苏州工业园区详细规划.docx
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苏州工业园区详细规划
附件一：
论证意见
附件二：
规划背景
XX新区二三区控制性详细规划
文本
总则
第1条为贯彻总体规划，适应XX新区发展的需要，加强规划建设管理，促进园区建设合理有序，特制定本规划。
第2条规划范围第3条“XX新区二三区”是指XX新区中新合作区的第二区、第三区两区，即本规划范围，位于金鸡湖东岸、青秋浦以西，北至娄江、南至斜塘河，共58.46平方公里。
第4条任何单位、团体和个人在本规划范围内的一切开发建设活动必须遵守本规划，规划文本和图则配套使用，具有同等法律效力。
第5条规划范围内的工程设计与建设除执行本规划外，尚需符合国家、江苏省现行的有关标准和规范。
第6条本规划自XX市人民政府批准之日起执行。
由XX新区管委会负责组织实施。
第7条若需对本规划进行局部调整或重大变更，应按法定程序进行。
规划依据、原则、发展目标
第8条规划依据1.《中华人民共和国城市规划法》2.《城市规划编制办法》3.《城市规划编制办法实施细则》4.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）5.《江苏省城市规划管理技术规定》6.《XX新区第二三区总体规划》（1995）7.《中国-新加坡XX新区二期建设指导详细规划报告》（1995）8.《中国-新加坡XX新区三期建设指导详细规划初步报告》（1996）第9条规划原则1.以总体规划为依据，坚持市场体制与法制化、规范化管理相结合。
2.坚持快速发展与开发建设合理有序并重。
3.坚持效率优先，社会、经济、环境效益统一的原则。
4.尊重自然，人性化、生态化原则第10条发展目标
XX新区的整体发展目标是：
“有国际竞争力的高科技园区、有吴文化底蕴的现代化新城区、有水乡特色的生态化园区”，XX新区二三区是整个园区实现发展目标的主体，突出建设现代高科技产业、优美的城市景观、舒适的居住环境和先进的现代管理与服务体系。
第11条人口规模
规划人口控制在41.5万人左右。
土地利用
第1节总体土地利用分配
第12条总体土地利用分配1.土地利用分配原则为：
充分利用自然资源，整治水系，完善河湖网络；构筑完整的绿地系统，营造富有“水乡”特色的环境景观；强化城市中心轴线空间格局，加强园区与古城的交通联系，缩短生活区与就业、购物休闲娱乐中心的交通距离。
2.总体土地利用分配为：
行政中心、商业区设于中心轴线上；高标准高密度住宅区沿中心轴线两侧设置；工业区布置在园区的东、北两侧；普通高密度住宅区邻近工业区安排；公共交通站点结合中心区、大型公共设施、邻里中心设置；滨湖地区布置开敞绿地，金鸡湖沿岸同时设置休闲娱乐、文化中心、别墅区等功能。
第13条第二区土地利用分配
第二区是指金鸡湖东岸至娄斜港之间的地区，主要功能为行政、文化和居住。
金鸡湖东岸布置休闲风光带；中心轴线地段布置区级行政机关、文化中心、片区商业中心等公共服务设施以及市级公建预留用地；北部规划为出口加工区以及以其它工业区；南部布置居住区；白塘规划为植物公园。
第14条第三区土地利用分配
第三区是指娄斜港至青秋浦之间的地区，以高科技产业基地和科研基地为主要功能，居住为次要功能。
北部东沙湖布置水景生态公园，两侧设置软件园；星塘街东侧、星华街西侧主要布置居住区，其中沿中心轴线布置高密度住宅区，沿星塘街南段布局园区体育中心，中段布置商业街以及片区公园；三区东部、北部布置工业区，其中部为信息产业园，南部沿吴淞江形成港口、仓储、运输为综合体的物资水陆联运中心。
三区南部工业区与居住区之间规划为备用地。
XX新区二三区规划用地构成表
序号
分类代码
用地名称
规划
面积（ha）
比例（%）
人均（m2/人）
1
R
居住用地
997.54
19.99
24.04
其中
R1
低密度居住用地
114.1
2.29
2.75
R2
中密度居住用地
487.53
9.77
11.75
R3
高密度居住用地
237.61
4.76
5.73
R223
教育设施用地
134.3
2.69
3.24
Rb
居住、商业混合用地
24
0.48
0.58
2
C
