五星级酒店策划报告.docx

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五星级酒店策划报告

一、 项目概况

1、 项目名称

鹦鹉螺皇家园林度假酒店（暂定名）

2、 项目地址

中国•海南省三亚市亚龙湾

3、 项目占地及四至

      “鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目总占地163亩，合10.87万平米。

项目位于亚龙湾中心广场西北侧，东临亚龙大道，南临滨海大道，西部及北部为亚龙大道通往天域酒店的一条弧线形支路，三路围合的一独立地块，地理位置优越。

4、 项目规划技术指标

总建筑面积：

7.82万m2（其中：

地上建筑面积：

4.62万平米，地下建筑面积：

3.2万平米）                          容积率：

0.42

密度：

17.5%                            绿化率：

80%

5、 项目开发建设单位情况介绍

该项目开发建设单位为山西华宇集团有限公司，是山西省一家多元化、跨地域的股份制民营企业。

资产总额12亿元，净资产5亿元。

经营范围涉及零售业、公路客运业、房地产开发、金融、生物医药业等领域。

经过多年的稳步发展，华宇集团公司在房地产开发经营与金融资本运作方面积累了丰富的经验，多种经营也使其具有了强大的抗风险能力，同时也具备雄厚的经济实力，为开发建设华“宇亚龙湾国际会议中心”项目奠定了坚实的基础。

二、 项目的提出

1、海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟

① 总体经济增长幅度高于全国平均水平

②建筑业和固定资产投资稳定增长

2、 三亚市产业结构调整成绩显著，投资环境大为改变

① 全市经济发展连续保持强劲增长态势

② 旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进一步提高

③ 软硬环境治理卓有成效    

3、 海南旅游产业发展现状

① 国际、国内旅游业现状

② 海南旅游市场发展现状

③ 海南旅游资源利用及旅游产品开发现状

4、海南旅游产业发展定位

①海南发展旅游产业资源优势

②海南旅游产业发展定位

5、三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫

 6、三亚旅游市场构成及发展趋势

注：

本章1-6小点详细内容见后附材料

7、项目地提出及目标

山西华宇集团基于多年的项目运作经验及对海南三亚旅游房地产市场的理解，在经过深入的区域及行业调研后，结合公司在三亚旅游房地产市场的发展战略，确立在三亚市亚龙湾地区启动开发建设大规模、热带雨林特色的，集旅游休闲、会议、购物等功能为一体的绿色生态、海景度假酒店项目。

       在三亚市当地政府的支持下，华宇集团提出了利用三亚市亚龙湾地区独有的自然景观及旅游资源优势，开发建设“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”（暂定名）项目的建议。

双方旨在通过“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目的开发建设，加强亚龙湾地区在会议及商业服务等方面的配套服务功能，完善亚龙湾地区的旅游、休闲、度假功能，提升亚龙湾地区的整体形象。

“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目将瞄准国际级旅游目的地的建设标准，融独特性、多样化、生态环保、度假休闲、观光购物等多种旅游居住新概念于一体，高标准地建设一个大规模、绿色生态的各功能配套齐全的海景度假酒店，并应与隔路相望的华宇集团另一酒店项目——“凯悦度假酒店”在资源共享、风格定位、经营多样化及功能互补等方面遥相呼应、优势互补，形成规模化经营优势，降低经营成本，扩大华宇房地产品牌的辐射力度。

三、 项目发展定位

“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目将建设成为以热带雨林景观、娱乐购物服务、产权式酒店接待为主题的绿色生态、海景度假酒店，项目建成后一座设计风格独特、洋溢浓郁热带滨海度假特点、功能配置齐全的规模化度假酒店将展现在世人面前，它高星级、高标准的软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假的游客，使之成为他们的首选下榻地。

“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目的投资及经营方式将采用“产权式酒店”的方式，这种起源于欧洲20世纪70年代的一种新型酒店经营模式，风行于世界上著名的旅游城市和地区（如美国的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为盛行）。

