山东莱芜市XX商城二期商业项目推盘销售策略.docx

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山东莱芜市XX商城二期商业项目推盘销售策略

XX商城

二期推盘销售策略

XX商城二期推盘策略

第一部分整体定位

一、市场形象定位：

【莱芜商业第一站】

Ø莱芜交通第一站

Ø莱芜人流第一站

Ø莱芜商流第一站

Ø莱芜物流第一站

Ø莱芜商机第一站

〖诠释〗

凭借作为莱芜交通网络中心点的交通优势，利用紧邻汽车总站的有利条件，充分结合本项目的功能定位，将整个定位为莱芜商业的第一站，树立项目在莱芜商业中的地位，并通过推广确定项目在莱芜市民心目中的形象定位。

二、项目功能定位：

【莱芜唯一“一站式”量贩商业港】

莱芜现在乃至未来规划中唯一的大型商业市场项目

面向整个莱芜市，通过顺畅的交通体系和汽车总站覆盖莱芜2区5街道办16乡镇的130万消费群

项目业态分布上包括“吃、穿、用、住、乐、行”，一站式全方位满足莱芜市民的消费需要

三、市场推广定位：

【莱芜商业第一站】

第二部分项目整体规划和功能分区

一、项目整体规划

总占地面积286亩，总建筑面积20万平方米，东西向约300米，南北向约800米。

其中：

1、一期：

占地30亩，总建筑面积24000平方米，建筑共五层：

一二层为回廊式步行街商铺，铺面总建筑面积12830平方米；三至五层为商住两用房，总建筑面积约12000平方米。

商铺主力户型建筑面积80平方米左右，开间（柱间距）7.2米，全框架结构，可以任意分割使用。

2、二期：

二期占地98亩，总建筑面积约9.2万平方米，包括：

Ø阳光家居广场的商场室内步行街部分（约2.5万平方米）；

Ø商场街铺部分（约2000平方米）；商场楼上（3-5层）酒店、娱乐、休闲、写字楼部分（约6000平方米）。

Ø原山路沿街美食休闲娱乐街（300米整体4层局部5层纯街铺）。

Ø服装服饰量贩广场（约23000平方米纯3层街铺）。

Ø百货小商品量贩广场（约25000平方米纯3层街铺）。

3、三期：

三期总占地约150亩，总建筑面积约12万平方米，包括：

Ø五金机电汽配广场；

Ø百货小商品量贩广场（二期）；

Ø商务休闲生活广场。

二、项目功能分区

满足莱芜2区5街道办16乡镇130万消费群的“吃、穿、用、住、行、乐”全方位的需要：

功能分区

经营内容

分布区域

性质

阳光家居广场

家具、家饰、家纺、灯饰灯具、厨卫设备、厨房用品、酒店用品、窗帘布匹等

一期1-2层商业部分

二期靠北平层商场部分（3层）

住

餐饮休闲文化街

快餐、餐饮、休闲、经济酒店等

二期、三期原山路沿街部分

吃

服装量贩广场

男装、女装、休闲运动装、针织、毛织、内衣、鞋袜、箱包、皮具、饰品等

二期东南块3层街铺

穿

百货小商品量贩广场

文体用品、礼品、洗涤日化、喜庆用品、生活用品、小家电、食品副食品、烟酒饮料、茶叶

二期西南块3层街铺

三期西北地块

用

汽配五金机电广场

汽车零配件、汽车美容、汽车维修、日用小五金、五金工具、工业电器、机电设备等

三期东北地块

行

商务休闲广场

商务酒店、中高档及特色餐饮、酒吧咖啡馆、洗浴、娱乐休闲、运动健身、高档商务公寓等

商务公寓分布在三期西南块

其他分布在三期东南块

乐

第三部分项目优势与卖点

永“9”的选择：

1、区位优势：

莱芜市新区的商业中心，莱芜汽车总站商业龙头。

●按照莱芜市整体规划和开发区整体规划，XX商城区域为莱芜新区（现开发区）的商业中心；

●未来莱芜经济最旺区域也是最具发展潜力的区域将是莱芜汽车总站周边的区域，以汽车总站为龙头，凭借汽车总站的交通辐射力，升值空间大，而XX商城是该区域商业最大规模和最先建设的商业龙头项目；

