全程顾问协议书.docx
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全程顾问协议书
全程策划顾问协议书
二00三年
全程策划、顾问代理协议书
委托方：
（以下简称甲方）
受托方：
（以下简称乙方）
甲、乙双方本着平等、诚信、双赢的合作原则，就项目全权委托乙方进行全程策划、顾问代理的有关事项，经友好协商，达成以下协议，以共同遵守。
第一条：
委托项目标的
一、项目名称：
二、项目基地位置：
该项目位于路，南接，北接，东接，西接。
三、协议销售面积
1、本次委托的标的项目为集商业、住宅、公寓、写字楼为一体的综合物业，总占地面积约㎡，建筑基地面积㎡，总建筑面积㎡，其中商场部分㎡，住宅部分㎡，写字楼部分㎡，公寓部分㎡，地下室㎡（含停车场、设备间㎡）。
2、甲方计划预留约㎡，其中商场㎡，写字楼㎡，住宅㎡，公寓㎡。
3、本标的项目的回迁面积总量约㎡，其中商场㎡，住宅㎡，公寓㎡，写字楼㎡。
4、乙方实际可销售总面积㎡，其中地下一层可售㎡，一层商场可售㎡，二层商场可售㎡，三层商场可售㎡，写字楼可售㎡套，住宅可售㎡套。
四、协议招商面积
甲方委托乙方全权负责对本项目未售部分的商场面积，共计㎡进行主力店、次主力店、配套服务机构和品牌、业户的招商、招租。
第二条：
委托策划、代理的服务内容
一、项目的全程策划、销售顾问
1、项目整体营销策划、销售策划；
2、项目推广策划、广告策划和SP活动策划、实施；
3、销售人员的培训、管理、考核；
4、销控、销售现场执行指导、顾问咨询。
二、商场的定位、规划顾问
1、商场的市场定位、功能定位、业态定位规划；
2、商场的物业规划、配套设施建议及咨询；
3、商场的垂直功能布局规划、业态、业种布局规划；
4、车流、物流、人流动线规划；
5、店铺平面切割规划；
6、各业态、功能对物业结构的商业需求建议、咨询；
7、一次装修设计和施工建议、咨询。
三、商场招商运营
1、主力店、次主力店招商；
2、功能服务区招商；
3、品牌招商；
4、未售铺位招商；
5、代租、返租铺位招商；
6、招商机构及体系建立；
7、招商队伍建设及培训。
四、商场运营管理
1、商场经营管理体系设计；
2、管理流程及制度建设；
3、商业营销策划及营销管理；
4、员工培训及员工队伍建设；
5、业户培训及营业人员培训；
第三条：
委托方式
一、乙方以江南新天地项目的名义对外从事销售和宣传推广工作。
甲、乙双方共同确定销售额基数和销售基价，并按销售额收取佣金。
二、乙方根据不同阶段需要派驻名由商业和营销、销售等专业人员组成的专案小组入驻项目所在地，同乙方的外围专家顾问团组成项目运营小组受托管理、招商、策划和销售甲方委托的项目。
三、经营管理期间，甲双方约定以“项目所有权和经营管理权”两权分离的方式全权委托乙方提供全程顾问、管理服务。
第四条：
协议委托期限
一、甲、乙双方的合作期限自年月日至年月日止。
合同期满后，双方经协商后确定是否续约。
二、甲、乙双方签定本协议后，乙方派驻的工作人员应于年月日前到岗并开展工作。
第五条：
取费标准及支付方式
一、基本顾问费
1、甲方每月支付乙方基本顾问费用人民币（￥元）；乙方派驻的专业管理顾问团队的人员工资和费用由乙方负责。
2、甲方应于每月5日前一次性支付当月的顾问费用，不得无故拖。
二、招商费用
1、开业前期乙方招商、招租的主力店、次主力店、服务性机构在正式签约后的当月，甲方需一次性向乙方支付一个月的租金费用做为对乙方的奖励。
2、乙方对小型铺位、返租铺位的招商、招租率达到百分之五十（50%）时，甲方向乙方一次性支付铺位租金总额的一个月租金费用做为对乙方的管理顾问费用。
3、若由甲方直接引入的主力店或品牌不向乙方计算奖励或顾问费用。
但后续招聘人员及招商中心人员招商、招租部分，甲方仍按一个月租金奖励向乙方予以计算。
三、销售提成
1、房屋的销售价（平均价格）由甲、乙双方在充分调查、论证后予以书面确认或签定补充协议。
2、乙方以双方共同确认的商品房屋价格或高出底价对外销售，并按实际销售额的（%）提取代理费。
3、完成销售任务的６０％以内按实际销售额的（％）提取代理费；完成销售任务的８０％以内按实际销售的（％）提取代理费，并补足以前提取金额；完成销售任务的９０％按实际销售的（％）提取代理费。
