房屋买卖合同实质是借款合同.docx

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房屋买卖合同实质是借款合同

房屋买卖合同实质是借款合同

　　篇一：

名为房屋

买卖实为借款担保的认定

　　名为房屋买卖实为借款担保的认定

　　裁判要旨

　　名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。

如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。

　　案情

　　XX年11月11日，原告张桌玮与被告重庆怡豪房地产开发有限公司（以下简称怡豪公司）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张桌玮以3000万元购买怡豪公司所有的怡豪国际大酒店1、2、3层房屋，XX年11月12日交房。

超过6个月未交付房屋的，上述合同自动解除，出卖人每月向购房人支付违约金114万元，直至退还全部房款为止。

后张桌玮按约支付3000万元，怡豪公司未交房，每月支付违约金。

　　XX年8月16日，双方再次签订协议约定：

若XX年9月11日出卖人仍未交房或者退还全部购房款的，除支付违约金外，出卖人应于XX年9月12日前交付房屋并办理房产证。

怡豪公司未按约履行义务。

　　XX年12月，张桌玮诉至法院，要求怡豪公司交付房屋并办理房产证等。

怡豪公司答辩称：

双方签订的房屋买卖合同真实意思不是买房，实质是为借款担保，请求驳回原告的诉讼请求。

张桌玮自认从XX年11月至XX年10月怡豪公司先后共计支付违约金1248万元。

怡豪公司于XX年9月、10月通过银行转账3500万元给张桌玮。

　　裁判

　　重庆市第五中级人民法院经审理认为：

本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于XX年10月29日作为酒店正式开业经营。

张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第2层为酒店中餐厅和西餐厅，第3层为酒店宴会厅、会议室，怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。

此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保，判决驳回张桌玮的诉讼请求。

　　XX年12月20日法院作出一审判决后，原、被告双方均未上诉。

　　评析

　　1.名为房屋买卖合同实为借款担保合同的判断标准。

　　目前，在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。

此类法律关系中，实际上的出借人为保证债权的实现，利用借款人急需用款的心理，与借款人签订房屋买卖合同，当借款人未能按期偿还借款本息时，出借人则会在多次催收无果的情况下，要求判令“卖房人”履行交付房屋义务，并协助办理产权过户手续。

要辨析是房屋买卖还是借款担保，需从房屋买卖合同的特征判断。

（1）合同标的物是否有违常理。

案涉房屋已被作为酒店营业使用，却单独将第1层的酒店大厅、大堂，第2层的中餐厅、西餐厅，第3层的宴会厅、会议室等单独出售，有违常理。

（2）合同权利义务是否对等。

案涉房屋建筑面积为平方米，总金额为3000万元，单价仅3680元/平方米，明显低于市场价；双方还约定房屋买卖的所有税费均由出卖方承担，并由卖方负责人及其关联公司提供担保，该约定亦与交易习惯不符；此外，合同约定买方逾期付款违约金每月9000元，而卖方逾期交房违约金为每月114万元，明显不对等。

　　（3）从履行方式上看，房屋买卖合同约定的房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同签订后长达两年的时间内，均未要求交付房屋，反而是卖方从签订合同之月起就按月固定支付大额违约金给买方，此亦违背房屋买卖的正常交易习惯。

　　因此，法院根据上述特征认定双方并非真实的房屋买卖关系，而是借款担保关系。

　　2.两种观点两种态度。

　　对名义上为房屋买卖合同实为借款担保合同的性质认定，理论界和实务界有两种立场：

一种观点认为，应在房屋买卖合同的外观下找寻合同双方真实的意思表示，并以真实的意思来进行认定。

如果实质是借款担保合同，因此约定属于出借人与借款人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应认定为无效合同，不应支持出借人要求履行房屋买卖合同并过户等诉求。

另一种观点认为以房屋买卖作为借款合同的担保，是一种正在形成的习惯法担保物权，应当被命名为后让与担保，并得到承认。

它与让与担保的区别在于，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而担保权人于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权；而后让与担保是债务人为担保债权人的债权实现，用房屋买卖合同的方式，约定若债务人不履行合同时，将房屋买

　　卖合同约定的房产转让给债权人，担保权人得就该买卖标的物优先受清偿，实现自己的债权。

二者均系担保物权，只是一个是先转移所有权，一个是后转移所有权，其余基本相同，故均应得到认可并规范。

　　笔者认为，后一种观点突破了物权法定原则，且以房担保本来就有抵押权可以实现此种权能，却另外创设一种担保物权，既破坏了法律体系的完整性，亦因此种担保没有公示制度，易侵害案外真实买房人的权利，故不宜支持此种担保形式。