此种酒店经营模式经过30多年的发展已被发达国家广泛接受，许多国家还为此专门立法并成立行业协会以规范市场，约束市场参与者的行为。

这种将房产与旅游投资相结合的投资模式在目前国内形式下是极具发展潜力的投资品种。

“产权式酒店”经营模式是适合海南尤其是三亚旅游房地产业发展的经营创新品种，此经营模式扩大了游客入住休闲度假酒店的需求，为游客提供了更多选择入住高档次度假酒店的机会，还解决了三亚高档次酒店市场供需不平衡、需求相对短缺的问题；另外该模式还可带动三亚市房地产市场的持续稳步发展，赋予海南“旅游房地产”市场更多活力和发展空间，这种新型的旅游房地产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店业的高效结合，极具市场潜力和生命力；再者该模式还使三亚市高端消费人士的保有量始终保持在较高水平，为三亚市经济及就业问题找到了出路，为三亚市创造着源源不断财富。

产权式酒店的投资客户（也即固定游客）的市场定位于中产阶级家庭、成功人士、专业旅游房地产投资者及企业公司，据有关资料分析，目前购买产权式酒店的60%是个人购买，其目的是保值和分红，同时兼顾度假，采用的方式大多为银行长期按揭；企业公司购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假、年会及业务会议专用。

近年来一批产权式酒店已在沿海发达地区及大城市逐步兴起，相信该旅游品种将成为适合海南三亚这座热带滨海旅游城市的新型酒店房地产经营模式。

注：

有关“产权式酒店”见后附介绍材料

四、 项目规划设想

1、项目规划设想指导思想

根据项目的总体规划构思、建设目标要求及三亚市亚龙湾资源条件，“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目的规划设想指导思想是：

A、酒店的规划设计将充分体现“建筑是空间艺术”的思想，使之成为亚龙湾地区最具热带滨海特色的代表性建筑；

B、酒店的规划布局及功能分区将最大限度的满足业主追求“自然、绿色、沙滩、海景”的向往，最大程度展现三亚亚龙湾这座热带海滨度假圣地独一无二的魄力；

C、充分利用项目周边的旅游资源优势，将酒店的建设工作与将三亚亚龙湾建设成国家级旅游度假区的目标紧密结合；

D、采用国际一流智能型最具有热带滨海特色的设计方案；

E、酒店的配套设施全面而人性化，将为游客提供休闲度假、娱乐购物、旅游休闲、居住等全面服务；

F、酒店将建设成风格独特、个性鲜明、融合自然风景及各国建筑文化及园林景观的绿色生态的旅游度假胜地；

H、成为亚龙湾地区的标志性建筑，并对酒店经营模式的发展趋势起到示范与引导效应；

根据上述规划指导思想，对项目的建设从规划的角度进行了初步的设想，初步明晰了项目规划的产品目标：

             酒店主楼公寓区——主力户型70-90平米，配大卫生间；

别墅、会所区——无机动车行道，别墅周边环绕风格各异的热带雨林景观；

会议中心——外观设计成“鹦鹉螺”形状，成为               

标志性建筑；

            娱乐、休闲、购物一条街——丰富亚龙湾地区富有文化底蕴的、规模化的娱乐、休闲、购物场所，为亚龙湾地区提供丰富多彩的“夜生活”娱乐活动

2、 酒店概念设计规划思路

（1） 会议中心

会议中心将临亚龙大道而建，外形将仿生海南特有的、极富知名度的“鹦鹉螺”外形，洋溢着浓郁的海洋气息，使之成为亚龙湾的标志建筑。

会议中心占地15000平米，总建筑面积10000平米，地上5000平米，地下5000平米。

可提供容纳1300人的大型会议室1个及容纳200-500人的中型会议室4个（或分割成容纳100人左右的小型会议室10个）。

会议中心在空间设计上应充分考虑空间的自由组合性，在功能设计上将体现多功能性，可召开各种类型的商务会议、国际研讨会、新闻发布会、产品推介会、大型宴会招待等，还可用作电影节、演唱会、选美比赛场地等。

