房地产物业发展建议培训.docx
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房地产物业发展建议培训
房地产物业发展建议培训
物业发展建议培训
o概述
o内容
o注意事项
主要内容
1.概述
2.概述
o项目策划流程
市场调研项目定位物业发展建议营销策略销售执行
3.概述
o物业发展建议
o项目开发建议
o产品建议书
o目的
o使项目定位落实到产品中；
o用以指导或引导规划设计，使设计更接近于市场；
o为后期营销提供具有竞争力的卖点。
o角色
o不是设计师，应在设计师与目标客户之间架起一座桥梁；
o不可过于追求技术细节。
4.概述
o原则
o市场主导
o大胆设想，小心求证，适度超前
o符合项目定位要求，建立产品核心竞争优势
o标准化，规范化
oMECE原则（完整性/独立性）
5.报告内容解释
6.基本框架
o
o1、项目规划设计要点及原则
o2、项目开发模式
o3、项目整体构思
o4、建筑空间组合
o5、景观与环境设计建议
o6、道路系统与交通组织
o7、公建与配套设施（非商业）
o8、商业规划建议
o9、建筑单体及风格建议
o10、户型建议
o11、装修标准
o12、结构及设备设施建议
o13、细部亮点营造
o14、分期开发建议
o15、物业管理建议
整体思路专业建议细节建议实施与管理
7.规划设计要点及原则
o规划设计要点，一般由当地规划行政主管部门提出要求。
包括：
o总用地面积
o计容积率用地面积
o总建筑面积
o其中：
住宅、商业
o容积率
o建筑覆盖率
o绿地率
o建筑限高
o建筑退后红线要求
o日照间距
o车户比（车位数）
o其他要求
8.规划设计要点及原则
o关键指标解释
o覆盖率＝建筑基地面积/总用地面积
o绿地率=内各类绿地面积/总用地面积
o（新区不低于30%，旧区改建不低于25%）
o容积率=总建筑面积/总用地面积
o居住区分级：
o强度指标：
容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑面积
o环境指标：
绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距
9.规划设计要点及原则
o深圳市居住用地强度控制指标
≦3.2≦2.4≦1.8≦1.0≦0.3组团≦2.8≦2.0≦1.5≦0.8≦0.3小区容积率高层（10层以上）中高层（7-9层）多层（4-6层）低层（1-3层）独立式住宅住宅层数≦22%≦22%≦30%≦23%≦32%≦25%≦35%≦30%≦16%≦12%组团小区建筑密度
10.规划设计要点及原则
o规划设计原则
o（一般原则）
o效益最大化原则（地块价值最大化、商业价值最大化）
o以人为本原则
o适度超前原则
o品质优先原则
o与周边环境相协调原则
o景观均好性原则
o景观价值最大化原则
o可持续发展原则
o（特性原则）
o弹性原则
o公共资源私有化原则
o公众参与原则
11.项目开发模式
o特定要求下，尤其是大盘、都市综合体、商业、旧城改造等项目需要对开发模式加以说明。
o案例一：
中航格澜郡——PUD开发模式
PUD即plannedunitdevelopment，是指“计划单元综合开发”模式，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。
PUD意味着一块土地规划成一个单一的单元，而不是一些单独小地块的集合体。
（国外案例：
马利纳沙——低密度高尔夫社区）
o案例二：
奥林匹克花园——大盘开发模式
项目开发模式
o复合地产———体育+地产
o城市营运
o品牌输出
12.项目开发模式
o奥林匹克花园——大盘开发模式
oA1模式（控股型项目）
oA2模式（控股型项目）
oB模式（参股型项目或加盟型项目）
oC模式（示范型项目）
13.项目开发模式
o案例三：
万达商业城——“订单式”商业地产开发模式
