驻马店市物业管理办法.docx
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驻马店市物业管理办法
驻马店市物业管理办法
（草案）
第一章 总 则
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第三章 前期物业管理
第四章 物业管理服务
第五章 物业设施设备的使用和维护
第六章 住宅专项维修资金管理
第七章共有收益管理
第八章矛盾纠纷调处
第九章 老旧小区简易物业管理
第十章 法律责任
第十一章 附则
第一章 总 则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及物业管理各方的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、驻马店市《关于进一步提升中心城区住宅小区物业管理水平的意见》（驻政办[2018]10号）等法规、文件，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。
第三条 住房城乡建设部门或房地产管理部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：
（一）对物业服务质量进行监督管理；
（二）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；
（三）对物业招投标活动进行监督管理；
（四）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；
（五）处理物业管理中的投诉；
（六）对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；
（七）建立健全物业管理电子信息平台；
（八）法律、法规规定的其他职责。
县级以上人民政府其他有关行政部门按照各自职责，负责物业管理活动相关的监督管理工作。
街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会，选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系,并配合物业管理行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。
支持社区居民（村）委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用,协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理的相关工作。
第四条全市各级人民政府相关职能部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。
（一）住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动;
（二）自然资源和规划行政主管部门负责物业管理用房、老旧小区加装电梯等规划，负责对违法建筑的认定;
（三）城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地、擅自设置障碍物，乱设摊点、破坏或者擅自改变房屋外观等行为;
（四）市场监督管理部门负责监督检查无照经营活动;价格公示、违规收费活动;负责物业管理区域内电梯等特种设备的安全和计量监管；
（五）公安机关负责监督检查治安、技防、保安服务等活动，负责对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规养犬、高空抛物等行为依法采取强制措施；
（六）财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查；
（七）生态环保行政主管部门负责环境污染监测，监督检查污染环境行为。
（八）人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查；
（九）消防部门负责物业管理区域内的消防安全监督管理工作。
对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查；负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，如发现存在严重威胁公共安全的火灾隐患，应当在责令改正的同时依法进行处罚和整改。
已经实行城市管理综合执法体制改革的县区，对有关部门职责分工另有调整的，从其规定。
第五条物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，对房屋及配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并配合政府有关部门、街道办事处开展社区服务、社区文化活动等工作。
第六条物业管理行业协会是物业管理行业的自律组织，主要负责制定物业管理行业行为规范，组织物业管理行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，承接主管部门委托、转移的其他事项。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第七条房屋的所有权人为业主。
尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：
（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人；
（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；
（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；
（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；
（五）法律法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利（被选举权除外）、履行业主义务，委托应当以书面形式提交。
第八条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议；
（二）选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同；
（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权；
（五）向业主委员会和物业服务企业提出建议；
（六）要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为；
（七）参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（八）法律、法规规定的其他权利。
第九条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照有关规定交纳专项维修资金；
（五）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；
（六）按时交纳物业服务费用；
（七）法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。
第十条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二）业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的；
（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。
第十一条物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内，建设单位应当向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）报送下列文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）业主名册；
（三）房屋及建筑物面积清册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业管理用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第十二条符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人
以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。
街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）和业
主、社区居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处（乡镇人民政府）征求业主意见后确定。
筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。
单位小区首次业主大会会议的筹备工作，由其所在单位
发起，物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民（村）委员会应当配合。
新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承
担；单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由县级人民政府承担。
第十三条首次业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；
（四）拟定首次业主大会会议表决规则；
（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；
（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。
第十四条业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；
（二）制定和修改业主大会会议表决规则；
（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员；
（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；
（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；
（七）决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；
（八）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）决定筹集和使用专项维修资金；
（十）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；
（十一）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（十二）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主因故不能参加业主大会的，可以委托物业使用人代为参加业主大会。
同一个被委托人，接受业主委托人数不得超过五人。
第十五条业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害社会公共利益；应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约或者规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当召开临时业主大会。
街道办事处（乡镇人民政府）应当派员列席业主大会。
第十七条业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令其限期召开。
业主委员会逾期仍不召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集。
第十八条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效。
在满足实名投票的条件下，提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。
县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用。
第十九条业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件:
（一）遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）热心公益事业，责任心强，公道正派，诚实守信，廉洁自律；
（四）具有一定的组织能力和履职时间；
对业主委员会成员，应当根据工作情况给予适当补贴。
第二十条业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。
具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。
符合条件的社区居民（村）委员会成员可以兼任业主委员会成员。
业主委员会会议应当有过半数组成人员出席，作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。
业主委员会作出决定后，应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，并报社区居（村）民委员会。
