天安易居招商计划书.docx

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天安易居招商计划书

目录

前言┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅

（2）

一、项目概况┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅（3）

二、项目定位┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅（8）

三、项目业态┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅（10）

四、经营管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅（11）

五、招商目标┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅（12）

六、招商原则┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅（13）

七、招商策略┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅（14）

八、招商主要对象及要求┅┅┅┅┅（15）

九、招商条件┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅（23）

十、招商准备┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅（25）

十一、招商渠道┅┅┅┅┅┅┅┅┅（29）

十二、招商推广┅┅┅┅┅┅┅┅┅（30）

十三、招商程序┅┅┅┅┅┅┅┅┅（34）

十四、招商管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅（35）

结束语┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅（36）

运作新兴城区商业，

招商环节至关重要。

HappyMall，

一个新城商业中心，

启动，

支点在哪里？

如何去寻找？

现在我们就开始做计划！

一、

项目概况

1、项目基本情况

①位置

位于新乡市东二环与五一路交汇处，属科教园区与新行政区和开发区之间的交汇节点，位置优越，交通便利，畅行快捷。

②规划总用地

99949㎡。

③地形

●南部较规则，呈长方形。

●北部不规则，近似两个叠拼三角形。

●中部为鸿源路，将项目东西一分为二。

●总体较不规则，尤其是北部规划设计难度较大。

④地势

北部、西部较平坦；东南部为鱼塘，地势较低。

项目利用时应注意对鱼塘部分地基的处理。

2、环境状况

①规划为科教园区，企业污染小；且地处市区东南，上风上水，空气清新，环境较好。

②周边正在大规模建设，一旦建设完成，环境将得到根本改善。

③高校集中，人文素质高，消费潜力大。

④目前广场、绿化较少，人们缺少好游玩的地方。

3、交通状况

1项目紧邻的五一路、东二环分别为城市东西主干道和南北主干道，更有纺织路、向阳路、南干道、化工路、东明路、107、京珠高速等，交通四通八达，畅行便捷。

2本区域为“三区”节点，入可直通“三区”和主城，出则可达107、京珠高速，出行和通货皆便利。

3目前已有5路、4路、5路甲、82路等公交线路通往市区，以后公交发展将更便利。

4、配套状况

①日常生活消费档次低，规模小，品种单一，急需改善。

②商业氛围较浓，但多为小商业，大中型商业设施缺乏。

③休闲、娱乐设施缺乏，高收入人群有钱无处消费。

④宾馆、酒店缺乏，饮食多为小摊点，卫生脏乱差，急需改善。

⑤安全、银行、邮局基本有保障，但需加强。

5、人口收入

1本区域高校集中，人口密度大，加之企业单位和镇上居民，人口总量近10万人。

2高校教职工收入水平较高，属新乡高收入阶层。

3五普、四探等单位直属地矿部，收入水平也较高，属次高收入阶层。

4洪门镇离市区较近，近郊农业和乡镇工业发展较好，居民收入较普通乡镇居民收入高。

6、消费支出

1高校教职工消费水平较高，家庭人均消费月支出600多元。

2五普、四探等单位次之，家庭人均消费月支出500元。

3乡镇居民家庭人均消费月支出450元。

4学生人均消费月支出300元。

5留学生人均消费月支出很高，达到5000元左右。

6由于商业及休闲、娱乐、生活消费设施缺乏，消费能力受到很大压抑，急需开掘。

7、竞争状况

1目前本区域商品住宅供应较少，且规模小、档次低。

2本区域大中型商业及休闲、娱乐、生活消费设施缺乏，尚属市场空白点和无竞争领域。

3市区商业网点过于集中，且定位大多雷同，竞争状况激烈，单体销货量严重下降。

