合同法案例.docx

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合同法案例

1、〖案情介绍〗

　　1998年6月1日，原告杨某某承包了被告某水产养殖场的虾池，承包期至2003年4月15日。

1999年12月3日，某水产养殖场向杨某某发出了一份通知，该通知明确写明了新一轮承包方案所确定的承包期限、承包金额等具体要求，并要求杨某某最迟在2003年3月15日前到某水产养殖场办公室交清承包金，否则视为自动放弃承包。

杨某某收到这份通知后没有提出异议。

2003年3月2日，某水产养殖场通过公开招标的方式，将杨某某承包的虾池重新发包给另一村民。

当天，杨某某在得知详情后立即赶去缴纳承包金。

由于虾池已经被承包，杨某某交款的要求被某养殖场拒绝。

杨某某向法院起诉，要求某水产养殖场履行要约，与其签订合同。

　　〖不同观点〗

　　对于某水产养殖场向杨某某发出的通知的性质如何界定直接影响着本案的胜负。

有人认为属于要约;有的人认为不属于要约，仅仅是一个单纯的通知而已。

　　〖评析〗

　　我们认为被告向原告发出的通知应定性为要约。

我国《合同法》第14条规定：

“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定;

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

”第16条规定：

“要约到达受要约人时生效。

”据此，构成一项有效的要约应具备以下要件：

（1）要约人为具有民事权利能力和民事行为能力的人;

（2）要约的内容具体明确，足以构成一个合同的内容;（3）要约应当以明确的方式向要约人发出;（4）要约应表明一旦受要约人承诺即成立合同，要约人将受其约束的确定意思。

本案中，被告在1999年12月3日向原告发出通知，该通知中明确写明了新一轮的承包方案所确定的承包期限、承包金额等具体要求，具备一个承包合同应具备的基本内容，并表明只要原告在通知规定的期限内缴纳新一轮的承包金，原告就可以取得虾池的新一轮的承包权，否则视为放弃承包权。

所以，被告1999年12月3日的这份通知在法律性质上应认定为是被告向原告发出的希望与之订立新承包合同的要约，该要约自其到达原告时发生法律效力。

　　该要约属于不可撤销的要约。

要约的撤销是指要约人在要约到达受要约人并生效后、受要约人作出承诺前，取消该要约，使其失去法律效力的意思表示。

关于合同的撤销，我国《合同法》第18条规定：

“要约可以撤销。

撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。

”第19条规定：

“有下列情形之一的，要约不得撤销：

（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销;

（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

”由此可知，具备一定条件的要约是可以撤销的，但在特殊情况下要约不得撤销。

本案中，被告在通知中确定了原告缴纳承包金的最后期限，也就是确定了承诺的期限，因而已构成不可撤销的要约。

被告于2003年3月2日的公开招标行为，已违反了我国《合同法》关于要约不可撤销的规定，侵犯了原告在要约规定的期限内作出承诺的权利。

由于被告向原告发出的通知系不可撤销的要约，故原告有权在通知确定的期限内作出承诺。

2003年3月2日原告得知其承包的虾池被公开招标后，即赶往现场要求缴纳承包金，虽然遭到被告的拒绝，但其接受要约的意思表示明确，视为原告按要约的要求以行为作出了承诺，合同成立，原告有权继续承包虾池。

