人民广场改扩建工程项目可行性分析报告.docx
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人民广场改扩建工程项目可行性分析报告
人民广场改扩建工程项目
可
行
性
分
析
报
告
二0一三年五月
陕西省咸阳市人民广场改扩建工程项目可行性分析报告
一、总论
1、项目建设背景
1）改造原因:
●树立城市形象
●开发未来市场
2）想要达到的改造目的
●结合咸阳当地浓厚的秦文化特征，完善并强化综合建筑的文化底蕴
●使之成为咸阳市的标志性建筑
●融合咸阳古老文化底蕴，代表咸阳今天的城市发展水平
●人民广场、会展中心和商业中心三位一体，相互促进，形成和谐统一的城市空间
2、项目现状简述
●“咸阳人民广场改扩建工程”包括人民广场的改造和金富州购物广场建设两个部分
●该项目地处咸阳市秦都区中心位置，紧邻人民路
●用地周边现状为秦都区政府办公楼、新华大厦、中国移动等办公建筑以及盛世银泰、嘉惠商场等商业街区
●整体地势平坦，视野较为开阔
●人民广场现状为以硬质铺地为主的城市型广场，广场中设有树木、喷泉和座椅，并有地下通道与人民路商业街区相连接。
但人民广场地下空间尚未利用，广场设施不完善，空间形象不够完整。
●金富洲购物广场现状为秦都区政府办公建筑，高度仅为5层，并有道路与人民广场相隔，因此，与人民广场的空间关系过于平淡，没有形成和谐统一的城市空间效果。
●另外，由于项目区地处秦都区的中心位置，周边交通状况良好，通达性佳
●由于项目周边多为办公场所，因此，缺乏大面积停车区域，有可能影响未来项目功能的发挥
二、项目概况（主要经济技术指标）
1）总用地面积：
48，830m²
人民广场用地面积：
25，620m²
购物广场用地面积：
23，210m²
2）建筑总面积：
139，890m²，其中：
地下建筑面积：
65，270m²
地面建筑面积：
74，620m²，其中：
步行商业街：
10，220m²
一层内廊商业街：
9，900m²
二—四层购物广场：
32，200m²
五—六层会展中心：
22，300m²
3）容积率：
1.52
4）建筑高度：
34.2m
5）综合绿化率：
31％
三、咸阳市介绍
（一）咸阳城市简介
咸阳市是我国著名的秦王朝古都。
位于关中平原中部，渭水的北岸。
规辖2个区，11个县。
总面积10223平方公里，其中市区面积617平方公里。
总人口391万人，其中市区城镇人口28.6万人。
现在是陕西省主要的工业城市，也是全国14个中等明星城市之一。
解放37年来，咸阳市经济和社会都得到迅速发展，人民生活逐步改善。
1985年，全市工农业总产值：
37.2亿元，其中工业总产值：
24.9亿元，分别占陕西的14.5％和14.7％。
全市现有工业企业、1190多户，生产门类比较齐全。
纺织和电子工业为其主要行业，1985年，纺织工业产值达9.37亿元，占全市工业产值的37.8％；电子工业发展迅速，目前全国唯一的、具有世界先进水平的陕西彩色显像管总厂就在该市，年产彩色显橡管百万只以上，质量获国家金质奖。
咸阳市不仅工业比较发达，而且还是陕西省重要的科研基地和旅游胜地。
该市杨陵区是全国闻名的农业科学城，30多年来为国家培养出农业科技人员5万多人，共取得1000多项科研成果。
全市主要文物景观点现有450多处，其中汉、唐两代的帝王陵墓有27座，规模大、景观多、国内少有，1984年被国务院列为甲级开放城市。
（二）城市宏观经济因素分析
1．咸阳市经济现状
经济总量：
2004年实现地区生产总值338.6亿元，比上年净增50亿元，增长13.1％，是8年来的最高水平
财政收支：