4未来3年内市区将出现若干商业项目，但其地域受限，产品规划和销售模式存在严重缺陷。

8、需求状况

①本区域单位住宅以自建为主，对商品住宅的需求量相对较小。

且由于离市区稍远，对市区居民的吸引力也较小。

②本区域对商业消费的需求潜力巨大，但目前无法满足。

现有人口84309人，即将迁入人口12500人，总人口96809人。

③2006年人口112918人

本区域人口的增长，主要来自于学校的迅猛扩招，其增长比例明显的高于其他区域，年均增长约8%。

●区域年消费总量48906万元

●2006年消费总量62296.5万元

●未来年消费总量

随着东区新城的快速发展，本项目将辐射周边2公里20万人口，年消费总量可达10亿元，且竞争烈度小，消费分流少，前景相当可观。

10、发展前景

①随着科教院区、新行政区、开发区“三区”的快速发展，本区域包括交通、环境、市政配套、人口规模、经济水平等都将得到很大的发展和完善。

②“三区”居民多为党政事业机关和效益较好的企业迁入人口，收入水平高，消费能量大。

③区域经济和社会的发展，必然促使和带动商业消费的发展与繁荣，本区域势必成为新的城市商业中心，成为新的商业流行风向标。

11、总体状况

1项目位于“三区”交汇节点，位置优越，交通便利。

2人口集中，且收入消费水平较高。

3商业、休闲、娱乐、生活消费设施缺乏，消费能力受到很大压抑，急需开掘。

4大中型商业及休闲、娱乐、生活消费尚属市场空白点和无竞争领域。

5市区商业网点过于集中，且定位雷同，竞争状况激烈，急需升级和重新布局。

6市区个别类似项目产品规划和销售模式上存在严重缺陷，本项目规划为新乡首家。

7政府强力推动，区域发展前景较好，项目建成后将成为区域商业中心，引领商业时尚消费新潮流。

二、

项目定位

1、产品定位

集购物、休闲、娱乐、美食、游览等为一体的综合性消费中心。

2、功能定位

集5大功能为一体：

①购物功能

②休闲功能

③娱乐功能

④美食功能

⑤游览功能

3、特色定位

购、闲、乐、食、游为一体，新乡首家一站式体验综合消费中心，消费舒适、心情愉悦。

4、竞争定位

三大定位，环环相扣，层层推进。

●市场补缺者

●理念领先者

●区域商业中心

5、价值定位

实现三个倍增。

品牌

倍增

三、

项目业态

既要考虑到现实和未来几年的需求，又要考虑各业态之间的互补，从而使整个消费中心形成一个消费循环体系。

①1F超市、商业街、银行、美食

②2F超市

③3F西餐咖啡、曲艺茶座、酒吧、SPA美容、运动、形体健身、动画城、网吧、音像、电子城

④4F影院、游戏室、KTV

四、

经营管理

十六字原则

统一规划，统一招商，统一管理，自主经营。

●商家自由经营牌照。

●经营管理公司统一发牌照。

●成立专门独立的经营管理公司，从事市场公关、营销推广及各种日常事务，为商户经营提供方便。

五、

招商目标

招商对象

1、知名品牌超市主力店1家

承租面积16100㎡，占总面积的67%，

带动项目启动，激活周边商业。

2、知名品牌餐饮、休闲、娱乐机构4家

租/买面积2900㎡，占总面积的12%，

进一步带动项目启动，激活周边商业。

3、知名休闲、娱乐、银行机构10家

租/买面积5000㎡，占总面积的21%，

丰富项目业态，激活周边商业。

招商进度

1、2004年12月—2005年2月

完成招商总面积的79%。

2、2005年3月—2005年4月

完成招商总面积的21%。

六、

招商原则

1、一高一低原则

规划高品位，招商低门槛。

让商家放心进来，降低成本，切实保障商家的收益和利润，商家赚钱商场才赚钱。

2、互补循环原则

每个业态只选择1个商家，使业态之间形成错位互补，使消费形成互动循环。

（美食也已形成错位，并且分布在不同楼层。

）

3、三高商家原则

选择高知名度、高影响力、经营管理水平高的商家为合作伙伴，确保吸引客户购买和客户忠诚度的建立。

七、

招商策略

1、先主后次

先招知名品牌主力商，带动其他商家的招商。

2、先大后小

先招规模较大的商家，带动其他商家的招商。

3、准备充分

包括各种资料、人员、推广、招商中心等准备

充分，给商家塑造一个有良好发展前景的形象。

4、有序推进

招商是一项艰巨、复杂的工作，应对此工作中

的困难作好准备，有计划、有系统的开展工作，

有条不紊，层层推进。

八、招商

对象及条件

1、超市连锁机构

①数量1家

②面积16100㎡

③要求

●在河南市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有优良的进货渠道优势和成本优势

●具有较高的经营管理水平和执行能力

●具有精诚的合作态度和团队精神

2、中资银行机构

①数量1家

②面积100㎡

③要求

●认同本项目的市场前景与发展机会

●经营管理运作规范

●安全保障措施有力

●良好的服务意识和服务精神

3、餐饮连锁机构

①数量2家

