XX湖生态农业旅游开发.docx

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XX湖生态农业旅游开发

XX省XX苗族自治县XX景色名胜区

XX湖生态农业旅行开发

商

业

计

划

书

第一章摘要………………………………………03

第二章项目介绍………………………………………04

一、天然条件………………………………………04

二、资源条件………………………………………05

三、旅行区方针商场定位…………………………06

四、价值评价………………………………………07

第三章出资剖析………………………………………07

一、建造出资………………………………………07

二、效益猜测………………………………………013

第四章营销策划及办理………………………………17

第五章附录……………………………………………18

第一章摘要

XX省级景色名胜区坐落XX省西南边境，是以高山台地草原景色为主的生态旅行区。

XX湖景区是XX省级景色名胜区的一个独立景区，坐落巫水之麓，巫水之源，距广西桂林市180公里，距邵阳市206公里，距长沙市420公里，首要包含XX洞和XX湖两个景点及卡田、新寨两个风俗村，景区内旅行资源丰富，山青林深、水秀洞奇，苗寨民居风格共同，风俗原始古拙，文明底蕴深沉，开发旅行业远景宽广。

开发主旨是充沛利用XX湖景区的旅行资源进行项目开发，将其建成湘西南旅行文明走廊的中心和桂林国际旅行大都市的后花园，以旅行业展开带动县域经济腾飞，促进少数民族脱贫致富。

XX湖景区已由广东中山大学旅行规划设计院编制好建造性具体规划，整个景区旅行开发已获XX省展开计划委员会立项批项（湘计产[2001]425号）总修建面积12000平方米，总出资6710万元，建造期至2005年完结。

功用分区规划为：

XX洞公园、高峡平湖、民谷风情村、水上游乐园、楚巫文明村等18个景点。

XX湖景区由XX苗族自治县旅行局首要担任办理，现已完结了景区公路、游船码头、水电、通讯等前期根底设备建造，需要项目开发资金6200万元。

依据《XX省关于鼓舞外商出资法令》精力，XX苗族自治县人民政府进一步拟定了愈加优惠的招商引资方针，为出资者供给宽松安稳的展开环境。

第二章项目介绍

一、天然条件

XX湖景区坐落XX苗族自治县县城东南部，由XX湖湖区与湖区周边XX洞、卡田村、新寨村四个部分组成。

XX湖湖区地貌多为规划纷歧的巨细溪谷和逶迤崎岖的群山，在大地结构上归于新华厦结构系统第三拱起带的南端，系湘桂经向结构系统。

这里是巫水源头，多条溪流呈树枝状散布，从东、西、南三面汇入XX湖，湖区终年水位为515-520米，均匀水深83余米，总蓄水量为3.6亿立方米。

XX洞系一组喀斯特地貌岩洞群，地层杂乱，岩溶发育无缺，基岩暴露，构成石牙、漏斗和地下河，多峰丛溶洼，奇洞异石，储水结构多，地下河处于中等发育，水质以碳酸钙型为主，属低矿化淡水，卡田村、新寨地是两个苗族寨子，坐落湖区周围，以农田耕作和捕鱼为主，至今坚持原始的日子风俗，民居修建具有浓郁的民族特征，寨子景色俊美如画。

XX湖景区地处中亚热带季风湿润气候区，属中亚热带山地气候。

冬少酷寒，夏无盛暑，四季清楚，雨量充沛，年均气温16℃，年均降水量1432.1mm，无霜期260-286天。

景区内植覆盖率高，首要散布常绿阔叶林、杉木林及马尾松林，覆盖率达85%。

二、资源条件

XX湖景区包含地文、水文、生物景象等天然旅行资源和苗族风俗、节庆文明、戏剧文艺及特征民居等人文旅行资源。

地文景象首要指XX洞岩洞群景象。

XX洞总面积778亩，上下共六层，全长3400米，洞腔最高处48米，最大洞厅面积4200平方米，洞内石乳、石幔、石帘、石瀑、石柱、石笋、石禽、石兽等象形副真，活灵活现，鹅管石等岩洞奇迹布满，秋冬时节，常有白雾从洞口升腾，状如樵夫炊烟，俗称“XX樵隐”，乃XX著名古景之一。

