诸暨市分区规划说明.docx
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诸暨市分区规划说明
第一章 现状解读
一、现状概况
（一）地理位置
城北区地处诸暨中心城区东北部，东与浦阳东江及浦阳东江支流相邻，南界浦阳江和浦阳东江，西与浦阳江相邻，北接本市的直埠镇。
总面积27.3平方公里。
（二）自然条件
本区属山环绕的平原地形，除北侧渔橹山、东侧江龙山、燕尾山和一些零星散布的小山丘外，其余地域地势低平，利于城市建设和农业耕作，但防洪排涝有一定困难。
本区全年主导风向以北、北北东为主，污染系数以北、北北东和南南西等方向较为显著。
（三）经济发展情况
本分区紧邻老城区，经济发达。
2004年，区内工农业总产值约24亿元，工业产值约22亿元，工业类型以服装、袜业、电器等制造业为主。
农业产值约2亿元，以粮食蔬菜水果种植、家畜家禽和珍珠养殖为主。
（四）行政区划与人口
本次规划用地包括暨阳街道城北办事处用地和浦阳东江东南侧浣东街道的部分用地。
其中属暨阳街道的行政村18个，浣东街道的行政村4个，户籍人口约18401人，其中属暨阳街道16807人、浣东街道1594人，暂住一年以上的暂住人口10296人（包括荣怀、海亮两所中学师生约9102人），总计常住人口为28696人。
（五）现状土地利用
本区现状土地利用中，平原以耕地、城市建设用地、村庄建设用地为主，其中耕地约占56.6%。
水域中除江河水域外，尚有大量水塘，现状主要以珍珠养殖为主，山地主要为有林地。
从空间分布来看，城市建设用地主要集中在规划二环北路以南以及诸湄公路沿线，村庄用地分布较散。
东侧两江环绕地域为浦阳江滞洪区（面积约260公顷）。
现状土地利用构成
表1-1
类别
面积（公顷）
所占比例（%）
城市建设用地
360.1
13.2
水域与其他用地
2368.3
86.8
其中
水域
457.9
16.8
耕地
1542.6
56.6
林地
298.7
10.9
村庄建设用地
69.1
2.5
总计
2728.4
100.0
（六）城市建设用地现状
本区内现有城市建设用地360.1公顷，人均195.7平方米/人，其中居住用地142.3公顷，人均77.3平方米，工业用地76.1公顷，人均41.4平方米（见下表）。
（上述指标大大超过国家规范标准，其主要原因有四方面：
一是用地统计中周边农村居住用地计为三类居住用地，由于农居占地普遍偏大，造成居住用地面积偏大；二是用地统计中将现状即将竣工的楼盘计入一、二类居住用地，但未有相应的人口入住，引起人均居住用地指标偏大，三是用地统计中将已基本建成江龙工业区计入工业用地中，但工业企业正式投产的较少，相应地人口集聚量较少，也是引起人均工业用地指标偏大的原因；四是环城北路、二环北路等城市主干道的计入也使人均道路指标偏大。
）
城市建设用地中居住用地主要集中在二环北路以南区域，其中一类、二类居住用地集中于邻江等环境景观较好的区域（如以别墅为主的明珠花园、在建的春江花月等楼盘）；工业用地除江龙工业区集中布局外，其余均分布较为分散；公共设施用地中以教育科研设计用地为主（荣怀学校、私立高级中学）；公共绿地较少，仅在永昌北路与暨阳北路三角形地块中设置有一处较大规模且有一定休憩设施的集中绿地（1.2公顷）。
现状城市建设用地构成
表1-2
序号
用地代码
用地名称
用地面积
（公顷）
占建设用地比例
（%）
人均建设用地
（平方米/人）
1
R
居住用地
142.3
39.5
77.3
其中
R1
一类居住用地
8.5
R2
二类居住用地
41.1
R3
三类居住用地
92.7
2
C
公共设施用地
35.0
9.7
19.0
其中
C1
行政办公用地
1.9
C2
商业金融用地
1.4
C3
文化娱乐用地
0
C4
体育用地
0
C5
卫生医疗用地
