号

项目

广州萝岗新城D2地块

一

用地性质

二类居住用地

二

总用地面积（㎡）

190225

三

保留山体用地面积（㎡）

32425

四

净用地面积（㎡）

157800

五

容积率

2.5

六

建筑密度

25%

七

绿化率

30%

八

建筑面积（㎡）

394500

九

套型要求

90平米以下占建筑面积40%

十

建筑物高度

无

十一

公建配套（㎡）

幼儿园及托儿所4400，肉菜市场1000，其他1390

十二

车位配比

1.2泊/户

（六）地块出让

根据广州市国土资源和房屋管理局的公告内容，地块采用挂牌出让的方式。

事项

时间

公告期

2011年8月11日

至

2011年8月30日

竞买申请

2011年8月31日

至

2011年9月7日16时

竞买报价

2011年8月31日

至

2011年9月9日15时

现场竞价

2011年9月9日15时

竞买保证金

人民币33407万元（竞买申请前缴纳）

起拍底价

人民币167032万元

付款要求

1个月内付50%；2011年12月10日前付清款。

土地交付

自签订合同之日起按现状交地

开发要求

成交之日起3个月内，报规划方案；

方案获批后6个月内，动工建设；

签订出让合同2年内完成总建面50%

3年内全部竣工

我司拟与“广州市金誉实业投资集团有限公司”（下称“金誉”）合作成立项目公司参与竞买本地块，其中我司占90%权益。

（七）项目的联动

本地块紧邻我司与金誉合作开发的萝岗SDK-D-2项目，两地块同期开发可形成规模效应，有利于树立中海地产品牌形象。

根据两项目地块的具体情况，我们拟在D2项目先推出别墅+大面积单位，在D4项目则先推出40%套型面积90平米以下的中小户型单位，在开发节奏、产品形态和客户储备上形成错位和互补，确保两项目的顺利开发。

二、市场调查

（一）地方政策

1、广州市调控细则“穗10条”出台

2011年2月24日，广州市政府出台《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》，将综合采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等调控措施，切实将房价控制在合理水平。

该实施意见与国家“国八条”要求基本一致，主要如下：

1）将保障性住房建设资金在土地出让净收益中的提取比例从目前的10%提高至13%，并在此基础上逐步建立土地出让收入溢价部分阶梯累进提取机制；

2）个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；

3）对贷款（包括住房公积金贷款）购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

4）要确保2011年我市商品住宅用地实际供应总量不低于前2年平均实际供应量，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%；

5）积极推进经营性用地预申请制度，对可能出现高地价的商品住宅用地，可以及时调整土地公开出让方式，采取配建公共租赁住房、“限房价、限套型，竞地价、竞配建”，或综合招标等公开出让方式确定受让人；

6）严格执行国家住房限购措施，合理引导住房需求；

该政策与“国八条”要求基本一致，但从化、增城两市并未列入限购范围，将由该两市政府自行实施意见，调控力度比市场预期温和。

2、广州市限购细则

2011年2月24日，广州市政府同时出台了《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》，对限购对象、限购时点等做出了规定，主要如下：

1）对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房；

2）非直系亲属间的房屋赠与参照上述规定执行。

3、广州市房价调控目标

2011年3月30日，政府同时出台了《广州市2011年度新建住房价格控制目标》，要求2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人民可支配收入增幅。

（二）土地市场

1、上半年出让居住用地8宗

受“限贷、限购”政策调控的影响，在市场反映尚不明朗的情况下，政府上半年出让用地较少且多为非热点地区，市场反映较为冷清，参与竞买的开发商均以较低的价格获得了土地储备。