②面积

●风情小吃、快餐600㎡

●西餐、咖啡400㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有较好的经营管理水平和执行能力

●具有精诚的合作态度和团队精神

4、影视连锁机构

①数量1家

②面积1100㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

5、游戏娱乐机构

①数量1家

②面积400㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

6、网吧连锁机构

①数量1家

②面积600㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

7、KTV连锁机构

①数量1家

②面积600㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

8、酒吧连锁机构

①数量1家

②面积800㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

9、SPA美容机构

①数量1家

②面积400㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

10、运动健身机构

①数量1家

②面积500㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

11、形体健身机构

①数量1家

②面积400㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

12、音像连锁机构

①数量1家

②面积200㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

13、动画连锁机构

①数量1家

②面积300㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

14、电子销售机构

①数量1家

②面积200㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

15、茶艺联锁机构

①数量1家

②面积300㎡

③要求

●在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力

●具有在新乡布局的战略构想

●敏锐的洞察力和精准的战略眼光

●具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略

●具有精诚的合作态度和团队精神

九、

招商条件

1、合作方式

1-2层采用租赁经营，商家承租商场营业面积；3-4层可租可买。

2、租赁期限

租期为10年，一次签定合同。

3、商家优惠

前18个月免收商家租金，第2年2季度双方根据市场行情协议商定后8年半的租金，作为租赁合同的附件。

4、租金支付

租金按季度支付，商家提前1个月交付下季度租金。

5、管理费

5元/㎡·月，包含服务费、维修费和推广费。

6、合约保证金

按2个月租金作押金，合同期满无息退还。

十、

招商准备

1、资料准备

1招商画册3本

●《新乡新城》

从城市规划、区域、地段，阐述项目的发展前景。

●《Mall在各地》

从Mall的形成、发展以及在各地尤其是国内目前的发展形势，阐述项目的发展前景。

●《一场盛大商业宴席》

从项目的规划、定位、业态、商家、消费、需求等，阐述项目的发展前景。

2招商邀请函（折页）

全面而又简洁的阐述项目的发展前景，做成折页形式，可用来邮寄。

3POP

从不同主题表现的招帖画面。

4招商说辞

招商人员的统一说辞，讲法。

5招商表格

招商时所用的各种表格。

6其他

时间：

2004年10月20日—2004年11月20日

2、办公准备

1招商中心

在市中心繁华地段租用一门面房作为招商中心，要求：

●交通便利

●具有较好的商业形象

●人流量大

●具有明显的识别性

●面积150-200㎡

●功能分为：

接待区、洽谈区、贵宾洽谈区、展示区、办公区、休

息区、储物区、卫生区、放映区

●装修体现现代、时尚、国际化的商业风格

（含沙盘、模型、装饰、招贴等）

●水、电、电话线、电视线、宽带接口、空调

2办公设备

接待台1个，吧台椅3个，谈判桌4-5个，谈判椅16-20个，沙发1套，茶几1个，电视、音响1套，办公桌、椅2套，电脑桌、椅1套，电脑、打印机1套，铁皮柜2组（8节），电话3部（1部分机），饮水机1台等。

3办公用具

资料架3个，资料夹6个，钉书机1个，钉书针1盒，胶水1瓶，剪刀1把，计算器6个，印泥1盒，印章1个，印蓝纸1盒，写字板1个，水粉笔3支，衣架2把，推把2把，拖把1个，清洁布3块，毛巾1条，香皂1块，清洁剂1瓶，鞋擦1个等。