0.2
C6
教育科研设计用地
31.2
C9
其他公共设施用地
0.3
3
M
工业用地
76.1
21.1
41.4
其中
M1
一类工业用地
5.5
M2
二类工业用地
70.6
M3
三类工业用地
0
4
W
仓储用地
0.5
0.1
0.3
其中
W1
普通仓库用地
0.5
W2
危险品仓库用地
0
W3
堆场用地
0
5
T
对外交通用地
14.2
3.9
7.7
6
S
道路广场用地
66.3
18.4
36.0
其中
S1
道路用地
65.7
S2
广场用地
0
S3
社会停车场库用地
0.6
7
U
市政公用设施用地
2.8
0.8
1.5
其中
U1
供应设施用地
0.5
U2
交通设施用地
0.4
U3
邮电设施用地
1.9
U4
环境卫生设施用地
0
U9
其他市政设施用地
0
8
G
绿 地
22.9
6.4
12.4
其中
G1
公共绿地
1.3
0.7
G2
生产防护绿地
21.6
9
D
特殊用地
0
合计
城市建设用地
360.1
100
195.7
注：
据统计现状城市人口为18400人。
（七）现状主要社会设施
1．教育设施
区内现有学校中以诸暨私立高级中学、荣怀学校规模较大，2004年私立诸暨高级中学在校学生数4461人（高中2791人，初中1670人），荣怀学校在校学生4028人（高中2234人，初中920人，小学874人）。
学校情况详见下表。
区内主要学校情况表
表1-3
名 称
班级数
学生数（人）
教职工数（人）
占地面积（公顷）
属性
私立诸暨高级中学
106
4461
327
16.9
私立（初中、高中）
荣怀学校
98
4028
286
12.2
私立
城关三小
17
877
－
2.5
公立小学
孙家小学
7
330
－
村小
2．医疗设施
区内现有医疗设施较少，现有村卫生院5所，分别位于郭家、袁家、孙陈、赵家和赵家埠村，另有村合作医疗社（点）5处。
3．文体设施
区内文体设施除荣怀、海量中学有400米跑道体育场外，其他地区较为缺乏，仅各村设有球场等简易体育设施。
4．福利设施
区内现有敬老院一所（王家堰敬老院），用地面积约0.3公顷，现有床位20床，入院老人18名。
（八）主要基础设施
1．道路交通
现状本区内主要道路有环城北路（内环线，红线宽80米）、诸湄公路（红线宽50米）和城北公路，其中诸湄公路和城北公路均为纵向道路，环城北路在区内为横向道路。
另外，二环线（红线宽度50米）、新城北公路（红线30米）正在建设之中。
本区与老城片通过西江大桥、茅渚埠桥沟通；与城东片通过永昌桥、东江大桥沟通；二环线与城东片、城西片沟通的桥梁正在建设之中。
本区内现有社会停车场一处（暨阳北路郭家停车场），占地面积约0.5公顷。
2．市政设施
区内现有城市加油站2处，排灌站1处（大侣湖排灌站），
二、现状分析
（一）现状特点分析
1．自然环境特点：
山环水绕，生态环境良好
本区处在诸暨河谷盆地，河网水系十分密集，东、南、西三面被浦阳江环抱。
在东南面和北面有高度在70－80米到100－200米不等的山丘，山上植被良好，山下绿水环绕，有着独特的地域景观特色和生态环境条件。
2．经济发展特点：
城郊经济发展模式特征明显
（1）农业园区稳步发展
城北区的农业，历史上以水稻种植为主，是我省主要产粮区之一。
成立于上世纪90年代的大侣湖现代农业示范园区，以粮食、蔬菜、水果、水产等种植业养殖业为主，占地2000亩，是种子种苗基地。
大侣湖现代农业园区的建设，显示本区的农业已开始突破传统农业范畴，呈现向专业化、规模化和高度化的现代郊区农业发展的趋势。
（2）产业结构中工业占主导地位，企业规模以中小型为主，资本构成中外资企业占一定比重
本区工业化发展迅速，2004年工业总产值达22.4亿元，工业经济在GDP中约占70%左右。