●周边聚集莱芜最集中的居民社区，包括上海明珠花园（总建筑面积10万平方米）、仁和花园（总建筑面积20万平方米）、东海花园（总建筑面积15万平方米）、政府6区（总建筑面积30万平方米）、电厂员工宿舍（总建筑面积20平方米）、汶水花园（总建筑面积4万平方米）、森林公园住宅区（总建筑面积规划达到50万平方米）等超过150万平方米的新建住宅以及程故事、小故事、大故事等居委，未来入住人口将超过15万人；

●离莱芜旧居民区中心不到3公里，与传统商业中心具有有力的竞争优势。

2、交通优势：

莱芜交通枢纽、紧邻汽车总站；

●所有进出莱芜的交通枢纽，必经之地；

●汽车总站就在旁边，辐射莱芜2区5街道办16乡镇130万消费群；

●随着汽车总站的投入使用，公交车起点站将在项目附近，便利到达莱芜城区每个街道。

3、消费群优势：

稳定庞大的区域固定消费群和汽车总站带来的流动消费群

●随着开发区建设进入完善成型阶段（收获阶段），新进入企业激增，庞大的企业消费群；

●周边居民社区开发建设，成为莱芜最集中的高档生活社区，随着居民的入住，庞大的固定消费群；

●汽车总站的投入使用，带来莱芜2区5街道办16乡镇的130万流动的消费群体和零售商家；

●畅通的交通网络和济莱青高速开通带来省内外源源不断的客商人流。

4、项目规模及规划优势

●项目占地286亩，总建筑面积达到20万平方米，超大规模，整体运营，建立完整的商业布局和商业规划，成为莱芜未来几年内的商业项目的龙头；

●规划进行分功能区，按商品品类何业态进行分区，在每个区域内根据不同的商品品类设置不同的主题街区，区域和主题街区互相呼应，划行归市，成行成市；

●纯独立街铺，铺铺临街，自由经营，即享受大品类商业氛围带来的巨大商业价值，又拥有自己独立的经营格；

●每铺面根据使用功能上拥有销售、办公、仓储和居住“四位一体”的使用功能，使用率达到100%，全方位满足经营需要；

●中心路（泰山路）和西规划路（崂山路）和东西路（聚富路、集富路、致富路）组成项目车流网络，内部东西主题步行街，外围停车场满足停车需要。

车流和人流的有效组织，物流和商流有效呼应。

5、项目投资前景优势

在上述各点的基础上，项目的经营规划、经营理念，发展趋势等都将成为投资的信心保证及投资前景优势。

包括项目的功能规划以莱芜130万消费群的“吃、穿、用、住、行、乐”为主，将形成强大的市场效应，其专业性、发展前景更为强大广阔。

6、政府政策支持优势

●莱芜市和开发区重点招商引资项目，政府组织各大班子成立领导小组，对开发建设和后续经营管理大力扶持；

●连续列入莱芜05年和06年政府重点工作项目以及莱芜“十一五”规划之中，政府关注，信心保障；

●政府优惠政策落实，对经营者营业税3年地方提留部分全免，5年所得税地方提留部分全免，各项费用优惠，助商、为商、富商。

7、经营管理优势

●专业市场运营机构全程市场运营，港式经营管理模式保驾护航；

●统一招商、统一经营管理、统一市场形象、统一策划推广、统一物业服务、统一对外事务。

市场运营专家替你打点生意，替你创造财富。

8、投资回报优势

●灵活的投资组合，投资自用两相宜；

●先招商后销售，买铺即收租，投资有保障；

●自用经营有启动资金扶持，专业经营管理公司提供项目连接支持和经营管理培训，为商户事业发展提供大力支持。

9、资金担保扶持

联合担保公司和银行资信机构，为客户投资购铺、经营发展以及项目经营提供资金担保扶持。

第四部分整体项目运营和各项物业的运营策略

一、项目整体运营策略：

1、总原则：

系统策划、招商先行、内外策动、造势借势、系统运作

2、整个项目的运营需要【系统策划】，包括招商、销售和经营各个环节进行统筹，确保项目的成功率。

在项目的具体操作中，【招商先行】，通过招商确定项目定位，通过招商配合销售为销售造势。

同时【内外策动】，招商安排上外地招商和本地招商并进，互相策动，销售安排上外地销售在先，策动本地销售。

通过招商推进和内外策动，以及借助项目开工、一起经营筹备启动、汽车总站投入使用、外地销售和外地招商的签约推进以及二期阳光家居广场（或者主力商家）开业启动，以及本身项目自己销售情况的大势，不断【借势造势】，形成一波一波的销售强势，是保证项目成功的关键。