公共设施用地
396.9
7.95
9.56
其中
C1
行政办公用地
20.4
0.41
0.49
C2
商业金融用地
107.5
2.15
2.59
C3
文化娱乐用地
38.9
0.78
0.94
C4
体育设施用地
47.7
0.96
1.15
C5
医疗设施用地
14.5
0.29
0.35
C6
教育科研用地
167.9
3.36
4.05
3
M
工业用地
1884.2
37.76
45.40
其中
M
普通工业用地
974.5
19.53
23.48
MB
科研、工业混合用地
909.7
18.23
21.92
4
W
仓储用地
33.2
0.67
0.80
5
T
对外交通用地
78.8
1.58
1.90
T2
公路
4.4
0.09
0.11
T4
港口
74.4
1.49
1.79
6
S
道路广场用地
654.3
13.11
15.77
其中
S1
道路
633.9
12.70
15.27
S2
广场
10.2
0.20
0.25
S3
停车场
10.2
0.20
0.25
7
U
市政公用设施用地
185
3.71
4.46
其中
U1
市政公用设施用地
127.9
2.56
3.08
U9
市政公用设施预留用地
57.1
1.14
1.38
8
G
绿地
760.03
15.23
18.31
其中
G1
公共绿地（含邻里公园）
558.43
11.19
13.46
G2
生产防护绿地
201.6
4.04
4.86
小计
建设用地
4989.97
100.00
120.24
9
E
水域和其它
856.18
其中
备用地
89.2
水域
766.98
合计
规划用地范围
5846.15
注：
规划415000万人。
第15条片区划分
1、本规划将规划范围依据功能的不同划分为四个片区，划分如下表：
表1：
XX新区二三区片区划分表
片区名称
范围
中心区
金鸡湖、现代大道、锦溪街、钟园路围合的区域
中心区I
星湖街以西的部分
中心区II
星湖街、万盛街之间的部分
中心区II
万盛街以东的部分
居住区
除中心区、软件园以外连片的生活性用地
工业区
连片的生产性用地
软件园
东沙湖两侧软件园用地
其中
软件园I
沈浒路、现代大道、钟南街、星华街之间的区域
软件园II
娄江、高压走廊、东沙湖、长阳街之间的区域
2、片区划分仅为有利于分片、分功能表述控制要素，为指导性内容。
第2节土地利用细分
第16条土地利用细分目的
为适应快速发展的需要，提高规划管理与建设效率，增强可操作性，解决在用地性质兼容置换时控制要求失效的问题，特进行土地利用细分，作为规划建设与管理的控制依据。
第17条土地利用细分依据
1、大类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》。
2、中类、小类参照《城市用地分类与规划建设用地标准》分以下四种情况进行土地利用细分。
（1）借鉴新加坡先进规划经验，延续XX新区现行规划的用地划分方法，将居住用地进行重新划分。
（2）依据XX新区工业主要为一类工业的情况，将工业用地按行业类别进行土地利用细分。
（3）依据软件园的发展需要，将软件园用地进行土地利用细分。
（4）其它用地的中小类土地利用细分执行《城市用地分类与规划建设用地标准》。
第18条土地利用细分原则
1、满足控制道路红线、建筑退让红线、绿地控制线、河道蓝线、高压走廊控制线、文物古迹保护控制线的要求，保证地块使用性质单一，杜绝不相容使用。
2、开发规模适宜、出入方便、环境条件均衡、分隔与合并灵活、利于分期实施。
第19条中心区土地利用细分
1、中心区土地利用细分参见下表：
表2：
中心区土地利用细分表
序号
用地类别
土地利用细分
说明
1
公共设施用地
行政中心
XX新区管委会办公楼。
2
一般行政办公
法院、检察院、公安、工商等行政管理部门、园区各服务公司的办公楼。
3
商业金融
区级商业、金融业、服务业、旅馆业等设施
4
邻里中心
邻里级公共设施
5
文化娱乐
文化水廊及区级文化娱乐设施
6
体育设施
区级室内外体育运动用地
7
医疗卫生
区级综合医院和各类专科医院等用地
8
居住用地
中小学
教育设施
9
低密度
以低层别墅为主，包括独立式和并联式别墅，亦可设置4层复式高标准住宅。