●2004年完成地方财政收入32.2亿元，同口径增长8.2%
●其中地方财政收入完成12.6亿元，同口径增长16.4％
金融：
城乡居民储蓄存款余额达到304.2亿元
投资：
●投资强劲增长。
2004年全社会固定资产投资161.7亿元，比上年增长37.8%
●第三产业投资89.6亿元，增长23.8％
消费市场状况：
●全年实现社会消费品零售额突破90亿元，达到90.3亿元，同比增长12.6%。
●在社会消费品零售额中，限额以上零售额8.72亿元，同比增长32.1％
●消费结构逐渐升级，通讯器材、建材、化妆品、服装类商品热销
房地产业：
●2004年全市资质等级以上建筑企业实现总产值155.2亿元，比上年增长37.8％
●房屋建筑施工面积552.2万平方米
●房屋建筑竣工面积199.7万平方米
●房地产市场理性发展，开发完成投资16.6亿元，增长28.9％；更新改
造力度不断加大，完成投资26.4亿元，比上年增长54.9％
旅游业：
●全年接待国内外游客896万人次，比上年增长3%；其中海外游客人数3.8万人，增长26.7％
●综合旅游收入28.5亿元，增长11％；其中，国际旅游收入1359万美元，增长32.3％
人口：
●2004年末，全市总人口489.8万人，其中农业人口387.9万人
●自然增长率为千分之3.57。
居民生活：
●2004年城镇（城区）居民人均可支配收入8257.31元，比上年增长8.9%。
●人均消费支出为6438.65元，比上年增长6.6%。
●全市农民人均税费支出净减少43.4元，比上年下降53.8％
2．咸阳市未来5年发展方向
1）经济总量实现翻番：
到2008年，全市GDP超过500亿元，人均达到1万元，基本建成以西部农业强市、工业强市、旅游强市和数字化城市为支撑的西部经济强市。
2）城镇化水平明显提高：
到2008年，建成3.5个县级市和30个重点中心镇，城区人口达到70万，建成区米那机达到65平方公里以上，形成以渭河为轴线、以北岸老城区和南岸沣河新区为两翼的城市框架，使咸阳成为西部人居环境佳、开放程度高、创业条件好的现代化城市。
3）优势产业做大做强：
经过努力，成为西部最重要的农副产品生产加工河供应基地、全国重要的电子信息产品制造基地、西部重要的医药保健品生产经营基地，成为西部第一纺织工业基地、陕西的第二大能源化工基地、关中第一大食品工业基地和全国知名的劳务培训、输出基地，成为在国内外具有较高知名度的重要旅游目的地。
4）社会文明做大做强：
基本建成西部科技强市、教育强市、文化强市和国家环保模范城市，争创国家园林城市。
四、咸阳市住宅、写字楼市场现状分析
（一）写字楼
项目
层数
层建筑面积
总面积
层户数
总户
租价
售价
主流单面积
租售况
秦峰B座（人民广场东400米）
4—16层写字楼
2500平米
27500平米
7户
91户
0.7元平米天
均价2500元平米
120平米
已满。
租年付，售按揭或分期。
新华大厦（人民广场西侧）
7—20层写字楼
1500平米
20000平米
10户
130户
0.7元平米天
均价2500元平米
120平米。
区间100—160平米
入住80%。
租年付压2000元，售分期。
华瑞·城市境界（人民广场西400米路南）
4—11层商务商住
1500平米
12000平米
7户
70户
0.7元平米天
均价2500元平米
110平米。
区间50—120平米
已定70%。
租年付，售按揭。
瑞和名座（人民路团结路什口南）
2—5层写字间
1800平米
8000平米
10余户
50户
1元平米天
2500元平米
60平米。
区间40—90平米