4、甲方每月5日前向乙方一次性支付上月应取得的代理费，不得无故拖延。
5、甲方支付乙方入场费（元），该费用后期在乙方代理费中扣除。
6、甲方取得预售许可证后，购房者与甲方正式签定预售合同，既算乙方实际销售应按以上约定提取代理费。
四、溢价分成
甲、乙双方共同确认销售价后，乙方根据市场情况可适当提高售价，高出双方确认价以上的溢价部分，甲、乙双方按，（即甲方，乙方）进行分成。
甲方于每月5日前向乙方支付上月应得的溢价分成部分，不得无故拖延。
五、销售人员费用支付
1、乙方派驻的主要顾问和主管人员的费用由乙方负责，但销售人员工资、奖金均由甲方支付。
销售人员工资、奖金的考核、发放权力归乙方所有，甲方予以监控。
2、乙方人员需对甲方原销售人员进行培训、管理、考核，不符合实际工作需要或造成不良影响的员工，乙方有权予以处罚直至开除。
六、乙方派驻的高层专业管理成员及顾问人员的工资及福利由乙方自行确定，甲方不得干预乙方的内部分配。
七、乙方所得的管理费、顾问费、销售提成、招商奖励、溢价分成为乙方的全程策划、商业顾问、销售顾问、管理模式、经营理念输出，管理制度建立及派驻管理成员和管理顾问对项目顾问管理和员工的培训等收取费用总和。
乙方在经营管理过程中的招商费用、业务费用、经营费用、管理费用、行政办公费用、人员培训费用、工装、人员工资、福利、奖金、印刷费用、广告费用、促销费用、差旅费用、运输费用、招待费用、公关费用等一切与销售、推广及正常经营管理有关的费用，均直接由甲方从项目经营成本中支出，而不包含在乙方收取的费用之中。
第六条：
乙方的工作目标
1、充分论证、分析、策划、项目的整体营销策略、推广策略、销售策略、销控策略，并确保销售目标的实现。
2、系统并持续的培训销售人员，及时对销售现场予以管理、指导、考核，并适时调整策略。
3、以专业、负责的态度引入国际、国内的知名主力店、次主力店，并对卖点予以充分的挖掘和利用。
4、及时、准确地根据本项目特点和当地市场情况编写销售店铺所需要的宣传和销售所需要的文案及文本。
其中《商场经营管理十统一》文本一份；《经营管理十大保障体系》文本一份；《业户、供应商五承诺》文本一份；《投资经营业户管理公约》文本一份；《商铺投资100问》文本一份；《商铺销售协议》及《附件》文本一份;《XX市房地产市场调查报告》文本一份；《xxxx营销策划报告》文本一份。
5、及时、有效为商铺销售提供宣传所需的商业信息、数据、指标、资料的商业文本。
其中：
《招商指南》一份、《投资手册》一份、《招商画册》一份和《管理成本预算书》一份。
6、及时、正确地进行平面设计、平面规划、功能布局的顾问咨询。
协助甲方及有关专业机构完成项目相关图纸的规划设计、制作。
7、及时、准确地接受甲方、投资业户有关商业投资、经营、管理、销售等方面的各项咨询。
8、乙方保证本项目开业时，品牌招商及经营业户的招商、招租率达到85%以上。
9、根据经营业户不同经营期的实际需要，有效地进行经营指导和对业户营业人员的岗前、岗中培训，经常开展对业户现场销售、布局、商品陈列、服务等各项工作指导。
10、对商场的管理人员及一线员工进行系统、全面的岗前、岗中的服务礼仪、服务技巧、销售技巧、管理知识和业务素质等方面的培训，确保员工的专业技能、业务素质、综合能力等符合企业经营管理的需要。
11、为企业设计合理的经营体系、工作流程和适用于经营管理需要的规范制度体系，并保证制度的充分执行。
12、对卖场未售出铺位进行招商、招租，并根据品牌和业户的经营情况不断进行品牌和业户的优化调整，始终保持经营招商、招租率在85%以上。
13、对项目的消防工作，按消防要求定期或不定期进行消防演练和安全教育工作，对消防设备、设施进行有效管理，并与当地消防部门建立良好关系，确保商场内各经营业户、投资户的人身、财产和经营的安全。
14、根据经营过程中的实际需要，不断增加或改进卖场的配套服务，并建立统一的售后服务中心和制定完善的售后服务体系，及时、有效地协调、解决消费者与经营业户的在退换货、投诉及服务方面的问题。
15、及时、有效地开展营销宣传及促销活动，根据经营管理的不同阶段进行整体的营销策划和形象推广；针对重大的节假日和重要的促销时期进行有效的促销；根据企业整体形象定位对品牌商品和经营业户的经营促销活动进行有效地整合和管理。