会议中心将按国际标准建设，配有同声翻译系统、贵宾休息室、宴会厅、展示厅等。

（2） 酒店主楼

酒店主楼占地6000平米，总建筑面积25200平米，地上20200平米，地下5000平米，层高3.5层。

可提供300套客房，户型以70—90平米为主，配以部分50平米的小户型和140平米的大户型，户型设计将充分体现休闲的特点，大卧室、配大卫生间（带洗浴房），宽敞的客厅方便家人及亲朋好友聚会、沟通情感，给人以休闲、宽敞、舒适的全新生活感受。

（3） 别墅

别墅区占地70000平米，总建筑面积21000平米，地上15000平米，地下6000平米，层高2.5层，可提供单体别墅50栋，面积360-600平米。

定位为豪华别墅，别墅区内不设机动车道，仅有的步行道蜿蜒于别墅区内，营造出曲径通幽的世外桃园感觉；别墅区内完全园林化设计，送700—1000平米的风格各异的、热带雨林风格的私家园林；大型沙滩露天游泳池位于浓郁、高大的棕榈树的林荫下，阳光斜下、吊床小寝，娴静而舒适；人工营造的假山满目绿色，极富空间感，将建筑作为空间的艺术发挥的淋漓尽致；区内水流孱孱，不时有鱼儿映入眼帘，使人恍若置身仙境；室内装修极尽豪华，每套别墅均配有古玩、瓷器、山水画等，文化氛围极浓；别墅区的家政服务人员均经过专业培训，严格选拔，每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到而专业的服务；还赠送每栋别墅业主价值5万美元的亚龙湾高尔夫球场会员卡一张。

（4） 商业一条街

商业一条街占地15000平米，总建筑面积15000平米，地上5000平米，地下10000平米。

商业街定位为规模化、高格调、多样化经营的特色商业一条街，设有国内外知名酒吧间、咖啡屋、艺术坊、夜总会、百老汇剧院、民俗饰物店、各式小吃店、中医疗养院、美容美发室、美体健身房、特色餐饮、海鲜城等。

（5） 酒店大堂

酒店大堂单独设置，占地5000平米，总建筑面积2000平米，地上1000平米，地下1000平米。

酒店大堂高大、气派，设有中央共享空间、大型景观屏、服务接待总台、散座茶座、酒店管理办公室等。

游客在大堂经过简单登记后，即由服务小姐引至酒店特备的环保型电动车送客处，由环保型电动车将客人送至客房。

3、技术经济指标

根据项目的发展目标及规划设想，项目的规划技术经济指标初步设定见附表一“规划技术经济指标汇总表”。

五、 项目开发进度

1、项目关键工序进度控制

该项目建设周期1年，2002年7月20日开工，2003年6月30日竣工。

序号 关键控制工序 开始如期 结束日期 备注

1 土地转让合同及预付款 02.06.20 02.07.10 

2 项目规划方案确定 02.07.10 02.07.30 地基详勘受该工序约束

3 规划报建手续 02.08.01 02.08.10 

4 地基详勘 02.07.25 02.08.20 基础处理及基础施工图受该工序约束

5 基础及地下室施工 02.09.15 02.10.30 

6 结构封顶，围护结构施工 02.10.20 03.04.30 

7 室内装修 02.12.20 03.05.30 

8 室外景观工程 02.12.20 03.04.30 

9 园林工程 02.11.30 03.06.30 

10 工程竣工  03.06.30 

2、项目总体进度计划

见附表二“鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目工程进度计划”

