房地产开发项目操作流程.docx
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房地产开发项目操作流程
房地产开发项目操作流程
房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。
本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。
第一阶段可行性研究决策阶段
项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。
因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。
1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取得相关的正式资料。
2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。
3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具体的时间安排等。
4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，主要工作内容包括楼盘形式――公寓、别墅、混合型等，层数――低层、多层、小高层、高层或其组合形式，楼盘档次――普通型、中高档型、精品楼盘。
5、组织营销人员进行市场调查，了解地块周边地区房价、销售情况、施工开发进度，了解地块周边范围内市政配套设施情况，有无比较严重的污染源，市民及市场对该地区的总体印象，周边商业、医疗、教育、交通、文华、娱乐等设施的配套情况。
6、汇总以上情况后，公司应组织小范围讨论，以确定是否参加地块招标。
如讨论认为地块有一定的开发潜力，则应进一步开展工作。
7、由建筑师或规划师（一般应委托）提出总体规划，确定建设规模、楼盘形式、产品档次等。
8、由市场及经济分析人员进行经济技术分析，主要内容包括项目成本测算、销售价格预测。
9、根据市场反映情况和公司所做的经济分析，初步确定土地投标价格。
10、编制项目可行性分析报告，内容包括项目定位情况、拟建档盘规模、档次、成本测算、销售价格预测、实施周期、经济分析结果等。
11、目前市场上大部分房地产项目需要进行融资，招标土地部门也要求投标单位出具资信证明，因此必须联系一家银行，向银行提供项目可行性分析报告，并进行必要的沟通，使银企双方都对项目的前景看好，这样银行经内部讨论后，就可以同意进行合作，并出具融资信用证明材料。
12、报名参加土地招标或拍卖，并按规定交纳保证金。
13、参加招标拍卖会，提供报价（当场提供），其报价数在提交之前均可调整，但一般应控制在原定的范围之内，这样便于今后项目的操作。
目前一般采用的招标办法使最高价中标，若中标取得土地开发权，即可转入第二阶段工作。
第二阶段项目前期准备阶段
项目前期工作使房产公司和项目公司运作的重要阶段，工作内容狠多，包括项目立项到各种报批手续办完，取得施工许可证能够正式开工为止。
1、项目产品及市场定位
明确项目运作后，产品和市场定位是最重要的工作之一，要求公司决策层和市场营销、策划、产品设计人员围绕市场对产品定位进行多方案、多轮次的比较和讨论，最后才能确定一个产品定位，而且要不断地深入工作中，加以深化、调整、修改，以使产品能更好的适应市场，掌握先机。
2、立项
目前房产项目必须进行立项，审批部门通常是当地计委，通过招投标或拍卖获得土地开发权的项目会自动形成，立项工作主要是履行手续，要求开发公司向当地计委提交立项申请报告，当地计委批准立项后，会给出一个项目编号。
3、取得规划设计条件和红线图
土地招标拍卖时，当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。
立项通过后，必须向当地规划部门申请正式规划设计条件，并且划出红线圈。
4、方案设计
正式方案设计必须委托具有相应资质的设计院进行，并且要与当地建委设计处联系，落实是否需要进行设计招标。
招标时由开发商提出招标文件，设计院投标方案完成后，组织专家进行文案评审，评出一到二家设计院的方案，供开发商最后选定，专家评审要出具评审意见。
确定设计中标单位后，根据专家意见和公司对项目的要求，委托设计单位进行正式设计工作，签订设计合同，一般要求在投标方案的基础上，进行修改，完成正式报批方案。
方案设计必须由主管部门组织审查，参加部门主要包括建委设计处、开发办、计委、规划、土管、环保、卫生、消防、人防办、绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等，召开审查会议，今后设计院必须根据会上各部门提出的意见进行调整，建委根据调整情况下达批复，或者要求重新报批。
