广丰县王洋大市场可行性报告doc 10页.docx
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广丰县王洋大市场可行性报告（doc10页）
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广丰县王洋大市场专业市场
可行性报告
第一章项目概况
一项目说明：
1．项目名称：
广丰县王洋大市场专业市场建设
2．项目实施单位：
广丰县下溪镇政府
3．项目负责人：
余彦伟
4．项目总投资：
项目总投资为2300万元，其中征地费用313万元，土方工程64万元，建筑物造价为1768万元，流动资金100万元，其他费用65万元。
5．项目主要内容：
建设一个占地面积3.88万平方米，建筑面积2.21万平方米的专业小商品市场.
二、基本情况：
汪洋大市场是2000年6月经县人民政府审核批准建设的一个综合性农贸市场，当时是为了增加县城农贸市场和小商品综合市场多点布局而建立的，地点确定在下溪镇王洋村河溪地方，是县城白鹤畈住宅小区对面。
其目的是吸引大南区域和排山区域及县城周边的小商品及农产品流通。
王洋大市场设计占地面积117700平方米，总建筑面积101200平方米，大棚面积12550平方米，第一期报省批50162.5平方米,其中商业店面面积9207.6平方米（已出售商业店面121直,计面积6292.6平方米,未出售店面52直计2915平方米）。
目前已完成的工程有：
汪洋大桥工程，一期工程填方，市场南面临街面八十直店面，市场西边部分临街面基础，市场一期工程供水工程，市场南面连接汪洋桥的道路工程及市场内通道路及零星工程。
另外已建好一期农贸市场大棚。
目前已建好工程的工程款达942万元（不包括已出售店面）。
第二章项目可行性及必要性
一项目建设的可行性
区位优势。
广丰县地处闽、浙、赣三省交界处，临近沿海江、浙、沪、闽、粤等开放地区。
23个建制乡（镇），县城面积1377.79平方公里，人口近80万人，广丰县交通便捷，设有浙赣铁路广丰火车站，公路四通八达，320国道和311高速公路穿境而过，与江、沪、浙、紧密相通，是沿海经济发达地区与中西部地区的结合部。
另据市场调查，广丰县周边200公里内都没有大型的专业市场，这些地方的商人要进货必须到几百公里之外。
如小商品必须到义乌，五金必须去永康，建材必须到广东，基于这种状况，在广丰开辟一个专业的市场是可行的。
可以吸收上饶市及临近地区的客户，特别是福建省北部县市客户。
二、项目建设的必要性
1、王洋大市场占地面积11700平方米，自2000年6月开工以后，已投入工程款942万元，只支付工程款603万元，还有339万元尚未支付，目前资金非常困难。
2、王洋大市场建设所在地下溪镇王洋村河溪地主地势低洼，市场填方水平标高与河溪地方最低处地方相差近2米，一旦汛期到来，河溪一方将成为一片汪洋。
150户200余名群众的生命财产将受到严重危胁。
3、目前王洋大市场现在已停工待建，160多亩良田和1000多万资金投入现在没有任何的产出，还需要付管理费用及水电费用，造成了社会资源的严重浪费。
综上所述，开发利用王洋大市场势在必行。
第三章建设条件
王洋大市场原来是以综合性小商品农贸产品交易的市场，现在已不适应县委、县政府对市场的规划，针对目前我县专业市场极不发达的情况下，现有必要对王洋大市场的投资方向进行调整，走专业市场的方向。
一、区位优势
项目地是进入县城的北大门，紧靠东、北二条出口公路（北靠广玉线至玉山县，东靠广管线至浙江江山市），311高速公路挂线起始于下溪镇，交通极为方便，这是建设专业市场的重要保证，有利于商品对外的辐射。
水电、通讯条件优越，水、电、通讯均属县城统一规划范围内，城区供水充足，供电正常，通讯发达。
项目地点土地平坦，沙石，水泥，钢材，内墙砖等建筑材料场子与县城同价，且人工价廉，投资较省，是外资来我县投资专业市场的良好场所。
综上所述，王洋大市场外商用来投资五金建材及其它小商品的理想之处。
第四章建设规模、投资总额及资金筹措
一、建设规模：
新建的专业市场位于王洋大市场的西北边，占地面积3.88万平方米，建筑占地面积1.68万平方米,建筑面积3.215万平方米。
二、投资总额：
其中征地价格313.2万元,土石方工程5.82万立方米,单价11元/立方米,合计64.02万元,建筑物为全框架长跨度两层结构,造价约550元/平方米,合计1768万元，其他不可预计费用为65万元,流动资金100万元。
项目总投资为2300万元。
三、资金筹措：
招商引资。
第五章经济效益分析
一、财务评价依据
本报告根据国家计委颁发的《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》精神，根据《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》等文件规定，对项目进行财务评价。
二、经济效益分析
1、生产规模:
建设营业面积30㎡的交易点1000个。
2、产品销售收入估算：
根据我县旺市店面出租租金水平，估计每个店面的租金为6000元／年，现有1000个店面即年租金收入为600万元，本项目在建设期第一年出租率为0，第二年出租率为45%，以后每年20%递增，直到第五年达到稳定为95%，即年租金收入为475万元。
三、年总费用估算：
A、人员费用：
本项目建成并正常运行需要劳动定员20人，人均工资及福利按劳取按10000元／年计算，一年人员费用为20万元。
B、固定资产拆旧：
由于固定资产为永久性建筑物，具有增值的趋势，能与固定资产折旧费用对销，故固定资产折旧费用为0。
C、维修费用：
维修费用是对市场的大、中、小维修费用，每年按期归还25万元计算。
D、财务费用估计为100万元，其它费用估计为10万元。
综上所述，每年费用总和为155万元。
由此得出
出租率盈亏平衡点BEP=155/（600-115-600×6.5%）=34.8%
即每个店面的租金为6000元/年，只要租出348个店面就能保本。
店面租金平衡点BJ=1550/（6000-6000×6.5%）=27.34%
即只要店面全部租出，每个店面租金为1640元就能保本。
年效益预测表
年度
出租店面数（个）
租金收入（万元）
年度总收入（万元）
税后总收入（万元）
1
0
0
0
0
2
450
270
115
108.675
3
650
390
235
222.075
4
850
510
355
335.475
5
950
570
415
392.175
6
950
570
415
392.175
7
950
570
415
392.175
8
950
570
415
392.175
合计
1842.75
前4年每年营业额上增，第5年开始稳定，直到第七年税后总数为2445。
1875万元，由于前期100万元为流动资金，其财务费用已在每年费用中支收，故七年总收入为2445.1875万元，上交税金142.3125万元，收回资金全部成本还有245.1875万元盈利。
三、社会效益
1、项目建成后，能促进县城经济繁荣，加快商品流通，达到贷畅其流的效果，为财务增长提供税源。
同时可加快县城饮食、服务、交通等第三产业的发展
2、项目建成后，可转移农村人口1万多人，吸纳农村富余劳动力及下岗工人三至四千人，有利于实现城乡一体化。
第六章结论
综上所述，该项目符合国家发展战略，促进城乡经济的繁荣，也符合广丰县和下溪镇的总体规划和部署，方向明确，重点突出，经济效益和社会效益显著，且具有较强的可操作性，现经济、社会、环境等各方面条件均已具备，是切实可行的。
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