2011年上半年，广州市政府公开挂牌出让住宅用地8宗，具体情况如下表所示：

成交日期

地块位置

占地

面积

建筑

面积

出让

底价

成交

价格

楼面

地价

竞得人

2011-3-7

南沙区环岛西路2011NJY-1地块

64064

133128

21800

21800

1638

南沙

城建

2011-3-7

南沙区珠江工业园北2011NJY-2

22916

41249

21800

2830

686

南沙

城建

2011-3-7

南沙区金沙路商住2011NJY-3

13178

32945

21800

5380

1633

逸涛

万国

2011-3-24

番禺区石楼镇大岭村（名人山庄）

93340

168012

43729

43729

2608

碧桂园

2011-4-15

萝岗区中新广州知识城南起步区

178095

376636

20803

20803

552

知识城

2011-4-18

萝岗区开发区西区开发大道

23913

59782

11694

11694

1956

工业

发展

2011-4-28

荔湾区高尔夫球场AF030448地块

63906

178937

78350

78850

5798

保利

2011-5-5

萝岗区开源大道以南SDK-D-4

157800

394500

招标

流拍

2、全年出让计划：

拟出让住宅用地697万平米，实际仅余200万平米具备出让条件

2011年3月30日，广州市政府公布了广州市2011年市辖区经营性用地出让计划。

广州十区今年计划出让居住用地35幅，用地面积为337万平方米，建筑面积约700万平方米。

其中，中心六区出让面积411万平方米（含三旧改造面积250万平米），占广州市出让计划总面积的58％。

具体出让住宅用地的分布区域见下表：

2011广州市计划出让用地分布情况

区域

分区

宗数

建筑面积

地块区域

中心六区

白云区

2

20

金沙洲

天河区

9

190

广氮、岑村、燃气厂

荔湾区

2

76

芳村。

大坦沙

越秀区

1

4

杨箕村

海珠区

2

34

三旧厂

黄埔区

2

87

亨元岗、文冲村

小计

18

411

——

外围四区

南沙区

4

64

进港大道、万顷沙

萝岗区

1

80

知识城

番禺区

12

142

广州南站、大学城

小计

17

286

——

合计

　——

35

697

——

据我们了解的情况，全出让计划中：

华南新城、广州油制气厂、大坦沙、岑村、杨箕村等地块均为三旧改造或前置审批用地，有较多历史遗留问题，参与的可能性较小。

目前，广州市政府已经推出住宅用地156万平米，下半年具备出让条件的土地约有200万平米，分布于广州南站、大学城、广氮、金沙洲、番禺榄核镇和南沙六个区域。

其中：

番禺区——广州南站4宗共计30万平米，大学城4宗11万平米，榄核镇2宗25万平米；天河区——广氮4宗57万平米；白云区——金沙洲2宗20万平米；南沙区——进港大道等4宗64万平米。

（三）住宅市场

1、市场概况

1）供求关系：

供应量略减，成交量增加，市场呈现供不应求33万平米

2011年上半年，广州市新建商品住宅批准预售面积270.99万平方米，同比减少7.83%；网签交易登记面积303.34万平方米，同比增长23.55%；供应量减少，成交量增加，市场呈现供不应求的态势，市场吸纳率为123.55%。

2）量价关系：

成交价格依旧坚挺，成交量逐月回升

2011年上半年，广州市新建商品住宅网签交易登记均价13167元/平方米，同比上涨1.93％；交易面积303.34万平方米，同比大幅增长23.55%。

虽然政府出台限购等调控措施，但2011年上半年广州商品房价格依然坚挺，维持在高位；商品房成交量自3月开始出现逐月回升的趋势。

2、供应量

1）总体情况：

批准预售面积270万平米，同比减少7.83％

2011年上半年，广州市新建商品住宅批准预售面积270.99万平方米，较2010年的294.03万平方米，同比减少2.63%。

2）分区情况：

外围区——花都、番禺、南沙为供应主力

目前，外围区花都、番禺、南沙三区为广州房地产市场的供应主力区，供应量分别为131.15、42.44和33.11万平米，三区合计达206.7万平方米，占到全市总批准预售量的76.58%。

3）分区情况：

南沙、花都供应量激增，番禺、白云、荔湾供应量减少

与去年同期相比，南沙、花都、萝岗供应量出现大幅增长，增幅分别为797%、109%、46%，而荔湾、白云、番禺三区则出现较大幅度萎缩，同比分别减少78％、61％、52％。

