土地增值税清算法律法规资料汇编.docx
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土地增值税清算法律法规资料汇编
一、土地增值税清算的背景………………………………………………………………………………………1
二、土地增值税的清算条件（国税发〔2006〕187号）—两种情形…………………………………………2
三、土地增值税的清算期限—90日内……………………………………………………………………………3
四、土地增值税清算的工作流程…………………………………………………………………………………3
五、土地增值税的清算单位………………………………………………………………………………………3
六、土地增值税清算资料的收集和准备………………………………………………………………………4
七、土地增值税清算工作的进行…………………………………………………………………………………5
八、税收优惠政策…………………………………………………………………………………………………21
九、特殊交易行为的征免…………………………………………………………………………………………21
十、核定征收的情形—六种………………………………………………………………………………………23
十一、房地产开发的简要开发流程………………………………………………………………………………23
十二、案例分析……………………………………………………………………………………………………24
十三、土地增值税纳税申报表及填表说明—接【案例3】讲解………………………………………………32
十四、土地增值税征管和政策解答—涉及地方政策请根据当地税务机关的相关政策执行…………………37
土地增值税清算全过程——政策汇集、实例解析、疑难解答
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一、土地增值税清算的背景
1、制订的目的—开征的理由？
开征土地增值税对于维护国家利益，合理分配国家土地资源收入，促进房地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第一条规定，为了规范土地，房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
2、概念—什么是土地增值税？
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。
土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。
3、征收范围—同时具备三要素
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
这里强调的是“有偿转让国有土地使用权或房地产并取得增值额”，对虽发生转让行为，而未取得收入的不征税。
如对以继承、赠与方式无偿转让房地产，则不予征税。
4、纳税人—单位和个人具体包括哪些？
包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
5、增值额的确定—两种方法计算
采用扣除法和评估法计算增值额。
对新房转让采用扣除法（以取得的房地产转让各种收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额为计税依据），对旧房及建筑物的转让可采用评估法确定增值额。
6、税率—增值额与扣除项目金额的比率（注：
见七、
（一）一般计算方法1、2、）
实行四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%），速算扣除系数（0、5%、15%、35%）。
7、按次征收—转让一次就征一次（类似增值税道道环节征收）
实行按次征收，每发生一次转让行为，就征一次。
8、征管方式—实行先预征，后清算，多退少补
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
9、关于土地增值税清算参考文件与政策
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕138号）
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发〔1995〕110号）
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）
《国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知》（国税发〔2007〕132号）
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）
《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税〔2010〕88号）
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）
二、土地增值税的清算条件（国税发〔2006〕187号）—两种情形
〈一〉、符合下列情形之一的，纳税人应（主动）进行土地增值税的清算：
1．房地产开发项目全部竣工，完成销售的；
2．整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3．直接转让土地使用权的。
〈二〉、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1．已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2．取得销售（预售）许可证满三年的仍未销售完毕的；
3．纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；
4．省税务机关规定的其他情况。
三、土地增值税的清算期限—90日内
对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
四、土地增值税清算的工作流程
（一）纳税人主动申请清算
流程：
清算申请→清算受理→税收管理员调查核实审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税
（二）税务机关认为有必要进行清算
流程：
确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算→并报税务部门审核→税收管理员清算调查核实审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税
五、土地增值税的清算单位
土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。
如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
1、以房地产开发项目立项批复中批准建造的项目、规划局审批的《建设工程规划许可证》载明项目为单位进行清算。
2、对于清算跨度时间长，前后几期滚动开发的项目，可根据开发项目进度，由房地产开发公司选择会计核算相对独立的分期计划，选择权交给了企业。
3、在国税发[2006]187号文中第一次提出“应分别计算增值额”。