在项目具体操作中，需要各个部门各个环节互相配合，【系统运作】，方能大成。

二、各分项物业的运营策略：

1、阳光家居广场：

项目

一期部分

二期部分

物业基本形式

回廊式步行街商铺

室内步行街

物业基本情况

共两层，总建筑面积12000平方米，总套内建筑面积7800平方米，主力铺面面积为80平方米，开间7.2米,套内进深7.2米

共三层，总建筑面积约24000平方米，全框架结构，柱间距为8米，最小开间为4米，最小进深为4米。

主题定位

莱芜首个超大规模全业态“一站式”家居广场；阳光家居阳光生活品牌家居品质享受

使用功能定位

阳光家居广场的一期，主要经营：

地板地砖、橱柜、卫浴、开关灯饰、厨房用品、酒店用品、布艺家纺、家用家饰、小家电

阳光家居广场二期（可能统一租赁给品牌商家），主要经营：

办公家具、沙发、床垫、品牌现代家具、古典家具

整体运营模式

统一招商、分散产权（二楼委托期间统一使用权）、分散经营、统一开业

1、统一租赁的情况：

统一招商、分散产权、统一经营权（委托期间）、统一经营、统一开业

2、分散租赁的情况：

统一招商、分散产权、统一经营权（委托期间）、分散经营、统一开业

销售形式

1、一楼采取独立铺面销售的形式，统一委托招商和自营结合；

2、二楼采取独立铺面销售的形式，业主委托统一经营，固定相当于总售价8%的租金收益，自营业主将给予

1、统一租赁的情况：

产权式商铺，固定回报；

2、分散租赁的情况：

室内步行街，招商先行，带租约销售

经营管理模式

统一经营管理、统一物业服务、统一市场形象、统一策划推广、统一对外事务

1、统一租赁的情况：

由主力品牌商家统一经营；

2、分散租赁的情况：

统一执照、统一经营管理、统一物业服务、统一形象、统一策划推广、统一对外事务

销售卖点

1、XX商城统一的固定销售卖点（永“9”的选择优势）；

2、莱芜首个超大规模全业态“一站式”家居广场；

3、品牌家居联手打造，站在家居行业巨人的肩膀上，轻松赚钱；

4、现房现铺，临近开业，投资“醉”安全；

5、带租约，买铺就开始赚钱；

6、稀少、珍贵，需要快手；

7、二期即将启动，已经升值，即买即升值

1、XX商城统一的固定销售卖点（永“9”的选择优势）；

2、莱芜首个超大规模全业态“一站式”家居广场；

3、品牌家居联手打造，站在家居行业巨人的肩膀上，轻松赚钱；

4、带租约销售，买铺就是赚钱；

5、开业在即，盛装开幕，投资就是这样安全

入市时机

二期开工和二期预热开始（进入项目集中的推盘期间），伴随项目二期的预热，借势用势造势

该物业进入筹备开业阶段，伴随项目开业信息的推出同时推出铺面的销售信息

备注

由于存在引进统一大租户整体承租二期大平层商场的情况，以及结合已经销售小业主的委托招商情况沟通的问题，项目可能会进行部分定位的调整，我们将根据情况进行及时调整，但保持整体的运营思路开展。