　　篇二：

房屋买卖协议（借款）

　　房屋买卖协议

　　甲方（卖方）：

王志坤身份证号：

　　乙方（买方）：

吉林申合投资管理有限公司

　　甲、乙双方经协商，秉承诚实信用原则，签订此《房屋买卖协议》

　　1.甲方将位于农安县开安镇王义商贸区项目8号楼XXX室与XXX室，建筑面积为XXXX平方米，单价为XXXX元/平方米，出售给乙方。

　　2.上述房屋总价款为：

XXXXX元。

　　3.上述房屋款项乙方以现金方式支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭证。

　　4.甲方自此协议签订后将上述房屋交付给乙方。

　　5.上述房屋买卖发生的过户费用由甲方承担。

　　6.上述房屋系甲方由农安蓝杉房地产开发有限公司以抵账形式够得，建筑面积按最终主管部门实测为准。

　　7.甲方按照此《房屋买卖协议》规定将上述房屋交付给乙方，并保证上述房屋没有抵押、质押等他项权利存在，确保乙方能顺利取得上述房屋的所有权。

另，乙方有权转让上述房屋。

　　8.甲方保证乙方入住上述房屋时，水、电、燃气、供暖等房屋使用功能顺利实现，如不能顺利实现，则视为甲方违约。

　　9.甲、乙双方约定违约金，违约金额按上述房屋总价款的35%计算。

　　10.甲、乙双方如在此《房屋买卖协议》履行过程中发生纠纷，可以通过协商、诉讼解决。

　　11.此房屋买卖协议一式贰份，自双方签订之时即发生法律效力，与

　　相关管理部门制作的《商品房买卖合同》具有同等法律效力。

甲方：

　　乙方：

吉林申合投资管理有限公司

　　年月协议签订地点：

日

　　篇三：

民间借贷房屋买卖合同

　　房屋买卖合同

　　合同编号：

　　卖方（以下简称甲方）姓名：

电话：

　　地址：

邮编：

　　买方（以下简称乙方）：

姓名电话：

　　地址：

邮编：

　　第一条房屋的基本情况。

　　甲方房屋（以下简称该房屋）

　　1、坐落于；位于第层，房屋结构为___________，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米），房屋用途为；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为:

。

　　2、坐落于；位于第层，房屋结构为___________，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米），房屋用途为；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为:

。

　　3、坐落于；位于第层，房屋结构为___________，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米），房屋用途为；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为:

。

　　4、房屋结构为___________，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米），房屋用途为；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为:

。

　　5、房屋结构为___________，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米），房屋用途为；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为:

。

　　6、坐落于；位于第层，房屋结构为___________，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米），房屋用途为；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为:

。

　　7、房屋结构为___________，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平

　　方米），房屋用途为；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为:

。

　　8、坐落于；位于第层，房屋结构为___________，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米），房屋用途为；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为:

。

　　9、坐落于；位于第层，房屋结构为___________，建筑面积平方米（其中套内面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米），房屋用途为；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为:

。

　　第二条土地使用权性质。

　　该房屋相应的土地使用权取得方式为________；土地使用权年限制_____年___月___日至____年__月__日止。

（以划拨方式）取得土地使用权的，甲方保证该房屋可以过户转让，并取得相关批准文件，承担补缴政府相关税费、规费、土地收益金等费用，乙方无须承担补办土地权属性质变更手续产生的费用。

　　第三条价格。

　　该房屋售价为人民币每平方米元，总金额为人民币元（大写：

）

　　第四条付款方式。

　　乙方应于本合同生效之日起30日内向甲方支付全部价款人民币元，其中元用于偿还甲方于年月日的借款，借款划入：

开户行，姓名，帐号。

剩余款项划入甲方个人账户，开户行，姓名，帐号_____________________________________。

　　第五条交付期限。

　　甲方应于收到乙方支付的房屋销售价款后______日内，将该房屋的产权证过户到乙方名下，同时将该房屋交付给乙方。

　　第六条乙方逾期付款的违约责任。

　　乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。

自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，违约金按每日______计算。

　　第七条甲方逾期办理房屋过户手续及逾期交付房屋的违约责任。

　　除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，就爱房如未按本合同第五条规定的期限将该房屋过户并移交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。

按本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违约金按每日______计算。

　　第八条甲方委托________________________全权办理房屋买卖手续。

　　第九条甲方保证在交易时该房屋没有任何法律纠纷，包括但不限于有关按揭、抵押债务、税项及租金纠

　　纷等，前述纠纷甲方应在合同生效后5天内解决，否则，造成本合同不能履行的，由甲方承担全部责任。

　　第十条因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋

　　交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲方交纳。

　　第十一条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。

协商不成时，甲、乙双方可向合同签订地

　　人民法院起诉。

　　第十二条本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力，自签字之日起生效。

　　甲方（签章）：

乙方（签章）：

　　身份证号：

身份证号：

　　合同签订日期：

年月日

　　合同签订及履行地：

重庆市合川区

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