规模以上工业总产值4.2亿元，约占18.7%，反映了本区工业规模结构以中小企业为主的特点。
招商引资进展良好，引进外资主要为欧洲、港台等地区。
实际利用外资额逐年增长，显示了本区外源型工业的稳步发展。
（3）第三产业发展相对滞后，以提供基本服务的商业、服务业为主
本区第三产业发展较为缓慢，除靠近老城区有一些教育设施，沿暨阳北路有一些商贸设施外，大部分地区的三产，仅仅是为周边村民提供基本服务的商业、服务业等。
本区自然环境优异，山水兼备的地域景观资源对本区的房地产业、旅游业等第三产业发展具有一定支撑。
3．开发建设特点：
工业、居住开发为主，道路建设较快
（1）工业、居住开发占主导地位
由于本区近邻城市中心，且各村庄大多分布在城区对外辐射的交通干线上，各项依托条件出众。
近年来，除中部江龙村诸湄公路西侧建设了江龙工业区外，大多数村庄，尤其是靠近城区的沿路村庄，都开发了一些工业项目，现状建设用地中工业用地占据了较高的比例。
另一方面，近年来，房地产业发展较快，如明珠花园（别墅）、滨江华都、春江花月、康盛苑等一批房产项目落户本区。
（2）干线交通网络初步形成，配套道路建设加快
本区道路建设较快，环路以内用地已初步形成了干路框架。
为江龙工业区开发配套的道路建设也已成型。
4．社会发展特点：
城乡融合加快，外来人口较多
（1）城乡一体化进程加快，城乡差别趋于缩小
经近几年的建设，本区内环路以内已基本融入城区。
随着城乡一体化的推进，目前大部分行政村开始或正在实施村庄整治，撤村建居，农民安置房建设等工程也逐步展开。
农村居民生活环境质量和文明程度有了明显提升，城乡差别日趋缩小。
（2）外来人口较多，成为本区城市化主流
本区近年来经济发展迅速，而工业在经济中占据主导地位，本区工业大多为劳动密集型的制造业，对劳动力的需求较大；另一方面，两个大规模私立学校现有9000多学生及教职工，大多为区外人员。
据统计，现状暂住一年以上人口比例已达到总人口的35.8%，随着今后城市向北扩展，工业区与教育园区进一步扩大，外来人口还将大幅增加。
（二）存在主要问题分析
1．建设用地布局混杂，无序蔓延现象较突出
本区内居住、工业混杂现象较为突出，对于污染治理、环境保护均有不利影响。
同时，工业项目点多、沿主要交通线状开发现象较严重，（主要沿诸湄公路、城北公路），村庄占用耕地建设工业项目的现象也屡有发生。
2．土地供求矛盾趋紧
2004年初开始，国家在资金、土地两大闸门上实行了宏观调控政策，严格控制农用地转为建设用地。
本区作为城市的重点发展区域，建设用地需求量大，而本区又是主要粮产区，很大部分用地为基本农田，今后建设用地的增加受到基本农田保护的制约，用地供求矛盾进一步加大。
3．配套设施欠帐严重
区内商贸、文体、医疗、环卫、消防等设施配套设施不足且空间分布不尽合理。
如目前区内小学基本布置在南部，北部、东部（主要是浣江街道所属地块）村民小学入学交通距离较远，而文化设施不足体育设施严重短缺，环卫等方面设施亦存在不足，总体而言，配套设施欠帐较多。
4．农村居民点分散而建，增加了村庄改造难度和基础设施建设成本
本区村庄集聚度较低，大小60多个自然村中人口不足100人的村庄占18%左右，大部分村庄沿道路、水系呈线状分布。
村庄散布的格局，加大了改造整合的难度，增加了迁并的成本，也造成道路、供水、电力电信等管线布置的浪费现象。
6．环境品质亟需提升
本区现状环境品质欠佳，城市建设面貌较为混乱，特别是沿主要道路景观凌乱混杂，城中村环境卫生脏、乱情况也较为突出，另一方面是环境绿化少，现状人均公共绿地仅0.7平方米/人，与总规中要求的人均公共绿地10平方米/人以上的标准差距很大，今后提升城市环境品质将是本区建设的重点。
（三）基地分析
1．用地发展适宜性分析