5、初步设计
方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要内容包括对地块现有的环境情况、项目实施过程中造成的环境污染和项目建成后造成的环境污染进行分析评估，提出项目中应采取的环保措施。
根据批准的方案设计，可以进行初步设计，具体设计格式和深度设计院会按照建设部的有关标准进行，开发商提供必要的基础设施、配套设施等要求和原始资料。
初步设计必须进行审查，审查程序与内容和方案设计基本相同，设计必须得到建委（或规划部门）的批复才能进一步深化。
6、地质勘探
建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进行地质勘探，委托勘探公司进行此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由设计院提出勘探要求，勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和设计院认可后，签订勘探合同，勘探公司进行作业，最后完成地质勘探报告给甲方和设计院，作为基础设计的依据。
7、施工图设计
根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。
8、领取土地证
土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定缴纳出让金、土地契税。
9、领取建设用地规划许可证
向规划部门申请领取建设用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批复以及1:
1000地形图。
10、领取建设工程规划许可证
向规划部门申请领取建设工程规划许可证，要求提交年度计划、全套工程施工图、1:
500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫生防疫站审核意见等。
11、施工招标
目前工程建设必须进行同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下：
（1）提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进行标底编制。
（2）经招标办初审后，发布工程招标信息。
（3）根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进行沟通，主要内容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总体安排等。
（4）由招标办根据一定的规则进行初选承包单位，一般为6家，开发商要保证有意向发包的单位入围。
（5）发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。
（6）开标，由招标办组织专家进行评审，一般要选取2－3家，此时开发商要想办法保证有意向的单位进入入选范围。
（7）在专家推荐的名单中，选取已经初步商定的施工单位。
（8）招标办发中标通知书。
12、施工监理单位的选择
根据国家规定，目前几乎所有房地产项目必须委托监理单位进行工程监理，监理单位也要通过招投标录用，组织工作由当地建委工程处负责，程序与施工招标基本相同，确定妥监理单位后，必须签订工程监理合同。
13、施工图图纸审核
国家建委规定，所有基本建设项目，其施工图完成后，必须交由具备审查资质的设计院进行施工图审查，要求签订图纸审查合同，并由审查单位提出图纸审查意见。
14、设计合同签订
按照建委规定，项目的工程设计合同，必须经建委签证，主要目的时维护设计市场的公平竞争，避免行业不合理的价格竞争和杜绝无证设计。
15、人防图纸审核
带人防附建的工程，图纸必须报请人防办审核，并根据审核意见进行调整后，由人防部门签署审核意见。
16、申领投资许可证
向计委领取投资许可证，要求提交项目立项批复，计划安排等文件。
17、签订施工合同
与中标施工单位签订施工合同，合同目前有范本，必须按范本填写。
另外，与施工单位协商谈妥的一些补充活着附加条款可用补充协议的形式明确。
18、建设工程灰线检验
工程项目建设必须进行放样，一般由规划部门指定单位进行现场放样和验灰线，在场地平整后，向规划部门提出申请放样，并经灰线组验灰线。
19、有关规费缴纳
在领取施工许可证之前必须缴纳以下规费（以杭州市为例）：
a市政基础设施费，住宅90元／平米，非住宅140元／平米
b绿化费8元／平米
c高教基金10元／平米
d人防建设费15元／平米（已按规定建设附属人防工程时，此笔费用免交）
e墙改费8元／平米
f白蚁防治费1.6元／平米
g城建档案保证金总投资的1－3％，最高不超过3万元
20、领取施工许可证
