xx市XX城住宅小区一期项目可行性研究报告.docx

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xx市XX城住宅小区一期项目可行性研究报告

xx市“XX城”住宅小区一期项目

一、总论

（一）项目背景

1、项目名称：

xx市“XX城”住宅小区一期项目

2、承办单位概况

（1）项目承办单位：

xxxx实业有限公司

（2）法定代表人：

xx

（3）单位概况：

xxxx实业有限公司成立于201x年x月，公司注册资本人民币xxxx万元。

其前身曾成功开发xx市xxxx场、xxxx项目，项目质量受到有关方面好评。

xxxx实业有限公司坚持以“诚信为本、质量第一”的经营理念，坚持“客户第一”的原则，为广大客户提供优质的服务。

3、可行性研究报告编制依据

（1）国家《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

（2）《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

（3）《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

（4）《城市居住区规划设计规范》GBS0180-2002

（5）《xx市总体规划及新城区规划》

（6）《住宅设计规范》50096-2011

（7）项目单位编制可行性研究报告的委托书

（8）项目承办单位提供的有关资料

4、项目建设背景

房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。

近年来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。

前几年中国房地产市场的超常规发展，给中国社会带来了诸多问题，政府为了稳定房价，两年多时间陆续出台“国八条”、“新国八条”、“限购”、“限贷”等房地产调控政策，多地房地产市场从2011年下半年以来基本维持下跌态势。

从量滞价稳，到量价齐跌，这种现象逐渐在2011年底开始由一线城市向二线城市蔓延，最终成为全国各地的普遍现象。

正是在这种宏观环境下，购房客户对房价下跌的预期则在不断加强，持币观望现象异常严重。

从各地楼市的成交量以及成交价来看，2012年房价仍处于总体下降的趋势。

但是政府持续从紧的房地产政策主要基调还是要遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。

国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性、健康发展。

国家住建部在部署2012年的工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。

近期召开的国务院常务会议也提出，要坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给。

2013年，国家又出台了有利于房地产市场的经济刺激措施，如降低存款准备金率、降低银行存贷款利率，这无疑在某种程度缓解房地产开发商的资金紧张和资金使用成本的压力。

而且当前中国不存在全局性房地产泡沫，只有部分热点地区存在明显泡沫。

在未来中国经济持续发展、城市化快速推进的背景下，房地产需求空间仍然很大，未来中国的房地产市场将经过一段漫长的去库存阶段，因此“以价换量”将是房地产市场营销的主流，房价下行的空间则会逐步减缓，未来楼市在完成了震荡下行后将逐渐进入回调阶段，然后得以使房地产市场得到软着陆。

2012年，国家依然强调调控不放松，为了提高销量，各楼盘纷纷推出各种优惠政策，以价换量，压抑许久的刚性需求爆发。

xx市楼市也逐渐回暖，今年年初到现在，xx市楼市形成一个成交小高潮，买家降价预期减弱，光顾楼盘的积极性提高。

总体来说，楼市的回暖也直接强化了购房者的置业信心，虽然政府调控楼市的决心不动摇，但近来央行两次宣布降息的消息已成为刺激购房者的一大利好。

在目前市场逐步复苏的前提下，降息对于购房者特别是依赖贷款的刚需购房者来说，减轻月供压力无疑加快他们的买房步伐，尤其是一些观望了半年或以上的购房者，对楼市逐步恢复信心。

综上所述，无论是从国家政策还是地方政府都对房地产业采取着积极的调控政策，保证房地产业良性健康发展。

因此，根据xx市经济社会的快速进步和房地产市场发展现状，xxxx实业有限公司提出建设xx市“XX城”建设项目。

本项目的建设符合国家政策，符合xx市城发展需要，项目的建设是必要的。

（二）项目概况

本项目规划总用地约91812.4平方米，分为1#、2#、3#三个地块，规划总建筑面积约294107平方米，其中地上建筑面积约247107平方米，居住户数为2498户，地块内规划有住宅、社区服务用房、物业管理用房、商业配套等设施，同时按市政要求配建相应规模的变电室、开闭所、公共厕所、垃圾收集点等市政设施。