诸暨市城市总体规划采用GIS技术以多因子综合评估法对全市用地适宜性作出了较为深入的综合评估，具体到城北区地域的分析表明，除北部渔橹山、东侧江龙山、燕尾山及浦阳江滞洪区外，分区内用地均适合于城市建设开发。
考虑到开发的经济性和农田保护要求，北侧渔橹山及南部区域较适宜生态及耕地保护，此外，浦阳江滞洪区用地也是适宜生态保护的区域。
（详见右图，偏绿区域表示较适宜保护，偏黄红色区域表示更适宜开发建设。
）
2．已确定项目影响
本区内尚有较多已定未建项目，其中用地规模较大的有王家堰农居安置区块（31.3公顷）、袁家农居安置区块（26.4公顷）、诸暨中专区块（12.7公顷），此外还有油漆市场（1.8公顷）、临时废品收购站（3.8公顷）等。
本次规划必须尊重此类已定项目，充分研究其对规划方案的正负面影响，对其中确不符合规划整体利益的项目作出适当的调整。
具体而言，诸暨中专区块已进入土地平整阶段，调整用地的可能性不大，而王家堰、袁家等农居安置区块由于用地面积相当大，对本分区路网、整体功能布局等有结构性的影响，同时现状建设量较小，尚有一定的调整余地，因此规划考虑作出调整与否的方案比选。
3．水利、电力廊道限制条件
（1）灌溉排涝水渠
区内现状有多条排灌水渠，根据灌溉和排涝要求，其中必须保留的有横向二条水渠（2号渠、渔橹山南侧渠）、纵向三条水渠（西渠、通天渠、东渠），水渠断面宽度应保持在4-6米之间，但可结合城市建设要求适当改线。
此外，随着诸湄线拓宽建设，现有的纵向三渠中的东渠已从明渠形式改为暗渠自诸湄公路路面下通过。
（2）高压电力走廊
区内现有三条110KV高压线横向穿越，对用地的完整性有较大的影响，考虑到二环北路北已规划预留50米绿地为高压廊道，规划期内可安排南侧二条高压线改线从这一预留廊道穿越，而北侧高压线可考虑在条件成熟时结合外围主干道改线。
第二章 规划背景
一、宏观政策背景
（一）科学的发展观已成为我国经济社会发展与城市建设的指导思想
党的十六届三中全会提出了“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”的重要思想，其精神实质就是促进经济与城市的发展从量的粗放扩张逐步转化到质的提高。
具体到城北区，今后应转变经济增长方式，降低资源和耕地的消耗成本，提高利用率，转变以外延扩张为主的粗放型增长方式为以内涵发展为主的集约型增长方式。
（二）统筹城乡、建设和谐社会成为城乡发展的重要方向
统筹城乡意味着减少城乡二元结构、打破收入差距扩大和利益关系调整等引发的多种社会矛盾，改善农村地区居住环境，缩小城乡差距，推进城乡一体化发展。
具体到城北区，统筹城乡的主要抓手应是尽快地促进城市化发展，使农村剩余劳动力进城从事二、三产业，同时强化乡村基础设施与社会设施配套，改善乡村居民生活环境。
而建设和谐社会主要有两个方面，一是须妥善处理农居拆迁安置的利益补偿问题，二是须考虑本区城市人口主要通过人口机械增长为主的特点，关注外来人员（特别是外地民工）的生产生活需要。
（三）生态环境质量成为衡量城市竞争力的标杆
伴随着生活水平从温饱型、小康型向更高层次迈进，高质量的城市居住、工作、休闲环境成为市民的重要追求，生态环境质量也越来越成为衡量城市发展潜力和城市竞争力的标杆。
城北区应充分利用生态环境资源优越的有利因素，在规划建设中突出生态环境保护和景观建设，为诸暨构筑生态园林城市，提升竞争力做出贡献。
二、城市发展背景
（一）城市整体发展趋势
1．城市经济增长迅速，城市空间拓展加速
近年来，诸暨城市经济持续高速增长，经济实力有了明显提升，城市空间也随之迅速拓展，总规中确定的城市发展方向为“西联东拓，南北逐步发展”。
城北区用地条件、自然环境优越，区位上佳，将成为城市发展的重要拓展空间。
2．城市核心区域功能快速外溢，城北区是重要的承接载体
随着经济高速增长，城市核心区域产业功能向外扩散，城市用地结构也随之调整。