水文景象首要指XX湖，XX湖突起于121米高坎之上，湖面9.5平方公里，200余座山岛装点其间，构成很多的峡谷水巷，连绵18公里长，水质纯洁，水体明澈，湖面时宽时窄，沿岸山峦崎岖，生气勃勃，湖光山气相映成趣，生物景象首要指湖岸植被景象和野生动物、鸟类活动，因为多种植物群落的成长型、叶型及树叶成长周期的不同，使植被表面差异显着，特征各异，具有必定有观赏价值，岩羊、麂鹿、穿山甲、鹰面猴等野生动物常常出没于山林间，白鹭、野鸭、黄鹂等多种鸟类也时而展翅，时而戏水，时而欢鸣，表现出人与大天然的调和。

湖区内聚居的多为苗族，清一色的吊脚楼，苗拳、药浴、油茶等风俗盛行，庆鼓坛、青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏、舞龙耍狮、苗族歌舞等戏剧文艺节目奇光异彩，XX湖旅行区内的人文旅行资源丰富而共同。

三、旅行区方针商场定位

从XX苗族自治县的地缘方位及近中期交通状况来剖析，对照XX县旅行商场查询及猜测，XX湖旅行区建成后的方针商场布局分为三级：

一级方针商场：

XX及其邻县、邵阳市。

这些区域是游客来历的主力，是先导商场。

二级方针商场：

怀化、张家界、长沙、湘潭、株洲、永州等500公里以内的XX市县及广西桂林、龙胜、资源和贵州黎相等附近市县。

三级方针商场：

广东、湖北、上海等中国南方区域。

四、价值评价

XX湖景区包容必定的天然景象和人文景象，以岩洞景象、山水景色、苗族风俗风情为首要内容，是既有必定观赏性，又具有较强参加性的生态旅行区，生态环境杰出。

景区内水电供应足够，无“三废”和“躁音”污染，空气新鲜，水质清沌，慈祥安静，环境质量优秀，特别是“庆鼓坛”与“傩戏”等民族文明旅行资源与国内同类区域比较，具有杰出优势，可作为XX湖景区的特征资源根底。

整个景区开发出资预算为6710万元，出资规划中等，跟着XX景色名胜区的大力开发建造，以桂林旅行商场为依托，只需充沛搞好商场营销策划，不断开辟占据客源商场就能在较短期间回收出资，效益显着，因而，出资XX湖景区开发是非常可行的。

