房地产抵押价值定义的分析与补充建议.docx

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房地产抵押价值定义的分析与补充建议

房地产抵押价值定义的分析与补充建议

房地产抵押价值定义的分析与补充建议

 2006年1月17日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）（以下简称《通知》），《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《意见》）作为附件同时发布，并将于2006年3月1日实施。

《意见》的最大意义在于对房地产抵押价值做出了明确的定义，为房地产抵押估价提供了理论基础。

本文将笔者对该定义内涵的理解以及定义中存在的矛盾问题进行简单分析，并提出补充建议。

一、抵押价值涵义的变化

对房地产抵押价值定义的界定一直是房地产估价理论中存在争议的问题之一。

有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权实现时的价值，有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权设定时的价值。

中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》中在关于抵押价值的定义分析[1]中，首先对房地产抵押价值的理论定义进行了分析，即房地产抵押价值是债务履行期届满债务人不履行债务时，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。

进一步又从估价实务的角度出发，将房地产抵押价值评估中的抵押价值定义为拟抵押房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。

将法定优先受偿款额的范围界定为划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。

国标《房地产估价规范》中尽管未对抵押价值进行明确定义，但是其解释基本是采用了中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》的理论基础。

其中第6.4.3款规定，房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。

第6.4.2款规定，房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

一

（1）房地产具有确定的权利状态；

（2）市场价值是在公平交易和完全竞争的市场中形成中；

（3）市场价值需要一段合理的议价时间；

（4）市场价值是最可能实现的价格。

三、优先权基础理论

优先权，概括起来主要有一般优先权和特别优先权两大类。

1、一般优先权

一般优先权，是指依法律规定就债务人的全部财产优先受偿的权利。

其又可分为公法上的优先权与私法上的优先权。

公法上的优先权，是指为保护国家利益而在公法或相关法律中规定的优先权，包括各种税捐优先权和有关司法费用优先权。

如法国《税法》和韩国《国税基本法》规定的税捐优先权等。

私法上的优先权，是指为保护私人利益而规定在民事法律规范中的优先权。

综观各国的优先权制度立法，一般优先权主要有以下几种：

诉讼费用、医疗费用、丧葬费用、受雇人员的工资和各种补贴、补偿金、税收、各种保险费等。

可以看出，这些费用涉及对社会生活有重大影响的行业，对这些债权的受偿加以保护体现了明显的社会公共政策。

2、特别优先权

特别优先权，是指依法律规定就债务人特定的动产或不动产优先受偿的权利。

依客体的不同，可分为特定动产优先权和特定不动产优先权。

特定动产优先权，即以债务人的特定动产为标的优先权。

主要包括：

不动产出租人对承租人置于其不动产上的动产之优先权，旅馆主人对顾客携带之物品的优先权，运送人对其所运送的动产之优先权，动产保存人对其所保存的动产之优先权，动产出卖人对其所出卖的动产之优先权，因公职人员渎职的被害人对担保基金之优先权，耕地出租人对收获物之优先权，种子、肥料、农药提供人对收获物之优先权，农工业劳役人员就其报酬对收获物之优先权，责任保险赔偿金之优先权，等等。

特定不动产优先权，是指债权人就债务人的特定不动产的价值优先受偿的权利。

主要包括：

不动产保存人优先权，不动产修建人优先权，不动产出卖人优先权，不动产资金贷与人优先权，共同继承人就补偿金对其他继承人取得的不动产之优先权，共有物分割人就补偿金对原共有的不动产之优先权，等等。

四、法定优先受偿权范围的分析

《意见》将法定优先受偿款定义为假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

将“发包人拖欠承包人的建筑工程价款和已抵押担保的债权数额”作为法定优先受偿权，没有任何疑义。

那么什么是其他法定优先受偿权呢？

我们有必要进一步分析优先受偿权的定义。

《意见》对法定优先受偿权的定义是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额。

如何理解“假定在估价时点实现抵押权”？

首先说明了优先受偿权存在的时点是估价时点时，而不是在任何其他的时点。

其次说明了优先受偿权是在假设抵押权实现的条件下存在的。

所谓抵押权实现是指债务履行期届满抵押权人未受清偿，与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖变卖该抵押物所得的价款受偿[①]。

处分抵押房地产所得金额依下列顺序分配：

支付处分抵押房地产的费用；抵押房地产应缴纳的各种税金；偿还抵押债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害；剩余金额交换抵押人。

处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分[②]。

根据这些规定，优先于本次抵押贷款受偿的款额除了发包人拖欠承包人的建筑工程价款和已抵押担保的债权数额外还包括支付处分抵押房地产的费用和抵押房地产应缴纳的各种税金，而这两项权利的优先受偿顺序要比已抵押担保债权在受偿顺序上还要优先。

1、处分抵押房地产的费用

处分抵押房地产的费用因采取的处分方式的不同而有所不同。

一般情况下，抵押物的处置都需要经过司法程序，这个过程中的费用可统称为诉讼费用。

根据《人民法院诉讼收费办法》及补充规定，人民法院收取的诉讼费用主要有案件受理费和申请执行费，另外还有执行中的实际支出费用，包括人民法院执行人员异地执行本案时按照国家有关规定标准支出的差旅费用，有人民法院或人民法院委托其他单位或个人进行的与本案有关的勘验、鉴定、评估、拍卖、仓储、保管、运输等实际支出费用。

