西安城北及未央路写字楼市场分析报告doc.docx

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西安城北及未央路写字楼市场分析报告doc

西安城北及未央路写字楼市场分析报告

天下行家营销策略机构

年日

报告目录

第一部分西安房产市场总述

一、商品房市场概述

二、商品房购买意向概述

三、写字楼市场概况

四、商铺物业市场分析

五、城北区商品房市场发展状况

六、年下半年西安商品房市场走势

第二部分西安及城北写字楼发展状况

一、西安写字楼历史回顾

二、西安写字楼供需状况分析

三、城北写字楼分布特点分析

四、西安写字楼发展趋势及判断

五、区域写字楼发展概况

六、城北写字楼市场需求调研总结

第三部分项目市场分析及市场定位

一、周边现状分析

二、区域市场导向及产品定位

三、产品设计方面的思考

第一部分西安房产市场总述

一、

商品房市场概述

二、

商品房购买意向概述

三、

写字楼市场概况

年上半年写字楼物业施工面积较上年同比下降。

仅占到商品房总施工面积的。

而市场销售也同样处于下滑状态，年上半年西安写字楼物业销售面积较上年同比下降。

而受需求和行业之间竞争加剧的影响，年上半年西安写字楼物业在售均价为元平方米，较上年下降，销售价格于今年出现拐点，开始走低。

随着西部大开发西安的写字楼市场，竞争激烈，开发风险较大。

近年来西安区域的写字楼市场一直都处于超前开发的状态，表现在品质的领先和开发规模的领先两个方面，由此出现的结果是：

每年的开发量远远大于每年的市场消化量，这表现在销售和出租呈现出较高的空置率，其中又以销售的空置率居高为突出体现。

过度竞争和分布区域不均衡是导致写字楼市场陷入目前这一尴尬境地的重要因素。

从目前西安写字楼的在销情况看，主要集中在三个区域：

城内、城南和城北，这三大区域内聚集了西安％以上的写字楼。

首先是城内，作为传统的商务区域，城内办公写字楼售价约在—元平方米左右，东西南北四条大街上最显著的特点是这里多属商务办公楼，而并非纯正的写字楼，除数年前开发的惟一一座高档写字楼———中大国际取得了成功，其它的均为普通的写字楼。

城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系，但存在的主要矛盾在于交通拥堵，停车场少，硬件配置不高，空间狭小，因此为一些中小公司和单位所青睐。

由于这个区域土地成本较高，土地地块少的限制，城区内的写字楼的综合配套能力、周边环境等逊色于北城的写字楼，在顶尖写字楼开发方面，城内更是大大逊于北城。

纵览西安市场，经济发展最活跃的北城无疑是各路诸侯血拼的重中之重。

新崛起的城北，只是沿未央大道，零星推出了一些商住一体的项目，仅有经发大厦、中登大厦、利君时代等少数纯正的写字楼项目，城东和城西尚未形成一定的规模。

写字楼开发区域分布不均和物业类型的“鱼龙混杂”，成为西安写字楼不温不火的最主要原因。

而此外，行业竞争的不断加剧，以及市场需求的相对低靡，造就了写字楼市场目前的发展现状。

四、商铺物业市场分析

竞争日趋激烈，市场波动较大

年上半年西安商铺物业施工面积较上年同比增长，竣工面积增长近一倍。

西安商业用房施工面积和竣工面积在年以前保持持续增长的趋势。

年是西安商业用房施工量最大的年份，在年受市场供求关系的影响，二者均有所下降，总的发展趋势表现出减弱的态势。

、年西安商业用房市场销售相对旺盛，年随着销售量的下降，市场的有效开发量也逐渐减少。

而年市场供应又出现新的高潮，随着目前西安城市外扩的快速推进，二环外等发展中区域开发项目的商业配套建设量开始走高，在商铺物业供应量中占到较高比重。

年上半年西安商铺物业销售面积仅占商品房总体交易量的，上半年商铺销售面积较上年增长，但较去年下半年相比明显偏低。

目前，西安商业地产基本形成了以东、西大街为主的钟楼商圈；以长安路为主的小寨商圈；以轻工、康复路为主的长乐路商圈这三大商圈。

东、西大街以时尚主题对话世界经济，轻工、康复路商圈以批零兼营延续历史商脉，小寨商圈以高校消费群体接轨国际。

而这三大商圈的发展变化，基本使西安商业地产形成了三足鼎立的格局。

随着旧城改造及市中心区的规划建设，新的商业楼盘将会大量涌现，必将加剧商铺供应商间的竞争，预计未来几年，西安市的商业竞争将更趋激烈，专业化、特色化商业形态将应运而生，并获得发展。