2、二期酒店、写字楼、休闲娱乐

项目

酒店

餐饮、休闲、娱乐

写字楼

主题定位

地处莱芜高新技术开发区（莱芜新区）中央商务区，新区商务休闲娱乐中心

使用功能定位

经济型酒店或者公寓式酒店

特色餐饮、沐足、KTV、洗浴

开发区商业中心写字楼

物业基本情况

分布在家居广场4楼整体和5楼部分，总建筑面积约6000㎡：

1、标准酒店房间：

主力户型套内建筑面积约30㎡；

2、公寓式酒店：

主力户型为一房一厅一卫公寓，套内面积约30㎡

家居广场的三楼，全框架，柱间距8米，面积约3000㎡，具体面积可以根据客户需求调整

家居广场5楼，面积约2000㎡

整体运营模式

统一招商、统一经营、统一产权销售

统一招租、分散产权

销售形式

统一销售给投资者或者先招商经营后产权销售

分散销售给业主，或者直接给相关单位抵工程等款

经营管理模式

统一物业管理，享受经营管理公司提供给整个商城的物业管理服务，其他经营问题由各经营户负责

销售卖点

1、XX商城统一的固定销售卖点（永“9”的选择优势）；

2、汽车总站即将启用，如潮人流；

3、莱芜商业第一站，莱芜最大最集中的交易平台，外地客商如织；

4、开发区（莱芜新区）中央商务区，商务活动的集中基地

1、XX商城统一的固定销售卖点（永“9”的选择优势）；

2、汽车总站即将启用，如潮人流；

3、莱芜商业第一站，莱芜最大最集中的交易平台，外地客商如织；

4、开发区（莱芜新区）中央商务区，商务活动的集中基地

1、XX商城统一的固定销售卖点（永“9”的选择优势）；

2、开发区优秀的政府政策扶持平台，公司成本最低

3、开发区企业云集，最靠近我们的客户

入市时机

根据贵司的资金状况可以分两种时机推出，具体由贵司定夺：

1、尽快回收资金考虑：

在二期推出阶段即可以同期推出，延长销售周期，同时招商，不断洽谈，整体销售；

2、利益最大化考虑：

项目初期作为自有物业，先招商开展经营，后续销售，谋求更大的利润。

二期整体推出的同时推出，延长销售周期，最好抵扣工程款

备注

酒店、餐饮、娱乐、写字楼可以作为一体销售或者招商。

3、原山路美食文化长廊

项目

一层带二层街铺

三层和四层街铺

主题定位

莱芜开发区（莱芜新区）800米美食休闲文化长廊

使用功能定位

特色餐饮、快餐、医疗卫生、美容美发、小超市

特色餐饮、沐足休闲等

物业基本情况

一层带二层为一个单元铺，开间为6米，进深15米

三层和四层整体销售，最小销售单位为23m×15m

整体运营模式

主干道社区主题街铺，统一定位，统一规划，分散产权、分散经营

统一定位，统一规划，分散产权、分散经营

销售形式

一层带二层销售，分散产权、协助招商

经营管理模式

统一物业管理，享受经营管理公司提供给整个商城的物业管理服务，其他经营问题和物业内部管理问题各经营户负责

销售卖点

1、XX商城统一的固定销售卖点（永“9”的选择优势）；

2、莱芜开发区（莱芜新区）800米美食休闲文化长廊；

3、莱芜新区十五万居民唯一的美食休闲乐园；

4、休闲美食主题街，租金坚挺，流金淌银；

5、享各地美食、品当地特色，莱芜新区唯一主题美食休闲文化长廊；

6、原山路上美食休闲主题街铺，铺铺临街，XX商城的聚宝盆。

入市时机

在项目二期推盘时首推美食休闲文化长廊（文化街），快速回收部分资金，同时创造良好的销售口碑和销售业绩，为后续大量物业推出销售造势

备注

4、服装服饰量贩广场

项目

服装服饰量贩广场主题商业街（一、二层部分）

三层部分

主题定位

服装服饰量贩广场——莱芜服装服饰消费的第一站

服装量贩广场的辅助用房

使用功能定位

男装、女装、运动休闲系列、内衣、鞋、帽、箱包皮具、饰品、布匹、原材辅料

供经营户办公、仓储、休息使用

物业基本情况

6排物业，组成5大主题街，单铺开间6米，进深7.5米，一层带二层为一个单位，一层二层通过内部楼梯连接，纯框架结构，可以打通任意组合

单间开间6米，进深13米，配备上下水，满足上述使用功能需要，独立楼梯上三楼

整体运营模式

统一招商（接受委托）、分散产权、分散经营、统一经营管理

统一招商（接受委托）、分散经营、统一经营管理

销售形式

一层带二层销售，销售同时签署委托招商协议

独立销售

经营管理模式

统一市场形象、统一经营管理、统一策划推广、统一物业服务、统一对外事务

仅提供统一的物业管理，享受经营管理公司提供给整个商城的物业管理服务

销售卖点

1、XX商城统一的固定销售卖点（永“9”的选择优势）；