零售商市场调研开发商获取土地开发招商销售套现获利租金收益出租后期经营
14.项目整体构思
o规划理念——开发建设主题
o具体分类：
o人文类——历史文化、地域文化、城市文化等
o景观类——江景、湖景、海景、水景、山景等
o生活理念类——SOHO、SOLO、闲适生活、健康生态社区等
o风情模拟类——澳洲风情、西班牙风情、巴厘岛风情等
o案例：
坂田万科城——西班牙风情
o中海阳光棕榈园——阳光暖暖，日子散散
15.项目整体构思
o项目功能布局
o一般情况下，项目主要用地功能包括：
o住宅
o商业
o公共服务设施
o绿地
o道路
o功能布局主要原则：
o方便生活，有利安全防卫和物业管理；
o组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；
o合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境；
o满足项目定位对社区功能的特定要求。
16.项目功能布局案例——华润积玉桥商业中心园林住宅区公建配套
17.项目整体构思
o概念规划方案
o——突出规划理念
o——表现建设开发主题
o——体现项目规划设计原则
o以水岸新城为例
o——湖滨富人生活区
o——公共资源私有化
18.概念规划案例——水岸星城方案一IDEA1——水晶之岛此方案提出由开发商在沙湖建一小岛——水晶岛，在岛上建一类似自由女神像的标志性雕塑或环境小品，形成武汉特有的地理标志。
社区通过一条穿越城市公园的私家道路与该岛连接起来，使该岛成为本社区的“私岛”，无形之中将沙湖水岸、城市公园纳入社区领域内，实现“公共资源私有化”。
水晶岛社区中心
19.概念规划案例——水岸星城方案二IDEA3——都市之心此方案提出在项目地块内建一人工湖，并与沙湖连接起来（表面上的连接，实际上是独立的循环水系，保证人工湖水质的清洁且不受沙湖水的污染），在人工湖上设置湖心岛，岛上开发顶级别墅。
这样湖心岛成为本项目最出色的景观。
整个社区也因此成为武汉城市中心的中心。
高档独立别墅
20.概念规划案例——水岸星城方案三IDEA3——乌托邦之梦此方案提出在地块中设计一条内河，将大部分社区（别墅、联排别墅、多层洋房区）与城市有机隔离开来，形成一个相对独立的“理想王国”——乌托邦——一个独立的富人社区；同时从整个地块区域来看，“内河”看上去似乎与沙湖连为一体，形成岛屿格局，进一步将社区领域扩大，将水景特色发挥至最大化。
o开发蓝本
o项目开发蓝本源于：
o项目形象定位
o项目开发理念
o项目整体（建筑、园林）风格
o开发条件的相似性
项目整体构思
21.开发蓝本
（一）——水岸星城
o日内瓦（LacLeman蕾梦湖）
o湖滨风情社区
o“城市中心·湖滨富人区”的项目定位，寻求开发建设蓝本的依据点在于：
o城市中心内湖
o富人区
o独特水景景观
o体现城市的繁华与自然环境的融合
o未来营销的可延展性（富人区聚居理念）
o据此以日内瓦湖畔（蕾梦湖）的渡假小镇Montreux（或Geneva、Morges、Laussane、Vevey、Nyon）作为建设开发蓝本。
日内瓦风光
22.开发蓝本
（二）——华侨城波托菲诺
oPortofino原本是地中海沿岸一个天然的小港口，后来经历了一段时间的原住居民替换过程，成了欧洲上流社会人士的度假胜地。
23.建筑空间组合自由式复合式行列式围合式建筑空间组合常见的几种方式
24.建筑空间组合
（一）——行列式
25.建筑空间组合
（二）——围合式
26.建筑空间组合（三）——自由式
27.建筑空间组合（四）——复合式
28.建筑空间组合——评价/建议
29.建筑空间组合相关建议
o建筑朝向
o建筑朝向主要考虑当地气候因素的影响，包括日照、主导风向，满足自然通风采光的基本要求，并防止冬季寒冷地区和多沙暴地区风害的侵袭。
高层建筑的布局，应避免形成高压风带和风口；
o同时考虑消费者生活习惯的要求，在某种情况下，景观朝向显得更为重要。
