项目总体开发计划书编制提纲.docx
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项目总体开发计划书编制提纲
**项目总体开发计划书编制提纲
（参考样本）
（项目图片）
编制：
**项目部（公司）
2014年*月*日
修订记录
日期
修订状态
修订内容
修订人
审核人
审批人
目录
一、编制说明3
1.编制依据3
2.编制目的4
3.编制思路4
4.修订原则4
二、项目概况4
1.项目概述4
2.主要经济性指标4
3.项目单位5
三、项目分析6
1.项目SWOT分析6
2.项目竞品分析6
3.项目、产品定位6
四、项目总体开发计划7
1.项目战略控制性指标7
2.项目开发计划（一级、二级）7
3.项目成本专项计划13
4.项目设计专项计划13
5.项目报建专项计划13
6.项目招标专项计划13
7.项目营销专项计划13
8.项目商业专项计划13
9.项目投资专项计划13
10.项目现金流专项计划14
五、项目报建专项台账15
六、项目合同专项台账16
七、附件16
1.大事记16
2.横道图、标准视图等17
3.相关图片17
4.相关支持性材料17
《项目总体开发计划书编制提纲》作为参考样本，各项目部/公司可根据项目自身实际情况进行相应的修改，以下所列提纲包括但不限于，如有更好内容也可添加进去。
一、编制说明
1.编制依据
如：
项目土地使用权出让合同书；项目合作合同/协议；施工合同、施工图及相关设计文件；工程建设法律、法规、技术标准及规范……
2.编制目的
如：
明确项目总目标和各阶段关键里程碑工期目标，协调安排工程建设进度衔接中的各类接口关系，增强工程建设实施的合理性、合作性和可预见性……
3.编制思路
如：
充分考虑市场因素、合作合同、施工组织设计等，合理计算各批次楼宇、各专业施工的工期计划安排，合理安排财务资金……
4.修订原则
如：
1.应根据发展战略和环境变化的要求，每年组织对本手册的适用性、有效性、可操作性做出评价，并根据评估结论适时提出调整修订方案；本手册内容确定后在一定阶段内应保持相对的稳定。
2.当公司战略、管控模式、项目开发模式、相关部门职责设置、权责设计或业务流程发生较大变化时，应及时修订本手册。
二、项目概况
1.项目概述
2.主要经济性指标
项目基本信息
地理位置
土地获取时间
土地获取方式
总地价（亿元）
楼面地价（元/平米）
开发物业可售面积
持有投资物业面积
权益比例
序号
项目名称
合计
一期
二期
三期
……
1
占地面积
1.1
总占地面积
1.2
建设用地面积
1.3
代征面积
2
建筑面积（m2）
2.1
住宅
2.2
商业
2.4
车位
3
可销售面积（m2）
3.1
住宅
3.2
商业
3.4
车库
4
容积率（万m2/hm2）
5
绿化率
6
总户数（户）
7
总人口（人）
3.项目单位
类别
分类
一期/标段
二期/标段
三期/标段
前期策划
可行性研究
……
设计
方案
施工图
园林景观
……
合作方
……
监理
……
施工
主体
装修
设备
……
营销
商业
……
三、项目分析
1.项目SWOT分析
注：
SWOT（StrengthsWeaknessOpportunityThreats）分析法，又称为态势分析法或优劣势分析法，用来确定企业自身的竞争优势（strength）、竞争劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threat），从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境可以有机地结合起来。
2.项目竞品分析
3.项目、产品定位
四、项目总体开发计划
1.项目战略控制性指标
战略控制性指标：
为达成上述目标，以下指标为刚性指标，各级项目经营开发计划须保证以下指标的实现：
控制指标
项目整体目标值
各年度预期
备注
1st年度
2nd年度
3rd年度
财务指标
销售收入
毛利润
毛利润率
净利润
累计税后利润率
——
——
——
内部收益率（IRR）
流程指标
销售面积
新开工面积
竣工面积
结算面积
管理性指标
管理费用
销售费用
……
2.项目开发计划（一级、二级）
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阶段
级别
名称
责任部门