10
高标准高密度
以高层和小高层为主，户均建筑面积120平方米以上。
11
商住混合
多层商住楼，底层商店以专业高档精品为特色。
12
对外交通用地
汽车客运站
13
市政公用设施用地
110KV变电所、综合控制中心、邮政中心局、电信交换中心、公交首末站等
2、中心区土地利用细分参见图件：
中心区I土地利用规划图、中心区II土地利用规划图中心区III土地利用规划图。
第20条居住区土地利用细分
1、居住区土地利用细分参见下表：
表3：
居住区土地利用细分表
序号
用地类别
土地利用细分
说明
1
居住用地
低密度
以低层别墅为主，包括独立式和并联式别墅，亦可设置4层复式高标准住宅。
2
中密度
以多层住宅为主（包括商住综合楼），要求设置不少于总建筑面积20%的小高层或高层住宅。
3
高密度
以高层和小高层为主。
4
高标准高密度
以高层和小高层为主，户均建筑面积120平方米以上。
5
职工宿舍
为单身职工提供的多层或小高层住宅。
6
邻里中心
邻里级公共设施
7
邻里公园
居住邻里中心绿地
8
中小学
教育设施
9
体育设施
体育公园
区级体育中心，采用体育公园的布局手法。
10
发展备用地
2、居住区土地利用细分参见图件：
居住区土地利用规划图。
第21条工业区土地利用细分
1、工业区土地利用细分参见下表：
表4：
工业区土地利用细分表
序号
用地类别
土地利用细分
说明
1
工业用地
无污染一般工业
普通一类工业，标准厂房或独立厂房
2
轻污染一般工业
有轻微污染的工业，可为标准厂房或独立厂房
3
无污染高科技工业
发展高科技产业，可为标准厂房或独立厂房
4
信息产业园高科技工业
发展信息产业，对外界干扰极其敏感
5
仓储用地
仓储
普通多层仓库
6
居住用地
便利中心
为工业区配套的小型公共设施
7
职工宿舍
为单身职工提供的多层或小高层住宅
2、工业区土地利用细分参见图件：
工业区土地利用规划图。
第22条软件园土地利用细分
1、软件园土地利用细分参见下表：
表5：
软件园土地利用细分表
序号
用地类别
土地利用细分
说明
1
科研用地
独立式研发机构
以低层商务别墅形式为主的研发单位
2
集中式研发机构
多层或中高层的现代化办公建筑
3
工业用地
孵化基地
将开发成果转为产品的基地，以多层建筑为主
4
公共设施用地
公共服务中心
集管理中心、商务中心、信息中心、服务中心、展示中心、文化中心为一体
2、软件园土地利用细分参见图件：
软件园土地利用规划图、软件园土地利用规划图。
指标体系和要素控制
第23条控制指标体系
XX新区二三区控制指标体系参见下表：
表6：
XX新区二三区控制指标体系表
控制指标类别
序号
控制指标名称
适用条目
总体控制
分片区控制
土地利用控制
1
用地性质
第23条、第24条
第49条：
中心区土地使用和建筑管理。
第55条：
居住区土地使用和建筑管理。
第61条：
工业区土地使用和建筑管理。
第67条：
软件园土地使用和建筑管理。
2
容积率
第24条
3
建筑密度
第24条
4
绿地率
第24条
5
配建停车泊位
第24条
6
出入口
第25条
建筑控制
7
建筑高度控制
第24条
8
建筑间距
第26条
9
建筑后退红线
第27、28、29条
第24条用地性质控制1.地块用地性质控制参见图件：
中心区I土地利用规划图、中心区II土地利用规划图、中心区III土地利用规划图、居住区土地利用规划图、工业区土地利用规划图、软件园I土地利用规划图、软件园II土地利用规划图。
2.用地适建性应符合《江苏省城市规划管理技术规定》的规定。
第25条容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配建停车泊位控制1.容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配建停车泊位控制参见下表：
土地利用细分控制指标表
序号
用地性质
土地利用细分
最低容积率
最高容积率
最大建筑密度
建筑限高（米）
最低绿地率（%）
停车泊位
1
公共设施用地
行政中心
6.0
30
150
40
0.5个/100m²
一般行政办公
1.0
3.0
30
