节能环保管理制度.docx

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节能环保管理制度

节能环保管理制度

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节能环保制度

〔一〕根底管理。

    1、制度建设：

应建立物业管理节能环保管理和鼓励制度，建立各项设施设备运行及维护保养得的工作记录，并做到及时、完善，有据可查。

有条件的宜按GB/T24001执行。

    2、公众效劳措施与要求。

    2.1装饰装修管理:

办理物业装饰装修管理登记效劳工作中，应根据国家节能材料相关标准，积极宣传使用节能环保材料和器具，并与装修单位签订节能环保相关协议;正常营业时间内应采取措施防止装饰装修活动产生环境噪声、异味污染。

    2.2垃圾回收处理。

在物业内宜设置不可再生和可再生垃圾回收箱，引导业户将一般生活垃圾和可再生垃圾分类投放，实现回收可再生资源的目的。

在装饰装修管理活动中，应采取措施防止损坏房屋原有节能设施、将建筑垃圾混入生活垃圾、将危险废物混入建筑垃圾的行为。

应催促装修人员或业户及时清运施工过程中产生的建筑垃圾，并正确处置。

    3、用能监测:

应定期抄录商业物业用能计量表读数并汇总分析用能状况;定期检测用能计量表，防止耗能误差;每年应对根底用能作出分析评估并公示。

    4、屋顶管理:

应积极配合政府部门实施屋顶绿化隔热改造，加强屋顶管理。

    5、宣传引导:

应在物业管理区域内开展节能环保宣传，公共设施设备宜设置环保标识和宣传标语。

    6、热线效劳:

应设置热线效劳并在物业管理区域内标示，为商业物业业户提供大件物品回收、建筑余泥清运效劳信息。

〔二〕设施设备节能环保管理。

    1、空调设施设备。

    〔1〕空调机房应保持通风良好，并设置定时开启风机装置。

    〔2〕机房照明应分多回路开关，分为正常运行时根本照明和维修保养时的局部照明回路。

更换灯具时宜使用适用的节能灯具，或安装智能开关,自动检测照明区域内人员活动情况,人员离开后,经过延时自动关灯。

    〔3〕中央空调机组蒸发器和冷冻水温差不能大于4度，否那么应清洗蒸发器或检查冷媒量；冷凝器和冷却水温差不能大于5度，否那么应清洗冷凝器。

    〔4〕每月检查1次机组及冷冻管道保温，发现损坏而导致渗漏冷凝水应及时维修。

    〔5〕中央空调〔含水源热泵组合空调〕冷冻、冷却水系统应采用物理或化学方式定期进行水质处理。

    〔6〕供冷期间应不少于每月清洗一次冷却塔，不少于每月清洗一次新风机〔风柜〕尘网，不少于每年清洗一次新风机、风柜，每年检查一次盘管风机翅片，视情况安排清洗。

每季度应对回风口过滤网进行清洗、消毒。

    〔7〕每月检查水泵出入水压差，发现异常应清洗管道上的过滤器〔网〕。

    〔8〕冷却塔和冷冻水补水管道宜安装水表，每日记录补水量，发现补水量异常增大应追查原因。

    〔9〕冷却塔噪音排放应符合地方环保标准。

    〔10〕在供冷期间分体空调〔含组合式分体空调〕风冷式室外机应不少于每年一次清洗冷凝器翅片。

    〔11〕在供冷期间分体空调〔含组合式分体空调〕应不少于每季度一次清洗室内机过滤网及蒸发器翅片、风机叶片。

    〔12〕每年停机期间应对中央空调主机进行一次年度保养，并做好废弃冷冻机油的环保处理工作。

    〔13〕每天巡查公共区域空调温度，不得低于26℃。

    2、供水设施设备。

    〔1〕水泵房应保持通风，宜对泵房合理间隔。

地面宜铺地砖或涂地板漆。

    〔2〕每日应检查水泵控制箱；每日应记录用水量，发现用水量异常增大应追查原因；每季度应检查、调整水位开关。

宜用浮球阀作缺水停泵的电气控制；采用变频控制器的，宜增设缺水停泵装置。

    〔3〕每日应检查生活水泵〔含电动机〕进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况；每季度应至少清洗一次管道滤网〔器〕。

    〔4〕每日应检查阀门开关位置、管路接头、压力表；每季度应至少检查一次管道，清洗滤网，清洁减压阀；每半年应至少检修一次水龙头，更换水龙头时，宜采用适用的节水器具；每半年应清洁管井、管道与支架。

