重庆市物业管理条例政策解读.docx

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重庆市物业管理条例政策解读

重庆市物业管理条例政策解读

《重庆市物业管理条例》（以下简称条例）已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，自2009年10月1日起施行。

现就条例相关规定作如下说明：

一、《重庆市物业管理条例》出台背景

物业管理涉及千家万户，关系到广大市民的安居乐业。

现行《重庆市物业管理条例》于2002年11月1日起施行，自施行以来，在规范我市物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用等方面起到了重要作用。

随着我国住房制度改革的不断深入，以及城市化进程的快速推进，物业管理呈现出前所未有的发展速度，我市物业管理覆盖面的日渐扩大，物业管理矛盾纠纷日益增多，物业管理活动中出现了许多新情况并有许多亟待解决的新问题，现行条例已不能适应新形势下我市物业管理工作的需要。

市人大代表和政协委员多次提出建议和提案，要求尽快修订现行条例。

另一方面，2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》和修订后的国务院《物业管理条例》赋予了物业管理一些新的内容，对业主表决权、业主大会、业主委员会决定的效力等问题予以了明确规定。

我市现行条例与上位法的规定存在诸多不一致的地方。

因此，按照《物权法》和修订后的国务院《物业管理条例》的精神，结合我市的实际，重新制定《重庆市物业管理条例》已非常必要。

《重庆市物业管理条例》的修订工作，历时5年，在修订过程中召开了16次论证会和11次座谈会广泛征求社会各方意见，市人大常务委员会还专门举行了立法听证会，听取了广大市民的意见。

并结合我市实际，经市人大、市政府法制办会同我局反复研究、讨论、修改，最终审议通过。

二、物业管理区域

明晰的物业管理区域是实施物业管理活动的前提和基础。

无论是新建物业还是已建成物业，只要实施物业管理，都应该对区域进行划分。

因而，条例增设专章（第二章）对物业管理区域划分的依据、标准、主体、时间及异议处置予以明确规定。

1、物业管理区域划分依据、标准。

条例按照有利于业主资源共享、统一管理的原则对物业管理区域划定和标准做出明确规定，划分依据是物业的建设用地规划许可证确定的红线范围，划分标准是物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域。

并结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等多种因素。

但也规定了例外情况，即从实际出发，以人为本，物业的配套设施设备能够分割、独立使用，且征得物业区域内业主们的同意，也可以划定为不同的物业管理区域。

具体规定见条例第七条：

“物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设备设施、建筑物规模、社区建设等因素划定。

物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

”

2、物业管理区域划分主体、划分时间及划分程序。

一是新建物业的区域划分。

条例规定新建物业的区域划分主体为建设单位，划分时间在物业在出售前，并要求建设单位应对划定物业管理区域进行备案，并在商品房买卖合同予以明示。

具体规定见条例第八条：

“新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门备案。

区县（自治县）房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。

建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

”二是已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的划分规定。

条例第九条做出明确规定，即：

“已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县（自治县）房地产行政主管部门备案。

”

3、异议处置。

条例充分考虑到物业管理区域划分异议及纠纷的处理，第十条明确了物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门应受理异议并作出区域划分确定，具体规定：

“对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定”。

三、业主、业主大会、业主委员会的职权

条例以最大篇幅对业主权利、业主大会成立运作、业主委员会选举、换届等作了详细规定，具体见第三章。

（一）业主的权利。

业主的权利在国务院《物业管理条例》内有详细规定，本条例从立法要求和条例篇幅的角度考虑，对此没作重复规定。

（二）业主大会的职责。

条例第十一条第四款对业主大会职责作了明确规定。

业主大会职责：

1、制定和修改业主大会议事规则和管理规约；

2、选举、补选或罢免业主委员会成员；

3、决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；

4、撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；

5、选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；

6、决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；

7、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

条例采用列举的方式细化业主大会的职责，但不可能穷尽物业管理活动中所有的重大事项，因而，在第七条做出兜底条款。

（三）业主委员会的职责。

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的职责主要是执行落实业主大会的决定。

条例第二十七条对业主委员会职责作了明确规定：

　　1、制定业主委员会工作制度；

　　2、召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

　　3、代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

　　4、组织并监督管理规约的落实；

　　5、公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

　　6、每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

　　7、及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　8、协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

　　9、根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

　　10、配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

11、管理规约、业主大会赋予的其他职责。

根据《物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举产生业主委员会”规定，结合我市物业管理实践，考虑有不必要设立业主大会或设立业主大会比较困难的两种情形，条例在第十二条作了专门规定，即：

“不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。

”

四、业主大会召开和业主委员会的选举、换届与罢免

（一）业主大会召开。

业主大会是业主行使共同管理权，维护自身权益的自治组织。

根据业主委员会的职责规定（召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定），业主大会主要由业主委员会组织召开（首次业主大会由筹备组组织召开）。

业主委员会不履行职责，不组织召开业主大会时，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应责令业主委员会组织召开，业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开，条例在第二十条、第三十二条、条三十五条都作了相关规定。

从业主大会会议召开的形式划分，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

具体见条例第十八条规定：

“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。

凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映”。

业主大会会议形式有两种，一种是定期会议，一种临时会议。

定期会议是指根据业主大会议事规则规定召开的业主会议，临时会议是除定期会议以外的，需占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开的业主大会。

具体见第二十条规定“业主大会会议由业主委员会组织召开。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。

占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。

业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。

业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。

”