o建筑布局应根据噪声源的位置、方向和强度，应在建筑功能分区、道路布置、建筑朝向、距离及地形、绿化和建筑物的屏障作用等方面采取综合措施，以防止或减少环境噪声。
30.建筑空间组合相关建议
o建筑间距
o住宅建筑间距分正面间距和侧面间距两个方面。
凡泛称的住宅间距，系指正面间距。
决定住宅建筑间距的因素很多，根据我国所处地理位置与气候状况，以及我国居住区规划实践，说明绝大多数地区只要满足日照要求，其它要求基本都能达到。
o住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。
正面间距可按日照标准确定的不同方位的日照数控制。
o住宅日照标准应符合一定的规定，对于特定情况还应符合下列规定：
（1）老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；
（2）在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；（3）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。
o住宅侧面间距，应符合下列规定：
（1）条式住宅，多层之间不宜小于6m；高层与各种层数住宅之间不宜小于13m;
（2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。
31.景观与环境设计建议
o园林景观主题
o决定因素：
o项目整体形象定位和整体风格
o目标客户喜好
o项目地块及周边条件
o项目开发理念
o开发蓝本满足的条件
o举例：
水岸星城景观主题
o围绕项目开发主题定位，确定本项目园林景观主题为：
o城市中央·湖滨公园
o其内涵：
o——突出项目自身最突出的优势：
城市中心（一环线以内）、沙湖湖景资源；
o——城市中央的湖滨公园极具稀缺性，这样使得本项目在市场上更具竞争力；
o——富人区对自然水景的重视决定了本项目一定要做好“水文章”；
o——“湖滨公园”既是对原始自然和生态的尊重，又是对城市文脉的继承，它强调了社区的开发与周围环境的协调一致。
o
32.景观与环境设计建议
o常见的园林风格（风情）
o地域类：
澳洲风情、新加坡风情、西班牙风情、地中海风情、江南风情等。
o设计风格类。
欧式皇家园林（古典园林）、中式皇家园林、江南园林、岭南园林等。
o流派类。
世界四大流派：
中国自然山水园、意大利台地式别墅园、法国宫廷式花园、英国自然风致式园林（园林史称三大流派：
欧洲、西亚、中国）
33.景观与环境设计建议
o景观系统示意图
34.景观与环境设计建议
o景观空间分析（景观节点建议）
中心园林示意图园林视觉轴线示意局部景观节点示意图
35.景观与环境设计建议
o绿化景观及植物配置
o植被的布置应体现以下原则：
o——美化主体景观，体现地方特色；
o——营造社区自然生态环境；
o——表现四季变幻场景，充满生机与活力；
o——方便物业管理，便于保养；
o——既可观赏，又可亲近。
36.景观与环境设计建议
o环境设计示意
37.道路系统与交通组织
o道路交通系统示意图
图示内容包括：
人行系统、车行系统、主次出入口等次入口
38.道路规划居住区的道路规划，应遵循下列原则：
1、根据地形、气候、用地规模、用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，应选择经济，便捷的道路系统和道路断面形式；2、小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行；3、有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化；4、当公共交通线路引入居住区组阁，应减少交通噪声对居民的干扰；5、在地震烈度不低于六度的地区，应考虑防灾救灾要求；6、满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求；7、城市旧城区改造，其道路系统应充分考虑原有道路特点，保留各利用有历史文化价值的街道；8、应便于居民汽车的通行；居住区道路可分为：