1#地块项目规划用地面积25704平方米，建筑面积86030平方米；2#地块项目规划用地面积14271平方米，建筑面积45915平方米；3#地块项目规划用地面积51836.1平方米，建筑面积166722平方米。

本可研报告只对“XX城”一期项目，即3#地块建设项目进行可行性研究、分析。

1、拟建地点

一期项目拟建地点位于xx市新城中心，由新安南路、教育西路、向阳路、新城大道合围的区域；交通便捷，其东北边分别为xx市阳光国际学校和xx市中学，地理位置优越。

2、建设规模

本项目规划总用地面积51836.1平方米（约77.8亩），总建筑面积约166722平方米，其中地上建筑面积135073平方米，包括住宅116572平方米（居住户数为1264户）、商业及配套面积18501平方米，地下建筑面积31649平方米。

3、建设内容

（1）高层住宅10幢，建筑面积114492平方米，其中18层建筑4幢、24层建筑3幢，26层建筑3幢；

（2）小高层住宅1幢，8层建筑，建筑面积2080平方米；

（3）商业用房面积18201平方米；

（4）配套公共设施配电房300平方米；

（5）地下建筑面积31649平方米，其中地下机动车车库25320平方米、地下非机动车车库6329平方米。

（6）建设道路、广场，绿化工程以及相应的配套设施等。

4、项目投资及资金来源

（1）本项目总投资45736.00万元，其中建筑工程费用22254.88万元，配套工程费用4706.45万元，工程建设其它费用14469.27万元，基本预备费用2385.13万元，建设期利息1920.27万元。

（2）项目资金来源

项目单位自筹资金15736.00万元，申请银行贷款20000.00万元，贷款期限3年，剩余部分10000.00万元由房屋预售收入补充进行滚动开发建设。

5、建设工期

本项目建设工期为36个月。

6、主要技术经济指标

序号

项目

单位

数量

备注

一

项目指标

1

规划总占地面积

m2

51836.1

77.8亩

2

总建筑面积

m2

166722

2.1

地上总建筑面积

m2

135073

2.2

地下总建筑面积

m2

31649

3

建筑密度

%

25.1

4

容积率

2.60

5

绿地率

%

34.1

6

居住户数

户

1264

二

财务指标

1

总投资

万元

45736.00

2

销售收入

万元

69841.40

3

总成本费用

万元

20929.24

4

营业税金及附加

万元

3953.02

5

所得税

万元

11239.79

6

利润总额

万元

44959.14

7

财务内部收益率（税后）

%

16.42

8

财务净现值（税后）

万元

561.25

9

投资回收期（税后）

年

2.69

10

年均销售利润率

%

64.37

11

项目盈亏平衡点

%

31.76

二、需求分析与建设规模

2012年全国房地产市场上半年回落，下半年楼市筑底，2013年初有所企稳回升。

（一）市场现状

1、2013年上半年楼市情况

（1）房地产开发投资完成情况

2013年1-6月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-5月份提高0.2个百分点。

其中，住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。

1-6月份，东部地区房地产开发投资25264亿元，同比增长18.6%，增速比1-5月份回落0.1个百分点；中部地区房地产开发投资9298亿元，增长21.0%，增速提高0.2个百分点；西部地区房地产开发投资9739亿元，增长25.0%，增速提高0.7个百分点。

1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积568681万平方米，同比增长16.2%，增速比1-5月份提高0.7个百分点；其中，住宅施工面积417255万平方米，增长13.6%。

房屋新开工面积112638万平方米，增长8.4%，增速提高4.6个百分点；其中，住宅新开工面积82617万平方米，增长7.1%。

房屋竣工面积41643万平方米，增长7.9%，增速提高1.6个百分点；其中，住宅竣工面积32384万平方米，增长4.6%。

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积18717万平方米，同比下降1.4%，降幅比1-5月份收窄9个百分点；土地成交价款4398亿元，增长14.7%，增速提高7.2个百分点。