80
40
0.4个/100m²
商业金融
1.0
1.6
50
24
20
0.4个/100m²
3
文化娱乐
1.6
40
24
30
0.6个/100m²
4
体育设施
0.3
20
24
40
3个/100座
5
医疗卫生
1.5
30
50
40
0.3个/100m²
6
软件园
集中式研发机构
0.8
1.5
30
50
40
0.5个/100m²
7
独立式研发机构
0.3
0.5
30
10
45
0.7个/人
8
孵化基地
0.3
1.0
35
15
35
0.1个/100m²
9
软件园公共服务中心
0.8
2.0
30
50
30
0.5个/100m²
10
居住
用地
低密度住宅
0.3
0.5
30
12
45
2个/户
11
中密度住宅
1.0
*1.5~1.7
30
80
40
0.5个/户
12
高密度住宅
1.8
2.5
25
80
35
0.3个/户
13
高标准高密度住宅
1.8
2.2
20
80
50
1.5个/户
14
职工宿舍
1.5
1.8
30
36
30
5个/百人
15
商业居住混合用地
1.0
*1.5~2.0
40
20
30
0.6个/户
16
教育设施
0.4
0.8
20
20
40
0.2个/100学生
17
邻里中心
1.0
20
20
40
0.3个/100m²
18
便利中心
0.8
20
15
40
0.2个/100m²
19
工业
用地
无污染一般工业
标准厂房
1.0
20
0.1个/100m²
20
独立式厂房
0.3
20
0.1个/100m²
21
轻污染一般工业
标准厂房
0.8
30
0.1个/100m²
22
独立式厂房
0.3
30
0.1个/100m²
23
无污染高科技工业
标准厂房
0.8
30
0.15个/100m²
24
独立式厂房
0.3
30
0.15个/100m²
25
信息产业园高科技工业
0.3
35
0.15个/100m²
26
仓储
20
27
道路
广场
道路用地
20~30
28
广场用地
30
29
对外交
通用地
汽车站
0.3
20
2.2个/1000旅客
30
码头
20
31
市政公用设施用地
20
续表
序号
用地性质
土地利用细分
最低容积率
最高容积率
最大建筑密度
建筑限高（米）
最低绿地率（%）
停车泊位
32
绿地
公园
园区级公园
0．03
12
80
1个/公顷
33
片区公园
0．03
12
70
1个/公顷
34
街头绿地
住宅区邻里公园
0．03
6
60
2个/公顷
35
工业区小游园
-
-
-
-
80
2个/公顷
36
滨河绿地
-
-
-
-
80
37
防护绿地
-
-
-
-
95
注：
1、用地性质控制为规定性，土地利用细分为用地性质的具体细化；
2、表中空白表示不规定该项内容，“-”表示该项一般不允许非绿化建设。
3、表中指标幅度值是指具体地块规定指标的取值范围。
4、*：
中密度住宅区中设高层住宅的最高容积率为1.7，不设高层住宅的最高容积率为1.5；商住混合用地中设高层住宅的最高容积率为1.7，不设高层住宅的最高容积率为1.5。
2.规划建设管理除符合上表的规定以外，尚需符合第八章分片区控制的第49条、第55条、第61条、第67条关于土地使用和建筑管理的补充规定。
3.容积率控制参见图件：
中心区I容积率控制图、中心区II容积率控制图、中心区III容积率控制图、居住区容积率控制图、工业区容积率控制图、软件园I容积率控制图、软件园II容积率控制图。
4.建筑高度控制参见图件：
中心区I建筑高度控制图、中心区II建筑高度控制图、中心区III建筑高度控制图、居住区建筑高度控制图、工业区建筑高度控制图、软件园I建筑高度控制图、软件园II建筑高度控制图。
第26条出入口规定
1、当地块面积大于2ha时，应设置2个出入口；当地块面积小于1ha时，只允许设置1个出入口；当地块面积在1~2ha时，可根据用地条件，设置1~2个出入口。
2、出入口设置同时应满足城市道路设计规范和消防要求。
3、地块允许设置出入口数量、方位参见图件：
中心区I车辆出入口控制图、中心区II车辆出入口控制图、中心区III车辆出入口控制图、居住区车辆出入口控制图、工业区地块出入口控制图、软件园I车辆出入口控制图、软件园II车辆出入口控制图。