计划完成时间
节点说明及定义
一、项目启动阶段
2
新项目内部立项通过
以项目立项建议书通过审批，正式立项为完成条件
2
新项目投资决策通过
以新项目通过投资决策评审，做出最终决策为完成条件
2
签定土地出让合同/转让协议
以正式签订土地出让合同/转让协议为完成条件
1
取得《国有土地使用证》
以取得证件并提交公司存档为完成条件
二、项目策划阶段
2
项目前期启动会召开
以项目前期启动会顺利召开，明确项目运作框架思路并通过前期工作计划为完成条件
2
新公司注册成立（非必选项）
以取得工商营业执照为完成条件
2
新公司取得开发资质（非必选项）
以取得开发资质证书为完成条件
2
投资项目备案
以成功完成备案为完成条件
2
项目一级节点计划审批通过
以项目一级节点计划通过公司内部评审/审批为完成条件
2
项目二级节点计划设计部分审批通过
以发展设计部二级节点计划通过内部审批，明确可据此开展后续工作为完成条件，此计划包含发展设计部前置已完成的设计工作
2
项目定位报告内部审批通过
以项目定位报告通过最终批准为完成条件
2
概念设计方案评审通过
以概念设计综合性成果（含设计方案、成本估算、经济指标等）通过内部评审/审批为完成条件（参照授权手册）
1
深化产品建议书审批通过
以深化产品建议书通过最终批准为完成条件
1
项目运营目标书评审通过
以项目运营目标书通过最终批准，可以向项目团队交底为完成条件
2
前期招商计划确定
以前期招商计划通过内部审核/审批为完成条件
2
示范区选址及定位确定
以示范区选址及定位方案通过公司内部审批为完成条件
2
环评通过
以取得环保部门的审批意见为完成条件
2
水土保持审批通过
以取得水利部门的审批意见为完成条件
2
地震评估通过
以取得地震局的审批意见为完成条件
三、方案设计阶段
1
规划方案设计评审通过
以规划方案综合性成果通过内部评审/审批为完成条件
2
修建性详规政府审查通过
以获得政府审查通过意见，并准确提交公司存档为完成条件
2
商业业态平面规划完成
以商业业态平面规划通过内部评审/审批为完成条件
2
景观概念设计评审通过
以设计成果（含设计方案、成本估算、经济指标等）通过内部评审/审批为完成条件
1
取得《建设用地规划许可证》
以取得证件并提交公司存档为完成条件
2
示范区整体策划方案评审通过
内容包括示范区的营销中心、样板间、室外环境、看房通道的位置、功能、面积、风格以及成本估算，和示范区营建开放计划等；以报告通过公司评审/审批为完成条件
2
示范区方案设计评审通过
以设计成果（含设计方案、成本概算、经济指标等）通过内部评审/审批为完成条件，含营销中心、样板间、展示单体（非必选项）、室外环境及看房通道
2
营销中心、样板间、展示单体（非必选项）精装方案设计评审通过
以设计成果（含设计方案、成本概算、经济指标等）通过内部评审/审批为完成条件
2
确定外包的营销策划公司、企划公司、代理公司（非必选项）
以和相关营销类供方签订合同为完成条件
2
物业公司选定（非必选项）
以“合同完成审批、正式签定合同”为完成条件
2
地质初堪完成
以完成初勘，获得初勘报告并可提交相关部门为完成条件
2
单体建筑方案设计评审通过
以单体方案综合性成果（含单体方案、成本测算、经济指标等）通过内部评审/审批为完成条件
2
产品配置标准（单体方案版）评审通过
以产品配置标准审批通过为完成条件
2
方案设计阶段目标成本评审通过
以项目目标成本通过公司内部审核/审批，明确可以下发为完成条件
2
当期开发区域方案设计（含单体方案）通过政府审查
以获得政府审查通过意见，并准确提交公司存档为完成条件
2
取得人防办批复意见
以获得人防办审批意见为完成条件
2
景观方案设计评审通过
以设计成果（含设计方案、成本概算、经济指标等）通过内部评审/审批为完成条件
2
单体套内及公共部位精装方案设计评审通过（针对精装修项目）
以设计成果（含设计方案、成本概算、经济指标等）通过内部评审/审批为完成条件
四、初步-施工图设计阶段
2
地质详堪完成
以完成详勘，获得详勘报告并可提交相关部门为完成条件
2
商业业态规划方案完成
以商业业态规划方案通过公司内部评审/审批为完成条件
2
初步设计评审通过（非必选项，有初步设计步骤时需要）
以初步设计成果（含设计图纸、成本概算、经济指标等）通过内部评审/审批为完成条件
1
取得《建设工程规划许可证》
以取得证件并提交公司存档为完成条件