2、2000年4月15日下午，原告王培衔从南通市市内乘坐被告苏FB1027号出租车前往兴东机场，途中经过通往机场路的收费站，被收过路费10元。

车到机场原告下车付费时，被告驾驶员除要求原告支付租车费外，还提出要按全国统一规定由原告支付其车来回由收费站收取的过路费共20元。

原告当即提出异议，被告驾驶员则要求原告投诉或起诉，但该费必须支付。

原告因赶航班的原因，不得已支付了来回过路费20元。

被告在出具给原告的68元车费发票中注明“按规定付来回过路费20元，客人只肯付单程过路费，车主坚持付双程”。

事后，原告经投诉未果，以被告不应收取回程过路费为理由，起诉至南通市崇川区人民法院，要求被告退还多收的返程过路费5元。

被告南通出租汽车有限公司答辩称：

其收取原告双程过路费符合物价局规定。

请求驳回原告的诉讼请求。

被告并提交了南通市物价局于1992年11月10日印发的《南通市出租汽车收费标准》作为依据。

【审判】

崇川区人民法院查明上述事实属实。

还查明：

江苏省物价局于1991年8月15日印发的《江苏省出租汽车收费标准》第八项载明：

“过路、过桥费、公路客票附加费，采取出租单位代收代付，由乘客负担”。

被告提交的南通市物价局的收费标准第八项规定与上述规定相同。

该院认为：

原告乘坐被告出租车至目的地，按正常行驶路线须经过收费站，过路费就成为履行本案客运合同时必须发生的额外费用。

由于该费用是被告为原告提供服务时的支出，双方在设立合同关系时虽未对此作约定，但理应由原告负担。

况且对出租车费用，国家实行的是政府定价，省、市物价局都明确了过路费这种额外费用应由乘客负担。

故依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第

（二）项的规定，在双方未明确约定的情况下，应执行物价局的规定。

被告收取双程过路费的行为不违反政府定价，也未损害原告的合法权益。

原告的诉请与法无据。

依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五条的规定，该院判决：

驳回原告的诉讼请求。

原告不服此判决，向南通市中级人民法院提起上诉，称：

过路费是经营者的收费项目之一，应当明码标价，并告知消费者收费内容，以供消费者选择。

被告是车到目的地后才告知，属强行收费，损害了消费者权益。

一审判决仅审理了是否可以收费，忽视了应明码标价，在何种情况下才可以向消费者收取这种费用，未能保障消费者的知情权、选择权。

本案为消费者权益保障纠纷，消费者处于弱势地位，应适用被告举证的原则。

但被告所举证据并不能证明其履行了事先告知义务。

请求二审法院支持其诉讼请求。

被上诉人南通出租汽车有限公司答辩称：

我司驾驶员对途经收费站收取过路费由乘客支付，向原告作了说明，未剥夺消费者的知情权和选择权。

驾驶员在发票上的“注明”是对原告提出的问题作出的真实明确的答复。

要求维持一审判决。

南通市中级人民法院认为：

双方当事人之间是一种客运服务合同关系，上诉人有按规定支付相关费用的义务，被上诉人有按规定收取相关费用的权利。

上诉人在目的地下车后，双方的合同关系即告终结。

虽然省、市出租车收费标准都规定了过路费由乘客负担，但未规定出租车返程的费用也应由乘客负担，故被上诉人在向上诉人收取了至目的地所产生的费用外，还要求上诉人支付其出租车返回时的过路费，显然超出了当事人合同关系的范围，扩大了上诉人的责任，显与法理、情理不合。

被上诉人向上诉人收取返程过路费没有法律、合同依据，应当退还上诉人。

至于上诉人仅要求被上诉人退还5元过路费，这是其对享有的权利的处分，法院不予干预。

依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第

（二）项的规定，该院于2000年12月1日判决如下：

一、撤销一审判决。

二、被上诉人于本判决生效后三日内退还上诉人人民币5元整。

【评析】

本案事实清晰，争议额极小。

但此类纠纷在现实生活中极具普遍性。

原告以其难能可贵的自我保护意识提起了一件倍受关注的诉讼。

案件审理虽已落下帷幕，但纠纷当中所蕴含的法律价值却值得品味再三。

探讨本案应当首先对当事人之间的法律关系进行正确定位。

原告搭乘被告提供的出租车，由被告将其运送至指定地点，并由原告支付相关费用，毫无疑问，双方之间形成的是合同法规定的运输合同项下的旅客运输合同法律关系。

旅客运输合同是承运人在一定期间内将旅客及其行李运输到约定地点，由旅客支付票款或者运费的合同。

出租车客运合同是旅客运输合同中较为常见的一种，乘客在合同关系中的主要义务是支付票款的义务，即应以承运人公告的标准支付票款。

承运人则应当履行按乘客指定路线行驶至目的地、不得拒载、负责安全、特别事项的告知等义务。

本案双方当事人争执的焦点是合同条款中的一项主要条款，即租车费用条款。

出租车客运是根据乘客要求的时间和地点行驶、上下及等待，按里程或时间计算的一种营运方式。

其单位价格由经营者确定，具有固定性，一般为社会公众所知晓。

作为乘客来讲，对这种由对方确定的合同主要条款只能表示全部同意或不同意，亦即要么从整体上接受合同条件，要么不订立合同。

此类条款由于是一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时一般不与对方协商，一般被称之为格式条款。

