伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告代项目建议书0906.docx
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伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告代项目建议书0906
伊犁哈萨克自治州康养中心建设项目
可行性研究报告（代项目建议书）
伊犁新联投资顾问有限责任公司
二〇一七年八月
（本资格证书盖章有效）
伊犁哈萨克自治州康养中心项目
可行性研究报告
编制单位负责人：
王博
技术负责人：
杨凤筱
伊犁新联投资顾问有限责任公司
（盖章）
委托单位：
伊犁哈萨克自治州社会福利院
编制单位：
伊犁新联投资顾问有限责任公司
审核：
杨凤筱（注册咨询工程师高级工程师）
编制人员：
陈重生：
工程师
高新华：
注册造价师
陈栋：
工程师
利洪灿：
工程师
方晶：
助理工程师
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2建设单位介绍2
1.3编制依据3
1.4编制原则4
1.5可行性研究范围5
1.6主要经济技术指标5
第二章项目建设背景及必要性分析7
2.1项目提出的背景7
2.2项目建设的必要性13
2.3项目建设的可行性17
2.4分析结论19
第三章项目市场需求分析20
3.1市场调查20
3.2市场预测21
3.3市场分析结论22
第四章项目建设条件24
4.1项目地理位置24
4.2项目投资环境25
4.3投资环境小结26
第五章总体建设方案27
5.1平面设计方案27
5.2建筑设计方案32
5.3结构方案35
5.4装修方案37
5.5给水工程37
5.6排水工程39
5.7采暖工程40
1
5.8
电气工程.......................................................
40
5.9
空调及通风系统................................................
42
5.10
燃气工程.....................................................
42
第六章项目实施规划..............................................
43
6.1
项目准备期.....................................................
43
6.2
项目建设期.....................................................
43
6.3
项目进度计划...................................................
44
第七章环境保护与消防措施........................................
46
7.1
设计依据及原则.................................................
46
7.2
项目建设地区的环境现状.........................................
47
7.3
项目建设和运营对环境的影响....................................
48
7.4
环境保护措施方案..............................................
51
7.5
绿化方案.......................................................
56
7.6
消防措施.......................................................
56
第八章节约能源方案..............................................
60
8.1
本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范.........................
60
8.2
建设项目能源消耗种类...........................................
60
8.3
项目所在地能源供应状况分析.....................................
60
8.4
节能措施和节能效果分析.........................................
61
8.5
节能效果分析...................................................
64
8.6
结论...........................................................
65
第九章劳动安全卫生..............................................
66
9.1
劳动安全......................................................
66
9.2
劳动卫生......................................................
67
第十章项目组织管理..............................................
70
10.1
项目建设管理的原则...........................................
70
10.2
组织机构设置.................................................
70
10.3
项目管理方案.................................................
70
第十一章项目招标实施方案........................................
78
2
11.1项目概况78
11.2招标范围78
11.3招标组织形式79
11.4招标方式79
11.5招标原则80
11.6评标委员会组成80
11.7招标程序81
11.8评标程序81
11.9发放中标通知书82
11.10招投标书面报告备案82
11.11合同备案82
第十二章投资估算与资金筹措83
12.1投资估算的编制范围83
12.2投资估算的编制依据83
12.3建设投资估算84
12.4各分项工程投资汇总92
12.5资金筹措92
12.6资金使用和管理92
第十三章财务及经济评价93
13.1项目收入来源93
13.2经营费用的测定94
13.3项目经济效益分析96
13.4项目财务分析102
第十四章风险分析及规避103
14.1项目风险因素103
14.2风险规避对策104
第十五章结论与建议107
15.1结论107
15.2建议107
3
附表109
1.伊犁哈萨克自治州康养中心项目损益表109
2.伊犁哈萨克自治州康养中心项目现金流入流出预测分析115
3.伊犁哈萨克自治州康养中心项目财务现金流量表121
4.伊犁哈萨克自治州康养中心项目内部收益率计算表124
4
伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书）
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
伊犁哈萨克自治州康养中心
1.1.2项目建设性质
新建
1.1.3项目建设单位
建设单位：
伊犁哈萨克自治州社会福利院
法人代表：
吴虎寿
1.1.4项目建设地址
建设项目位于伊宁市经济合作区上海路53号
1.1.5项目主管部门
伊犁哈萨克自治州民政局
1.1.6项目建设内容与规模