2、专业主题街铺，铺铺临街，财富满地；

3、莱芜服装服饰消费第一站，服装服饰最前线；

4、完美主题街铺，“销售、办公、仓储、居住”四位一体，全方位满足经营需要；

5、带租约销售，买铺即收租，投资就稳赚；

6、完美投资风暴，自由的主题式街铺投资方案

入市时机

进入二期开盘阶段根据进度推出，通过前期美食文化长廊的推盘，同期在开盘中安排销售解筹签约，造人势时期加推出该主题街铺

和一、二层一起推出，视销售情况确定是否需要重点单独推出

备注

1、服装服饰量贩广场形式以产品线为主题的主题商业街；

2、三层独立，可以作住房也可以作办公室，但不按照住房配备硬件，全框架，可以自行隔断成为2室1厅1厨1卫；

3、在推出之前将进行外地和本地招商，招商先行，根据招商市场情况可能调整定位。

5、百货小商品量贩广场

项目

百货小商品量贩广场主题商业街（一、二层部分）

三层部分

主题定位

百货小商品量贩广场——莱芜百货小商品消费的第一站

百货小商品广场的辅助用房

使用功能定位

文体用品、礼品、洗涤日化、喜庆用品、生活用品、小家电、食品副食品、烟酒饮料、茶叶

供经营户办公、仓储、休息使用

物业基本情况

6排物业，组成5大主题街，单铺开间6米，进深7.5米，一层带二层为一个单位，一层二层通过内部楼梯连接，纯框架结构，可以打通任意组合

单间开间6米，进深13米，配备上下水，满足上述使用功能需要，独立楼梯上三楼

整体运营模式

统一招商（接受委托）、分散产权、分散经营、统一经营管理

统一招商（接受委托）、分散经营、统一经营管理

销售形式

一层带二层销售，销售同时签署委托招商协议

独立销售

经营管理模式

统一市场形象、统一经营管理、统一策划推广、统一物业服务、统一对外事务

仅提供统一的物业管理，享受经营管理公司提供给整个商城的物业管理服务

销售卖点

1、XX商城统一的固定销售卖点（永“9”的选择优势）；

2、专业主题街铺，铺铺临街，财富满地；

3、莱芜小商品百货消费第一站，小商品百货最齐全最前沿；

4、完美主题街铺，“销售、办公、仓储、居住”四位一体，全方位满足经营需要；

5、带租约销售，买铺即收租，投资就稳赚；

6、完美投资风暴，自由的主题式街铺投资方案

入市时机

正式开盘后续根据前期销售情况推出，预计推出时间为2007年年中

和一、二层一起推出，视销售情况确定是否需要重点单独推出

备注

1、百货小商品量贩广场形式以产品线为主题的主题商业街；

2、三层独立，可以作住房也可以作办公室，但不按照住房配备硬件，全框架，可以自行隔断成为2室1厅1厨1卫；

3、在推出之前将进行外地和本地招商，招商先行，根据招商市场情况可能调整定位。

三、

整体推盘步骤安排

操作序列

推出分项物业

时间安排

销售预热

主推一期剩余部分，二期接受咨询

总结及调整

确定二期推出的比例和策略

推盘首阶段

美食文化街，酒店、休闲、写字楼

总结

重新部署

正式开盘

推出美食文化街和服装量贩广场第一部分

推盘次阶段

推出服装量贩广场第二部分

总结

跟进销售

第三阶段

筹备家居广场，推出家居广场二期室内步行街商铺

总结

第四阶段

推出百货小商品量贩广场

尾盘跟进

备注

1、每项物业推出时进行销控，根据现场销售情况分批推出，作到一线铺、二线铺和三线铺搭配合理推出；

2、招商工作在推盘之前先期开展，配合销售；

3、外地销售将安排在正式推盘前开始运作，为当地销售造势；

4、预计阳光家居广场一期06年10月1日之前开业，家居广场二期07年5月1日之前开业；

5、服装服饰量贩广场开业时间初定07年5月1日之前，可能根据实际情况推后至07年7月；

6、具体部署和步骤将根据具体销售情况进行不断的调整。

第五部分市场推广策略

一、媒体选择：

1、主流媒体：

《莱芜日报》、《鲁中晨刊》（日报之副刊）：

主要面向莱芜党政机关和企业；

2、大众传媒：

莱芜没有市民生活报纸，当地电视收视率低，广播收听率较低，比较普遍的大众传媒方式是DM单张直投，主要选择《中邮》DM直投，覆盖莱芜个体经营者和工商户；

3、户外媒体：

经过对莱芜户外广告的沟通和洽谈，建议在莱城区选择汽车总站高炮广告、长勺路北首高炮广告、汶河大道西泰莱高速出入口高炮广告以及济南人民商场西（肯德基楼顶）广告牌，同时考虑在大桥路、汶河大道设置道旗广告。

在钢城区建议安排一个高炮广告。

4、网络媒体：

自建XX商城网站，与莱芜门户网链接，同时与各相关行业网站进行链接，通过网络推广项目。

二、推广步骤安排

操作序列

推广内容

选择推广方式