（二）业主委员会的选举产生。

一个物业管理区域，由筹备组召开首次业主大会由业主选举产生业主委员会，具体规定有：

1、条例条十一条业主大会职责规定：

“选举、补选或罢免业主委员会成员”；

2、条例第十五条“街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。

”

3、条例第十六条“筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；

（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。

筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

”

（三）业主委员会换届。

条例规定了业主委员会每届任期高限，见条例二十一条“业主委员会每届任期不超过五年，可以连选连任。

”业主委员会任期届满后，需进行换届选择。

因而，条例第三十五条对业主委员会的换届作出明确规定，即“业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。

逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

”

（四）业主委员会的成员罢免。

业主委员会成员由业主大会选举产生,受业主监督，业主有权罢免业主委员会成员。

具体见第三十二条“ 业主委员会成员受业主监督。

业主有权罢免业主委员会成员。

百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面提出对业主委员会成员的罢免要求。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。

业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开”。

五、前期物业管理的规定

前期物业管理是指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。

前期物业管理主要是根据建设单位与前期物业服务企业签订的前期物业服务合同约定实施的物业管理，因而，条例通过第四章对前期物业管理做出详细规定，明确了建设单位的相关义务，主要包括建设单位在售房前应当制定临时管理规约，实行前期住宅物业管理招投标、明确提供物业管理用房（位置、面积），以及承担物业交付前物业服务费，移交物业相关资料等方面。

具体条款解读：

1、条例第三十八条“新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效”。

此条明确要求建设单位在物业销售前制定临时管理规约。

且临时管理规约的内容要求参照示范文本制定，并同时向物业所在地行业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

临时管理规约并没有明确的期限要求，它是一个过渡性规约，待业主大会制定的正式规约生效时，自动失效。

　2、条例第三十九条“物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。

对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业；对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。

此条明确了前期有住宅的物业项目，建设单位必须在销售前通过招投标方式选聘前期物业服务企业，对于投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的特殊情况也作了相应规定。

同时，条例要求一个物业管理区域必须作为一个整体进行招投标，不允许分散招投标，建设部《物业服务企业资质管理办法》规定不同的物业服务企业资质等级只能对相应管理面积以内的物业项目提供管理服务，因而，条例要求物业服务企业做大做强，否则，对于三级企业接盘将受到严格限制。

3、条例第四十条“建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门备案。

业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止”。

此条明确了前期物业服务合同主体是建设单位和物业服务企业；前期物业服务合同在内容上、格式上要求当参照合同示范文本；本条规定与2002年实施的《重庆市物业管理条例》有所不同，并没有强制规定前期物业服务合同期限，另外，前期合同与临时管理规约一样，是过渡性的合同。

4、条例第四十一条“建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

本条对在物业销售时，建设单位对临时管理规约和前期物业合同说明义务和物业买受人对临时管理规约和前期物业服务合同承诺义务做出的规定。

”本条赋予建设单位在物业销售时，向物业买受人提供临时管理规约和前期物业合同的并作说明的义务，也要求物业买受人承担对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同作承诺的义务。

　　5、条例第四十二条“前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。

”

该条是对前期物业管理各阶段物业服务费的承担做出的规定。

以物业交付之日作为分界点，物业交付之日以前的物业服务费由建设单位承担，物业交付之日以后的物业服务费由物业买受人承担，物业买受人不能因其物业没有入住使用为由而拒不承担物业服务费。

　　6、条例第四十三条“物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

市和区、县（自治县）规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。

建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。

建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。

物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。

物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。

”

本条主要规定建设单位配置物业服务用房的相关义务。

明确提出建设单位配置物业服务用房的比例、位置、条件要求，物业服务用房属全体业主共有，由建设单位无偿提供，不能以进入公摊面积或提高单价等方式变相转嫁到业主头上。

同时明确物业服务用房登记相关事宜。

　　7、条例第四十四条“前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。

物业档案包括下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

”

本条是规定建设单位物业档案移交义务，要求建设单位在前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）各移交一份物业档案”。

六、业主、物业服务企业使用与维护物业、物业维修资金的管理

业主、物业服务企业使用与维护物业、物业维修资金的管理是条例第六章的主要内容，具体内容包括以下条款：

第五十九条规定“业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；

（二）破坏或者擅自改变房屋外观；

　　（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

　　（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；

　　（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；

　　（七）存放、铺设超负荷物品；

　　（八）发出超过规定标准的噪音；

　　（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

　　（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

　　（十一）乱丢垃圾，高空抛物；

　　（十二）损毁树木、园林；

　　（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。

因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。

”

第六十条业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。

在设立（开业）或者住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。

未成立业主委员会的，由所在地居（村）民委员会出具。

　　第六十一条业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。

　　物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

第六十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。

　　第六十三条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。

拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。

车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。

但是，每次租期不得超过六个月。

　　第六十四条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。

　　第六十五条物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。

经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。

物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

第六十六条物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任；在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。

第六十七条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

具体实施办法按照市人民政府制定的相关规定执行或由市人民政府另行制定。

第六十八条物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

第六十九条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　第七十条拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。

　　物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。

　　第七十一条物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；

（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

七、业主、业主委员会、物业服务企业的法律责任

（一）业主的法律责任。

业主（使用人）使用物业，违反法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，损害公共利益和他人合法权益，以及业主不交纳物业服务费用，均应承担相应法律责任。

涉及条款：

第八十一条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员