总建筑面积75460平方米。
主要功能划分如下：
表1-1
主要建筑物、构筑物一览表
序号
名称
2
2
备注
占地面积（m）
建筑面积（m）
1
康养中心
1832
14656
8层，高37.7m,框架
2
多功能康养综合楼
1761
14088
8层，高37.7m,框架
3
康复医院
2576
12268
8
层，高29.7m，框架
4
营养配餐中心
1152
3456
3
层，高11.7m，框架
5
康复楼（康复医院附楼）
1201
2402
2层，高9m，框架
6
综合服务中心
970
3880
4
层，高15.3m，框架
7
地下停车场及配套工程
24710
1
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合计
9492
75460
1.1.7项目投资规模
本项目总投资3.23亿元
1.1.8项目资金来源
本项目总投资3.23亿元，资金来源为：
采用PPP项目模式引进社会资金16000万元；申请专项建设引导基金1500万元；社会福利院自筹资金2500万元，申请银行贷款1.23亿元。
1.1.9项目建设期限
项目建设期拟定为2018年4月至2020年9月，项目建设期为
30个月。
1.2建设单位介绍
伊犁哈萨克自治州社会福利院成立于1957年，隶属于伊犁哈
萨克自治州民政局，为财政全额拨款的副县级事业单位，是一所集
社会福利和儿童福利为一体的综合性福利院。
根本宗旨是“提供收
养服务，弘扬救助精神”。
多年来，一直从事着周边地区的孤寡老人、
三无老人、孤儿、弃婴提供生活照料、医疗康复、精神慰藉、特殊
教育、临终关怀等工作。
社会福利院实有在编干部职工57人，聘用人员45名，离退休
人员27名；根据业务需要设有办公室、老人部、孤儿部、老年公寓、
后勤部、社工部、护理康复部、膳食部等八个部门。
目前共拥有床
位600张，其中：
养老床位400张，孤儿床位100张，医疗床位100
张。
2
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全院占地面积97407平方米（合146亩），总建筑面积117146
平方米，依据已编制的社会福利院修建性详细规划，依据整体服务
功能要求，“十三五”期间进行社会福利园区建设，将总面积为11.71
万平米的社会福利园区分为社会福利服务中心区、儿童福利中心、
“三无”老人生活中心、康养中心、营养配餐中心、康复医院等6
大功能区。
本项目包括：
康养中心、多功能康养综合楼、康复医院、
营养配餐中心、综合服务及培训指导中心、物业后勤服务中心、地
下停车场等内容。
1.3编制依据
1.《中华人民共和国老年人权益保护法》；
2.《关于加快实现社会福利社会化的意见》国发办[2000]19号；
3.《中华人民共和国城市规划法》2007年10月28日；
4.《中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》；
5.《社会福利机构管理暂行办法》民政部令
[1999]第19号；
6.新疆维吾尔自治区《关于加快发展养老服务业的实施意见》新政发〔2014〕19号；
7.新疆维吾尔自治区《关于加快推进居家养老服务工作的实施意见》新政办发[2015]138号；
8.《新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
9.《伊犁哈萨克自治州人民政府关于进一步加强我州老年人体育工作的意见》；
3
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10.《伊犁哈萨克自治州国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
11.《伊犁哈萨克自治州社会福利院“十三五”规划》
12.《伊宁市城市总体规划纲要（2010—2030）》；
13.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
14.国家及地方的其他现行规范、规程、标准和相关政策法规
等；
15.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1.充分利用伊犁州社会福利院现有的基础设施条件，合理调整，以减少重复投资。
2.坚持先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内先进的产品及相关技术，确保工程项目建设的质量。
以获得良好的经济和社会效益。
3.认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
4.节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
5.注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理
措施。
6.注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关节能、劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
4
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7.康养中心建设项目，各项设施的设计和建造，应充分体现适老、宜老性，方便入“住”老人的出入，方便快捷的、无障碍的获
得本项目提供的各项服务及相应的医疗、护理、康复、学习、娱乐、交友等便利。
1.5可行性研究范围
本项目可行性研究报告对项目建设的可行性、必要性及承办条
件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分
析和预测，确定了本项目的建设原则；对加强环境保护、节约能源
等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目成本和经
济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现
风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
1.规划总平面主要技术指标，详见下表：
表1-2规划总平面主要技术指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
本项目占地面积
m2
9492
2
本项目建筑面积
m2
75460
3
容积率
1.2
4
建筑密度
%
27.8
5
绿地面积
m2
39756
6
绿地率
%
40.8
7
道路硬化面积
m2
30546.66
8
地下建筑面积（地下车库）
m2
24710
9
停车位
个
822
其地上停车位
个
204
5
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中
地下停车位
个
618
非机动车停车位
个
50
2.床位数：
规划设计康养床位1000张，按4：
4：
2比例分配，①能自理老人床位占40%，为400张床位,分布在多功能康养综合楼
2-8层；②半失能老人床位占40%，为400张床位，分布在康养中心
2-8层；③失智失能老人床位占20%，为200张床位，分布在康复医院3-8层;④康复楼（康复医院附楼）分布失智失能老人床位68张。
3.主要业态收费标准：
能自理老人1500元/床·月，半失能老
人2500元/床·月，失智失能老人4000元/床·月。
伊犁哈萨克自治州康养中心项目地理位置优越，东侧为仁和·宁
远郡小区、警盾小区，南侧为东方环宇小区，西侧为伊宁市开发区
主要街道上海路，北侧为河北路；周边半径3公里范围内，为伊宁
市新建城区，是伊宁市人口密度，人均经济收入最高的区域；距伊
犁河景观带约3.5公里。