已定50%。
租半年付或年付，售按揭
富园广场（西兰路渭阳路什口西300米）
三层写字楼
500平米
1500平米
广场式楼层
自由分割
0.8元平米天
2500元平米
自由分割
9月18号开盘，售一次性付或按揭
1．咸阳市目前主要的写字楼项目都集中在人民广场周边
2．单位面积较小，集中在100平米左右
3．整体租金水平月在0.7-1元之间
4．咸阳市写字楼处于初期发展阶段，还没有形成一般中大城市的商务氛围
（二）住宅
项目名称位置
层数
层面积
总户数
售价
售况
购买主力人群
主流单面积
附注
中宏D座·桐苑（人民广场西500米）
15层
1000平米
每层12套，共180套
2400元平米
仅余第14层140平米户型，其他售完
本地居民
单套主力面积80平米（套内面积）
生态住宅，按揭或分期
华泰·怡景园·世纪华城（乐育南路6号，人民广场南400米）
18层，5栋花园洋房2栋小高层
1000平米
每层6套，共200余套
均售价2200元平米
花园洋房基本售完，小高层售出70%
本地居民
单套主力面积90平米，其他面积区间50—170平米
复合型高尚住宅社区，按揭或分期，05年6月开始出售
华宇·御景名苑（西兰路49号）
2栋18层和一栋16—12层高层住宅
1000平米
共200余套
均售价2200元平米
目前售出50%
本地居民
单套主力面积100平米
纯高层住宅，按揭或分期
1.目前咸阳市已售在售项目约45个，主要建筑形式为多层和板式小高层，有少量塔楼。
户型的主力面积介于80－120平米。
2.多数项目都设有住宅底商
3.主力价位根据项目所处地点和位置各有不同，其中价格较高的项目约为2500元/平米
4.咸阳市住宅市场尚处于初级开发阶段，产品中体现最多的仍然是居住功能，有少量住宅产品仍然采用砖混结构
5.另外，在社区中，对于绿化景观等涉及较少。
社区配套几乎处于空白状态，车位很少涉及
五、咸阳市娱乐休闲市场分析
1.主要分布在团结路、安定路、渭阳中路、西兰路、人民中路和乐育路
2.整体娱乐休闲业以餐饮为主，有少量酒吧、KTV、咖啡厅、网吧等
3.除饭店有扎堆经营的趋势外，其他各业态均没有形成足够的聚集效应
4.当地居民只在餐饮上有一定的超前消费，口味偏好麻辣，对于其他业态持观望态度
5.另外，当地居民对于娱乐、健身、美容等业态较为冷淡
六、咸阳市商业市场分析
（一）现状
咸阳市沿渭河呈狭长状分布，市区道路纵横交叉，城市主要为人民路和西兰路。
属于三级城市。
由于邻近国家重点旅游城市西安，特别是西安国际机场就设立在咸阳，因此整体商业受旅游经济影响较大，属于西安的辐射范围之内。
由于咸阳市与西安距离过近，因此商业受西安影响非常大，可辐射的商圈范围也比较小，仅仅是周边的几个隶属于咸阳的县级市，虽然现在咸阳辖区内的人口有55万，但实际的有效消费群体较少，这样对于整体商业的档次和业态的构成都会有较大影响。
目前咸阳市最主要的商业集中在人民中路、乐育路和渭阳路。
主力消费群体仍然以咸阳市本地居民为主。
目前随着城市经济的不断发展，咸阳市已经自发形成了2个主要的商圈，分别是人民广场商圈和渭阳路商圈。
1、人民广场商圈
由人民中路、人民东路、乐育南路等主要街道形成的城市中心商业区，属自发形成，经过多年的历史演变，现已集中了咸阳最主要的商场、专业店（包括已开的、未开的），经营种类涵盖商业的各个业态，如：
服装、家电、手机、医药、化妆品、钟表、眼镜、黄金饰品、床上用品、家私、布艺、图书音像、百货、工艺品、食品果蔬等。
尤其是人民中路，在这里几乎集中了咸阳市所有的大中型商场，同时还有不少开发商瞄准了这一地点，陆续开发新的商场。