第三章出资剖析

依据《XX湖景区开发可行性证明陈述》和《XX湖景区修建性具体规划》，景区全体开发出资预算为6710万元，（见表1-表5）

一、建造出资

（一）、景点项目建造出资

景点项目建造出资推框算表

表1

序号

景点称号

建设内容

金额（万元）

1

XX洞公园

9公里洞内盘桓游道

250

590

XX书院

30

诗词碑林

10

XX洞消暑同庄

180

购物中心

60

白云寺

40

天然冷冻库

20

2

高峡平湖

观景亭

80

320

铁索桥——高架飞越

200

文娱索桥

40

3

风俗风情村

卡田、新寨两个风俗文明村及移民村

2×110+90

310

4

水上游乐区

置办各种游船

280

350

水上修建

40

岛上修建

30

5

野生动物园

购买、喂食各种野生动物

50

50

6

打猎探险区

森林探险站

30

185

观景台

50

置办猎枪

5

动物饲养场

100

7

花岛

扶植花卉

50

110

建亭、榭

60

序号

景点称号

建设内容

金额（万元）

8

经济植物园

药材林

70

250

杉、松木林

50

笋竹林

50

珍稀树种林

80

9

休闲调理区

水庄、渡假别墅

400

990

渡假宾馆

510

晚年活动中心

80

10

青峦碧影

情人岛

30

100

风雨桥、仿生修建

70

11

古木老林

游道、林木保护、凉亭

150

150

12

垂钓观鱼岛

土堤、钓鱼台

70

148

仿生修建、烧烤场

78

13

飞瀑流泉

引水建人工瀑布

80

80

14

梁山水寨

建108座水榭、聚义堂

200

200

15

山野渔村

新建或搬家100户渔户村

450

450

16

湖区上游招待站

新建中高档床位150张

300

300

17

小庐山游乐城

（XX洞至XX湖半途）

三星级民族宾馆

300

480

网球场

20

保龄球馆

70

游泳池

30

娱乐城

60

18

景点保护

保护性建造

150

150

合计

5214

5214

（二）景区公路建造改造出资

景区公路建造改造出资框算表

表2

序号

走向

等级

红线宽度（m）

性质

长度

（km）

金额

（万元）

1

XX洞公园-湖区码头

游道

10

改造

3.20

42

2

码头-休闲调理区

游道

6

新建

2.60

30

3

休闲调理区-野生动物园

游道

6

新建

4.00

50

4

休闲调理区-经济植物园

游道

4

新建

4.80

55

5

码头-渡假宾馆别墅

游道

6

新建

3.25

44

6

休闲调理区-上游招待站

林荫道

10

新建

4.20

38

7

码头-风俗文明村（东、西）

游道

6

新建

东2.85

西3.62

66

8

码头-青峦碧影-梁山水寨

游道

5

新建

6.32

107

合计

36.84

432

（三）、景区泊车场建造出资

景区泊车场建造出资框算表

表3

序号

泊车场方位

面积（m2）

金额（万元）

1

码头泊车坪

1100

10

2

渡假别墅、宾馆

900

7

3

上游招待站

600

4

4

小庐山游乐城

500

5

算计

3100

26

（四）、景区建造征地出资

景区建造征地出资框算表

表4

序号

用地类型

面积

（km2）

征地价格

（万元/亩）

金额（万元）

1

旅行建造用地

0.2

0.7

180

2

移民建造用地

0.08

0.4

110

3

其它用地

1.4

0.3

133

算计

1.68

423

（五）、市政及其它建造出资

市政及其它建造出资框算表

表5

序号

工程项目

建造内容及工程量

金额（万元）

1

绿化

1．修建景点环境美化，

2、森林防火及病虫害防治。

40

2

电力系统

建2kv开闭所、2个变电室、

输电线路

80

3

电讯

建2个信号塔、IP电话亭、

3个邮政所、光缆

100

4

给排水系统

供水干管、排水干管、

供水池、水站

90

5

交通工程

旅行车辆，3个码头，运送船舶

230

6

公共服务设备

拍摄点、游乐场所、垃圾转运站、诊所

60

7

景区办理费

10/年

8

不行预计费

5

算计

615

现在，已由XX苗族自治县人民政府完结投入510万元，修建了湖区进口公路、码头、电讯等部分设备建造，需要6200万元开发建造资金。