格式条款在实际运用中主要体现出以下三个方面的法律特征。

第一，格式条款具有广泛性和持久性。

广泛性是指格式条款的要约是向社会公众发出。

持久性是指格式条款一般总是涉及到在某一特定时期内将要订立的全部合同。

第二，格式条款具有唯一性和不变性。

唯一性指格式条款是一方当事人基于其独占利益而拟定，实践中通常由提供商品或服务的一方制订并提出。

不变性则是指格式条款与合同其他条款合为一整体，另一方当事人与其说是附合或加入，不如说是被迫同意或接受。

第三，格式条款具有法律上或事实上的垄断性。

格式条款的拟定方以其所具有的强大的经济实力（与相对方而言）而将格式条款强加于对方，排除了双方就合同条款进行协商的可能性，从而体现出一种在法律上或事实上的优越垄断地位。

格式条款的上述特征使其兼具利益与风险的双重属性。

一方面它可以提高效率，弱化风险，降低成本；另一方面因其所独具的拒绝协商性特征，往往又容易演变为苛刻条款，损害合同相对方的合法权益。

因此，作为提供条款的一方必须遵守以下义务：

一是公平义务，在确定当事人之间的权利义务时应当遵循公平原则；二是提示义务，应当采取合理的方式提请对方注意增加、免除或者限制责任的条款；三是说明义务，应当按照对方的要求，对增加、免除或者限制责任的条款予以说明。

尽管格式条款因其单方性和拒绝协商性使其有别于一般的合同条款，但相对方对格式条款的接受仍然保持有选择的权利，因而格式条款的缔结同样具备并体现出意思自治的合同特征。

因此，在司法实践中，法院一方面应当尊重格式条款对接受者的对抗力，也就是适用合同法的一般规定对格式条款的内容予以保护。

法院不能基于一种并不确切的概念去谋求某种适用范围不确定，且易于膨胀行使的审查格式条款的权力，随意否认格式条款在合同上的强制力。

另一方面，如同法官有权依照法律规定确定违法行使行政权力的行政行为无效一样，法官同样有权依照自由订立的合同一般原则对格式条款进行审查，当格式条款具有违法性或显失公平时，通过审判程序确定其产生的后果无效。

在明确了格式条款不能游离于司法审查之外的前提下，必须确立适当的标准来判断格式条款是否违法或显失公平。

标准过严无疑会损害格式条款的独立性和存在价值，而过于宽松则会使得司法审查形同虚设，从而难以发挥对格式条款的监督和对相对方的保护作用。

那么，司法实践中应当确立什么样的标准来判定格式条款是否违法或显失公平呢?