本项目隶属于伊犁州福利院，项目建成后
将成为伊犁州医养结合示范指导中心，满足老年群体对养老服务的
需求，推动伊犁州养老事业的发展。
6
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第二章项目建设背景及必要性分析
2.1项目提出的背景
2.1.1中国是唯一一个老龄人口过亿的国家
据国家统计局网站显示：
截止到2013年底，我国60岁及以上
老年人口达到1.78亿，占总人口的13.26%，其中65岁及以上老年
人口为1.19亿，占总人口的8.87%。
中国是较早进入老龄社会的发
展中国家之一。
中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人
口总量的五分之一。
截至2015年底,全国60岁及以上老年人口2.22亿,占总人口
的16.1%,其中65岁及以上人口1.44亿,占总人口的10.5%。
“老龄化社会”是指60岁以上的人口数占总人口数的比例超
过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。
2014年《老龄蓝皮书》指出：
“中国已经处于老龄社会初期阶
段，正在向老龄化经济体转变，未来将成长为全球老龄产业市场潜
力最大的国家。
”
从2013年到21世纪末，中国人口老龄化过程可分为四个阶段。
第一阶段：
从2013到2021年为快速发展阶段，同时中国人口处于轻度老龄化阶段。
在此阶段，中国老年人口迎来第一个增长高峰，
由2.02亿人增长到2.58亿人，共增加5600万人，年均增长700
万人，老龄化水平由14.9%提高到17.9%，属于轻度老龄化（老年人
口占总人口比重在10％～19％之间为轻度老龄化）。
7
伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书）
第二阶段：
从2022年到2030年，中国老龄人口进入了第二个
增长高峰，由2.58亿人增长到3.71亿人。
第三个阶段：
从2031年到2053年，为快速发展阶段，中国人
口进入中度老龄化阶段，由3.71亿人增长到4.87亿人。
第四个阶段：
从2053年到2100年，老龄人口增长期结束，由
4.87亿人减少到3.83亿人。
2.1.2鼓励发展养老服务业的相关政策
1.国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发[2000]19号）；
2.民政部《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发
[2005]170号）；
3.国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门
《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）；
4.中共十八届三中全会提出，要“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。
2013年，国务院对中国养老服务体系进行顶层设计，发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号），将养老服务体系建设纳入国家战略。
提出我国现阶段的发展目标为“到2020年，全面建成以居家为
基础、为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的
8
伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书）
养老服务体系。
养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老
服务业持续健康发展。
”
5.《中国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，在多个
章节均提及发展养老服务业。
纲要指出，要满足多样化公共服务需
求，积极推动医疗、养老、文化、体育等领域非基本公共服务加快
发展，完善各类社会资本公平参与医疗、教育、托幼、养老、体育
等领域发展的政策。
养老服务业既是事业也是产业。
6.为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》
（国发[2013]35号），2014年4月，国土资源部下发《养老服务设施
用地指导意见》（国土资厅发[2014]11号），在用地范围、土地用途
和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓
励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土
地政策上大力支持养老服务业发展。
7.2015年《鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民
发[2015]33号）、《国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》（民发[2015]78号）、《基本养老保险基金[短期理财]投资管理办法》（国发[2015]48号）以及2016年的《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（银发[2016]65号）等文件相继出台，金融与养老产业融合的形式受到政策肯定，养老产
业在资金助力下进入发展快车道。
9
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8.国务院办公厅转发卫生计生委、民政部、发展改革委、财政
部、人力资源社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部、全国老
龄办、中医药局《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》
（国办发[2015]84号），全面部署进一步推进医疗卫生与养老服务相
结合，满足人民群众多层次、多样化的健康养老服务需求。
9.《关于支持社会力量兴办老年人社会福利机构的意见》（新民发［2009］52号），鼓励和支持社会力量兴办老年人福利机构，广泛动员社会力量参与老年人福利事业、兴办老
年人福利机构，开展形式多样的系列化服务。
10.新疆维吾尔自治区《关于加快发展养老服务业的实施意见》（新政发［2014］19号）。
加快发展养老服务业，是践行“民生优先”理念、保障和改善民生的必然要求,是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障各族老年人权益、满足各族老年人养老服务需求；有利于拉动内需、扩大就业、形成新疆服务业发展新的增长点；有利于创新社会管理、维护新疆社会和谐稳定。
从我区实际出发，以满足各族老年人的养老服务需求和提升老年人生活质量为目标，充分发挥政府主导作用、社会力量的主体作用和市场机制在资源配置中的基础性作用，创新体制机制，激发社会活力，健全服务体系，大力发展方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，逐步满足各民族、多层次、多样化养老服务需求，使发展养老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要
10
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举措，成为扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型
升级的重要力量。
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