二、效益猜测

XX湖景区可遵从“边出资、边运营、边获益”开发准则，依据现在XX苗族自治县游客招待查询统计剖析，完结出资50%后可按年招待25万人次的10%递加比猜测出资收益。

（一）XX洞公园景点

1、年游客客量=25万人次×10%=2.5万人次

2、年旅行总收入=年游客量×每万人次消费数

=2.5万人次×200万元/万人次

=500万元

3、年总赢利=年旅行总收入×利率（40%）

=500万元×40%=200万元

（二）高峡平湖景点

1、年游客量=25万人次×5%=1.25万人次

2、年旅行总收入=1.25万人次×150万元/万人次

=187.5万元

3、年总赢利=187.5万元×35%=65.63万元

（三）风俗风情村景点

1、年游客量=25万人次×5%=1.25万人次

2、年旅行总收入=1.25万人次×250万元/万人次

=312.5万元

3、年总赢利=312.5万元×40%=125万元

（四）水上游乐区景点

1、年游客量=25万人次×10%=2.5万人次

2、年旅行总收入=2.5万人次×180万元/万人次

=450万元

3、年总赢利=450万元×30%=135万元

（五）野生动物园景点

1、年游客量=25万人次×3%=0.75万人次

2、年旅行总收入=0.75万人次×90万元/万人次

=67.5万元

3、年总赢利=67.5万元×50%=33.75万元

（六）山野渔村景点

1、年游客量=25万人次×3%=0.75万人次

2、年旅行总收入=0.75万人次×190万元/万人次

=142.5万元

3、年总赢利=142.5万元×40%=57万元

（七）打猎探险区景点

1、年游客量=25万人次×2%=0.5万人次

2、年旅行总收入=0.5万人次×400万元/万人次

=200万元

3、年总赢利=200万元×35%=70万元

（八）花岛景点

1、年游客量=25万人次×3%=0.75万人次

2、年旅行总收入=0.75万人次×190万元/万人次

=142.5万元

3、年总赢利=142.5万元×30%=42.75万元

（九）经济植物园景点

1、年游客量=25万人次×2%=0.5万人次

2、年旅行总收入=0.5万人次×100万元/万人次

=50万元

3、年总赢利=50万元×50%=25万元

（十）休闲调理区景点

1、年游客量=25万人次×5%=1.25万人次

2、年旅行总收入=1.25万人次×100万元/万人次

=1250万元

3、年总赢利=1250万元×30%=375万元

（十一）青峦碧影景点

1、年游客量=25万人次×5%=1.25万人次

2、年旅行总收入=1.25万人次×180万元/万人次

=225万元

3、年总赢利=225万元×30%=67.5万元

（十二）古木老林景点

1、年游客量=25万人次×2%=0.5万人次

2、年旅行总收入=0.5万人次×60万元/万人次

=30万元

3、年总赢利=30万元×40%=12万元

（十三）其它景点

1、年游客量=25万人次×10%=2.5万人次

2、年旅行总收入=2.5万人次×200万元/万人次

=500万元

3、年总赢利=500万元×20%=100万元

（十四）湖区上游招待站

1、年游客量=25万人次×10%=2.5万人次

2、年旅行总收入=2.5万人次×150万元/万人次

=375万元

3、年总赢利=375万元×30%=112.5万元

（十五）小庐山游乐城景点

1、年游客量=25万人次×25%=6.25万人次

2、年旅行总收入=6.25万人次×150万元/万人次

=3750万元

3、年总赢利=3750万元×20%=750万元

经过对以上景区景点的收益剖析，可得出：

1、XX湖景区年旅行归纳收入=8632.47万元，

2、XX湖景区赢利总额=2171.13万元。

按年总赢利2171.13万元目标核算，预留15%的企业展开基金，上交11%的营业税及利息，74%的赢利计1606.60万元即可完结本钱回收，由此可知：

项目总投入

年赢利总额

项目出资回收期=×100%

6710万元

1606.6万元/年

项目出资回收期=×100%

项目出资回收期=4.18年

第四章营销策划及办理

XX湖开发建成后，营销应坚持“杰出风俗文明特征，打造生态健康品牌，主营渡假休闲旅行产品”准则，尽力打通桂林——XX——张家界旅行循环线，经过大力宣扬，不断开辟占据中国南方及东南亚旅行商场，尽力实现年招待游客递加15-25%的增长方针。

XX湖景区开发合适独家出资、独家运营、独家办理。

应按照现代企业办理模式，组成XX湖旅行开发运营股份有限公司，运用现代企业办理手法，和谐展开旅行招待、特征餐饮、文娱、购物、交通营运等归纳配套服务，不断增强商场竞争力。

第五章附录

景区办理机构办理人员介绍