在财税字[1995]048号文第十三条中“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定”。
在财税[2006]21号文第一条“纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的应分别核算土地增值额”。
没有规定不分别核算不能适用免税规定，所以在国税发[2006]187号文中改为“计算”而不是核算。
六、土地增值税清算资料的收集和准备
（1）、营业执照、税务登记证、资质证书
（2）、开发项目立项批复（发展计划委员会、建设局文件）
（3）、土地使用权证（发证机关：
国土资源局、人民政府）
（4）、商品房预（销）售许可证（发证机关：
房产管理局）
（5）、工程概况及备案意见（备案机关：
房屋建筑工程竣工验收备案办公室）（证明工程完工）
（6）、规划申请、报告及图纸（企业报送规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：
规划局）、《建筑工程施工许可证》（市建委）
（7）、商品房核价批复（物价局发文）
（8）、销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式。
包含：
销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等
（9）、当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证
（10）、项目竣工决算报告、房屋建筑面积测量报告[竣工]
A、取得土地使用权所支付的地价款凭证
B、国有土地使用权出让合同
C、银行贷款利息结算通知单
D、项目工程合同结算单
E、商品房购销合同统计表
F、与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
主要核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售房屋面积，各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。
总建筑面积=可销售面积+不可销售面积
可销售面积中要区分：
普通住宅与非普通住宅可销售面积；实际已销售面积、未销售面积（含自用或用于出租等）。
某市房地产有限公司**花园一~二期—销售情况汇总表
截止日期：
年月日
单位：
人民币元、平方米
房屋类型
已销售面积\收入
未销售面积
可销售面积
一期
二期
一、二期合计
一期
二期
合计
合计
面积
收入
面积
收入
面积
收入
面积
面积
面积
面积
……
普通住宅
非普通住宅
合计
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
七、土地增值税清算工作的进行
（一）、一般计算方法
1、增值额=收入总额-扣除项目金额--<计税依据>
2、扣除项目金额=土地款+开发成本+开发费用（利息+土地、开发成本之和的5%）或者（土地、开发成本之和的10%）+税金+加计扣除（土地、开发成本之和的20%，仅限房地产开发企业）
3、增值率=增值额/扣除项目金额*100%（确定适用税率）
4、应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
级数
计税依据
适用税率
速算扣除率
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
2
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
40%
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%
（二）、收入总额的确定
1、纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
3、伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。
如对各附属建筑物、附着物单独计价，应将所得并入收入。
地上建筑物如：
厂房、仓库、商店、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
附着物如：
种植物、养殖物及其他物品
4、非直接销售和自用房地产的收入确定
房地方开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
5、隐瞒、虚报房地产成交价格的，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。
根据评估价格确定转让房地产的收入。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
可参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
6、对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，（如：
挂入“其他应付款”科目的）可以不作为转让房地产的收入。
7、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第
（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
注意：
（1）、土地增值税中收入确定的三要点：
①转让国有土地使用权；
②土地使用权或房地产产权发生变化；
③取得了经济利益（收入）。
以上三要素需同时具备，予以征税。
对购房人发生购房行为，其支付的违约金、滞纳金应计入房地产销售收入；对购房人未发生购房行为支付的违约金、滞纳金，因未发生房地产转让行为，不计入房地产销售收入，只作营业税收入。
（2）、对于销售关联方的房地产转让价格是否明显偏低，如低于销售平均单价，一般不得认定为存在正当理由。
（3）、房地产转让有关票据的开具
房地产开发企业在销售开发产品时，必须按规定开具相关票据。
具体为，房地产开发企业收取的开发产品预售收入（包括定金）应当使用地方税务局监制的“销售不动产统一发票”，注明预售定金、预收购房款；待产品完工后，必须向购买方开具“销售不动产统一发票”，注明购房款。
（三）、扣除项目内容及其金额
对扣除项目金额按一定的标准进行计算或分摊。
分摊方法有如下三种：
1、按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；
2、按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；
3、按税务机关确认的其他方式计算分摊。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
公式为：
本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积）
在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。
对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。
对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。
在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的情况。