六、 项目投资估算

1、 投资估算的依据

   本报告的投资估算依据为：

   1、三亚市城市总体规划确定的区域市政设施规划；

   2、项目规划设想确定的技术经济指标；

3、三亚市同类建设项目的投资估算指标；

4、项目公司与地方政府洽商的土地出让价格意见；

5、国家及三亚市政府有关基建、房地产项目的各类收费文件；

2、一些具体费用的计算说明

（1）土地费用

       按38万元/亩的价格计算。

（3）前期工程费

       项目前期工程费包括项目规划、勘察、设计、可行性研究等费用，按国家有关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算。

（4）项目管理费

      项目管理费为项目公司为开发本项目而花费的日常运作费用，按房地产行业的经验为建安工程费的3%计。

    （5）建安工程费

不包括前期费用及室外管网、道路及绿化成本，建安成本在估算时考虑的价格为：

A、 结构工程：

800元/M2，含降水及地基处理；

B、 安装工程：

400元/M2，包括各种机电设备及安装费；

C、 装修工程：

公建部分：

1500元/M2

商业服务设施：

600元/M2

别墅及酒店主楼：

平均按1100元/M2

D、家具、橱具及高档床上用品：

按800元/M2

   （6）营销费用

包括市场调研、策划、广告推广、销售代理、卖场等，按目前海南三亚市的同业水平，大致以销售总额8%计算。

（7）不可预见费

不可预见费按项目总投资（含土地、建安工程、各类费用）的10%计。

（8）财务费用

按全部投资，建设期1年，年利率按6.5%计算。

3、项目投资测算结果

    根据初步测算，本项目总投资额约为44161万元（约4.42亿元）。

详见附表三“项目投资测算表”

4、项目资金筹措计划

       根据项目总体规划及开发进度计划安排，项目开发所需资金主要来源于四部分：

自有资金、银行贷款、项目建筑商垫资及销售回笼资金。

      项目总投资额约为4.42亿元，预测项目需投入启动资金约为1.5亿元人民币。

项目公司以自有资金投入5000万元人民币，争取向银行贷款人民币8000万元，再加上项目建筑商垫资以及项目后期销售回笼资金的再投入，基本可保证本项目的开发资金投入需要。

七、 项目营销

1、 项目销售策划

（1） 前期项目概念性宣传：

A、项目所在地：

海南•三亚•亚龙湾•广场中心区B、经营模式上：

旅游+投资型“产权式酒店”；C、产品上：

别墅的海景、园林、环保生态、服务特色、其他附加增值项目等，酒店公寓的大客房、大卫生间及其他；

（2） 卖场设立：

在北京、上海、广州、深圳、香港、哈尔滨、沈阳等城市设立卖场，或委托销售。

（3） 项目广告宣传：

选择营销主题，有针对性宣传。

（4） 在海口及三亚机场设立销售宣传点，并设豪华大巴接送游客参观项目样板间。

（5） 组织全国范围内招聘、选拔高级家政服务专业人员，制造声势，间接为项目销售做宣传。

（6） 在各卖场设立城市，组织商务专机接送业主参观现场样板间。

2、 项目销售计划

            规划技术经济指标汇总表             附表一

序号 指标内容 单位 数值 备注

1 总用地面积 万M2 11.0 163亩

2 总建筑面积 万M2 7.82 含地下3.2万平米

2.1 酒店客房建筑面积 万M2 4.62 含地下1.1万平米

2.1.1 酒店主楼 万M2 2.52 含地下0.5万平米

2.1.2 别墅 万M2 2.1 含地下0.6万平米

2.2 会议中心 万M2 1 含地下0.5万平米

2.3 商业一条街 万M2 1.5 含地下1万平米

2.4 酒店大堂 M2 2000 含地下1000平米

2.5 车库 M2 5000 地下

3 平均容积率  0.42 

4 绿化率 % 80 

5 建筑密度 % 17.5 

6 建筑高度 米 15 

  项目投资成本估算表       附表三

                                                    单位:

