精品养老山庄建设项目可行性研究报告.docx
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精品养老山庄建设项目可行性研究报告
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目 录
第一章总论
1.1项目名称与承办单位
1.1.1项目名称:
项目名称：
某某县幸福家园养老山庄
1.1.2项目承办单位：
项目单位：
某某县幸福家园养老山庄有限公司
1.1.3项目拟建地点：
项目拟建地点：
某某县竹坪乡
1.2研究工作的依据和范围
1.2.1研究工作的依据
（1）《社会福利机构管理暂行办法》（1999年民政部19号令发布）；
（2）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
（3）《江西省社会养老服务体系建设规划（2016-2020年）》
（4）承办单位关于编制可行性研究报告委托书；
（5）项目单位提供的编制可研的其它基础资料。
1.2.2研究工作的范围
根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重
点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资决策和建设，提供可靠的决策依据。
1.3项目提出的理由
为了深入贯彻落实以人为本和全面、协调、可持续的科学发展观，大力发展社会福利基础设施建设，提高全民族素质，更好的改善城镇老年弱势群体的生活条件、提高生活质量、保证其健康快乐生活，并为其提供一个健康、快乐的生活场所，故提出建设该项目。
引入市场机制，以政府购买服务、合资合作等方式引入社会力量参与社区居家养老设施的运营管理和服务提供。
政府鼓励支持更多医疗卫生、护理康复、社会工作、养老机构等专业机构进入社区居家养老服务领域。
引入养老服务先进经验、资金、服务机构等，拓展和丰富社区居家养老服务。
将引入市场机制，拓展自费服务，让有支付能力的老人享受个性化居家养老服务。
此外，还将加大财政投入，确保市、区两级50%以上的福彩公益金用于养老服务体系建设，特别是支持社区居家养老服务。
拟建的竹坪老年公寓避开了闹市的喧嚣，这里空气清新、环境优雅、交通便利，引进先进的养老模式，设备配套、功能齐全、管理完善，是集老年人颐养天年、文化娱乐、康复健身、休闲度假的综合性、多功能的大型高档老年服务机构，是老年人颐养天年的理想家园。
公寓房间分三种等级，房内配有电视、空调、热水器、地面管道加热系统、紧急呼叫装置、写字台、沙发、防滑木地板等。
同时，公寓还设有餐厅、健身房、医务室、娱乐室、阅览室、活动室、卡拉OK舞厅、棋牌室、门球场、等多项服务及娱乐设施以及全托式幼儿园。
软件设施：
在软件服务方面，公寓将以优质服务树信誉、创品牌。
从饮食起居、文化娱乐、体育锻炼、康复保健、心理咨询、医疗救护等方面给予老人无微不至的关爱和家庭般的温馨。
配备了专职营养师调配适合老人口味的饮食；有专业教师组织和指导老人的时事学习、文体活动、艺术欣赏、文艺表演、体育锻炼、康复健身、棋牌娱乐等，并拟组建老人演唱队、腰鼓队、门球队，安排讲座与比赛，丰富老人的精神文化生活；还安排了经验丰富的心理医生和护理人员经常找老人谈心，倾听老人的心声，排解老人的忧愁；有专业医生、护士定期给老人作健康检查，防治老人的常见疾病，同时积极探索老人多发病的防治，帮助老人益寿延年。
通过改进服务工作，提高服务质量，做到老人称心，家属放心
弘扬孝道文化：
替天下儿女尽孝，幇世间老人解难。
打造一个居住、托管、会员制、产权式、居家养老及经营型亲情休闲疗养院为一体的养老、养生基地。
培养以养老尽孝的生活理念，让子女积极将无法照顾的老人享受天伦之乐，让老人以子女的养老尽孝而感到自豪。
1.4建设内容与规模