领取施工许可证是前期工作基本结束的标志，也是政府部门控制基建项目规范运作的最主要手段，没有施工许可证，不准开工建设，领取施工许可证必须提交下列各项资料：
A当年有效计划文件
B项目投资许可证
C经批准的项目总平面布置图
D建设工程规划许可证及其附件
E市招标办核发的“中标通知书”，经签证的施工合同副本
F交纳市政配套费、白蚁防治费收锯
G城建档案保证金收据
H人防地下室审定通知单或交款收据
I墙改费手锯
J已签证的工程监理合同
K已签证的工程设计合同
21、开工
开发商在取得上述资料后，可择日进行开工典礼或直接开工建设。
第三阶段施工建设阶段
1、房产公司取得施工许可证委托定位放样，定位验收（灰线检验）合格后开工建设。
一般房产公司在项目现场设现场管理办公室，主要由公司工程技术部实施管理，管理人员由土建、安装、智能化等不同工种工程师组成。
另外，委托专业的监理公司实施工程质量、进度、安全生产、投资控制，同事房产公司委托政府质量监督站实施质量监督、安全监督站实施安全监督。
政府监督部门主要对基础、主体进行中间结构验收，建设过程中主要部件的隐蔽工程进行验收，工程建设完成后的竣工验收。
2、项目建设完成后，工程质量由杭州市质量监督站、房产公司、施工单位进行竣工验收，项目设计消防、环保等的由消防部门、环保部门对口负责验收，室外配套附属工程由市政部门组织验收，项目按规划审批要求实施完成后由规划部门组织规划验收，等到项目所有单位验收及规划验收完成，再由房产公司委托市建委开发办组织进行综合验收，经综合验收合格的项目才能正式交付用户使用。
第四部分项目开发成分与内容
房地产项目是个高投入、高产出的行业。
其资金投入量非常巨大，尤其在近年房地产市场逐渐升温的情况下，各项费用开支更大。
根据目前房地产项目运作情况，其投入主要包括土地费用、前期费用、建安工程造价、管理费用、财务费用、销售费用、税费等。
具体项目简单统计如下：
（每个项目的情况都有不同，费用额度相差也较大）
1、土地价款
土地出让金因地块不同区别很大，一般包括级差地租、大市政配套费
契税一般为出让金的3％
拆迁补偿费按实计算
拆迁安置费按实计算
2、开发成本
（1）堪察费按实计算
（2）设计费一般为工程投资的2％左右
（3）可行性研究按实计算
（4）施工通水按实计算
（5）施工通电按实计算
（6）施工通路按实计算
（7）土地平整按实计算
（8）施工围墙按实计算
（9）建安造价500－1500元／平米
（10）设备费按实计算
（11）市政排污、小区道路、排水设施等按实计算
（12）小区环卫设施按实计算
（13）小区供电设施按实计算
（14）有线电视按实计算
（15）通讯管线按实计算
（16）管道煤气按实计算
（17）防盗设施按实计算
（18）消防设施按实计算
（19）邮政信报箱按实计算
（20）路灯按实计算
（21）绿化按实计算
（22）智能化装置按实计算
3、不可出售的一些公建配套设施
（1）文化活动室按实计算
（2）居委会按实计算
（3）公厕按实计算
（4）垃圾运转站按实计算
（5）围墙按实计算
（6）室外停车棚按实计算
（7）物管用房按实计算
4、各类规费
（1）市政配套设施费按实计算
（2）供水贴费按实计算
（3）供电贴费按实计算
（4）人防建设费按实计算
（5）墙改费按实计算
（6）白蚁防治费按实计算
（7）城建档案管理费按实计算
（8）教育建设费按实计算
5、其它费用
（1）附属工程费按实计算
（2）纯水装置按实计算
（3）热水装置按实计算
6、开发间接费按实计算
7、管理费用
（1）办公费用按实计算
（2）通讯费用按实计算
（3）交通费用按实计算
（4）人工费用按实计算
（5）办公场地租用按实计算
8、财务费用按实计算
9、税金
（1）营业税营业收入的5％
（2）城建建设税营业税的7％
（3）教育附加费营业税的4％
10、销售费用
（1）广告费用按实计算
（2）楼书、促销会、样板房等按实计算
（3）售楼部装修等按实计算
第五部分房产营销部分
房产营销主要分为项目定位、销售定位、广告策划三步。
一、项目定位：
这部分工作主要包括市场调查、目标客户定位、房产品功能定位、区域环境及建筑单体定位、确定项目名称、确定项目。
二、主题或概念、配套设施确定、物业管理目标设计等：
房地产开发是资金密集型产业，这就决定了其运作最高原则为“以快打慢”，快建开发、快建销售是房产市场制胜的法宝。
在既定的要求下，“定位准确”才能保证开发高速度的实现，“准”才能“快”。
例如城市中有数十或数百个在销楼盘，在市场需求调查的基础上，根据自身项目环境、交通、市政配套、地形、成本、公司特长等特点，尽快寻求项目市场定位，即什么类型产品？
何种居住方式？
小区主题？
建筑和环境艺术风格？
住宅功能有哪些？
配套标准如何？
目标客户是谁？
房产和价格？