第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。
街道办事处（乡镇人民政府）应当将备案情况抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。
业主委员会持街道办事处（乡镇人民政府）备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
第二十二条业主委员会履行下列职责:
（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；
（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；
（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；
（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；
（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（七）配合街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；
（八）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主，并每年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业管理费、停车费情况以及园区停车位使用情况。
第二十三条业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议，由业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:
（一）不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的；
（二）利用职务谋取私利的；
（三）利用职务侵害他人合法权益的；
（四）应当罢免的其他情形。
第二十四条业主委员会组成人员有下列情形之一的，其职务自行终止:
（一）不再具备业主身份的；
（二）丧失履行职责能力的；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（四）任职期间被追究刑事责任的；
（五）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响的;
（六）法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情形。
第二十五条业主委员会任期届满前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处（乡镇人民政府）。
逾期未换届选举的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当自换届之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。
拒不移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促移交。
必要时，公安机关依法协助。
业主委员会组成人员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。
第二十六条业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。
第三章 前期物业管理
第二十七条新建住宅物业应当实行前期物业管理。
建设单位在办理商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当按照划定的物业管理区域，通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务，并按照有关规定拟定临时管理规约。
第二十八条前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
第二十九条建设单位应当在销售现场以书面形式明示临时管理规约。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
临时管理规约的效力至管理规约依法生效时自动终止。
第三十条建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。
建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息，并进行公示。
第三十一条物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。
业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。
新建的物业，建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房，并符合下列要求：
（一）两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米；超过两万平方米至二十万平方米部分，按照千分之四的比例配置；超过二十万平方米至三十万平方米部分，按照千分之三的比例配置；超过三十万平方米以上部分，按照千分之二的比例配置；
（二）应当相对集中，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。
（三）总建筑面积在5万平方米以下的，物业管理用房应当全部配置在地面以上；总建筑面积在5万平方米以上的，可以地下配置一定面积的物业管理用房，但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的20%；建设工程规划全部位于地面以下的，物业管理用房可以全部配置在地面以下。
层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积；同一物业管理区域采用分期开发建设的，物业管理用房应当主要安排在首期建设。
自然资源和规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。
建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售范围。
未配置或配置不足物业管理用房的，建设单位应补充配置。
第三十二条建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。
采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，建设单位应当向物业买受人明示，约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。
建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。
业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
第三十三条承接新建物业前，物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。
物业承接查验应当邀请县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、业主代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。
第三十四条建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定，向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
实施承接查验的物业，应当具备以下条件:
（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经城乡建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装经检验合格并运行正常的独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、车位、绿地、停车棚、物业管理用房等配套设施按照规划设计要求建成；
（五）电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）分期建设的，已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；
（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（八）法律、法规规定的其他条件。
第四章 物业管理服务
第三十五条业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。
鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。
物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将服务合同报送物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。
第三十六条业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会，同时报告街道办事处（乡镇人民政府）。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方具有约束力。
在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人，并报街道办事处（乡镇人民政府）。
第三十七条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。
被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。
物业服务合同终止后，物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。
物业服务企业拒不移交相关资金、资料和物品或者拒绝退出物业管理区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处和县区物业主管部门报告，并可以向辖区公安机关请求协助;物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。
业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会、社区居（村）民委员会的共同监督下向新选聘的物业服务企业，履行下列交接义务:
（一）移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备；
（二）移交物业承接查验的有关资料；
（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录；
（四）结清预收、代收和预付、代付费用；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
第三十八条业主对小区物业实施自行管理的，应当对下列事项作出决定：
（一）自行管理的执行机构、管理人；
（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；
（三）聘请专业机构的方案；
（四）其他有关自行管理的内容。
有特定要求的电梯等特种设备，应当委托专业性机构进行维修和养护。
实施自行管理的小区，应当主动接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会的指导监督。
无物业管理的老旧小区依托社区居民（村）委员会实行自行管理。
第三十九条物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序维护工作，协助维持物业管理区域内治安秩序，依法依约进行值班、巡逻工作；发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助开展救助工作。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十条物业服务企业不得有下列行为：
（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人；
（二）挪用或擅自使用住宅专项维修资金；
（三）擅自改变物业管理用房用途；
（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑和共用设施设备用途；
（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；
（六）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；
（七）物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交手续；
（八）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；
（九）物业服务合同未依法终止而退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；
（十）其他严重损害业主权益的情形。
第四十一条业主委员会应当在社区居民（村）委员会的指导下，每年对物业服务企业的合同履行情况进行年
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