临汾市同心苑棚户区改造项目可行性研究报告.docx
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临汾市同心苑棚户区改造项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
临汾市同心苑棚户区改造工程
1.1.2承办单位
山西临汾同世达房地产开发有限责任公司
山西临汾同世达房地产开发有限责任公司，隶属山西同世达煤化工集团，公司成立于二00七年七月，注册资金2000万元，开发资质等级为四级，主要经营房地产开发及商品房销售等。
公司共有在册职工30人，其中工程技术人员26名，高级职称人员2人，中级职称人员18人，初级职称6人。
公司下设经理办、总工办、项目部、预算部、财务部、售房部等部门。
1.1.3可行性研究报告编制的依据和原则
1.1.3.1编制依据
1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）
2、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发【2008】131号）
3、住房城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保【2009】295号）
4、住房城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2010】56号）
5、住房和城乡建设部《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保【2010】58号）
6、《山西省人民政府关于实施城市棚户区改造指导意见》（晋政发【2008】3号）；
7、《临汾市城市总体规划》；
8、《同心苑小区规划设计方案》；
9、项目单位提供的有关基础资料;
1.1.3.2编制原则
（1）建筑的主流精神，将遵循“适用、经济、美观”的设计原则。
（2）注重结合环境的设计，平衡创新地设计与理性地解决问题。
每个项目的灵感都必须来源于基地的状态、客户和使用者的需求、文化和经济技术的关系以及更广泛的社会和环境因素。
（3）满足滨河西区控制性详细规划，周边道路绿化合理均衡，人流、物流疏密得当，既便利通行，又无互相干扰。
（4）平面布置，功能分区要明确、布局紧凑、流线合理、使用舒适；竖向布置要现代、新颖，同时与周围已有建筑物协调一致。
（5）严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。
（6）项目本着因地制宜、合理布局、综合配套、兼顾发展的原则。
尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域风貌。
引导社区文化的形式，塑造一个有丰富变化内涵的、充满生机的，并为居民所认同的居住社区。
（7）规划与住宅设计处理好建筑及绿地、树木的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响，实现资源与环境的可持续发展。
重视地方气候条件和景观因素。
（8）重视人际交流，合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。
通过景观设计为居住者创造怡人的空间环境，为人际交流提供多样的空间。
（9）科技与管理相结合，体现现代文明，重视和完善社区交通、能源、保健等各种服务体系。
（10）突出以人为本的理念，力求完善住宅一体化服务的功能，节约投资，尽量做到实用、创新、简洁、大方。
1.2项目概况
1.2.1项目建设地点
项目区位于尧都区汾河办事处，新建309国道南侧，原临汾市副食品加工厂西侧。
1.2.2项目建设规模及目标
1、项目建设规模
同心苑住宅小区规划总用地面积为50000平方米，总建筑面积87510.28平方米，项目全部完工投入使用后，将是一个综合性较强、现代化程度比较高的住宅小区项目。
2、项目目标
棚户区改造项目的一个重要目标是改善城市环境，妥善解决广大棚户区居民住房问题，优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格的不合理上涨。
其核心是解决在城市建设工程中广大拆迁用户住房问题。
因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域周边中低收入家庭对住房的需求，以建设中小户型住房为主。
该项目将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。
规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。
通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。