对于“开发成本”科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看企业是否重复列支材料价款。
注意：
1、扣除项目金额真实发生且已实际支付。
2、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
1、合法凭据的认定方法。
①“合法有效凭证”的界定标准：
凭证是指用来记录经济业务、明确经济责任并据以登记账簿的书面证明。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第十九条关于“纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算”的立法宗旨，税收意义的“合法有效凭证”是指同时满足下列条件的原始凭证（包括外来的原始凭证和自制的原始凭证）或记帐凭证：
A、所提供的凭证符合中华人民共和国财政部关于会计凭证管理的具体规定。
如《会计基础工作规范》等；
B、所提供的凭证符合国家税务总局关于发票及其他票据管理的具体规定。
如《中华人民共和国发票管理办法》等。
C、所提供的凭证符合中华人民共和国有关法律、行政法规的规定。
如：
《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国税收征管法》等；
②“合法有效凭证”的表现形式：
A、套印税务机关发票监制章的发票；
B、经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票；
C、财政部门管理的行政性收费收据；
D、军队、武警部门管理的专用收据
E、经税务部门认可的其他凭证。
③提供“合法有效凭证”种类的原则：
A、支付给从事生产、经营的纳税人（如建筑公司、设计院、运输公司、材料供货商、监理公司等）且属于收款方应税行为性质款项的，应提供收款方开具的套印税务机关发票监制章的发票或经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票；
B、对不属于正常生产经营领域而支付给我国境内的行政事业单位的，且上述单位收取的属于国家或省级财税部门列入不征税名单的行政事业性收费（基金），以其所开具的财政收据为合法有效凭证。
如房产局、土地局、规划局、公安局、质监站、防疫站、消防局、市容管理等的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政部门管理的行政性收费收据；
C、支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
单位和个人从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法的记账核算凭证。
D、其他符合相关税收政策的会计凭证。
如企业支付给工人发生的支出时，根据工人的工资发放表（收款人签字确认或银行支付证明）结合劳动合同进行确认
3、在清算实践中，有些房地产开发企业从施工企业取得的建筑安装业发票，特别是对配套工程取得的建安发票存在开票混乱，代开混开情况较多的情况，这主要是由于前期工程费、基础设施费及公共配套设施费中，桩基工程、土石方工程、绿化工程等配套工程由不同的建设方承担，而这些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程队，因此对开发企业取得的建安发票特别是配套工程有的建安发票应加强真实性审核，特别是金额较大的发票。
4、房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
5、扣除项目金额有关票据的例外
如果是征地及拆迁补偿费用，则要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据），具备对方单位或个人签章要件，应予以认可；
除“开发间接费”科目中列支的工资、职工福利费及计提折旧为企业自制凭证外，其他的白条和收据不能作为确认支出及扣除项目的凭证。
土地增值税扣除项目有关凭证参考表
项目
行次
扣除项目
凭证来源
准许扣除的真实、合法凭证
取得土地使用权所支付的金额
1
地价款
财政部门
土地出让金专用票据
税务部门
转让不动产专用发票
2
按国家统一规定交纳的费用
财政部门
行政事业性收费专用票据
土地征用及拆迁补偿费
3
土地征用费
财政部门
国土资源部门
行政事业性收费专用票据
4
耕地占用税
税务部门
税收通用缴款书
完税凭证
5
劳动力安置费
税务部门
税务部门代开发票
6
地上、地下附着物
拆迁补偿净支出
补偿个人
个人
拆迁办公室与个人签订的拆迁协议、身份证、收款凭证及证明
补偿单位
单位
拆迁办公室与单位签订的拆迁协议、税务部门代开发票
7
安置动迁用房支出
税务部门
税务部门代开发票
前期工程费
8
规划支出
规划设计单位
税务部门
财政部门
非税收一般缴款书或服务业统一发票
税务部门代开发票
行政事业性收费专用票据
9
设计支出
工程设计单位
税务部门
财政部门
技术交易专用发票或服务业统一发票
税务部门代开发票
行政事业性收费专用发票
10
项目可行性研究支出
税务部门
提供项目可行性研究服务单位
税务部门代开发票
服务业统一发票
11
水文支出
提供水文相关服务单位
税务部门
统一发票
税务部门代开发票
12
地质支出
提供地质相关服务单位
税务部门
统一发票
税务机关代开发票
13
勘察支出
勘察设计单位
税务部门
统一发票
税务部门代开发票
14
测绘支出
提供地质相关服务单位
税务部门
统一发票
税务部门代开发票
15
“七通一平”支出
建安企业
税务部门
建安统一发票
税务部门代开发票
建筑安装工程费
16
建筑安装工程费支出
建安企业
税务部门
建安统一发票
税务部门代开发票
基础设施费
17
小区内道路支出
建安企业
税务部门
建安统一发票或税务部门代开发票
18
供水支出
供水单位
发票
19
供电支出
供电单位
发票
20
供气支出
供气单位
发票
21
排污支出
财政部门
税务部门
建安企业
行政事业性收费专用发票
税务部门代开发票
建安统一发票
22
排洪支出
财政部门
税务部门
建安企业
行政事业性收费专用发票
税务部门代开发票
建安统一发票
23
通讯支出
财政部门
税务部门
建安企业
行政事业性收费专用发票
税务部门代开发票
建安统一发票
24
照明支出
财政部门
税务部门
建安企业
行政事业性收费专用发票
税务部门代开发票
建安统一发票
25
环卫工程支出
财政部门
税务部门
建安企业
行政事业性收费专用发票
税务部门代开发票
建安统一发票
26
绿化工程支出
财政部门
税务部门
建安企业
行政事业性收费专用发票
税务部门代开发票
建安统一发票
公共配套设施费
27
不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出
税务部门
建安企业
税务部门代开发票
建安统一发票
开发间接费用
28
工资
开发企业
经税务部门审核后的企业自制凭证
29
职工福利费
开发企业
经税务部门审核后的企业自制凭证
30
折旧费
开发企业
经税务部门审核后的企业自制凭证
31
修理费
提供修理相关服务单位
税务部门
发票
税务部门代开发票
32
办公费
提供相关服务部门
发票
33
水电费
供水电企业
水电费发票
34
劳动保护费
提供劳动保护服务单位
商业零售统一发票
35
利息支出
金融机构
利息计算单，注
升级会员 