16、有效地开展人力资源的管理和开发，做到用人为贤，并努力将员工的发展目标和企业目标相结合；对员工进行职业生涯设计，并努力提高员工素质，从而为企业培养一批能适应企业经营需要的员工队伍。
第七条：
甲、乙双方的权力
（一）甲方的权力
1、决策权和审批权：
甲方拥有企业发展、抵押贷款和推广、销售、招商及经营管理中的重大事项的决策权，以及各项方案、计划、指标、费用标准制定的审批权。
2、知情权：
甲方对项目顾问和经营管理情况拥有知情权，有权要求乙方按季、年度向甲方提供工作情况汇报和工作计划，按月、季度、年度提供报表。
3、监督权：
甲方有权对乙方在项目顾问、策划、销售、规划、招商和经营管理过程中的重大事项和重大决策进行必要监督。
4、审计权：
经营管理期，甲方可指派或推荐一名财务经理或财务总监担任财务管理的领导工作，指导和监督乙方财务运作工作，并有权对财务状况进行审计。
5、建议权:
甲方有权对委托乙方策划、顾问期间的各项工作计划、营销方案及管理制度制定提出建议。
6、考核权：
甲方有权按双方约定的各项工作指标对乙方进行考核。
（二）乙方的权力
1、经营管理权：
在双方协商一致的前提下，乙方拥有该项目的整体规划、业态定位、市场定位、品牌策略、竞争策略、管理模式、管理架构、职能设计以及管理、业务、营销等一切经营管理事务的独立经营管理权。
2、人事权：
乙方拥有所有工作人员的聘用、晋升、免职、辞退和人员福利、人员考核、工资发放等权力。
3、费用审批权：
乙方按照公司的规范运行体系，制定财务预算报表经甲方核准或按照经甲方核准的《财务费用管理制度》、《差旅费用标准》、《工资及考核奖罚条例》的基础下，乙方拥有正常经营管理费用、业务费用、行政费用和人员工资、福利、奖金等费用的签字审批权。
第八条：
甲、乙双方的责任和义务
（一）甲方的责任和义务
1、为保证乙方有效地进行项目整体策划和销售代理工作，甲方需及时向乙方提供该项目的详细资料，并保证其真实性。
2、甲方须按双方确认的营销推广方案，及时支付广告、印刷品、促销品、公关费等费用，不得随意删减费用额度或拖延付款。
3、甲方需按照工作的实际需要招聘管理及招商人员，并由乙方负责招聘、管理和培训工作。
4、甲方协助乙方向政府机关及有关方面申请有关项目策划和销售所需的资料。
5、为确保乙方有效地开展销售工作，甲方应做好以下工作：
①甲方向乙方提供销售文件，包括项目预算，营业执照复印件、销售许可证等。
②甲方应向乙方提供全部销售面积、套内使用面积及公摊面积证明。
③甲方应保证已确认的工期进度及竣工时间，确保对客户的承诺。
④甲方负责乙方在销售工作中所需的水、电、冷气、暖气及通讯、办公场所、行政用车等。
⑤甲方负责办理各项质检证书、面积测绘及提供产权过户、银行按揭等所需的各项文件。
⑥甲方应与乙方协商制定价格策略和销售基准价格。
6、甲方需按合同规定按时向乙方支付代理费。
7、甲方负责建设销售所需销售中心，并对销售中心进行必要的装修、布置、印刷相关的宣传资料、提供电脑等办公设备。
8、甲方负责该项目销售的全部广告费用。
广告的发布、制作费用预算由乙方提交计划，报甲方确定。
9、甲方确保经营、管理、招租、招商、宣传、公关等正常经营费用的支付。
10、甲方须保证提供经营管理所需的办公场所、行政用车及通讯。
11、甲方须保证提供经营管理所需的包括仓库、员工食堂、员工更衣室、更衣设施、办公室等必要的物业设施并保证具备经营所需的规模和条件。
12、负责协调银行、工商、税务等部门和单位的关系，尽可能给乙方提供宽松的经营环境。
13、方负责前期工程、装修、外墙广告、设备安装等的投入和施工，并保证各项工程符合经营的需要。
14、甲方有义务协调解决乙方在经营管理中的重大突发事件或与地方政府或企业间的纠纷。
15、甲方有责任为乙方派驻的项目专案人员及顾问提供办公场地和所有办公条件并负责相关的行政、办公费用。
（二）乙方的责任和义务
1、乙方按双方约定的销售指标在规定的时间内完成销售任务。
2、乙方负责编定项目整体策划书和销售方案，在本合同生效后的二十个工作日内，向甲方提供可行的整体策划销售方案。
3、乙方负责该项目的策划销售工作，负责销售员的组织、培训和管理工作，确保销售人员素质优良，行为规范。
4、乙方负责制定广告宣传及实施计划。
5、乙方负责其所有销售工作人员的工资、工装、各种补贴及全部差旅费用。