万元

序号 费 用 名 称 金 额 备   注

1 土地费用 6383 

1.1 地价款 6197 38万/亩×163.066亩=6197万元

1.2 土地契税 186 土地价款3%

2 前期工程费 1622 

2.1 编制项目可研 15 

2.2 图设计费 1500 地上200元/M2，地下100元/M2，含景观

2.3 施工图审查费 15 建安造价的0.8‰

2.4 规划管理费 9.3 2元/M2

2.5 人防工程统建费 22 

2.6 临时用电增容费 16 

2.7 临时用电设施费 10 

2.8 用水设施费 2 

2.9 甲方临建工程 15 

2.10 临时围墙 18 

3 建造费 18387 

3.1 土建工程 6256 800元/M2

3.2 安装工程 3128 400元/M2

3.3 装修工程 7353 公建1500元/M2,商场600元/M2,其它1100元/M2

3.4 室外工程 1650 按150元/M2,计11万M2

4 其它税费 390 

4.1 质监费 83 按建造费的4.5‰

4.2 监理费 147 按建造费的8‰

4.3 营业供电贴费 160 

序号 费 用 名 称 金 额 备   注

5 管理费 552 按建造费的3%

6 家具购置费 3856 800元/M2（只算大堂、别墅及公寓）

7 工艺品等购置费 300 按每栋别墅6万元，共50栋别墅

8 会员证费 2100 每栋别墅1个会员证，5万美金，合人民币42万元，共50栋别墅

9 开办费 200 

10 不可预见费 1839 按建安造价的10%

11 财务费用 2316 （1-10）项之和取一年利息（年息6.5%）

12 销售费用 6216 按销售收入的8%计

13 投资总额 44161 

14 市场单价 5647元 每平方米

可销售部分物业销售测算

1 别墅 5.25亿元 按均价25000元/M2计，销售面积2.1万M2

2 公寓 2.52亿元 按均价10000元/M2计，销售面积2.52万M2

3 合计 7.77亿元 

项目可销售部分价格敏感性分析             附表四

项目 价格变动   备注

主

楼 价格 5000 6000 7000 8000 9000 10000 单位:

元/平米

 收入 1.26 1.512 1.764 2.016 2.268 2.52 单位:

亿元

别

墅 价格 8000 12000 16000 20000 24000 28000 单位:

元/平米

 收入 1.68 2.52 3.36 4.2 5.04 5.88 单位:

亿元

合计 2.94 4.032 5.124 6.216 7.308 8.4 单位:

亿元

销售税金（5.5%） 0.162 0.222 0.282 0.342 0.402 0.462 单位:

亿元

投资成本 4.42 4.42 4.42 4.42 4.42 4.42 单位:

亿元

税前利润 -1.642 -0.61 0.422 1.454 2.486 3.518 单位:

亿元

投资利润率（%）   9.55 32.90 56.24 79.59 全部投资（含会议中心、商业街）

净投资利润率（%）

   32.46 111.85 191.23 270.62 按自有资金1.3亿元计

附：

背景资料

一、项目提出

1、海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟

① 总体经济增长幅度高于全国平均水平

全省经济增长加快、综合经济实力进一步加强。

全年共完成GDP566.05亿元，按可比价格计算，比上年增长8.9%，增幅高于上年0.1个百分点，经济增长高出全国平均水平1.1个百分点。

其中：

第一产业增加值200.28亿元，增长9.7%，对经济增长贡献率41.4%；第二产业增加值131.18亿元，增长8.7%，对经济增长贡献率19.3%；第三产业增加值234.59亿元，增长8.3%，对经济增长贡献率39.3%。