（2）商品房销售和待售情况

1-6月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-5月份回落2.9个百分点；其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。

商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1-6月份回落5.4个百分点；其中，住宅销售额增长39.9%，办公楼销售额增长39.0%，商业营业用房销售额增长20.4%。

1-6月份，东部地区商品房销售面积31038万平方米，同比增长30.2%，增速比1-5月份回落2.6个百分点；销售额24793亿元，增长42.1%，增速回落6.4个百分点。

中部地区商品房销售面积15171万平方米，增长24.9%，增速回落4.2个百分点；销售额7328亿元，增长35.1%，增速回落5.2个百分点。

西部地区商品房销售面积14924万平方米，增长18.4%，增速回落2.2个百分点；销售额7427亿元，增长27.5%，增速回落2.4个百分点。

6月末，商品房待售面积44274万平方米，比5月末增加543万平方米。

其中，住宅待售面积增加423万平方米，办公楼待售面积减少50万平方米，商业营业用房待售面积增加72万平方米。

（3）房地产开发企业到位资金情况

1-6月份，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%，增速比1-5月份回落0.6个百分点。

其中，国内贷款11433亿元，增长31.1%；利用外资269亿元，增长18.0%；自筹资金25151亿元，增长18.2%；其他资金29977亿元，增长45.5%。

在其他资金中，定金及预收款18448亿元，增长44.7%；个人按揭贷款7945亿元，增长56.0%。

　2、2013年下半年房地产市场预测

影响2013年下半年房地产市场走势的因素包括：

宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应状况等。

综合市场供求两方面影响因素，在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年下半年房价总体将呈现稳中有升态势。

（1）宏观经济温和回升将为房地产市场的发展提供支持

2012年底的中央经济工作会议指出，我国发展仍然具备难得的机遇和有利条件，经济社会发展基本面长期趋好，2013年是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，要以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，加强和改善宏观调控，积极扩大国内需求，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。

世行、亚行、IMF等国际机构及众多国内研究机构均预测我国2013年的经济增长幅度略高于8%，高于去年7.7%的全年经济增幅，CPI涨幅大约为3%。

2013下半年年宏观经济继续温和回升将为房地产市场的发展提供支持。

（2）推进城镇化的发展战略为房地产市场发展带来新机遇

中央经济工作会议制定的“积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”战略会增加城镇住房需求。

目前近6.5亿城镇人口中约有1.3亿进城农民工还没有“市民化”，受户籍制度的影响，农民工群体无法获得与城镇户籍人口同等的公共服务和子女的教育机会等，增加了他们在城镇永久居留的不确定性，进而影响了其住房消费意愿，多数农民工住房条件较差。

推动“农民工市民化”无疑将会提高其住房消费意愿，增加城镇住房需求。

同时中央经济工作会议提出“要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局”，结合落实有序推进农业转移人口市民化的重要任务，可以预计中小城市将迎来住房市场发展的新机遇。

（3）继续坚持房地产市场调控政策不动摇

中央经济工作会议同时指出，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。

这意味着房地产领域将继续“抑制投资投机需求、推进保障房建设”的调控思路，保持多套房的“限购限贷”政策，维护住房的消费品属性；继续加强民生保障，2013年继续大规模建设保障性安居工程,计划基本建成460万套、新开工600万套。

（二）需求分析

2012年，xx市房地产业低开高走，经历了前期的以价换量，中期的回稳，到四季度成交量持续放大的过程，全年商品房销售面积突破32万平方米。

1、xx市房地产现状

2011年以来，受“史上最严”调控政策的影响，xx市楼市在冷清中收场。

2012年，虽然政府的调控政策没有放松，但为了提高销售量，各大楼盘纷纷促销，加之受刚性需求等因素的影响，xx市楼市不断显现回暖迹象，特别是近段时间以来货币政策的调整，更成为刺激购房的一大利好。