1.3主要建设条件
（1）符合工矿棚户区改造政策；该项目拟在山西同世达煤化工集团公司原临汾市果树场住宅区建设，符合城市总体布局规划和临汾市区发展规划
（2）符合临汾市总体规划要求；根据该项目地处临汾市未来城市发展的区域，项目地址与城市规划相协调。
（3）该项目已经列入2010年临汾市棚户区改造计划。
1.4项目总投资及效益情况
本项目总投资18714.22万元；其中建安工程费15634.54万元，工程建设其他费用1693.44万元，预备费1386.24万元。
1.5主要经济指标
同心苑棚户区改造项目主要经济技术指标一览表
序号
项目
单位
指标
一
规划用地面积
m2
50000
二
总建筑面积
m2
87510.28
1
住宅建筑面积
m2
81820.75
2
配套商业及公建
m2
5060.53
3
附属建筑面积
m2
620
三
地上停车位
位
149
四
容积率
1.75
五
建筑密度
%
19.1
六
居住户数
户
850
七
居住人口数
人
2720
八
绿地率
%
36
九
项目总投资
万元
18714.22
十一
能耗指标
1、
电力
万kWh/年
2047650
实物量
2、
热力
万MJ/年
3047.79
实物量
3
新水
万t/年
216167.6
实物量
4、
燃气
M3/年
434350
实物量
5、
项目综合能耗
tce/a
1849.47
等价值
6、
单位建筑面积综合能耗
kgce/（m2·a）
21.13
等价值
1.6研究结论
1、该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和棚户区改造”总的产业政策原则，尧都区位于临汾市政治、经济、文化中心，随着国家资源型经济转型改革配套试验区的建立，和晋南区域中心城镇群建设的加快发展，临汾市综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速。
2、临汾市同心苑棚户区改造项目位于尧都区汾河办事处，新建309国道南侧，临汾副食品加工厂的东侧。
片区内现以民房、棚户区为主，房屋拥挤陈旧，片区内现状道路狭窄。
项目在市域城镇体系规划指导下进行实施，将有力地促进临汾市城市布局结构的调整和区域面貌的改造。
3、根据山西同世达煤化工集团公司（原临汾市果树场）棚户区现状和临汾市城市总体规划的要求，本项目主要建设内容包括：
棚户区征地、拆迁；安置区内配套基础设施建设。
本项目拟占地面积为50000平方米，拟拆迁棚户区居民640户，拆迁房屋41600㎡，拆迁村民100户，拆迁房屋13200㎡，安置人,2720人。
4、项目总投资18714.22万元，其中申请中央和省补助资金3000万元，企业自筹15714.22万元。
资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。
研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。
第二章项目建设的必要性及可行性
2.1项目建设的必要性
1、构建和谐社会的需要
党的十六大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。
十六届四中全会关于加强党的执政能力建设的决定把构建社会主义和谐社会作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。
胡锦涛同志在中央党校的讲话中特别强调，要深刻认识构建社会主义和谐社会的重大意义，大力促进社会的和谐团结。
在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。
2009年国家发展和改革委员会、住建部等五部委联合发文《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，明确指出：
（一）城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。
城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。
实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
（二）城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。
城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。
实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
（三）城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。