第27条建筑间距规定
居住建筑间距按1：
1.2控制，非居住建筑的间距执行《江苏省城市规划管理技术规定》的有关规定。
第28条建筑物退让规定1.建筑物必须退让道路红线、河道蓝线、用地边界。
建筑物退让道路红线必须符合第28条的规定；退让河道蓝线必须符合第29条的规定；退让用地边线的最小距离为南北向5m、东西向3m。
2.建筑物退让必须同时满足间距、消防、抗震、防汛等安全要求。
3.建筑退线范围用于布置硬地和绿化。
4.工业区信息产业园建筑退让规定参见第67条。
5.退让距离规定参见图件：
绿化缓冲带规划图、中心区I建筑后退线控制图、中心区II建筑后退线控制图、中心区II建筑后退线控制图、居住区建筑后退线控制图、工业区建筑后退线控制图、软件园建筑后退线控制图。
第29条道路缓冲带规定
1、道路缓冲带构成
包括绿化缓冲带和间距缓冲带两部分。
绿化缓冲带靠近道路红线，用于植树、造景和铺设草地，此外也可用于很小型的设施如指示牌、旗杆、灯柱、小型警卫站和垃圾站，其他用途一概不准。
间距缓冲带靠近建筑退线，可建设停车场、车道、人行道，以及垃圾站、警卫站、开闭所、污水提升泵站、自来水增压泵站、路房和篷盖等设施。
2、道路缓冲带的宽度规定：
缓冲带宽度规定表
道路类型
缓冲带总宽度
绿化缓冲带
间距缓冲带
主干道
15米
5米
10米
次干道
10米
5米
5米
其它次要道路
5米
3米
2米
景观路（不含景观绿化带宽度）
10米
5米
5米
第30条河道缓冲带
1、河道缓冲带构成
包括青坎和绿化缓冲带。
青坎靠近河道，只允许绿化。
绿化缓冲带用于植树、铺设草地，可布置小型变配电设施等。
2、河道缓冲带宽度规定：
缓冲带宽度规定表
所在位置
缓冲带总宽度
青坎
绿化缓冲带
生活用地内
10米
5米
5米
生产用地内
8米
3米
5米
第31条文物古迹、传统风貌地段保护
1、县级文物保护单位
张士诚墓、琼姬墩均为县级文物保护单位，现状遭到破坏，应予以就地修复。
文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业，确因特殊情况需要的，必须依据《中华人民共和国文物法》的规定进行。
文物保护单位的保护范围周边30米的距离划为建设控制区，在此区域内应主要布置绿化，各项建设不得影响文物保护单位安全及其环境。
2、传统风貌地段
斜塘老街具有浓厚的地域特色，以保护和修复为主。
对其设施和环境加以整治，形成居住商业相结合的、具有地方文化特色的商业街区，结合设置邻里中心并对游人开放。
注重保持原住区的文化特征，对现状基础设施和建筑内部设施加以改造，使之满足现代生活的需要。
综合交通规划
第32条交通设施
规划汽车客运站（城东汽车站）一处，占地4.5公顷；规划内河港两处，分别为青秋浦港和城东港，占地15公顷和59.2公顷。
园区对外交通设施规划一览表
类别
名称
位置
规模
客运
城东汽车站
现代大道南侧、锦溪路和钟南路之间
4.5公顷。
物流
现代物流园区
（含青秋浦港）
东北侧青秋浦以东
物流园区142（二三区外）。
青秋浦港15.0公顷，设计规模约50万吨/年
公水联运站
（含城东港）
东南侧吴淞江以北
公水联运站8.7
城东港59.2公顷，设计规模约200万吨/年
第33条道路系统
1、主要道路网络由10条主干道、24条次干道和重要支路共同构成，参见表11和道路交通规划图。
规划增加一般支路系统，为指导性建设道路。
2、主干道
主干道网络呈三横七纵，三横为苏虹路、现代大道和苏胜路，七纵为星湖街、南施街、星塘街、钟南街、星华街、凤里街和星龙街，构成道路网络主骨架，与一区和外围快速干道环路有良好衔接。
主干道红线宽度45.6～56.5米，道路间距800-1800米。
3、次干道
次干道红线宽度24～37.4米，道路间距400-600米。
4、支路
支路红线宽度10～24米。
表7：
XX新区二、三区规划道路一览表
序号
名称
起点
终点
等级
长度
（米）
宽度
（米）
面积
（公顷）
横断面
编号
1
现代大道
凤
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