根据民政部和全国老龄工作委员会办公室组织有关单位编制的《老年养护院建设标准》，确定项目建设内容为老年人用房（入住服务用房、生活用房、卫生保健用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房）和行政办公及辅助用房。
项目规划总用地面积50000平方米，其中建筑占地面积30000平方米，总建筑面积20000平方米，建设内容主要包括公寓楼及相关配套设施。
建成后可容纳2000个床位。
1.5实施进度
本项目严格按照国家有关项目程序进行，本项目自可研报告编制报批，建设期为18个月，为2016年3月—2017年9月。
1.6投资估算与融资方案
该项目概算投资50000万元，资金来源全为个人投资资金20000万元，其他社会入股资金来源。
1.7社会效益分析和结论
本项目的建设从当地实际出发，立足当前，兼顾发展，因地制宜，合理的确定了建设水平。
项目通过建立集中的养老场所，从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。
项目实施后，将在很大程度上改善某某的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，做到“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”，项目社会效益显著。
该项目符合国家政策，是完善某某社会福利基础设施功能的重要项目，社会效益十分显著。
因此尽快建设该项目是可行的，必要的。
第二章项目背景及必要性
2.1项目提出的背景
幸福家园养老山庄是为入住的生活自理能力困难的失能老年人提供生活照料、健康护理、休闲娱乐和社会工作等服务，满足失能老年人生活照料、保健康复、精神慰藉、临终关怀等基本需求的专业照料机构。
加强老年养护院的建设是贯彻落实科学发展观、推进社会建设，积极应对人口老龄化、强化政府公共服务责任的重要举措，也是建立基本养老服务体系的重要组成部分。
中国正在经历快速的人口老龄化。
2020年我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平达到17.17％。
与此相伴，老年人口中失能老人的数量越来越多，长期照料需求迅速扩张。
身体不好、自理苦难，子女照顾不周的老年人，特别是其中的重点优抚对象、还有经济条件较好，希望到养老院享受优质老年生活的老人，都属于社会弱势群体，对他们的照料是一项具有长期性、综合性和专业性的工作，单纯依靠家庭和社区服务已不能使他们得到切实有效的养老服务。
因此，加强老年养护院的建设已是一项刻不容缓的任务（按上述计算某某县老年人群2020年将达到15万人）。
党中央和国务院高度重视老年人群的老年养护机构建设。
2005年以来，国务院领导同志多次就老年人群的养护工作作出重要批示，并将爱心护理工程列入《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。
2007年，《中共中央国务院关于全面加强人口和计划生育工作统筹解决人口问题的决定》中再次强调，要“积极探索和实施‘爱心护理工程’”。
2008年初，在全国老龄工作委员会第十次全体会议上，国务院领导同志又再次强调：
“要加大工作力度，抓紧立项，争取有实质性进展”。
2.2项目建设的必要性
1、项目建设是减轻现实社会养老矛盾的客观要求
某某县的养老方式大致与全国相同，多是以居家养老为基础，社会养老为依托，机构养老为补充的家庭养老方式。
但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升，将使现行的家庭养老模式发生困难。
一方面，人口老龄化普遍产生了四位老人、一对年轻夫妇、以及一个未成年小孩，这样一种家庭结构模式，另一方面，也导致养老抚养比从1964年的6.3%逐渐上升到2000年的10.1%，以及未来2050年的33%。
在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料及精神安慰等方面严重缺乏。