目前该地已经成为咸阳最繁华、最具辐射力和影响力的路段。
但也正是因为开发较早，且属于自发形成，因此造成人民广场商圈内业种混杂，特点不突出，高中低档一应俱全，缺乏必要的商业特色。
同时，和整个咸阳市力求打造的城市形象也有所偏离。
1）人民广场商圈内主要零售业态分析
业态
百货店
专业店
专卖店
步行街
超市
批发市场
名称
宝安广场、红旗商场、百货大楼、开元商场（倒闭）银泰春天百货（在建）、金义百货（在建）、贸源购物广场（在建）
苏宁电器、华联通信广场
金利来、鳄鱼、雅戈尔、七匹狼、哥弟、歌莉亚
盛世银泰购物广场、中宏购物广场
佳乐
嘉惠市场
2）人民广场商圈内主要商业市场分析：
●购物广场
地理位置
人民广场南侧
规模
地下1层（设计商铺112个），地上1—3层（各层设计商铺70个），总建筑面积约为2.8万平米，设计总商铺数为322个
交通
市中心地段，1、7、9、12、13、14、18、59、23、24路公共汽车均可到达（红旗商场站）
特点
地理位置优越，整体形象及整体布局较为合理；经营项目多为小品牌时尚休闲服装、服饰，比周边市场产品档次、购物环境稍好；但客流稀少，成交比较低，管理混乱，空置店铺过多
经营状况
B1改建过程中（计划建超市），1F出租率80%，门面店为大品牌专卖店，如：
班尼路、安踏、别克361、特步、依韵儿、依高、阿依莲、卓多姿等，经营面积均在100平米以上，2F出租率30%，3F的“深蓝网吧”占全层面积的20%，其余都是空铺；
租金标准
标准商铺为25平米（实用面积），其中，1F租金3--3.8元/平米/天（不含水、电、工商、税务等），押二付三（或押5000元付六个月），转让费为2.8万；2F租金0.8元/平米/天（不含水、电、工商、税务等），押800元付半年（可协商），转让费为0.5万；
业态组合
业态
服装
箱包
鞋
工艺品、饰品
化妆品
美容美发
摄影
音像
快餐
网吧
空置
合计
数量
67
8
8
9
6
4
3
3
1
1
212
322
综述
（1）盛世银泰购物广场于2004年9月开业，商铺为销售产权方式，使用权为50年，开盘均价为1万元/每平米，不返租；
（2）商场基本处于无管理状态，通往二层的楼梯位置设计不合理；
（3）工商、国税、地税、管理费用较高，月500元/铺；
●大型百货店
商场名称
宝安广场
百货大楼
停车场位置及停车台数
门前广场约20辆
无
业态定位
百货店+量贩店
服装商场
经营定位
中低档（18-55岁）
低档为主（18-60岁）
楼层布局
一层：
金饰、电讯、化妆品、工艺品、皮鞋、包
二层：
男女服装、羊毛羊绒、羽绒服、内衣
三层—四层：
量贩店
一层：
小家电、眼镜、皮鞋
二层：
女装
三层：
男装
商场面积
5000平米
4500平米
卖场出入口数
正门出口2个
1个出入口
客流量
2000人/天
600人/天
功能设施配置
上下滚梯为平行型
滚梯2部（只开上行）；步行梯1部；
促销活动的形式
没有统一活动，厂家自行打折
没有统一活动，厂家自行打折议价
店装特点
简单节日气氛
无
服务待客的态度
差、无礼貌用语
无礼貌用语，常串岗聊天
会员制度
无
无
租金水平
1楼8元/天/平方米
3—6元/天/平方米
专柜数
100个
64（其余为柜台和散架）
年销售额
约4000万
约600万
●零售商业：
嘉惠商业区
地理位置
人民广场南侧
规模
总占地面积约2.4万平米，大小1700余摊位
交通
市中心地段，1、7、9、12、13、14、18、59、23、24路公共汽车均可到达（红旗商场站）
特点
由恭惠服装城、嘉惠商场、欣惠市场、咸阳招商楼、北院市场、东廊市场等构成，商品以中低档零售为主，客流量较大，多为周边居民，