实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
国家关于棚户区改造的一系列政策充分表明：
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，体现了党和政府着力构建和谐社会的决心和信心。
2、满足山西同世达煤化工集团公司棚户区职工的生活需求
山西同世达煤化工集团公司棚户区改造项目涉及拆迁户850户，其中原临汾市果树场职工640户，职工及家属2048人，附近村民110户。
由于原临汾市果树场经济效益不佳，山西同世达煤化工集团公司兼并后，部分职工下岗后未再就业，家庭收入少，经济状况日益恶化，加上棚户区住房多为上世纪70年代兴建的砖混结构的简易平房，多数房屋已年久失修，居住环境十分恶劣。
部分职工曾多次到公司反映住房问题，呼吁改善其住宿条件。
虽然，国家逐步推进住房改革，但这一部分群众的购买力相对较差，因此大部分需要依靠政府的力量解决，鉴于上述情况，应尽快修建住宅楼，满足职工生活需要。
3、政策的符合性
山西同世达煤化工集团公司（原果树场）是上世纪六七十年代建设的一家国有企业，其生活区远离城市规划区，不能通过商业开发解决其独立的棚户改造楼建设资金问题，且640户拆迁户所在棚户区住房条件极差，低矮简陋，年久失修，加上这些房屋间距狭小，又无消防所需的通道，安全隐患十分严重。
群众要求改善住房条件的要求日益强烈。
同心苑棚户区改造工程拟建在同世达煤化工集团公司的南侧，选址方案属于原址改造，有利于优化用地结构、盘活存量土地，节约集约用地。
综上所述，该项目符合住房城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保【2009】295号）、住房城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2010】56号）、住房和城乡建设部《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保【2010】58号）等文件精神。
2.2项目建设的可行性
山西同世达煤化工集团公司棚户区改造建设项目，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生，保稳定的重要结合点。
更是一项深得民心的德政工程，福利工程。
棚户区改造完成后，对于推进临汾市城市化进程，提升城市品位具有长足的推动作用。
临汾市市委、市政府高度重视山西同世达煤化工集团公司棚户区改造工作。
市委、市政府收到山西同世达煤化工集团公司棚户区改造的请示后，及时召集财政局、发改委、住建局、国土资源局等部门作了专题研究。
在相关职能部门的协作下，前期工作正在加紧进行，已完成拆迁计划、用地预审、规划许可等前期工作，项目区地质条件良好，水电交通等基础设施齐全，建筑材料丰富，适合该项目建设。
综上所述项目建设具有可行性。
第三章建设规模及建设内容
3.1、确定建设规模的依据
1、《住宅建筑设计规范》GB50368-2005；
3.2、建设规模
3.2.1需求分析
棚户区改造是中央政府为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
根据《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2009】56号）和《住房和城乡建设部关于编报2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函》（建保综【2010】9号）及山西省住房和城乡建设厅、省发改委关于转发《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》的通知等文件要求，为了使棚户区群众的居住条件得到明显改善，临汾市政府决定对山西同世达煤化工集团（原临汾市果树场）棚户区实施原址改造。
根据棚户区分布现状，共改造640户，2013年全部改造完成。
3.2.2建筑规模
山西同世达煤化工集团公司棚户区改造需拆迁640户，户均面65积平方米，但职工在房前屋后都搭建了简易棚，根据现场的实际情况，需要拆迁110户村民的住房，拆迁面积13200平方米。
山西同世达煤化工集团公司决定计划修建7栋住宅楼，拆迁安置方案补偿标准棚户区居民按每户88平方米，共需56320平方米，村民还迁按1:
1比例还迁，需要69520平方米。
3.2.3用地规模
在山西同世达煤化工集团公司原临汾市果树场住宅区内修建，总用地面积50000平方米。
3.3、建设内容
本项目的建设主要内容包括：
（1）土建工程，分为住宅建筑、配套商业及附属公建设施；
（2）给排水工程；（3）电气工程；（4）暖通工程；（5）燃气工程；（6）消防工程；（7）室外配套工程及道路硬化、绿化等配套设施。