一般房产项目开发周期短则一、两年，长则四、五年，这样的时间周期里，施工技术、建筑材料、居住要求都在发展、变化，项目定位必须适度超前，对销售高峰时的市场要有预先把握，但过于超前，又会引起成本上升及销售困难。
三、销售组织：
早期房产销售，主要依靠售楼人员的个人努力，这在高档、外销房产尤其明显。
1994年以后，房产市场步入集团话销售时代，即由开发公司售楼部、策划部、广告公司市场调查机构、建筑设计方、房地产中介公司联合进行市场调查、销售人员培训、场地布置、主题宣传促销活动执行等。
1、销售人员：
房产公司小号手人员变动较大，新兴开发公司需要不断招聘、培训，每个项目开发销售时，人员也需要根据新项目的特点重点培训。
招聘房产销售人员，对专业少有特别的要求，但要求有学习能力和信息分析、管理能力。
公司通过广告和活动将客户吸引到售楼部和现场，销售人员主要时接待，介绍及售后的分析、联系，同时要求向策划部门即使提供市场信息。
能够创造性工作的销售人员，往往被选拔到策划部门工作。
2、销售地点：
售楼部最好坐落市区，同事相对靠近项目现场，这样一来方便去现场参观，二来有利于消除客户对现场的距离感。
房子建成前，售楼部是项目的主要展示形象，形象级别当然应与项目整体策划一致。
3、促销活动：
除通常广告外，开发商不断设计，实施各种促销活动，此类活动主要由策划部和售楼部联合运作，如参加房交会、现场促销、产品说明会、演出、打折赠物、老客户访问等。
四、广告策划：
开发商多数聘请专业广告公司，负责房产项目从整个公司的形象设计、广告策划、广告公司收取策划费、设计费、代理费。
根据项目和工作内容，开发商支付策划费用。
广告公司通常工作包括广告设计、代理、发布、市场调查、品牌推广、协调媒体关系、设计促销活动、场地及层位设计、印刷等。
由于房产品理性购买的特点，房产广告主要以报纸为主，现在开发商也在积极寻求更新更有效的广告形式。
以杭州市场为例，全年房地产报纸广告约6000万元。
第六部分房产证
一、房产证
1、总证办理
A、测绘
涉及部门：
当地房管局产权监理处室、登记发证科室、测绘科室。
需要提交的资料（以杭州市为例）：
（1）企业法人营业执照（复印件）
（2）计委建设项目立项文件（复印件）
（3）商品房预售证（复印件）
（4）建筑工程施工许可证（复印件）
（5）规划验收合格证（复印件）
（6）单位工程质量综合评定表（复印件）
（7）中华人民共和国国有土地使用证（复印件）
（8）建设工程质量综合评定表（复印件）
（9）红线图（复印件）
（10）投资许可证（复印件）
（11）地名办批复（标准地名、门牌使用证）（复印件）
（12）房屋竣工平面图（复印件）
测绘成果提取，时间30个工作日（视项目难易程度适当缩短或增加）
费用按5元／平米。
B、竣工房屋物业维修基金和用房缴交
涉及部门：
当地房地产管理局物业处，需提交资料（以杭州市为例）：
（1）建设工程规划许可证（复印件）
（2）规划总平面图（复印件）
（3）规划竣工验收合格证（复印件）
（4）房地产产权监理处提供的测绘成果（复印件）
（5）物业管理办公室用房与商业测绘成果（原件）
物业维修基金和用房缴交单提取时间，自受理日起十五个工作日。
费用为多层住宅35元／平米，高层65元／平米。
C、总证办理
涉及部门：
当地房管局产权监理处室、登记发放证科室、产权质监科。
费用为210元／本，超500M²按0.2元／平米增加。
提供资料（以杭州市为例）：
（1）物业维修基金和用房清单（原件）
（2）房地产管理局产权监理处提供的测绘成果（原件）
（3）规划竣工验收合格证（复印件）
（4）单位工程质量综合评定表（复印件）
（5）标准地名门牌使用证
（6）建筑总平面图
总证领取时间自受理日十八个工作日。
D、总证备案
涉及部门：
当地房管局交易处综合管理办公室
提供资料：
商品房预售证、商品房预售批复、商品房预售登记申请表、平面图、商品房幢号、房号清单、预售合同、销售价格批复、物业管理专项基金和用房缴交确认单、规划验收合格证、单位工程质量综合评定表、标准地名门牌使用证、规划许可证（附件、附图）、房屋所有权证。
费用为0.3元／平米，自受理日起十个工作日。
E、办理分户证（房屋产权记一个人）
提供资料：
合同（原件）、测绘成果图（原件）、购房发票（原件）、身份证复印件
涉及部门：
房产交易所办证中心，交易费用：
交易税万分之五
工本费10元／本，注册费100元／本，45个工作日。
二、契证
提供资料：
身份证、测绘图复印件、发票（第五联）、合同（复印件）
涉及部门：
房产交易所办证中心，费用契税1.5％或3％（按合同时间）
工本费，七个工作日。
三、土地办证中心
提供资料：
契证复印件、房屋产权证、合同复印件、身份证复印件
38－55元左右／本，按面积不同计，十六个工作日。
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