2
项目案名、VI设计等通过公司审批
以相关成果获得公司审批通过，明确可据此开展后续工作为完成条件
2
项目总体招商策略通过内部评审
以项目完成总体招商策略审核/审批，明确可以进入下一阶段的工作为完成条件
2
项目营销策划总体方案通过内部审批
以项目营销策划总体方案通过公司内部评审/审批，明确可进入下一阶段为完成条件
2
项目二级节点计划审批通过
以项目二级节点计划通过公司内部评审/审批为完成条件
2
项目实施启动会召开
以项目实施启动会顺利召开为完成条件，在前期项目运营目标书的基础上，打包确认已形成的各项成果（设计方案、目标成本、一二级节点计划等），在此会议上向项目团队进行交底
2
场平图或土方开挖图完成
以场平图或土方开挖图审批通过，明确可进入下一阶段为完成条件
2
基础施工图完成
以基础施工图审批通过，明确可进入下一阶段为完成条件
1
全套施工图内审完成
以施工图通过内部会审审批通过为完成条件
2
施工图预算编制完成
以施工图预算编制完成，经内部评审可进入下一阶段为完成条件
1
施工图设计阶段目标成本评审通过
以项目目标成本通过公司内部审核/审批，明确可以下发为完成条件
2
取得外部施工图审图意见并完成施工图修改
以获取审图部门的意见，并根据内外部审图意见完成图纸修改，出交付正式施工图为完成条件
2
市政配套专业施工图设计完成
以市政配套专业施工图审批通过，明确可进入下一阶段为完成条件
2
营销中心、样板间、展示单体（非必选项）、室外环境及看房通道施工图设计完成
以施工图经过内部评审并修改完善，出正式施工图为完成条件
2
单体套内及公共部位精装修施工图设计完成（针对精装修项目）
以设计成果（含设计方案、成本概算、经济指标等）通过内部评审/审批为完成条件
2
面积预测绘完成
以取得预测报告并提交顾问公司，获得其认可为完成条件
2
景观施工图设计内部评审完成
以景观施工图经过内部评审并修改完善，出正式施工图为完成条件
五、采购阶段
2
项目合约规划审批通过
以项目合约规划通过公司内部审批为完成条件
1
项目整体招标规划评审通过
以项目整体招标规划通过公司内部审批，明确可据此开展工作为完成条件
1
总包单位确定
以“合同完成审批、正式签定合同”为完成条件
2
监理单位确定
以“合同完成审批、正式签定合同”为完成条件
2
营销中心、样板间等精装修施工单位确定
以“合同完成审批、正式签定合同”为完成条件
2
营销中心、样板间等软装施工单位确定
以“合同完成审批、正式签定合同”为完成条件
2
示范区室外景观施工单位确定
以“合同完成审批、正式签定合同”为完成条件
2
总体精装修工程施工单位确定（针对精装修项目）
以“合同完成审批、正式签定合同”为完成条件
2
总体室外景观施工单位确定
以“合同完成审批、正式签定合同”为完成条件
六、施工阶段
1
工程管理作业指导书评审通过
以工程管理作业指导书通过公司内部审批，明确可据此开展工作为完成条件
2
现场三通一平完成
以形成相关确认单为完成条件
1
取得《建筑工程施工许可证》
以取得证件并提交公司存档为完成条件
2
规划验线完成
以获得政府相关确认文件为完成条件
1
基础开工
以正式下发开工令为完成条件
2
基础验收完成
以形成正式验收记录为完成条件
2
土方开挖完成
以形成正式验收记录为完成条件
2
基坑支护完成
以形成正式验收记录为完成条件
2
基础施工完成
以形成正式验收记录为完成条件
1
施工达到正负零
以项目公司提报的各组团具体时间为准
2
主体结构至A层
根据具体项目确定此工程形象进度节点A层，以项目公司提报的各组团具体时间为准
2
第一批开盘的主体结构施工达到预售条件
完成时间指当期第一批开盘的楼栋
2
示范区整体土建工程完工
以通过验收，形成正式验收记录为完成条件
1
营销中心、样板间精装施工完成
以精装完工通过验收为完成条件
2
示范区室外环境和看房通道施工完成
以通过验收，形成正式验收记录为完成条件
2
示范区物业管理方案审批通过
以物业公司提交的物业管理方案置业公司内部审批通过为完成条件
1
取得《商品房预售许可证》
以取得证件并提交公司存档为完成条件
2
示范区正式验收移交完成
完成时间指项目公司向顾问公司正式移交的时间
2
项目招商实施方案评审通过
以相关成果通过公司内部审核/审批为完成条件
2
项目营销推广实施方案评审通过
以相关成果通过公司内部审核/审批为完成条件
2
招商物料准备完成