3、成交量

1）总体状况：

交易登记面积303.34万平米，同比大幅增长23.55％

2011年上半年，广州市新建商品住宅网上交易登记面积为303.34万平方米，，较2010年的245.52万平方米，同比增长23.55%。

2）月均成交情况：

月均50万平米，成交量呈逐月回升势态

2011年上半年，广州市十区新建商品住宅交易登记量月均50.56万平米，呈逐月回升的趋势，4、5、6三月每月成交量均不断上涨。

3）分区情况：

花都、番禺、海珠、白云为成交主力，成交量占全市71%

从各区情况来看，花都、番禺、海珠、白云四区为成交较多的区域，成交量分别为68.84、37.26、35.54和33.34万平方米，合计为174.98万平方米，占全市成交总量的71.27％。

4）分区情况：

南沙、萝岗、番禺三区成交量同比大幅增长

2011年上半年，与去年同期相比，南沙、萝岗、番禺三区成交量出现大幅增长，增幅分别为378.33%、217.71%、60.49%。

5）分区情况：

除花都区外，各区均呈现供不应求的势态

2011年上半年，除花都区由于供应量超过130万平米，供应过大出现供过于求的情况，广州市其余各区商品房销售均呈现供不应求的势态。

4、成交价格

1）总体状况：

成交均价13168平方米，同比微涨1.94％

2011年第上半年，广州市新建商品住宅交易登记均价为13168元/平米，与去年同期12917元/平米相比，上涨1.94%。

2）月均成交价格：

在13000-14000之间高位震荡，6月环比上涨3.52%

从每月成交价格走势来看，2011年上半年广州商品房均价维持在13000-14000元/平米的区间高位震荡，受调控政策影响，3月份成交价出现下跌，其后基本维持稳定，6月份成交均价稳中有升，环比上涨3.52，同比大幅上涨10.36%。

3）分区情况：

天河、越秀、荔湾、海珠四区价格突破2万元/平米

2011年上半年，除花都、南沙、萝岗外，广州其余各区新建商品住宅交易登记均价均超过10000元/平米，其中天河、海珠、荔湾、越秀四区的成交均价超过20000元/平方米。

天河区成交均价最高为26030元/平米，花都区成交均价最低为7081元/平方米。

4）分区情况：

中心六区及南沙价格均大幅上涨20%，但由于番禺、花都成交量大且价格低，拉低了全市总体均价的涨幅。

2011年上半年，广州各区新建商品住宅交易登记均价同比均出现较大幅度的上涨，其中黄埔、白云、海珠、荔湾、天河、越秀六区，以及受“十二五”规划利好的南沙区涨幅都超过了20％，分别为37.35％、33.57％、26.26％、25.22％、25.05％、23.17和22.89％。

萝岗区则由于受限价房康宏和苑销售的影响（5500元/平米），从而拉低了全区均价。

5、萝岗市场概况

1）1-5月供不应求6.85万平米

受2008年金融危机和2010年频密的楼市调控政策的影响，2008年-2011年5月，该区域一手住宅整体供大于求28.05万平米，但2011年成交量逐步提高，1-5月为12.15万平米，供不应求6.85万平米。

该区域月度供应量、成交量分别为3.12万平米、2.44万平米，明显低于全市平均水平（广州十区月均供应量、成交量分为59.53、59.44万平米），随着萝岗新城各项规划的落地，该区域显示出极大的市场潜力。

2）1-5月成交价格为9505元/㎡，同比增长3%

2008-2011年5月，萝岗区一手住宅成交均价稳步上涨，其中2009年、2010年同比增速分别为15%、14%。

2011年1-5月，该区域整体成交均价为9505元/㎡，同比增长3%（2010年1-5月价格为9194元/平米），已恢复至2007年的价格水平。

（四）参考楼盘（见附件十二）

萝岗区科学城板块的住宅产品性质比较多样，既有以120㎡-180㎡的三房、四房为主的普通商品房，也有万科新里城、龙光·峰景华庭等限价房，还有以山景为卖点的山体别墅。

该区域主要代表楼盘有万科城、保利林语山庄、保利香雪山、科城山庄、龙光香悦山等楼盘。

目前仅科城山庄（政府内部认购）和飞晟文汇广场（酒店式公寓）在售。

区域内二手楼价格目前在13000-16000元/平米，别墅在20000-26000元/平米。