6、乙方需接受甲方的监督，维护甲方的信誉。
7、乙方有义务及时向甲方提交销售报表，汇报重大事宜。
8、乙方确保经营管理工作的规范有序和各项考核指标的完成。
9、乙方在经营管理中需建立现代化的管理模式和理念、文化，建立完整、规范的管理制度、考核体系、培训体系、营销体系。
10、乙方在经营管理中需培养一批具备管理素质的管理干部，作为企业发展和管理的后续人才。
11、乙方有义务向甲方提供月、季、年度财务报表和季、年度工作报告和工作计划。
12、乙方有义务接受和协助甲方的半年度和年度财务审计工作。
13、乙方有义务向甲方通报招商、开业筹备的工作进展和经营管理中的重大事项及重大决定的实施情况。
14、乙方派出的高层专业管理团队承担商场经营管理工作，输出管理模式、管理体系。
乙方并委派商业管理顾问对该项目提供业务、培训、管理、营销等后援工作。
第九条：
乙方知识产权保护及补偿
1、合作期未满，若因甲方原因终止合作或擅自解约，则甲方须对乙方已经提供的策划方案、建立的管理体系及其知识产权给予一次性补偿人民币元整。
2、甲、乙双方因任何原因不再合作，未经乙方同意，甲方不得以任何理由留用乙方派驻的管理人员或专家顾问。
第十条：
履约保证和违约责任
1、甲、乙双方应遵照本协议约定的事项、责任和义务，任何一方擅自违反本协议约定的事项，所造成的损失和责任由违约方承担。
2、甲、乙双方不得擅自单方面解除本协议或拒不履行本协议条款，否则由此造成的经济损失和法律责任由违约方全部承担。
3、若因甲方资金不到位、工程延误或不能正常支付所产生的营销、广告费用而影响销售，其责任由甲方承担。
4、甲方未能遵照本协议约定条款向乙方正常支付费用和提取代理费，乙方有权停止工作或终止本协议，并由甲方承担乙方的一切经济损失。
5、乙方在销售代理期间应遵照国家法律、法规，恪守本合同约定的义务对甲方的投资和资产负责。
若因此而给甲方造成的损失，由乙方承担责任。
6、乙方在履行本协议中，若有重大失职和违约行为，甲方有权终止本协议并有权要求乙方赔偿经济损失。
第十一条：
合同的解除
在合同期内，任何一方提出终止合同，必须提前30天，以书面形式通知对方，除法律规定的允许解除合同的条件以外，任何一方擅自终止合同均需向对方支付违约金，数额为元人民币。
第十二条、保密条款
乙方承诺在受托本项目策划销售过程中所接触到的有关本项目的资料，包括但不限于政府批文、技术资料、设计方案、图片、会议记录、策划报告、经验数据等均属于甲方机密，乙方必须妥善保管和处理。
乙方如需公布上述资料，必须经甲方同意。
如因乙方原因造成有关资料流失、外传均属于行为失当，甲方可按情况追究乙方法律责任和经济损失。
第十三条：
不可抗力
如遇自然灾害、战争等不可抗力因素影响而致使本协议不能正常履行或不能完全履行，则双方互不追究责任。
第十四条：
其他约定条款
1、对本合同的修改与变更，必须经甲、乙双方协商并签订书面补充协议才能生效。
2、凡因履行本合同所发生的一切争议，双方应尽量通过友好协商加以解决。
协商不能解决时，可提交当地仲裁委员会仲裁或诉诸法律。
3、合同任何一方发出的任何通知或报告须以书面形式，或以电子邮件或图文传真发出。
如以图文传真的形式发出，必须在发出至收件人的正确图文传真号码24小时后才视作有效送达，并须随之签收书面信件再行通知。
合同双方的地址或图文传真号有变更，5日内在变更后48小时内通知对方。
4、本合同一式肆份，双方各执两份。
5、对于本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。
6、本项目销售定价和溢价金额确认书及营销宣传方案的预算，由甲乙双方共同确认后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。
7、本合同由甲乙双方代表签字、盖章后生效。
甲方（签章）：
乙方（签章）：
法定代表人：
法定代表人：
代表：
代表：
法定地址：
法定地址：
法人身份证号：
法人身份证号：
通讯地址：
通讯地址：
电话：
电话：
签约时间：
二00年月日
签约地点：
本协议期限：
二00年月日至二00年月日
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