以相关成果通过公司内部审核/审批为完成条件
2
沙盘和模型制作完成
以顾问公司正式接收，形成相关记录为完成条件
2
正式招商团队组建完成
以项目招商团队最终确定为完成条件
1
示范区开放
完成时间指示范区正式开放的时间
2
开盘（开业）方案审批通过
以相关成果通过公司内部审核/审批为完成条件
1
首次开盘全套资料
开盘前半个月准备开盘全套资料并通过公司审批
1
项目开盘
完成时间指当期正式开盘的时间
1
主体封顶
以项目公司提报的各组团具体时间为准
2
砌体与二次结构完成
以砌体与二次结构通过项目公司内部验收为准，形成相关验收记录为完成条件
2
外装工程施工完成（幕墙、外墙砖等）
以形成相关验收记录为完成条件
2
公共空间装修施工完成
以形成相关验收记录为完成条件
2
安装工程施工完成
以形成相关验收记录为完成条件
2
电梯安装和调试完成
以形成内部相关确认记录为完成条件
2
消防工程施工和调试完成
以形成内部相关确认记录为完成条件
2
燃气施工完成
以形成内部相关确认记录为完成条件
2
内装工程施工完成（内粉刷等）（非必选项）
以形成内部相关确认记录为完成条件
2
门窗工程施工完成
以形成内部相关确认记录为完成条件
1
土建单位与装修单位工作面移交（针对精装修项目）
以形成正式移交报告为完成条件
1
精装修大面积施工完成且通过内部验收（针对精装修项目）
以形成相关验收记录为完成条件
1
最后一栋单体脚手架拆除
完成时间指当期最后一栋楼
2
景观施工进场
以现场达到景观施工条件，且施工单位正式进场为完成条件
2
市政配套施工完成
完成时间是指最终的市政工程完工
2
公建配套施工完工（根据项目需要）
完成时间是指最终的公建工程完工
1
景观施工完成
以形成正式内部验收记录为完成条件
2
防雷验收完成
以形成相关验收报告为完成条件
2
消防验收完成
以形成相关验收报告为完成条件
2
天然气验收完成
以形成相关验收报告为完成条件
2
功能检测完成
以形成相关验收报告为完成条件
2
节能验收完成
以形成相关验收报告为完成条件
2
电梯验收完成
以形成相关验收报告为完成条件
2
规划单体验收完成
以形成相关验收报告为完成条件
2
质监站竣工验收完成
以形成相关验收报告为完成条件
2
竣工综合验收完成
以取得规划验收合格证为完成条件
2
面积实测完成
以取得实测报告并提交顾问公司为完成条件
1
竣工备案完成
以取得备案回执为完成条件
2
完成向物业公司的移交
以形成相关移交记录为完成条件
七、销售和产品交付阶段
1
主力商户招商完成
以前期招商计划中明确的主力商户招商达成为完成条件
1
完成60％销售（招商）
以达到项目整体销售（招商）目标的相关比例为完成条件
1
完成95％销售（招商）
以达到项目整体销售（招商）目标的相关比例为完成条件
2
模拟验收及整改完成
以验收发现的问题全部整改复检通过为完成条件
1
交付前风险检查及整改完成
以检查发现的问题全部整改复检通过为完成条件
2
编制交房预案及执行细则
以相关成果通过公司内部评审/审批为完成条件，参照授权手册
1
集中交付完成（开业）
完成时间以办理集中交付的时间为准
八、项目收尾阶段
2
通知办理收楼手续及客户资料移交
以取得相关证照及手续为完成条件
2
竣工结算完成
完成时间以出具正式结算报告为准
2
项目分期后评估完成
以顺利召开当期后评估会，并通过各专业后评估报告为完成条件
3.项目成本专项计划
4.项目设计专项计划
5.项目报建专项计划
6.项目招标专项计划
7.项目营销专项计划
8.项目商业专项计划
9.项目投资专项计划
类别
合同额
（不含暂列金）
2013年及以前
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
合计
1、建安
1.1***
1.2***
1.3***
1.4***
2、监理
2.1***
2.2***
3、前期、策划
3.1***
3.2***
4、设计
4.1***
4.2***
……
建安投资由实际发生的为准，其它投资以财务支付为准。
10.项目现金流专项计划
类别
小计
2013年及以前
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
预计现金流入
经营性租赁收入
销售收入
预计现金流出
土建
设备及安装
设计
咨询、服务
营业税金及附加
升级会员 