主要建筑物、构筑物一览表
序号
建构筑物名称
层数
单位
数量
结构
单位成本
总价
1
建筑物
14338.7
1.1
住宅（包括地下室）
12+1
㎡
81820.75
剪力墙
1550
12682.22
1.2
配套商业及公建
2-3
㎡
5060.53
框架
1450
733.78
1.3
附属建筑
1
㎡
620
砖混
850
52.7
1.4
电梯
部
29
30
870
2
其他
1295.84
2.1
化粪池
3
15
45
2.2
道路硬化
㎡
19950
110
219.45
2.3
绿化
㎡
20500
150
307.5
2.4
室外配套
723.89
2.4.1
室外供水管网
172.19
2.4.2
室外排水管网
190.19
2.4.3
室外配电工程
153.05
2.4.4
室外供热管网
130.44
2.4.5
煤气管网工程
78.02
3
合计
15634.54
第四章场址选择
4.1场址现状
1、地点与地理位置
项目位于汾河办事处原临汾市果树场住宅区，城市西北环的南侧，原临汾市副食品加工厂的西侧，临汾市同世达实业有限公司南侧花园内。
2、场址土地权属类别及占地面积
项目规划总用地面积为50000平方米，该地块为土地权属属于山西同世达煤化工集团公司，现状为住宅用地，临汾同世达房地产开发有限公司拟开发建设以满足棚户区居民和广大中低收入居民的住房需求。
4.2场址条件
1、地形、地貌条件
拟建场地地形南高北低，西高东低，高差变化较大，最大约10米；场地地貌隶属汾河西岸二级阶地。
2、工程地质与水文地质条件
（1）工程地质
根据临汾市新世成工程勘察检测有限公司提供的《同心苑小区岩土工程勘察报告》资料，拟建场地地基土主要由第四系人工堆积物（Q4ml）及中更新统冲积堆积（Q2al）组成，岩性主要为粉土、粉质粘土、细砂、粘土等，分层情况如下：
第一层耕植土（Q4ml）：
黄灰色，稍湿，松散，不均匀，主要由粉土组成，含大量植物根系，零星砖瓦碎块、炉渣等杂质。
层厚约0.5—0.6米。
杂填土（Q4ml）：
色杂，主要由砖瓦碎块、煤屑、灰渣、炉渣等建筑生活垃圾组成，土质不均匀，结构疏松。
层厚约1.1-2.4米。
第二层粉土（Q2al）：
淡黄色，稍湿，稍密—中密，无摇振反应，切面无光泽，干强度低，韧性低，含有钙质结核。
层厚约2.4-7.8米。
细砂（Q2al）：
灰黄色，稍密，稍湿，较纯净，单粒结构，分选磨圆好。
主要矿物成分为石英、长石、云母及暗色矿物等。
第三层粉质粘土（Q2al）：
黄褐色，可塑-软塑，无摇振反应，切面稍有光滑，干强度中等，韧性中等，土质均匀，含钙质结核。
第四层粉土（Q2al）：
棕红色，密实，湿，摇振反应中等，切面无光泽，干强度低，韧性低，土质较均匀，含钙质结核。
第五层粉质粘土（Q2al）：
肉红，可塑，无摇振反应，切面光滑，干强度高，韧性高，含钙质结核。
该层下部见卵石夹层。
第六层粉质粘土（Q2al）：
灰褐，硬塑，无摇振反应，切面光滑，干强度高，韧性高，含钙质结核。
层厚约3.0-5.7米。
第七层粘土（Q2al）：
深灰色，硬塑，无摇振反应，切面光滑，干强度高，韧性高，土质均匀，含钙质结核。
层厚约3.5-7.0米。
第八层粉质粘土（Q2al）：
瓦兰，硬塑，无摇振反应，切面光滑，干强度高，韧性高，含钙质结核。
（2）地下水条件
根据岩土工程勘察报告资料反应，场地地下水水位埋深为6.0-14.2米，高程为447.2-450.2米，地下水类型为孔隙潜水，补给来源为大气降水为主，水位受季节性影响变化较大，变化幅度约0.5米，地下水流向自西向东，向汾河排泄。
（3）气象条件
临汾市区属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。
根据地区历年统计资料气象显示：
年平均气温 13.5℃
极端最高气温 41.6℃
极端最低气温 －19.4℃
年平均最高气温 19.4℃
年平均最低气温 8.6℃
冬季采暖室外计算温度-7℃
年平均降水量 676.7mm
年最大降水量 1186.0mm
全年平均风速 3.1m/S
最大风速 22.7m/S
最大冻土深度 370mm
全年主导风向 东南
冬季主导风向 西北
夏季主导风向 东南
（4）地震
根据《建筑抗震设计规范》、《中国地震动参数区划图》、《建筑抗震设防分类标准》和新世成工程勘察检测有限公司提供的《岩土工程勘察报告》，临汾市区抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.2g，设计地震分组为第一组；拟建场地位于抗震一般地段；拟建建筑物为丙类建筑。
（5）场地及地基稳定性与适宜性评价
区域断裂构造不发育，不存在全新统活动断裂和发育断裂。
场地内不存在裂缝，场地无岩溶、滑坡、崩塌、泥石流、采空区等不良地质作用。