依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。
因此，探索建立集中供养的敬老养老机构，对缓解乃至解决这一社会现实矛盾，非常必要。
2、项目建设是践行科学发展观、建设和谐社会的必然要求
科学发展观强调以人为本，实现人的全面发展。
老年人不仅不是社会的包袱，而应该是社会财富，是实现可持续发展的资源。
随着社会不断发展，在近40-50年间，全市老龄人口群体也不断增大，因此，践行科学发展观，建设和谐社会，必须认真切实解决好养老问题。
建立集中的敬老养老中心，其目的就是从老年人的根本利益出发，重点解决好老年人的养老医疗和精神文化生活等方面的问题，确保老年人和其他社会成员一起共享经济社会发展成果，切实维护老年人的根本利益，让老年人和全体人民一道共奔小康，从而实现全市社会经济的健康、协调发展。
3、项目建设是加快当地社会服务、养老事业发展的需要
本项目实施后，将在很大程度上改善当地的养老现状、扩大养老设施规模、完善服务功能、美化生活环境、切实解决老年人的生活和健康问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”。
因此，可以认为项目建设十分必要。
第四章场地与建设条件
4.1场地
4.1.1项目选址原则
项目选址应符合城市规划要求，并满足一下条件：
1、地形平坦、工程地质和水文地质条件较好，避开自然灾害易发区；
2、交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；
3、便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施；
4、避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定。
4.1.2项目选址
项目建设地址选择在某某县竹坪乡所在地，（详见项目选址意见书）。
占地面积约200亩，项目区交通便利，周围环境良好，没有污染源。
4.2建设条件
4.2.1地形
项目区属于平地及部分坡地地形，地势优越。
地面海拔高度平均约为100米。
4.2.2气象条件
该区属江西丘陵的大陆性季风气候，四季分明，冷暖适中，雨水充沛，生态环境优良。
某某县由于受山区地形的影响，地区之间气候条件差异较大，在作物布局、品种安排上，要因地制宜。
境内多年平均日照时数为1629小时，日照百分率为38%。
大于10℃期间的日照为1254小时，平均每天有5.6小时，占全年日照时数的76%。
各地年平均气温在13—17℃。
最热月为7月，月平均气温在27—28℃。
最冷月为1月，月平均气温为3—4℃。
平均气温年较差为24—25℃。
极端最高气温为44.9℃（出现在1953年8月15日）。
极端最低气温为零下11.6℃（出现在1967年1月16日和1972年2月9日）。
初霜一般出现在11月中旬，最早为10月24日，最晚为12月15日。
终霜一般出现在3月中旬，最早为2月15日，最晚为4月8日，年平均无霜期247天，最长为289天，最短为223天。
4.2.3地质条件
该区域地形平坦，地层结构简单，是个比较典型的山区县，以山为主，素有“八山半水一分田，半分道路和庄园”的说法。
境内四周群山环绕，北有幕阜山，南有九岭山，均为东北——西南走向，从四周向中心依次是中山、低山、丘陵和河谷地形。
中、低山占总面积的65%，高丘占总面积的20.5%，低丘占总面积的13.5%，河谷阶地仅占总面积的1%。
全县地势西高东低，向东北倾斜，略如碗状。
根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GBJ11—89）的规定，从场地土的性质和测试数据判定，属于中软场地土，场地类别为三类，地震烈度为VII度，建筑物按VII度设防。
4.2.4城镇规范及社会条件
本项目建设符合该某某县城市总体规划，项目建设大大改善某某县社会福利基础设施功能，是一个利国利民的项目，得到了地方政府和人民群众的大力支持，有良好的社会基础和条件。