上述出租车客运合同中承运人应遵守的义务、格式条款提供者应尽的义务以及合同法关于格式条款的相关规定为司法审查提供了客观依据。

就本案而言，被告作为提供者所主张的格式条款在以下三个方面遭遇到无法排除的障碍，这三个方面同时也是司法审查的核心所在。

1是否违反了事先告知的义务。

格式条款的法律特征决定了其提供者应当将条款的主要内容告知受要约人，特别是那些为公众所不知的条款具体内容。

受要约人虽然对格式条款不能行使自由协商的权利，但对其是否接受却拥有选择的权利。

如果受要约人对条款的主要内容不明知，或者要约人隐瞒了条款的基本内容，那么受要约人的这一选择权利的行使必然是不充分的。

所以，在司法实践中，格式条款要受到法律保护必须具备一个必要条件，即格式条款的受要约人一方在订立合同时应完全了解条款的具体内容。

当格式条款提供者在与对方订立合同时，没有以适当方式告知对方该格式条款的基本内容时，该格式条款对对方不能发生约束力。

通常情况下，为公众所知悉的出租车搭乘费用仅指始发地至目的地发生的相关费用。

因为出租车可以随意停靠搭载乘客，其空车行驶所必须支付的费用是无法确定负担对象的，因而只能由车主负担。

本案中，原告基于一般常识自信搭乘被告的出租车，表明了其与被告之间形成客运合同关系的意向。

然而在合同履行结束的时刻，原告才被告知还须承担车辆返程的过路费。

在这种情况下，有关返程费用的负担条款显然不能发生效力。

因为当事人接受他在事实上所无法拒绝的合同条款是一回事，而当事人接受他所根本不知道的条款，则完全是另一回事。

2是否违反了格式条款的解释原则。

为抗辩原告的主张，被告在案件审理过程中提供了《江苏省出租汽车收费标准》。

该收费标准规定，“过路、过桥费、公路客票附加费，采取出租单位代收代付，由乘客负担”。

显而易见，根据这一规定，原告对其搭乘出租车过程中发生的各项规费理应负担。

但仅从这一规定是无法明确出租车返程费用的负担主体的，而被告又主张其提供的格式条款是根据以上规定所确定。

此时便需要对格式条款进行解释。

由于格式条款是由提供者单方确定的，从公平原则出发，显然不能仅仅依据提供者的理解进行解释。

如何解释，合同法第四十一条对此作了非常合理的规定：

“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

”根据这一规定，被告关于租车费用应当包括返程费用的主张显然难于存身。

首先，公众对出租车的乘坐费用通常理解是乘客上下车之间发生的相关费用，而不包括下车之后的车辆行驶费用。

其次，在原、被告对该条款的解释针锋相对的情况下，审判机关只能依法对格式条款作出不利于提供一方的解释，以有效扼制垄断经营者对社会公众利益的不当侵害。

这种解释不仅不违背上述收费标准的规定，同时也吻合了合同法的规定，当然应成为法院的明智之举。

3是否违反了公平的基本原则。

上面讲到，被告因未能履行事先告知义务，导致了本案合同中有关出租车返程费用的负担条款不能发生效力。

那么，被告如果履行了事先告知的义务，该部分条款能否发生效力?

这就是由本案所引发出的在出租汽车行业普遍存在而又倍受公众质疑的问题。

对出租汽车的返程费用是否应由乘客负担，笔者的回答是否定的。

从法律角度分析，这一规定显然违背了公平交易的基本原则。

公平原则是指本着社会公认的公平观念确定当事人之间的权利义务，合理分配风险，强调一方所得与给付之间的等值性。

公平原则是合同法的基本原则，更应被具有浓厚单方色彩的格式条款所遵守。

合同法第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”。

为保障公平原则的有效贯彻，合同法第四十条还明确规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。

出租车的营运特征决定了空车返程行驶属正常现象。

由于空车返程行使当然须支付一定的费用，所以这也是经营者所必须支出的经营费用或者是必须面对的经营风险。

将该费用或风险的形成理解为乘客的搭乘行为所致，是十分荒唐的。

殊不知只有搭乘行为才使得经营者的赢利期望化为现实，没有了搭乘行为，对经营者来讲岂止是风险，更是一种灾难。

所以，经营者应当正确面对并负担该经营风险，转嫁这一风险只会破坏双方间的权利义务平衡状态，从而与公平原则背道而驰。

从另一方面来讲，空车返程行驶又并非必然现象。

如果出租车在返程途中搭载了乘客，则返程费用又演变为搭乘费用而由后来搭乘的乘客负担。

在返程费用能否演变为搭乘费用而避免风险的不明情形下，绝对地要求由前一乘客负担返程费用，对该乘客来讲就是显失公平的。

综上所述，一审法院在案件审理中显然忽视了格式条款的存在及司法审查的重心，二审法院充分运用司法自由裁量权，加大了对格式条款这种特殊内容的审查，抑制了格式条款的溢化运作，从而有效的体现出了司法对社会公众利益的保护倾向。

3.甲被乙打成重伤，支付医药费5万元。

甲与乙达成如下协议：

"乙向甲赔偿医药费5万元，甲不得告发乙"。

甲获得5万元赔偿后，向公安机关报案，后乙被判刑。

下列哪一选项是正确的？

A．甲、乙之间的协议有效B．因甲乘人之危，乙有权撤销该协议

C．甲、乙之间的协议无效D．乙无权要求甲返还该5万元赔偿费

D

协议部分有效部分无效——约定赔偿的部分有效，基于甲对乙的侵权之债；不得告发这部分无效，因为打成重伤，已经构成了故意伤害罪，属于国家公权力的管辖范围，除了刑法中规定的五种不告不理情形，剩下的国家机关都要予以追诉。