场地较为开阔、平坦，地貌单元单一，岩土种类少，勘探范围内无液化、暗沟、暗塘等不良地质现象。
3、社会条件环境条件
本项目建设所在地不在水源保护区、风景名胜区、自然保护区内，符合国家环境保护法规的要求。
4、道路交通条件
项目所在地位于临汾市区河西区，市区西北环的南侧，市区主要交通干道滨河西路从旁边通过，这对加强住宅区对外的联系将起到一定的促进作用。
5、市政配套条件
在本项目东侧已经建有同世达煤化工集团公司自备水源，可以保证棚户区改造后居民的用水需求，用地红线外已规划建有DN150给水管，可以直接引水进入。
②排水
项目用地周边规划有雨水、污水管线，因此本项目产生的生活污水以及自然降水可以直接排入市政管网。
③供电
目前，项目区附近已经建有10KV电源；可从附近10KV电源引入电源至小区内部变配电室，再由内部变配电室将电源引入内部各栋建筑。
④供气
供气可从同世达实业有限公司引入，可从场地东部规划道路引入满足居民的生活燃料供应。
⑤供暖
场地北部建有城市集中供热管网，项目可采取集中供暖的方式，以满足项目供暖的需求。
⑥电信
电信系统已经敷设该区域，可满足用户需求。
第五章项目建设方案
5.1项目规划方案
5.1.1设计依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；
2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）；
3、《住宅建筑设计规范》（GB50096—1996）；
4、《临汾市城市总体规划》（1998）；
5、《同心苑棚户区改造规划方案》；
6、其它有关的国家、山西省现行规范、规定及标准；
5.1.2设计原则
1、功能分区合理、明确、方便使用和管理；
2、道路结构清晰，交通顺畅；
3、环境优美；
4、注重可持续发展。
5.1.3设计指导思想
1、严格执行相关设计标准和规范；设计严格执行国家建设标准。
2、山西同世达煤化工集团公司棚户区住房改造建设项目的整体布局应提供一个安静、舒适、优美、清洁的环境。
单体建筑在节约用地的同时，尽可能的安排绿化面积，使棚户区住房改造建筑环境庭院化、公园化。
建筑的朝向应兼顾日照和自然通风要求。
5.1.4总平面布置
同心苑棚户区采用传统“九宫式”布局，中心景观的塑造运用传统风水观，寓意“同心同德，兴旺发达”。
在小区的东侧和北侧设有出入口，住宅坐北朝南布局，以条式住宅为主。
整个小区总用地面积50000平方米，总建筑面积87501.28平方米。
小区沿周边布置有7栋住宅，东侧及北侧布置有配套公建及商业裙房，幼儿园位于中心景观附近，使幼儿园不仅有良好的朝向及采光，更拥有良好的室外环境，便于接送。
5.1.5竖向设计
1、场址地面标高
项目场址地形平整，底层地面高于室外场地标高0.5m。
2、场地竖向规划
从组织场地排水、污水排放方向和合理利用场地自然地形遵循安全、适用、经济、美观的基本原则，充分发挥建设用地潜力，做到节约用地，减少建设过程中的土石方、填挖方及挡墙工程量，保护生态环境。
根据建设用地性质、使用功能和建筑总体布局，确定规划范围内的道路坡度、控制点高程、建筑室内外地坪设计标高、室外场地放坡及排水方向。
5.1.6静态交通
小区静态交通分为三种形式，一为地下停车库；二为室外嵌草地停车位；三为室内自行车库。
地下停车库和室外停车位分布合理，地下停车库可解决大部分有车居民的停车需求，室外停车位可解决外来访友车辆及商业停车。
5.1.7绿化景观
为了达到绿化景观美化环境，建设场地内预留了一定面积的集中绿地，机动车和非机动车的停放场地使用植草砖美化景观，尽力使地块内的绿地率达到35%以上。
5.2建筑设计
1．设计依据
（1）《住宅设计规范》（GB50096—1999）（2003年版）；
（2）《民用住宅设计通则》（GB50352—2005）；
（3）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—95）；
（4）《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118—88）；
（5）《屋面工程技术规范》（GB50345—2005）；
（6）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
（7）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—1995（2005版））；
（8）《湿陷性黄土地区建筑规范》（GBJ50025—2004）；
（9）《住宅建筑设计规范》（GB50368—2005）；
（10）《地下工程防水技术规范》（GB50108—2001）；
（11）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）。
2、住宅建筑
（1）高度及
升级会员 