4.2.5公用设施条件
供电：
该区域城网改造已全面完成，电网布局更趋合理，完全可以满足城乡用电需要，可充分保证新增项目供电。
供水：
城市自来水管网已接通，可以满足项目用水需要。
电信：
该区域电信设施可充分满足项目通讯需要。
4.2.6施工条件
本项目所需的主要建筑材料，砂石、钢筋、水泥、石灰等均在本区内采购，通过汽车运输到施工场地。
水、电等可就近引入，条件可满足施工需求。
第五章项目建设内容及规模
5.1建设理念
5.1.1确定依据：
1、以人为本，创造以人的居住行为为核心的内、外部空间环境，因地制宜，有效利用土地资源，提高土地开发的综合效益。
2、规划与单体设计相结合，力求布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美，具有时代精神。
3、具有超前意识，依靠科技进步，加大科技含量，考虑地方气候与习俗等特点，力求建筑风格的创新。
5.1.2建设原则：
1、“适用、经济、美观”相统一；
2、“经济、社会、环境”相协调；
3、设计吸取近年来国内、国外同类项目建设的先进经验，有利于充分利用建筑空间和设备，以提高管理水平。
5.2建设内容与规模
根据国家有关社会福利基础设施建设的指导意见、国家关于社会福利基础设施建设标准和发展规划，项目规划总用地面积50000平方米，其中建筑占地面积30000平方米，总建筑面积20000平方米，建设内容主要包括公寓楼及相关配套设施。
用房详表
功能用房
项目构成
备注
老年人用房
入住服务用房
接待服务厅
入住登记室
健康评估室
总值班室
含监控室
生活用房
居室
含卫生间
沐浴间
含更衣室
配餐间
养护区餐厅
兼公共活动室
会见聊天厅
亲情居室
护理员值班室
卫生保健用房
诊疗室
化验室
心电图室
B超室
抢救室
药房
消毒室
临终关怀室
医护办公室
含医生办公室和护士工作室
康复用房
物理治疗室
作业治疗室
娱乐用房
阅览室
书画室
棋牌室
亲情网络室
社会工作用房
心理咨询室
社会工作室
多功能厅
行政办公用房
办公室
会议室
接待室
财务室
档案室
文印室
信息室
培训室
附属用房
警卫室
食堂
含老年人厨房、职工厨房
职工浴室
理发室
洗衣房
含消毒、甩干、烘干室和缝补间、室内晾晒场地等
库房
含被服库、器材库、生活用品库、杂物库等
车库
公共卫生间
设备用房
含配电室、锅炉房、供氧站、电梯机房、通讯机房、空调机房等
幸福家园基本装备详表
生活护理设备
护理床
气垫床
专用沐浴床椅
电加热保温餐车
医疗设备
心电图机
B超机
抢救床
氧气瓶
吸痰器
无菌柜
紫外线灯
康复设备
物理治疗设备
作业治疗设备
安防设备
监控设备
定位设备
呼叫设备
计算机及网络设备
摄录像机
交通工具
老年人接送车
物品采购车
主要技术经济指标
1
规划用地面积
****M2
2
总建筑面积
****M2
其中：
标准公寓楼
****M2
1#高档公寓楼
****M2
2#高档公寓楼
****M2
独栋公寓
****M2
3
容积率
****
4
建筑占地面积
****
5
建筑密度
****
6
停车位
****个
7
绿化率
****%
第六章工程技术方案
6.1项目组成
根据现有条件的发展需要，项目主要由公寓楼及相关配套设施组成。
6.2建设方案的确定
6.2.1主要原则与依据
合理确定方案和正确掌握建设标准可以大大推进社会福利事业的快速发展。
建设方案与建设规模确定的原则主要有如下几条：
1、项目必须贯彻艰苦奋斗、勤俭建国的方针，树立科学的发展观，充分利用现有资源，满足老年人群的帮助保护需求，正确处理需要与可能、现状与发展的关系。
2、项目选址应符合当地城市的总体规划和网点布局的要求。
3、主要要求下述几点：
选址地理位置要适中，交通要方便；
要节约用地，合理科学布局；
便于利用城市基础设施；