总体来看，“回暖”成为了xx市楼市的基调。

（1）商品房施工面积增大

2012年，xx市完成投资16.93亿元，全县房地产施工面积132.53万平方米，其中新开工面积79.27万平方米，房屋竣工面积53.26万平方米。

（2）商品房销售势头良好。

2012年，xx市商品房销售面积41.51万平方米，商品房销售额达到19.24亿元。

2、xx市楼市情况

xx市的房价相对周边地区来说还不算高。

xx市的房价从5年前的每平方米不到2000元，到2012年底成熟小区或新建小区基本上在4000～4500元/平米之间。

相比较周边城市而言，xx已达到5000～7000元/平米左右，南京江北则是达到了每平米7000～13000元。

序号

项目名称

位置

建筑面积

（万m2）

价格

（元/m2）

备注

1

威尼斯花园

建阳南路东侧

14.83

3500-4500

主力户型：

89-120平米；项目为7幢高层住宅，22幢多层住宅，7幢配套商业建筑。

2

新城.紫荆苑

裕安西路36号

21.2

3700-4500

——

3

明城.紫金城

永阳东路176号

27.0

3750-4500

主力户型：

95.2-114.5平米；项目分为紫金公馆和紫金名品街两大产品类。

4

碧桂园·城市花园

汊河新区

80.8

3700-4300

主力户型：

79-281平米；项目以高层和花园洋房为主。

5

望湖名邸

xx市青年湖旁

17.0

3400-4200

项目一共16幢，其中仅有6幢为多层项目，其余均是高层项目，其中1、5、7#底层配有沿街商铺。

6

xx市城市花园

xx市教师进修学院旁

15.0

3438-4300

——

7

峰汇国际

xx市南大街东侧

19.0

3800-4500

其中商业占5万m2

主力户型：

80--138平方米

8

八闽名郡

汊河新区

17.0

3700-4200

高层、小高层住宅,1栋为22层城市综合体大楼，主力户型面积区间在95-130平米。

9

南京湾·锦绣香江

汊河镇

7.8

3600-4300

以小高层、高层和多层为主

3、目标市场分析

（1）区位交通条件

xx市交通便捷，沪宁洛高速公路、104国道和312省道贯穿境内，津浦铁路、合宁铁路和京沪高速铁路倚县而过；县城距南京禄口国际机场80公里，离津浦铁路xx站仅10公里；内河航运直通长江。

XX城项目位于xx市新城核心区内，交通条件十分优越。

本项目所在地升值潜力巨大，项目将利用其绝佳的地理位置，以创新的开发理念和集中生活方式打造xx市高品质、高标准、不可复制的高尚社区，使之成为xx市人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的必然。

（2）基础配套设施

项目所在地基础设施配套齐全，区内供电、给排水、供气、通讯均由市政管网供给，满足未来使用的需求。

（3）销售目标群定位

xx市政府公务员和事业单位职员、开发区投资者和高级管理者以及农村富裕村民。

（三）建设规模

本项目规划总用地面积51836.1平方米（约77.8亩），总建筑面积约166722平方米，其中地上建筑面积约135073平方米，包括住宅116572平方米（居住户数为1264户）、商业及配套面积18501平方米，地下建筑面积31649平方米。

1、高层住宅10幢，建筑面积114492平方米，其中18层建筑4幢、24层建筑3幢，26层建筑3幢；

2、小高层住宅1幢，8层建筑，建筑面积2080平方米；

3、商业用房面积18201平方米；

4、配套公共设施配电房300平方米；

5、地下建筑面积31649平方米，其中地下机动车车库25320平方米、地下非机动车车库6329平方米。

序号

项目

单位

数量

备注

1

规划总占地面积

m2

51836.1

77.8亩

2

总建筑面积

m2

166722

2.1

地上建筑面积

m2

135073

2.1.1

住宅

m2

116572

2.1.2

商业

m2

18201

2.1.3

配套

m2

300

2.2

地下总建筑面积

m2

31649

3

建筑密度

%

25.1

4

容积率

2.60

5

绿地率

%

34.1

6

居住户数

户

1264

7

机动车停车位

辆

1104

7.1

地上

辆

110

7.2

地下

辆

994

8

非机动车停车位

辆

3362

三、场址选择与建设条件

（一）场址现状

1、地点与地理位置

本项目拟建地点位于xx市新城中心，由新安南路、教育西路、向阳路、新城大道合围的区域，交通条件十分优越。

2、场址土地权属类别及占地面积

该项目地块属国有土地，xxxx实业有限公司通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权规划用地面积77.8亩。