4办公用品

签字笔6支，笔芯10支，稿纸6本，记录本6本，打印纸1包，各种销售表格、管理表格等。

5考察、看房车辆1台

时间：

2004年10月20日—2004年11月30日

3、人员准备

1人员招聘4人

●形象好，气质佳

●善学习、善沟通

●能吃苦

●有工作经验优先

2人员培训

●房产知识

●政策法规

●商业知识

●城市规划

●项目知识

●销售知识

●心理励志

3招商模拟

招商前实战训练。

时间：

2004年11月15日—2004年11月30日

4、财务准备

总费用约计486000元

①资料费18600元

②办公费170250元

③推广费用195100元

④人员费50500元

⑤日常办公费1500元

⑥差旅、住宿费5000元

⑦其他35050元

时间：

2004年10月20日—2005年4月30日

其中，2004年10月20日—2004年11月30日，需用资金349600元。

十一、

招商渠道

7大招商渠道：

1、推广招商

2、拜访招商

3、投寄招商

4、网络招商

5、电话招商

6、关系招商

7、路过招商

8、其它招商

十二、

招商推广

1、启动期

时间：

2004年12月1日—2004年12月15日

目标：

让商家、市民认识了解区域，认识了解项目。

①新闻推广

以介绍城市规划、区域发展前景为主，通过新乡晨报、新乡日报、新乡广播电视报、新乡信息港等媒体，炒作地段。

一周更换主题。

②活动

东二环南段开工仪式（根据开工时间调整）

通过新乡晨报、新乡日报、新乡广播电视报、新乡信息港等媒体发布新闻，炒作地段。

③投寄

向商家直接投寄招商邀请函，建立联系，邀约考察。

④网络

网上发布招商信息,或通过邮件直接与商家联系。

⑤关系介绍

通过内部信息，向关系人群传播区域前景和招商信息。

⑥户外广告

在市中心与去五一路的较好位置选择户外广告牌3块，招商中心周边侯车厅8-10个。

2、强推期

时间：

2004年12月16日—2005年1月15日

目标：

让商家、市民熟知区域、项目发展前景。

①新闻推广

以介绍区域发展前景、区域动态为主，通过新乡晨报、新乡日报、新乡广播电视报、新乡信息港等媒体，炒作地段。

一周更换主题。

②研讨会

●项目招商新闻酒会，

●《东二环路沿线开发高峰论坛会》

通过新乡晨报、新乡日报、新乡广播电视报、新乡信息港等媒体发布新闻，炒作地段。

③网络

发布区域动态新闻、招商进展信息。

④关系介绍

通过内部信息，向关系人群传播区域前景和招商信息。

⑤户外广告

3、攻坚期

时间：

2005年1月16日—2005年2月28日

目标：

洽谈、签定主力商家，完成79%招商任务

①新闻推广

以介绍区域发展前景、区域动态为主，以介绍区域发展前景、区域动态为主，通过新乡晨报、新乡日报、新乡广播电视报、新乡信息港等媒体，炒作地段。

一周更换主题。

②研讨会

《科教园区房地产开发战略研讨会》

通过新乡晨报、新乡日报、新乡广播电视报、新乡信息港等媒体发布新闻，炒作地段。

③网络

发布区域动态新闻、招商进展信息。

④关系介绍

通过内部信息，向关系人群传播区域前景和招商动态。

⑤户外广告

4、持续期

时间：

2005年3月1日—2005年4月30日

目标：

洽谈、签定其它商家，完成21%招商任务

①新闻推广

以介绍区域发展前景、区域动态为主，通过新乡晨报、新乡日报、新乡广播电视报、新乡信息港等媒体，炒作地段。

一周更换主题。

②活动

组成商家到郑州或外地区考察，促进商家签定。

③网络

发布区域动态新闻、招商进展信息。

④关系介绍

通过内部信息，向关系人群传播区域前景和招商动态。

⑤户外广告

十三、

招商程序

招商九大步骤

迎接客户

介绍项目

考察现场

解决异议

承租条件洽谈

逼定

签定意向书

客户交纳定金

签定承租协议

十四、

招商管理

1、招商人员质素管理

招商人员进行岗前培训和日常培训。

2、招商表格管理

招商人员填写各种客户表格，用于统计分析。

3、招商项目质量控制

把好招商关，确保符合本项目目标市场定位

的合作商进来。

4、招商项目风险控制：

对合作商的经营稳定性调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险。

5、招商项目进度控制

招商过程中须按照不同类型的合作项目及时在限定时间段内明确合作关系。

知名品牌主力店，

就是撬动整个商业项目的支点。

目标已经选择，

计划已经制定，

努力付出行动吧！