表一：

全省近年GDP总值（单位：

亿元）

表2：

2001年三产在GDP中所占比重

②建筑业和固定资产投资稳定增长

 建筑业保持增长λ

全社会建筑业增加值完成40.13亿元，按可比价格计算，比上年增长6.2%。

其中：

房屋建筑施工面积453.5万m2，增长4.2%；房屋建筑竣工面积205.5万m2，增长5.3%。

上缴税金1.99亿元，增长7.2%。

 固定资产投资保持稳定增长λ

全年全社会完成固定资产投资206亿元，比上年增长6.5%。

其中：

基本建设完成投资140.5亿元，增长6.4%；更新改造完成投资10.6亿元，增长8.2%；房地产开发完成投资12.5亿元，增长21%。

表三：

全社会固定资产投资总额（单位：

亿元）

2、三亚市产业结构调整成绩显著，投资环境大为改变

② 全市经济发展连续保持强劲增长态势

        2001年三亚市以调整经济、扩大投资、刺激消费和提高效益为重点，着力解决经济发展深层次的矛盾和问题，全市经济在新世纪呈现出新气象，各项主要经济指标保持快速增长势头。

据三亚市官方统计数据显示：

 全市经济快速、健康发展，经济运行质量明显提高  λ

2001年全市GDP总值32.73亿元，比上年增长11.7%，实现了1998年以来连续四年经济增长超10%，超过全国、全省的平均水平，三大产业同时超过10%的增幅。

其中：

第一产业增加值13.64亿元，增长10%；对经济增长贡献率37.2%；第二产业增加值6.90亿元，增长12%；对经济增长贡献率21.05%；第三产业增加值12.19亿元，增长13.4%；对经济增长贡献率41.3%。

 投资需求出现高速增长势头λ

投资结构进一步向优势产业倾斜，全市固定资产投资完成18.56亿元，同比增长33.1%，。

其中：

第一产业投资完成1.81亿元，增长59.3%；第二产业投资完成1.33亿元，增长54.7%；

第三产业投资完成15.4亿元，增长29%。

 盘活积压房地产工作取得新进展λ

全市房地产投入2.61亿元，增长14倍。

消化和盘活积压商品房73.9%，收回和盘活闲置用地13000多亩，占可处置量89%。

2002年有望将全市积压商品房和闲置土地问题基本解决。

②旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进一步提高

2001年三亚市通过规范和整顿旅游市场，加大宣传促销力度，扩展客源市场，大大增强了三亚的知名度，成功的举办了“全球化论坛”等大型国际会议和旅游活动不断完善景区景点建设，狠抓“假日旅游”旅游服务质量和形象空前良好，有力地促进了旅游业的发展。

③ 软硬环境治理卓有成效    

A、政府各部门减免办事程序，改善投资软环境，工作力度大，办公效率显著提高，一切工作服务于三亚建设。

B、下大决心改变三亚市整体形象。

处置“闲置地、烂尾楼”力度大，成绩显著，三亚市容有了极大改变，向国际性的热带海滨城市发展。

C、有计划的进行市政配套建设。

高速公路的联通，市区交通道路的高标准规划设计，使旅游观光十分方便，凤凰机场的修建，三亚客运码头的建设，尤其是可为境外旅客提供落地签证服务，使三亚具有挤身国际旅游城市的条件。

D、水、电、通讯方面建设变化巨大。

赤田水库的完工使用，新建电厂的发电，联网可满足今后一个时期的需要，程控电话、移动、微波、光纤通讯等通信设施齐全与全国900个城市、全世界195个国家地区开通，使三亚向智能化数字化城市又迈近了一大步。

E、投巨资改造三亚市容环境。

三亚湾“椰梦长廊”的建成、大东海广场改建、体育广场、名花公园、艺术广场及城市的“绿化美化”工程，使三亚逐步成为一个热带海滨花园城市。

3、 海南旅游产业发展现状

① 国际、国内旅游业现状

国际旅游业在20世纪开始蓬勃发展。

世界旅游组织的有关统计数据显示：

2000年全球跨国旅游达6.98亿人次，比1999年增长了7.4%。

预测分析，到2020年，全球接待跨国旅游者将达到16亿人次，国际旅游消费将达2万亿美元。

从2000年到2020年间旅游年均收入增