而城北区地域邻近，建设条件出众，将成为城市重要的二、三产发展区，为传统城市核心区域分担部分功能（教育、居住等）。
3．城市多中心发展，城市二级中心（片区中心）趋于小规模化
多中心发展是诸暨城市发展的一个重要方向，除老城区的商贸中心外，城东行政中心、城西商务区均处于筹建之中，未来诸暨城市将形成三个主要的城市中心。
多中心均衡分布使城市各片区能方便地利用中心的各项服务功能，因而城市片区仅需构建较小规模的次级中心即可满足需求。
（二）城北区周边区域发展背景
1．南侧区域
分区南侧隔江区域为诸暨现状主要建成区，城市商业中心和规划建设中的行政中心均在该区域。
南侧区域是本分区建设依托的主要对象，也是本区规划设置的教育园区的重要服务对象，在规划中应强化本分区与南侧区域的过江交通联系，形成功能互补的整体。
2．北侧区域
分区北侧为直埠镇域，两地交界处有渔橹山相隔，且无直接的干路相连，与本区经济联系较弱。
3．西侧区域
分区西侧主要为陶朱街道行政所辖区域，同属城市拓展地区。
城市总规中在此区域安排了大量的工业用地、居住用地以及邻浦阳西江的大规模城市公园。
未来本区与西侧区域功能联系较强，规划须为两地之间工业企业间协作、职住交通联系、公建中心和城市公园共享创造有利条件。
4．东侧地块
东面地块主要属浣东街道，与本区邻接部分基本为滞洪区域，不宜进行开发建设。
主要功能是维持生态功能，在保持滞洪区功能和保护生态环境前提下，可适当作旅游开发。
三、相关规划背景
（一）诸暨市城市总体规划
1．城市性质
城市性质初步确定为：
环杭州湾地区重要的制造业基地、承启浙江沿海与内陆地区的交通枢纽城市，具有“古越文化”底蕴的山水生态城市。
2．城市空间结构与规模
（1）城市空间结构
诸暨城市未来的空间发展战略为“建设紧凑城市，走可持续发展道路”。
城市形态选择集中紧凑的团状发展模式，发展方向为“西联东拓、南北逐步发展”，用地组织采取多中心建设以增加有效土地供给；绿地景观构筑采取山水入城，绿地均衡设置。
（2）城市规模
城市总规确定城市人口规模2010年33－35万，2025年45－50万；城市用地规模近期达39-42平方公里，人均119平方米；规划远期达到45－50万人，用地规模达到50-56平方公里，人均112平方米。
3．城市总体规划对本区块的规划设置要求
（1）区内构建市级教育中心
（2）依托现有工业区块逐步壮大江龙工业区块
（3）依托浦阳西江建设片区公建中心
（4）沿江布置优质居住用地
（二）《诸暨市城北区控制性详细规划》（方案）
诸暨市规划设计院于2004年编制了《城北区控制性详细规划》方案，该规划对城北区用地功能布局、道路网络、各类设施进行了统筹安排，对于指导城北区的规划建设起到了积极的作用。
但由于2005年初，城市总体规划修编工作开始启动，该规划编制的前提条件发生了较大的变动，因而未完全编制完成。
从方案内容来看，该规划设计的功能布局与规划路网有一定的合理性，但由于城市整体空间布局在新一轮的总体规划中已有了结构性的变动，因而从整体上该规划设计已不适应城北区未来规划建设需要。
但该规划提出部分具体用地布局安排，如村庄安置用地布置等方面仍值得本次规划参考。
（三）《诸暨市土地利用总体规划（1997-2010）》
诸暨市新一轮土地利用总体规划正在编制中，上轮土地利用总体规划，对本区有以下所涉内容：
根据土地利用适宜性评价，本区土地大部分为宜农一等地，也是诸暨市宜农一等地的主要分布区之一；为了适应城市的用地发展，在土地利用规划中已将本区中部、南部的大部分用地划为待置换用地。
另一方面，该规划指出，诸暨市至2010年可占用耕地有限，解决城镇非农建设用地指标，实现耕地总量动态平衡目标的主要途径应是通过土地整理获得折抵指标。
（四）《诸暨市区村庄布点规划》
城北区少数行政村在建成区范围内，其余均处在规划建设用地和城市总体规划用地范围内，是《诸暨市村庄布局规划》中的积极发展区域。