居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。
其道路宽窄，应符合下列规定：
居住区道路：
红线宽度不宜小于20m；小区路：
路面宽6m-9m，建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m；无供热管线的不宜小于10m;组团路：
路面宽3m-5m；建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于10m；无供热管线的不宜小于8m；宅间小路：
路面宽不宜小于2.5m；
39.道路系统与交通组织
o出入口设置
小区内主要道路至少应有两个出人口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出人口间距不应小于150m。
沿街建筑物长度超过150m时，应设不小于4m×4m的消防车通道。
人行出口间距不宜超过80m，当建筑物长度超过80m时，应在底层加设人行通道。
40.道路系统与交通组织
o停车场
o确定项目车位数的方法
o1）、市场调研同类楼盘车户比；
o2）、消费者调查对车位的需求；
o3）、技术规范要求。
o停车场设计建议
o生态停车场
o半地下停车场
o机械停车场
按《城市居住区规划设计规范》：
（标准当量）生态停车场示意
41.停车位
o车户比=停车位/总户数
o停车位指标
公共交通发达中心区、商业区，0.2—0.3车位/客房,0.8—1.0/10座0.2—0.5车位/客房，0.8—2.0/10座酒店、餐厅公共交通发达中心区取0.8—1.2/100㎡0.8—2.0/100㎡独立购物中心、专业批发市场≦2000㎡，取2.0/100㎡；>2000㎡，取0.4-1.5/100㎡商业区商业3公共交通发达中心区取0.3—0.5/100㎡0.3—1.0/100㎡其他办公楼公共交通发达中心区取0.4—0.8/100㎡0.4—2.0/100㎡行政办公楼办公2≧1.0/100㎡独立式住宅0.6—1.0/100㎡单元式住宅、单身宿舍住宅1具体指标分类用途编号
42.停车位
o车位面积
o地面停车场用地面积，每个停车位宜为25-30m2；停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为30-35m2。
摩托车停车场用地面积，每个停车位宜为2.5-2.7m2。
自行车公共停车场用地面积，每个停车位宜为1.5-1.8m2。
43.公共服务设施（非商业）
o公共服务设施标准建议（功能/内容/规模）
o公共服务设施（也称配套公建），应包括：
教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施；
o各类公共服务设施的规模可参考《城市居住区规划设计规范》（2002年版）之6.0.3.1条“公共服务设施控制指标”确定；
o实际操作中，由于商业部分非常重要且内容较多，一般另列专题。
o各类公共服务设施在功能上可以合并集中布局，并非所有类别缺一不可，应根据项目具体情况确定；
o本部分内容应重点突出会所、小学、幼儿园等方面的相关建议。
44.公共服务设施指标
45.公共服务设施（非商业）
o公建与配套设施分布
售楼处幼儿园社区商业中心主题会所（含社区服务中心）
46.公共服务设施（非商业）
o会所
o会所主题拟定：
生活会所、商务会所、休闲景观会所
o案例：
华润积玉桥项目会所主题——都市文化交流会所
o会所功能及面积：
3000M2
o会所形式建议
47.公共服务设施（非商业）
o教育设施——小学、幼儿园
o规模
o配置
