土地市场分析报告.docx

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土地市场分析报告

2015年土地市场分析报告

2015年3月

目录

一、开局不利，土地市场继续冷却3

二、住宅、商业和工业三种业态土地市场全线回落，工业用地价格持续偏低4

三、一线城市住宅土地火热，二三线城市土地寒冷6

四、商业和工业土地整体需求疲弱，同步下滑8

五、土地成本在住宅售价中占比持续提高10

六、结论：

2015年土地市场恐难以复苏，首选二线占比大的开发商12

七、主要风险13

一、开局不利，土地市场继续冷却

302个城市土地出让金自2008年以来经过了连续5年的增长，在2013年达到历史最高值41663亿元。

但由于14年房地产市场低迷及库存的高企，14年土地出让金同比大幅下滑，全年拿地金额为27163亿，虽下滑35%，但仅略低于11年和12年。

只从成交金额角度看，土地市场可以看作是从13年的狂热中的冷却，远未冰冻。

但2014年土地成交建筑面积同比下滑43%，为28.5亿平米，远低于11-13年的水平，显示房地产企业整体对库存过高和供给过剩问题认识一致，不再大量囤积土地。

2015年前两月，302城市土地出让金整体同比下滑48%，成交建筑面积整体同比下滑42%，土地市场开局依然不利，如果这种情况延续，我们预计地方政府收入将受到重大影响。

但如货币政策持续宽松，使住宅销售复苏，则土地市场有望滞后回暖。

09年至今土地出让金/地方政府财政收入指标基本在40%至60%间大幅波动，但我们预计2014年该指标将下滑至36%，未来长期趋势性下降的情况不可排除。

同时以土地出让金为主要收入来源的地方政府基金收入预计也将大减。

如果2015年土地市场表现依然冷淡，我们需要思考中国的土地市场是否路到尽头？

二、住宅、商业和工业三种业态土地市场全线回落，工业用地价格持续偏低

从业态角度看，14年住宅土地出让金占比68%，商业出让金占比逐年有缓慢上升趋势，14年占比达24%，工业占比近几年有所下滑，14年占比为9%。

从成交均价看，住宅土地价格在2014年创历史新高，达3539元/平米，商业土地价格为2441元/平米，工业土地为276元/平米，工业用地价格仅为住宅用地的8%，价格极为便宜。

14年住宅土地出让金达1.83万亿，虽下滑35%，但与10-12年均值持平，但住宅土地成交建筑面积仅12.7亿平米，与14年全国住宅新开工面积12.5亿平米持平，略高于14年全国住宅销售面积10.5亿平米，远低于11-12年约20亿平米的水平。

14年商业土地出让金为6499亿，同比下滑35%，成交建筑面积同比下滑43%至5.7亿平米，仍然大于14年全国此类物业新开工3.2亿平米和销售1.15亿平米的水平，商业物业整体供给过剩情况可能比住宅更为严重。

工业土地出让金14年为2324亿，同比下滑35%，成交建筑面积10亿平米，下滑37%。

三、一线城市住宅土地火热，二三线城市土地寒冷

从分线城市角度看，尽管2014年全国住宅土地出让金及成交面积均大幅下滑，但一线城市住宅出让金却同比上升26%，成交面积下滑19%，成交楼板均价大涨55%至1.17万元/平米，各路开发商对一线城市一致看好，大量涌入。

而二线城市住宅土地出让金及成交面积分别同比下滑31%和35%，三线城市住宅土地出让金及成交面积分别同比下滑50%和52%，住宅供给过剩问题已经开始倒逼二三线城市土地市场。

四、商业和工业土地整体需求疲弱，同步下滑

2014年一线及二线城市商业土地成交面积分别下滑33%和39%，好于全国整体商业成交面积43%的下滑幅度，三线城市商业土地成交面积同比下滑45%。

2014年二线城市工业土地成交面积下滑15%，大幅好于全国下滑幅度，而一线和三线城市成交面积均下滑44%。

五、土地成本在住宅售价中占比持续提高

我们分析了全国和分线城市土地成本在住宅销售均价中的占比，发现土地成本占比持续提升，目前全国该指标约24%，一线城市超过30%，二线城市约28%，三线及以下为18%。

可见各线城市遇到的难题不一，一线城市是毛利率降低的问题，而二线及以下是销售周转的问题。

单独看一线城市，近4年住宅楼板价占比住宅销售价格上升迅速。

上海、北京和广州2014年该项指标分别为32%、45%和59%，广州住宅销售均价目前远低于北京和上海，土地价格的快速上涨或许代表开发商判断广州房价未来可能有较大涨幅，所以提前抢购土地。

为更好地了解一线城市项目未来盈利能力，我们选取14年三个城市共19个典型土地项目。

我们测算这些项目楼板价与周边可比楼盘目前售价的比值平均67%，比较明显的特征是楼板价小于1.5万/平米的中低价位项目，该比率明显较低，为57%。

六、结论：

2015年土地市场恐难以复苏，首选二线占比大的开发商

在2009-2014年间全国住宅销售面积总和为59.5亿平米，而出让的住宅建筑面积总和至少为96.7亿平米，我们测算目前全国开发商在手可售住宅面积约37.2亿平米，约可供销售3.5年，除一线城市土地外，开发商整体在手土地充足，我们预计2015年全国土地市场仍难复苏。

因一线城市土地价格昂贵，考验开发商精准拿地能力，且如房价无大幅上涨，未来可持续性差，而三线地价便宜，但库存仍过高，对开发商销售和开发能力要求很高。

基于此，我们目前首选布局二线城市占比大的开发商，招商地产、保利地产、万科A、荣盛发展和滨江集团。

七、主要风险

2015年房地产股票主要风险在于货币政策和住宅销售不达预期，以及土地价格上涨快于房价上涨导致毛利率超预期减少。