规划全部村改居，通过旧城改造，建设村民住宅新区等措施，逐步把村民安置到住宅新区和城市住宅公寓。
近期仍保留规划建设用地和总体规划用地范围内的大部分村庄。
规划保留孙家小学和大侣小学及部分卫生所、卫生站等设施。
第三章 规划理念与技术路线
一、规划理念
（一）整体优化
注重技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一，从整体上研究人口发展规模、用地布局、道路交通网络及公共设施配套、环境整治等问题，尽可能使几方面相结合，达到整体最优。
同时，从全市的发展出发，遵循城市总体规划的原则和规定，促进全市的社会经济整体发展。
（二）可持续发展
立足与城市的可持续发展，在合理利用城市土地的同时，注意保护环境、节省能源、生态平衡。
在保证社会、经济发展的同时，以提高生活环境质量水平为目标，适当控制人口增长和土地开发强度，相应调整各项用地的性质比例，完善公共服务设施和市政共用设施配套，适应城市发展的要求。
（三）以人为本
规划应当满足市民日益增长的物质、文化和环境需要，创造有利于人全面发展和健康成长的基础和条件。
在考虑人口密度、建筑密度、住宅布局、交通网络等规划问题时，以市民的居住和出行要求放在首位，尽可能地提高可居住性和方便舒适程度，使整个地区成为市民能够安居乐业、环境优美、功能齐全、高效文明的现代化城市示范区。
（四）弹性发展
城市规划是针对未来的发展计划，而城市建设具有一定的时序性。
因此，规划应当适应社会、经济发展的需要。
随着城市的建设，本区的作用将发生转变，分区规划应当预先作出规划安排。
因此，规划调整必须留有一定的弹性和灵活性，以适应城市不同发展阶段的要求。
（五）易于操作
分区规划的编制，一方面应当成为下一层次规划的依据，成为开展下一层次规划的指导；另一方面，分区规划应当与政府对城市建设开发的控制管理的方式相结合，应充分研究城市土地使用的可变性。
规划的内容要充分体现实施的可能性和可行性，易于操作管理。
二、规划技术路线
（一）技术思路
1．贯彻上层次规划意图，又有所延伸
本规划作为诸暨市总体规划的下续规划，一方面要深刻贯彻总规对本区块的合理定位和框架性规划条件，另一方面应在进一步深入研究中，加深对基地的理解，补充和修正上一层次规划中可能忽视的问题和有所偏差的规划措施，并有所创新，真正做到“重意而不重形”，坚持“有所取、有所弃、有所创”的规划思路。
2．强调城市空间连续性发展，把规划视为目标渐进的过程
依据城市物质空间类别的不同，其生命周期和对城市的重要性有很大的差别。
如生态系统、道路系统、重大基础设施其生命周期长，本身变化小；一般的土地利用、产业区等生命周期居中，而其它类别的城市物质空间如临时建筑等周期较短，变化大。
针对长周期类别，如生态系统，应考虑持续利用，骨架性道路应考虑30-50年的利用，因而本规划对此作出长期规划。
而对一般的土地利用等类别作出中期规划，对短周期类别作出近期规划。
3．强调城市生长的机会导向
市场经济体制下，经济和产业发展具有相当大的不确定性，保持较好的弹性结构对城市规避风险、把握机会有十分重要的意义。
本规划采用机会导向的规划策略，努力构建一个能抵御风险、在不同的宏观经济背景下保持稳定健康发展的、具有多元化发展可能的空间框架。
（二）技术方法
1．重视与国内外相关、相近发展情况的比较分析，对空间布局和规划策略作深入的了解，正确认识自身的比较优势和弱势，从而采取正确的规划对策。
2．进行多学科的吸纳综合。
从经济学、生态学、社会学、法学、管理学等多种学科中广泛吸取营养，以指导编制科学的规划策略。
3．注重公众参与和专家咨询结合，广泛听取各层次群
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