o建筑形式建议（图示）
48.商业规划建议
o项目商业定位概述
o根据定位报告总结陈述：
o目标客户定位
o业态/业种定位
o商业功能定位
o商业经营主题
o商业经营档次
o商业形象定位
49.商业规划建议
o商业功能描述
项目整体商业功能休闲功能文化功能娱乐功能保健功能餐饮功能社区公共服务功能购物功能
50.商业规划建议
o商业主题概念（规划理念）
o案例：
中航·格澜郡
o初始概念：
观澜生态购物之旅（GreenWalk）
o——利用周边环境（如观澜河、世纪广场），营造生态休闲的商业场所；
o——本项目以商业步行街为主，体现生态购物概念；
o——将外部园林系统引入商业街之中，形成步步有景、景随步移的舒适购物环境；
o——室外娱乐休闲与室内的购物休闲等功能有机结合，形成浓厚的商业氛围。
o最终概念：
苏格澜风情·生态休闲·街坊商业街区
51.商业规划建议
o商业业态/业种规模——以中航·格澜郡为例
52.商业规划建议
o商业业态/业种布局——以中航·格澜郡为例
一楼街铺业态/业种分区B区业态分析：
1、位于流转式内街两旁，目的性消费人流容易汇集，易于营造商业氛围；2、适合针对性较弱的目的性消费；3、适合盈利能力较强的业态。
确定为中档服饰类D区业态分析：
1、围绕本项目商业区周围，毗邻人流主入口，相对独立，商铺面积较大；2、适合针对性较强的目的性消费；3、适合盈利能力强的业态。
确定为大型品牌餐饮、服饰类的大型品牌专卖店C区业态分析：
1、环绕主景观带/休憩点，休闲氛围强，人流集中且滞留时间长；2、适合针对性较弱的目的性消费；3、适合盈利能力强的业态。
确定为中高档、高档服饰类和休闲娱乐类A区业态分析：
1、毗邻世纪广场和滨河公园，是本项目商业的主要展示面，随机性人流量大；2、适合随机性消费；3、适合盈利能力强的业态。
确定为选择家居用品/日用品类、服务类、服饰类人流主入口人流次入口人流主入口主休憩广场人流次入口ABDC人流流转路线
53.商业规划建议
o商业业态/业种布局——以中航·格澜郡为例
二楼街铺业态/业种分区F区业态分析：
1、距离东、西端人流主入口有一定距离，但位于西端主入口到天虹的主通道旁，人流量较大；该部分商铺相对其它商铺较独立，面积较大，双向开门；2、适合针对性较强的目的性消费；3、适合盈利能力较强的业态。
确定为休闲娱乐类、服务类G区业态分析：
1、与核心主力店二楼出口及人流主入口稍有距离，有人流次入口，所汇集的人流较E区略少；有部分内廊；2、适合针对性较强的目的性消费；3、适合盈利能力中等的业态。
确定为文化类、医疗保健类H区业态分析：
1、与西端人流主入口距离较近，位于二楼北侧商铺的必经之路，毗邻观景露台，人流量较大（较E区略小），与大型餐饮的距离较近；2、适合针对性较强的目的性消费；3、适合盈利能力较强的业态。
确定为休闲娱乐类E区业态分析：
1、毗邻核心主力店二楼出口及东端的人流主入口（室外扶梯），能从核心主力店和人流主入口所汇集的人流中较多地获益；毗邻二楼的景观平台，人流滞留时间长；2、适合针对性较弱的目的性消费；3、适合盈利能力强的业态。
确定为家居用品/日用品类，中高档、高档服饰类人流主入口核心主力店二楼出口人流次入口人流主入口二楼休憩广场二楼观景平台人流流转路线EGFH
54.商业规划建议
55.商业规划建议
o商铺面积划分、面宽与进深建议
o如融科智地三阳路项目
o——根据市场调查，大多数正在营业的商铺面积在15-300M2之间，其中最常见的有15、18、20、30、45、50、60、80、100、150、200、300M2等几类，其中在售项目中以30-50M2最好销；
o——根据设想的商户组合，大多数为60-150M2之间，因此设计时要考虑可拼合的可能，即考虑出租使用的要求；
o——满足单位商铺总价尽可能低的原则，降低投资门槛；
o——商业建筑设计规范要求。
56.商业规划建议——商铺设计要求
57.商业规划建议
o商业流线布局——人流动线规划