经营状况
成交比例大，成交额小，整体规划、购物环境、硬件设施、管理水平较差。
●临街商业（人民路、乐育路）
表一
街道名称
业态/业种
数量
单位面积区间
总面积
预计销售额
租金水平
人民中路
女装
38
10——60平米
1500平米
20—30元/日/平方米
4元/日/平方米
男装
7
80——150平米
600平米
15—30元/日/平米
4元/日/平方米
儿童
2
1000平米
1030平米
10元—20元/日/平米
4元/日/平方米
化妆品
3
30平米
90平米
15元—20元/日/平米
4元/日/平方米
饰品
16
10——20平米
200平米
10元—20元/日/平米
4元/日/平方米
餐饮
18
15——200平米
560平米
150元/日/平米
4元/日/平方米
鞋
14
15——30平米
300平米
30—40元/日/平米
4元/日/平方米
运动休闲
18
10——60平米
600平米
15—40元/日/平米
4元/日/平方米
医药
2
200平米左右
400平米
20—30元/日/平米
4元/日/平方米
内衣
4
10——30平米
90平米
15—30元/日/平米
4元/日/平方米
其他
23
10——30平米
1100平米
4元/日/平方米
配套服务（银行、邮政等）
8
30——400平米
2000平米
表二
街道名称
业态/业种
数量
单位面积区间
总面积
预计销售额
租金水平
乐育南路
女装
6
30—120平米
1000平米
20元/日/平方米
5元/日/平方米
男装
5
80—200平米
1000平米
20元/日/平米
5元/日/平方米
化妆品
2
50平米
100平米
30元/日/平米
4元/日/平方米
饰品
2
30平米
60平米
30元/日/平米
4元/日/平方米
餐饮、娱乐
15
15—500平米
1000平米
100元/日/平米
4元/日/平方米
鞋
3
30—150平米
300平米
25元/日/平米
5元/日/平方米
运动休闲
1
50平米
50平米
20元/日/平米
4元/日/平方米
医药
1
200平米左右
200平米
装修、工艺美术
13
10—30平米
250平米
20元/日/平米
2．5元/日/平方米
摄影
9
40—200平米
1500平米
3元/日/平方米
其他
20
10——60平米
900平米
4元/日/平方米
配套服务
7
200平米左右
1200平米
电脑专卖
1
250平米
250平米
3元/日/平方米
●步行街
中宏时代广场
地理位置
人民广场西侧
项目定位
时尚步行商业街
规模
占地4000平米，总建筑面积约为1.2万平米，共约150个摊位
楼层设置
地上3层，单层面积3000平米
租售价格
F1：
租：
3元/平.天；售：
3万元/平米
F2：
租：
2.5元/平.天；售：
2.5万元/平米
F3：
租：
1.5元/平.天；售：
1.5万元/平米
租售率
F1已满；F270％；F350％
招商意象
个性主力店
秦隆步行街（装修中）
地理位置
西兰路22号，人民路与西兰路交叉口南400米
项目定位
商业步行街
规模
占地40亩，总建筑面积约为4.8万平米，共约300个摊位
楼层设置
地下1层地上5层，分为A、B两栋楼
租售价格
F1：
租：
2.5元/平.天；售：
2.5万元/平米
F2—5：
租：
2—3元/平.天
租售率
70％
备注
地下一层有4550平米停车场
2、渭阳路商圈
它是仅次于人民广场商圈的重要商业中心区。
该商圈内的商业业态相较于人民广场商圈内的商业业态有所提高，能够看出一定的品牌化定位的特点，目前商圈内的商场已经成为咸阳零售市场上高端商场的代表。