（二）建设条件

xx市，地处安徽省xx市东部，位于北纬32°44′，东经118°44′。

图4-1项目所在地地理位置图

xx市区位独特，是安徽省距六朝古都南京最近的县，属南京都市圈的核心层，所辖的汊河镇与南京高新技术开发区相邻，离南京长江一桥仅12公里。

全县辖12个乡镇，两个省级经济开发区，国土面积1481平方公里，总人口50万。

xx市产业特色鲜明，初步形成了绿色能源、精细化工、车辆配件、文具制造、商贸物流等特色产业集群。

县经济开发区规划面积50平方公里，定位为国家级文具产业基地、省级硅能产业基地和“大滁城”重要的加工制造业基地；汊河经济开发区规划面积100平方公里，定位为省级车辆配件加工制造基地和商贸物流总部基地。

1、自然条件

（1）气候条件

xx市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：

冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。

全市年平均气温15.4℃，年平均最高气温20.1℃，年平均最低气温11.4℃，年平均降水量1035.5毫米。

梅雨期长23天。

年日照总时数2073.4小时。

初霜为11月4日，终霜为3月30日，年无霜期210天。

（2）水文条件

位于江淮分水岭地区，南部属于长江流域，北部属于淮河流域，境内主要有滁河和池河两大支流。

河流大多数为发源于丘陵岩层的中小型河流，集雨面积小、流程短、坡降小、河道弯曲，不利于泄洪，径流变化取决于降水，受季节影响大，枯水期往往趋于断流。

（3）地质地貌

xx地势西高东低。

横贯境内的凤凰山、磨盘山、白米山、嘉山、长山等构成江淮分水岭，将xx分为长江、淮河两大流域。

其中，淮河流域面积占全市总面积的66.9%。

xx地形地貌大致分为丘陵区、岗地区、平原区和水域四大类型。

其中：

丘陵区面积占全市土地总面积的8.15%，海拔高度一般在100米以上400米以下。

主要包括全椒的孤山、滁城的南将军山和北将军山、定远的岱山、明光的杏山至xx市半塔的一大片高低相连的自西南向东北延伸的弧形带状丘陵和横贯本市中部的凤阳山、老山构成的丘陵。

岗地区占全市土地总面积的40.39%，海拔一般在50-100米。

主要分布在定远县西北部、凤阳县西南部和明光市西北部，地表岗冲起伏，适宜种植水稻、小麦、油菜等农作物。

平原区面积占全市土地总面积的39.16%，几乎全为圩区。

主要分布在滁河、淮河等河流沿岸和高邮湖、女山湖等湖泊的滨湖区。

平原区土壤肥沃，是粮、棉、油的主要产区。

水域包括河、湖、库塘等，占国土面积的12.3%。

（4）交通运输条件

xx市交通便捷，沪宁洛高速公路、104国道和312省道贯穿境内，津浦铁路、合宁铁路和京沪高速铁路倚县而过；县城距南京禄口国际机场80公里，离津浦铁路xx站仅10公里；内河航运直通长江。

2、社会经济状况

（1）优良的发展环境

在城市发展中，xx市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。

充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。

二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。

推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：

招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。

三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。

出台了《关于严格控制各类检查活动的通知》、《关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见》，设立了“xx市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。

（2）雄厚的经济基础

xx市2012年地区生产总值97亿元，比去年增长12.8%；规模工业增加值32亿元，增长17.8%；固定资产投资96亿元，增长30%；财政收入12.5亿元，增长25%；社会消费品零售总额34亿元，增长16.2%；城镇在岗职工平均工资42000元，增长16.7%；农民人均纯收入9700元，增长18.5%。

主要指标增幅超省、市平均水平。

2012年规模工业增加值32亿元，增长17.8%。

规模工业增加值超全省1.