58.商业规划建议
o商业流线布局——车流、货流动线规划
59.商业规划建议
o商业建筑风格建议
o简约现代的建筑风格
解放大道外立面示意：
商业与住宅建筑风格既保持一致性，又有变化现代简约的商业街外立面京汉大道外立面示意
60.商业规划建议
o商业建筑风格建议
o苏格澜风情建筑风格
61.建筑单体及风格建议
o建筑风格建议
o建筑风格及流派：
o巴洛克建筑
o法国古典主义建筑
o哥特式建筑
o功能主义建筑
o古典复兴建筑
o古罗马建筑
o浪漫主义建筑
o罗曼建筑
o洛克克风格
o文艺复兴建筑
o现代主义建筑
o后现代主义建筑
o有机建筑
o折衷主义建筑
62.建筑风格简介
o巴洛克建筑
o巴洛克建筑是17～18世纪在意大利文艺复兴建筑基础上发展起来的一种建筑和装饰风格。
其特点是外形自由，追求动态，喜好富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩，常用穿插的曲面和椭圆形空间。
63.建筑风格简介
o法国古典主义建筑
o法国在十七世纪到十八世纪初的路易十三和路易十四专制王权极盛时期，开始竭力崇尚古典主义建筑风格，建造了很多古典主义风格的建筑。
古典主义建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。
o法国古典主义建筑的代表作是规模巨大、造型雄伟的宫廷建筑和纪念性的广场建筑群。
o功能主义建筑
o功能主义建筑是认为建筑的形式应该服从它的功能的建筑流派。
自古以来许多建筑都是注重功能的，但到了十九世纪后期，欧美有些建筑师为了反对学院派追求形式、不讲功能的设计思想，探求新建筑的道路，又把建筑的功能作用突出地强调起来。
64.建筑风格简介
o哥特式建筑
o哥特式建筑是11世纪下半叶起源于法国，13～15世纪流行于欧洲的一种建筑风格。
主要见于天主教堂，也影响到世俗建筑。
65.建筑风格简介
o古典复兴建筑
o古典复兴建筑是十八世纪60年代到十九世纪流行于欧美一些国家的，采用严谨的古希腊、古罗马形式的建筑，又称新古典主义建筑。
66.建筑风格简介
o古罗马建筑
o古罗马建筑是古罗马人沿习亚平宁半岛上伊特鲁里亚人的建筑技术，继承古希腊建筑成就，在建筑形制、技术和艺术方面广泛创新的一种建筑风格。
o古罗马建筑的类型很多。
有罗马万神庙、维纳斯和罗马庙，以及巴尔贝克太阳神庙等宗教建筑，也有皇宫、剧场角斗场、浴场以及广场和巴西利卡（长方形会堂）等公共建筑。
居住建筑有内庭式住宅、内庭式与围柱式院相结合的住宅，还有四、五层公寓式住宅。
o
67.建筑风格简介
o浪漫主义建筑
o漫主义建筑是18世纪下半叶到19世纪下半叶，欧美一些国家在文学艺术中的浪漫主义思潮影响下流行的一种建筑风格。
o浪漫主义在艺术上强调个性，提倡自然主义，主张用中世纪的艺术风格与学院派的古典主义艺术相抗衡。
这种思潮在建筑上表现为追求超尘脱俗的趣味和异国情调。
68.建筑风格简介
o罗曼建筑
o罗曼建筑是10～12世纪，欧洲基督教流行地区的一种建筑风格。
罗曼建筑原意为罗马建筑风格的建筑，又译作罗马风建筑、罗马式建筑、似罗马建筑等。
罗曼建筑风格多见于修道院和教堂。
o罗曼建筑的典型特征是：
墙体巨大而厚实，墙面用连列小券，门宙洞口用同心多层小圆券，以减少沉重感。
69.建筑风格简介
o洛克克风格
o洛可可风格是一种建筑风格，主要表现在室内装饰上。
18世纪20年代产生于法国，是在巴洛克建筑的基础上发展起来的。
o洛可可风格的特点是：
室内应用明快的色彩和纤巧的装饰，家具也非常精致而偏于繁琐，不像巴洛克风格那样色彩强烈，装饰浓艳。
德国南部和奥地利洛可可建筑的内部空间非常复杂。
70.建筑风格简介
o文艺复兴建筑
o文艺复兴建筑是欧洲建筑史上继哥特式建筑之后出现的一种建筑风格。
十五世纪产生
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