所以AC都是错的

显然不存在乘人之危的问题，没有为难状况

赔偿部分是基于民事的侵权赔偿，所以协商有效，乙无权要求甲返还

4、甲委托乙前往丙厂采购男装，乙觉得丙厂生产的女装市场看好，便自作主张以甲的名义向丙厂订购。

丙厂未问乙的代理权限，便与之订立了买卖合同。

对此，下列哪些说法是正确的？

（）

　　A甲有追认权　B丙有催告权　C丙有撤回权　D构成表见代理

分析：

1）本例中，乙方代理行为属于无权代理。

甲事先并不知情，所以在事后知情的情况下，甲可是行使追认权，使代理行为有效。

在确认代理有效的情况下，因代理而形成的买卖合同约束甲与丙，即甲与丙应当履行合同。

2）甲也可以行使否认权，使代理行为对自己无效。

即乙丙之间签订的合同不约束甲。

另外，在这种情况下，合同约束乙丙，除非丙行使撤回权。

此时给甲造成的损失由乙方承担，丙无须承担责任。

比如由于错过了采购男装的合适时间，使得甲对其他人违约而要赔付的违约金，甲就可以向乙方主张赔偿，但不得向丙方赔偿。

但丙在明知乙方无权代理下仍然签订合同，而甲方行使否认权的情况下，给甲造成的损失由乙丙承担连带责任。

3）本例中，丙方亦不知情。

根据代理法规定，此时丙可以行使催告权，在通知甲的情况下，使甲知情。

然后等待甲行使追认权或者否认权。

4）丙方也可以在甲方未表态前直接行使撤回权。

行使撤回权后，合同无效。

既不约束甲丙也不约束乙丙。

即等同于合同从未签订。

此时给甲丙造成的损失由乙承担。

但如甲先知情，并行使了追认权，则甲不可再撤回。

5、张某是某施工单位的材料采购员，一直代理本单位与甲建材公司的材料采购业务。

后张某被单位开除，但甲公司并不知情。

张某用盖有原单位公章的空白合同书与甲公司签订材料采购合同，则该合同为（）合同。

A．效力待定

B．无效

C．可撤销

D．有效

正确答案：

D

答案解析：

[解析]这属于《合同法》规定的“表见代理”情况。

“表见代理”是指善意相对人通过“被代理人”的行为足以相信无权代理人具有代理权的“代理”。

基于此信赖，该代理行为有效。

善意第三人与无权代理人订立的合同，其后果由“被代理人”承担。

如：

采购员拿着盖有单位公章的空白合同文本，超越授权范围与其他单位订立的合同。

在本题中，甲公司并无过错，属于善意第三人。

6、甲因出国留学，将自家一幅名人字画委托好友乙保管。

在此期间乙一直将该字画挂在自己家中欣赏，来他家的人也以为这幅字画是乙的。

后来乙因做生意急需钱，便将该幅字画以3万元价格卖给善意的丙。

甲回国后，发现自己的字画在丙家中，要求丙返还字画不得而诉至法院。

下列表述中，正确的有（）

A．乙将字画卖与丙的行为属于无权处分行为

B．乙将字画卖与丙的行为属于无权代理行为

C．乙与丙所签订的字画买卖合同属于有效合同

D．丙对该幅字画享有所有权

E．甲有权请求乙承担侵权责任

选ADE

字画本属于家所有，乙作为保管人无权处分该字画，乙将字画卖与丙的行为属于无权处分行为。

根据《合同法》第51条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

”，题中甲未追认，乙也未取得处分权，所以乙与丙所签订的字画买卖合同属于属于效力未定的合同。

根据善意取得的制度，丙对该幅字画享有所有权。

效力未定的合同中，善意购买的丙享有所有权，同时甲有权请求乙承担侵权责任。

。

乙与丙所签订的字画买卖合同属于属于“效力未定”的合同。

效力未定合同对现在享有字画所有权的丙没有约束力，但是对乙有约束力。

比如甲追认了觉得乙卖得合理，应允了他卖画的处分权，那么合同生效，乙就不必再承担侵权责任；反之，甲可以追究乙的侵权责任。

7.没有房产证的房屋买卖合同的效力

[案情]

　　1999年10月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，2000年10月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。

同月，原告甲与被告乙，约定价款30万元。

协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用，并把土地使用权证一同交付。

被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。

2001年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。

[审判]

　　法院经审理认为，原、被告签订的房屋买卖协议是当事人真实意思的表示，原告将房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的价款，买卖合同成立且生效。

未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖无效。

判决买卖合同有效，驳回了原告的诉讼请求。

[律师评析]

　　对本案的处理结果，合议庭存在两种不同的意见，第一种意见认为：

双方签订的买卖合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返还已取得的财产。

　　第二种意见认为：

房屋买卖合同有效，未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖合同无效。

判决驳回原告的诉讼请求。

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　一、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。

　　买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。

我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。

从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。

房产证也不具有代表房屋所有权的功能。

无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。

　　首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。

因为，依不动产法规则，不动产登记（或不动产物权登记），是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。

它的法律意义在于，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。

而在我国《城市私有房屋管理条例》中规定：

“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。

”可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。

即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。

所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。

　　其次，自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权。

换言之，某人经合法审批，在自己的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产权。

尤其是，有的房屋未办理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。

显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。

没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。

但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。

根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物