场地地形力求规整，场地干燥、并有必要的防洪排设施；场址要远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，并远离污染源和高压线路；
6.2.2项目主要建设方案
按照项目建设标准要求，建设规模必须与承担的任务、功能相适应，考虑到某某县社会福利事业发展的要求，在某某县竹坪乡所在区域建设某某县幸福家园养老山庄。
6.3主要建筑物设计方案
6.3.1设计原则
1、项目根据安全、卫生、适用的原则和使用功能要求，一般情况下采用混合结构。
2、业务用房的室内净高度不低于3米。
3、给排水应符合《生活饮用水标准》和污水排放的有关规定。
4、主要业务用房地面应采用便于清洗的建筑材料，室内装修应符合表面光滑洁净、色调舒适明快的要求。
5、在满足国家有关规程、规范的前提下，强调功能的合理性以及主要标准层的合理性—功能分区明确合理、简捷便利、技术经济指标先进。
6、统一协调的室内外环境设计创造舒适、宜人的环境，重视内外环境设计，结合地方气候条件，创造优美室内外环境，室内从空间布局、无障碍设计。
6.3.2建筑方案设计
新址建设项目建筑方案如下：
新建的业务用房根据场地、功能等具体要求进行合理布置。
平面设计根据用房设计的基本原则，经认真考察、研究，每一层业务用房进行合理、科学的安排布置，设置相应的科室。
建筑立面造型设计，本着“以人为本”的设计思想，根据每一幢楼的服务功能去着眼，建筑立面设计以简洁、庄重、富有现代感为原则，立面以条形窗组成的方框为构图主体。
门厅宽敞，每一幢建筑物根据楼层高低及服务功能进行精心设计，使整个建筑物富有动感，充满现代气息，外窗为透明玻璃，铝合金窗，与周围环境融为一体，产生良好的视觉效果。
6.3.3土建工程
1、设计依据
（1）本专业有关的规范、规定
《建筑结构荷载规范》GB50009—2001;
《建筑抗震设计规范》GB500011—2001;
《混凝土结构设计规范》GB50010—2002;
《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002.
2、结构设计
a、抗震设计及荷载取值
（1）抗震设防烈度60.05g35度
（2）场地土类别：
商住类
（3）根据建筑重要性，建筑抗震类别为乙类建筑
（4）抗震等级：
7级
（5）楼面活荷载：
不上人屋面：
0.5KN/㎡上人屋面：
2.0KN/㎡
卫生间、走道：
2.0KN/㎡
会议室：
3.0KN/㎡
疏散楼梯：
3.5KN/㎡
基本风压：
0.45KN/㎡
基本雪压：
0.40KN/㎡
b、结构材料
（1）砼强度等级C30---C40砼，其中水池、屋顶水箱、地下室采用防水密实砼。
（2）钢筋：
Ⅰ级钢fy=210KN/㎡,Ⅱ级钢：
fy=310KN/㎡。
（3）墙体：
±0.00以下采用240厚标准机砖墙。
c、结构选型
地基基础的设计根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。
基础埋置深度应根据地质情况、土的冻层深度以及地下水位等情况，综合考虑后确定。
新建项目均采用砖混结构。
4、主要建筑用料作法
新建业务用房和建筑装饰和环境设计要利于体现清新、典雅、朴素的行业特点。
地面采用防滑地板砖，墙壁及天花板涂刷白色环保无毒害纳米涂料。
一般装修如下：
（1）外装修—外墙涂料
（2）内墙：
混合砂浆墙面，外罩仿瓷涂料。
（3）屋面-保温、隔热、高分子防水材料防水层、有组织排水
（4）门窗—木门、木质防火门、地弹簧门、铝合金窗
（5）顶棚—同内墙
5、建筑风格
新建业务用房外墙主色调采用白色。
建筑风格与色彩要统一协调。
要避免缺乏文化内涵的外观设计。
窗户尽量采用白色透明玻璃，以提高室内自然光照度，避免采用蓝、绿、茶等较深颜色的玻璃，从而体现建筑“轻快而明亮”的风格。
6.4总平面布置
1、指导思想
方案的构思首先从总体环境入手，结合现代发展的理念，确定其指导思想：
充分结合现状、尊重环境、功能分区合理、清污路线清楚。