主要商场有：
民生商场、爱家购物广场、富园购物广场（在建）
商场名称
民生商场
商圈、位置
渭阳路
停车场位置及停车台数
约30辆
业态定位
现代精品百货
经营定位
高档
楼层布局
一层：
化妆品、金饰、皮鞋皮具
二层：
男装
三层：
女装
四层：
小家电、按摩椅等
商场面积
16000平米
卖场出入口数
1
客流量
2000人/天
功能设施配置
上下滚梯为平行型
促销活动的形式
没有统一活动，厂家自行打折
店装特点
统一
服务待客的态度
服务态度良好
会员制度
无
租金水平
租金与联营
专柜数
260个
年销售额
约6000万
（二）咸阳市整体商业特点：
1.整体商业档次处于初级状态。
2.主要的零售业仍然是服装和餐饮，说明城市整体经济水平仍然处于温饱状态
3.由于城市较小，整体购买力有限，所以咸阳市市场自我调节能力较强，商业经营错位竞争特点体现明显
4.虽然城市处于三级城市，购买力也很有限，但货品档次，特别是服装类的货品档次并不逊于国内一级或二级城市，一些大的服装品牌如：
七匹狼、雅戈尔、哥弟、歌莉亚等一应俱全
5.不但从商品上各商家自发进行了错位竞争，消费者也很自觉的按照收入水平将购买档次划分的非常清楚。
6.虽然现在咸阳市城市居民人口仅为55万左右，人均月收入为1000元左右，但在人民中路相隔约150米处，有麦当劳餐厅和肯德基餐厅。
根据这两大快餐店选择的特点，说明咸阳市的整体消费潜力尚可。
（三）咸阳商业市场中目前存在的问题
1、管理方式落后，管理水平较低；
2、品牌布局不合理、商品陈列杂乱、品牌形象展示较差；
3、品牌结构趋于一般，无主导性品牌，竞争乏力；
4、物业设施配备不完善，购物环境较差；
5、营销服务体系基本未建立，服务不规范；
（四）咸阳市商业物业潜在竞争分析
金义大厦（在建中）
地理位置
人民路与团结路口西南
项目定位
中高档时尚百货店（含写字楼）
规模
占地3670平米，总建筑面积约为3万平米，总摊位数696家
楼层设置
地下一层地面9层，单层面积3300平米
开盘、营业时间
05年7月30号开盘，11月14试营业，11月18正式营业
租售率
50%以上
新华大厦（二次装修中）
地理位置
人民广场西侧
项目定位
综合商业楼
规模
占地1500平米，总建筑面积约为2.98万平米
楼层设置
地下一层地上21层，单层面积1390平米
招商意象
个性主力店
茂源大厦（在建）
地理位置
人民广场南侧
项目定位
综合商住楼（含住宅）
规模
占地4000平米，总建筑面积约为5万平米
楼层设置
地上18层，单层面积3600平米
租售率
销售约60％
华瑞·城市境界（装修中）
地理位置
人民中路20号，人民路与团结路交叉口东南
项目定位
综合商居楼（含写字楼、住宅）
规模
占地2000平米，总建筑面积约为1.8万平米，共约175个摊位
楼层设置
地下1层地上11层，1－3单层面积2000平米，4层以上1500
租售价格
F1：
租：
3.5元/平.天；售：
3万元/平米
F2：
租：
2—2.5元/平.天；售：
2.5—3万元/平米
F3：
租：
1.5—2元/平.天；售：
2万元/平米
租售率
70％
福园购物广场（装修中）
地理位置
渭阳路与西兰路交叉口西400米
项目定位
综合购物中心
规模
占地3000平米，总建筑面积约为1万平米
楼层设置
地下1层地上3层，分东西两区。
单层面积1000平米
租售价格
2—4元/平.天
租售率
70％
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