另外，诉讼费用还包括抵押权人支出的律师费用等。

2、处分抵押房地产应缴纳的税费

处分抵押房地产应缴纳的税费是指抵押权人依照法律规定处置抵押房地产，应该由债务人或抵押人支付的相关交易税金及费用。

主要包括营业税金及附加、印花税、土地增值税、交易费等。

另外，如果在建工程存在应缴而未缴的各种政府行政事业性及资源性收费等，在处置抵押在建工程时，应当按照规定予以补缴，这些费用也构成在建工程抵押权的优先受偿权。

从上面的分析可以看出，建设工程价款优先受偿权与已抵押担保债权属于特定优先权的范围，而处分房地产的费用以及税金是一般优先受偿权。

五、一般优先权与抵押价值定义的矛盾分析

《意见》将房地产的抵押价值定义为房地产在估价时点的市场价值，那么这个市场价值就应该符合本文在第二部分中论述的四个条件。

也就是说房地产抵押价值对应的抵押房地产的权利状态为设定本次抵押之时房地产本身已经具备的权利状态。

如果抵押房地产在设定本次抵押时已经存在发包人拖欠承包人建筑工程价款的事实，那么该抵押房地产的权利状态就是已经具有发包人拖欠承包人建筑工程价款优先受偿权的房地产，是不具有完整权利的房地产。

同样，如果抵押房地产在设定本次抵押时已经存有抵押担保债权，那么该抵押房地产的权利状态就是已经具有已抵押担保债权优先受偿权的房地产，也是不具有完整权利的房地产。

已经具有上述发包人拖欠承包人建筑工程价款和已抵押担保债权两种优先受偿权的房地产的市场价值是如何评估？

这要从交易价格形成过程来分析。

不考虑拍卖等强制处分因素的影响，如果存在发包方拖欠承包方工程价款，在建工程在市场交易中要达成交易行为，或者是买方以不包含拖欠工程价款的较低价格购买但要承担支付拖欠工程价款的义务，或者是以包含拖欠工程价款的较高价格购买而由卖方支付拖欠工程价款，总之，拖欠的工程价款要在交易额中有所体现。

对于在建工程抵押贷款，如果发生借款人拖欠贷款的行为，实际上相当于金融机构购买该在建工程，相应的金融机构还要负担借款人拖欠的工程价款。

因此，在确定在建工程抵押价值时自然要将发包方拖欠承包人工程价款从假定不拖欠工程价款的在建工程的市场价值中扣除。

如果拟抵押房地产已经设定抵押，该抵押房地产进入市场中交易，卖方首先要还清以该房地产抵押所形成的债务。

而在抵押贷款市场中，如果金融机构判断该抵押房地产的价值大于已抵押担保债权，还可以就超过部分再次设定抵押[③]。

由于法律规定，抵押权在实现时受抵押登记时间先后具有不同的受偿顺序，从保证抵押权实现的角度考虑，后设立的抵押权自然要将已经设定的抵押权数额从抵押价值中扣除。

因此，在不考虑其他优先受偿权存在的情况下，可以认为存在已抵押担保债权优先受偿权的房地产的市场价值等于假设不存在已抵押担保债权优先受偿权的房地产的市场价值减去已抵押担保债权优先受偿权价值。

从上面的分析，如果将法定优先受偿权界定在发包人拖欠承包人的建筑工程价款和已抵押担保的债权数额两项，则抵押价值可以认为符合市场价值的条件，也只有将这两项法定优先受偿权扣除后的结果才是抵押房地产在本次设定抵押权时具有的权利状况的市场价值。

但是在对法定优先受偿权的定义进行深入分析，明确了其他法定优先受偿款的范围包括处分抵押房地产的费用和应缴纳的税费两项后，按照《意见》的定义，我们需要将这上述两项其他法定优先受偿款从假设无法定优先受偿权的市场价值中扣除后才能得到抵押价值评估额，而在此以前我们所评估的抵押价值是不需要将上述两项其他法定优先受偿款从假设无法定优先受偿权的市场价值中扣除的。

《意见》定义的抵押价值还符合市场价值的标准吗？

回答这个问题的关键在于弄清楚其他法定优先受偿权的性质。

处分抵押房地产应缴纳的税费是指抵押权人依照法律规定处置抵押房地产，应该由债务人或抵押人支付的相关交易税金及费用。

我们知道，房地产交易过程中，按照国家以及地方相关规定，买卖双方都要相应的承担一定的税费。

在抵押权实现时，房地产的所有权人也就是债务人或抵押人应该承担应由卖方负担的税费。

但是我们知道，在抵押权实现时，要让房地产的所有权人负担应由其负担的税费在多数情况是不可能同，这部分费用要从房地产变现价格中支出，从而使得可用于偿还借款的金额减少，将该项费用从假设无法定优先受偿权的市场价值中扣除实际上是对市场价值在抵押估价中的一项交易情况修正，但还没有改变市场价值形成所应具有的市场条件基础。