每年应至少检查一次止回阀。

    〔5〕每周应检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。

每季度应配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、排水阀、溢流口、进水液压阀、水位控制浮球。

    〔6〕水池清洗应控制好排空水量和消毒药物使用量；排水时应注意保持排水管道畅通。

在多层楼宇，应同时安排冲洗楼梯工作，以节约用水；应及时恢复供水，同时要检查管道、阀门、浮球等设备零件。

    〔7〕供水系统出现管道爆裂等紧急事件，接报后应立即报告供水部门，并于10分钟内到场协助处理。

    3、排污设施设备。

    〔1〕应建立设施设备运行保养管理制度，排污设施设备资料档案应完整，并绘制设施设备平面图；设施设备标识应标准齐全，井、池盖编号应清晰。

    〔2〕每周应至少检查一次集水井，检查潜水泵控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器，试运行潜水泵排污功能；每半年应至少检查一次继电器、接线、水位控制浮球。

    〔3〕每周应至少检查一次排污管道，防止生活污水与卫生间粪水及厨房污水、医院污水混排。

    〔4〕每周应至少检查一次化粪池和隔油池，按物业所在地环境检测部门要求定期抽取污水水样送检，水质应到达规定等级标准。

    〔5〕配备污水处理设备的物业应每天记录污水排放的数据，定期维护保养污水处理设备。

    4、供电设施设备。

    〔1〕应建立供电设施设备运行及维护保养管理规定、应急处理预案等规章制度。

    〔2〕供电电房应保持通风，环境温度合理。

地面宜铺地砖或涂地板漆。

    〔3〕每日应检查一次高压配电柜屏、母排温升、各项运行参数、表针指示；每半年应至少检查二次接线紧固状况；每年应检查柜内电缆联接状况。

10kV及以下三相供电电压允许偏差宜为额定电压的±7％。

高压进线柜输出端到用户输入端的损耗率不应超过10％。

    〔4〕变压器机房应保持通风，并根据电网运行电压的变化及时调整变压器的分接开关。

多台变压器应合理分配负荷，每台变压器应在其最正确负荷率附近运行。

    〔5〕每日应检查一次低压母排。

220V单相供电电压允许偏差宜为额定电压的＋7％与－10％，功率因素应提高到0.95，变压器的出口处不平衡度应不大于10％；干线与主分支线首端的不平衡度应不大于20％。

    〔6〕更换灯具宜采用适用的节能灯具，内走道、梯灯宜采用声控或红外线自动感应式开关。

    5、备用发电机设施设备。

    〔1〕应建立发电机设施设备管理规定、维护保养方法、运行管理制度等规章制度。

    〔2〕发电机房隔音设施应完整无缺，启动发电机组时应关闭隔音门。

    〔3〕每两周应至少检查一次应急发电机配电屏各开关、指示灯、仪表；每年应至少检查一次所有接线、触头、螺丝紧固状况。

    〔4〕应按照发电机蓄电池使用要求定期检查保养，蓄电池废弃时应交由相应的部门回收处理。

    〔5〕应按照发电机操作说明书的要求定期检查、清理和更换发电机空气滤清器、机油油过滤器。

    〔6〕启动发电机时应同时启动废气处理设施，应做好剩余柴油、废弃机油、冷却水的环保处理工作。

    6、电梯设施设备。

应建立电梯设施设备管理规定、维护保养方法、运行管理制度等规章制度；电梯机房应保持合理温度，宜对机房进行合理间隔；地面宜铺地砖或涂地板漆；电梯应设置群控运行，非顶峰期宜调整电梯运行的台次和时间；应监管电梯公司的维保质量，检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑情况；应根据电梯设备的状况，提出节能改造建议。

    7、停车场设施设备：

应建立停车场设施设备管理规定、维护保养方法、运行管理制度等规章制度；室内停车场应保持通风；应设置限速、禁鸣喇叭、禁烟等标志，及设置减速带，宜在停车场内设置标志，提倡减少怠速停车时间；室内停车场照明应分多回路开关，分为正常运行时根本照明和夜间局部照明回路；更换灯具或技术改造时宜采用节能灯具，夜间局部照明宜采用时控装置定时开关。

    8、园林绿化设施：

应建立园林绿化设施管理规定、维护保养方法等规章制度；施肥、用药宜采用环保型用品；绿化浇水有条件的应尽量使用喷灌、滴灌设施。

    9、排风设备。

每季度应至少检查一次仪表、指示灯、开关，检查继电器、接触器、所有线路；每年应检查电机风机轴承润滑情况。

更换时宜采用高效率、低噪声排风机，噪声排放应符合相应的地方标准。

    〔三〕新技术应用建议：

根据物业的实际情况，适时向业户提出新技术应用的方案；大型商业物业宜采用楼宇智能管理对设备设施实施集中管理、分散控制、数据采集、分析调整，以实现综合节能；宜引入错峰储能设备、变频控制技术，选用LED光源等新型材料改造；开展EMC〔合同能源管理〕等新科技以实现商业物业节能。