充分体现“以人为本”的精神，充分展现人与自然、人与人与环境高度融合的思想，新建建筑在空间组织应充分考虑到人的活动需求，创造人性化的、不同层次的空间。
2、总平面布置原则
（1）最大限度地利用宝贵的土地资源进行规划建筑物，布局紧凑、交通便捷、管理方便；
（2）规划建筑与原有建筑物保持合理的功能分区；
（3）依据国家有关规划、建筑、环保、防火、抗震、劳动安全及卫生的规范和标准进行设计；
（4）对废弃物的处理，应做出妥善的安排，并应符合有关环境保护法令、法规的规定；
（5）在尽可能条件下，加大绿化面积，美化环境。
3、平面布置
项目的总平面设计按不同功能要求进行合理布置，首先，力求做到布局合理、联系方便，互不干扰，使其在建筑容量、环境容量、功能结构、空间布局等方面相互协调，并努力使各类用地及其功能关系配置达到最佳。
其次，充分考虑的景观组织与环境绿化所营造的氛围，以突出的空间布局轴线和强烈的方向感，简化空间结构、强化空间秩序，使之大中见小。
4、道路系统与环境绿化
便捷的交通流线是本设计的立足之一，遵循统一性、安全性、舒适性等交通道路规划设计的原则，形成科学合理的交通流线。
院内道路系统以出口为纲，围绕入口广场的各功能分区，进行科学的组织，形成实用、美观的环形路网，使整个院内的道路系统构成一个有机的整体，既是景观组织的骨架，又满足消防规范的技术要求。
结合建筑入口设计各种交通流线及区域，新建建设项目正对主出入口，使各种功能流线互不交叉、避免干扰。
场区道路以环形通路组成道路系统的基本骨架，形成高效快捷安全的场区交通系统。
主出入口处的路面宽20m；进入场区院内的环路路面宽度为16m；场区次干路路面宽度12m，庭院路宽12m，其余路面宽度均为10m。
绿地、阳光和清新的空气是人们赖以生存的物质要素。
对于营造优美的环境，这些要素同样重要。
生机盎然的绿色环境无疑对他们的健康是十分有益的。
因此，建设要求利用一切可以绿化的空间，对新建筑物周围进行多层次立体绿化。
除了可以种植花草的地块外，建议需要硬化的地块多植速生落叶乔木（如家杨、法桐等），以改善小气候，并使新建建筑融入绿色的自然环境之中。
而重要地段则建议作专项景观设计，以起到画龙点睛的作用。
6.5公用工程
6.5.1给水
1、设计依据
《建筑给水排水设计规范》（GBJl5-88）；
《室内给水设计规范》（GBJl3—86）。
2、用水量分析
人员用水按110升／人•日。
日用水小时按12h计，是变化系数取2.0。
经计算，平均用水量为1t／h，最大用水量为1.5t／h。
年用水量为8000t。
消防用水量另计。
生活饮用水的水质标准应符合国家生活饮用水卫生标准。
各用水处供水管道入口处水压不小于0.15MPa。
3、水源和供水设施
给水由自来水公司提供水源，本项目用水通过新建的供水管网由自来水管网供给，通过管径为DNl00干管供水，可保证该项目的生活用水及消防用水的需要，给水管管材均选用铝塑复合管。
4、消防给水系统
根据《建筑设计防火规范》的有关规定，室内设置消火栓给水系统，室内消防给水系统由室内消防管网、室内消火栓和高位消防水箱组成。
室内消防给水系统与生活给水系统分开独立设置。
设置两根DNl00热镀锌铜管作为消防立管，由室外环状管网引入。
室外消防给水系统由环状管网、室外消防栓组成。
室外消防栓灭火系统由项目建设单位统一考虑。
6.5.2排水
1、设计依据
（1）《建筑给水排水设计规范》（GBJl5—881997年版）；
（2）《污水综合排放标准》（GB8798-1996）；
（3）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。
2、排水量计算
项目排水量按给水量的80％计算，经计算，日排污水量估算为20.2m3/d,最大日污水量约24m3/h,时排水量3m3/h,年排水量6000m3。
3、排水方式和设施
排水系统采用雨污分流制。
（1）雨水：
建筑物屋面雨水采
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