处分抵押房地产的费用是由于实现抵押权而在处置房地产过程中发生的服务性费用支出。

抵押权绝大多数不是在和平条件下实现的，所谓和平条件是指在债务人无力履行借款合同时，由债务人或抵押人自觉的将抵押物变现用来偿还借款。

在和平条件下，处分抵押房地产的费用主要是房地产销售推广费用。

这种条件下处分抵押房地产仍然可以认为符合市场价值实现的市场条件基础。

而在非和平条件下处分抵押房地产是抵押权实现的主流方式。

其费用构成在前面已经分析过。

这种条件下处分抵押房地产已经完全脱离了市场价值所要求的市场条件的基础。

将假设无优先受偿权的市场价值扣除在非和平条件下处分抵押房地产的优先受偿款，所得的结果还认为是市场价值，我认为过于牵强，这就形成了《意见》对抵押价值定义中自身矛盾，即首先肯定抵押价值是市场价值，但根据定义计算所得的结果已经失去了市场价值所应具有的市场条件。

六、抵押价值定义的补充与抵押估价操作建议

其实无论是处分抵押房地产应缴纳的税费，还是处分抵押房地产的费用都可以认为是对交易方式的一种修正。

只不过在一般的估价修正中，我们通常是将非正常条件下的交易修正为正常条件下的交易结果，而在抵押价值估价中，通过扣减处分抵押房地产应缴纳的税费和处分抵押房地产的费用来将正常条件下的交易结果修正为非正常负担条件下的交易结果。

因此，我认为，在进行这样一个交易条件修正后所得的抵押价值定义为市场价值是不够合理的。

而要解决抵押价值定义中的矛盾，必须弄清楚这种矛盾产生的原因，其实在上面的分析中已经可以看出这个原因就是对其他法定优先受偿权涵义的界定造成的，相应的解决抵押价值定义中存在的矛盾的途径有两个：

第一个途径是肯定抵押价值是市场价值，而将动摇这个基础的其他法定优先受偿权从优先受偿权的概念中排除，就像中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》中定义的那样。

这样抵押价值的定义恢复到《房地产估价规范》的定义框架中。

也就是说房地产抵押估价中的法定优先受偿权主要是指特定优先权，对一般优先权无须在抵押价值前扣除。

一般优先权导致的贷款风险应通过贷款乘数来解决。

《意见》的制定意义主要是对《房地产估价规范》在抵押贷款目的估价的原则性规定的细化，并进一步明确了估价师在抵押估价对发包人拖欠承包人的建筑工程价款和已抵押担保的债权数额两项法定优先受偿权进行调查与披露的责任。

而假设无法定优先受偿权的市场价值只是取得拟抵押房地产在拟在本次设立抵押权时的所具有的实际权利状态下的市场价值的中间计算结果。

第二个途径是保留处分抵押房地产应缴纳的税费和处分抵押房地产的费用两项其他法定优先受偿权，而不再将抵押价值定义为市场价值，就像《意见》（征求意见稿）中的那样。

估价报告中估价结果要披露下表所列示的内容。

房地产抵押估价报告估价结果构成

价值项目

行号

总额

（万元）

单价

（元/m2）

假设无法定优先受偿权的市场价值

（1）

估价师知悉的法定优先受偿权价值

1工程款优先受偿权价值

（2）

2已抵押担保债权价值

（3）

3其他法定优先受偿权

（4）

3.1强制处分费用

（5）

3.2其他法定优先受偿权

（6）

抵押价值

（7）

如果这样定义，金融机构就需要重新认识房地产抵押估价结果的意义，对审定房地产最高抵押额度时所依据最到抵押率进行必要的调整。

如果是在采用原先已经形成的最高抵押率确定最高抵押额度时，可以使用上表中的第

（1）行减去第

（2）、（3）行的结果为基础，与原设的最高抵押率相乘，可得本次抵押的最高抵押额度。

如果直接使用上表中第（7）行的抵押价值确定最高抵押额度，需要对金融机构内部原先已经形成的最高抵押率进行重新修正。

原先的抵押率实际上是考虑了

（2）～（6）行以及抵押期间房地产价值的变化等影响因素而测算的，因此，使用第（7）行抵押价值直接确定最高抵押额度时的抵押率可以只考虑抵押房地产在抵押期间的价值变动即可。

笔者倾向于第一种途径，理由：

第一，影响强制费用数额的不确定性因素较多，即有处分方式的影响，也有收费标准与市场议价之间的差异，因而由估价师进行估算甚至是比较准确的估算难度较大，而将准确性差的这些费用在市场价值中作为优先受偿权扣除必然导致估价结果的准确性降低。

第二，根据《意见》估价师在抵押贷款估价中要进行变现能力分析，而对强制处分费用的估算说明是变现能力分析的一项重要内容，从估价报告内容的衔接，避免重复等方面考虑也不能将强制处分费用列入优先受偿权内。

第三，便于与银行现有规定与操作程序的协调一致。