未来西安的商圈将不再局限于以往的发展格局而呈现“突变”的态势。

已经趋于饱和的钟楼商圈将不再满足于如今“停滞不前”的局面而发挥自身不可匹敌的魅力向外延扩张，从而将周边更大的范围纳入自己的势力圈之内，这将会使得更多的企业找寻到成功起点。

年小寨商圈的改造，使其在“变身”当中逐步完善，成为即钟楼商圈之后的西安又一大消费旺地。

其余的商圈则会借助商业地产更加专业的开发理念，发动已有的潜力积聚更多的人气从而促成自身的羽化成蝶。

总体来说，西安的商圈将会增大自身辐射力，带动周边经济发展，使得整体市场互动有序，强调特色化和专业化，各具风格。

五、城北区商品房市场发展状况

1、市场供应

自年以来，西安城北房地产开发面积每年以以上的速度递增，历来西安城南区域商品房开发量均占绝对主体地位，而年西安城北区域商品房开发量首次超越了城南区域，占全市商品房开发总量的左右，当仁不让的成为西安房地产开发市场新的霸主。

年开年以来，城北板块地产市场继续保持上年旺盛的活力。

上半年城北商品房施工面积占全市总施工量的，竣工面积占到全市总量的。

分别较上年同比增长及，开发建设量继续全市各城区之首。

2、市场销售

年城北商品房市场销售面积尚不足万平方米，到年市场销售量已经增长了一倍强。

上半年，城北商品房销售面积较上年同比增长，占商品房总销售量的，居全市各城区第三。

城北作为西安一个增长较快的一个区域，这种高速增长使得它发展的均衡性不如发展成熟的城南和北城，销售过程中的波动较为合理；同时去年国家房产调控政策，使很多开发商的开发节奏放缓了，区域供应市场出现了短暂的供应断档，市场需求速度高于供应速度，使得市场销售量总体增幅出现一些放缓。

3、价格行情

城北区域住宅市场占到区域商品房市场的绝对比重，从市场售价情况来看，区域环境及配套的完善及未来前景的向好，拉动区域房价也随之水涨船高，使得城北商品房项目的综合品质提升有了充分依托，一改往日城北区域商品房项目集于中低档次项目开发的格局，年城北区普通住宅均价元平方米之间，至年，住宅均价已经开始突破元平方米，市政府北迁确定后，诸如雅荷春天等高档楼盘项目价格开始快速上扬，已由最初均价元增至元，部分优势突出户型售价已超元。

上半年，城北住宅在售均价为元平方米，较上年同比增长，增幅明显高于全市平均增幅。

4、区域发展特点

城北区域因起步较迟，整体市场正处于快速成长阶段，已经形成的居住圈也较少且分散，例如龙首村、经开区以及张家堡等。

然而近年来随着城北板块逐渐升温，政府规划建设等积极因素的促进推动下，城北经开区以及张家堡居住圈已经成为地产项目密集开发的集中区域，一片繁荣景象。

城北地幅广阔，目前已成为西安土地供应的主要源地之一。

年绿地集团、华荣集团等开发企业纷纷入驻城北，且圈地规模均在百亩以上，在规划利好的促动下，城北地块价格也迅速攀高，目前张家堡一带土地价格已经超过万元亩，而其它如经开区、大明宫附近、自强路一带土地价格也受大环境影响，全面上涨。

上半年以来，市政府北迁和地铁施工两大城市规划建设的焦点工程的全面开工为城北地产持续而强势的发展再添潜力，一批重点市政建设项目的相继落户也将使城北的区域环境全面升级。

诸多利好条件所带来的强大推动力使得目前城北地产市场发展迅速，区域环境不断优化，一个全新的大城北地产格局正在飞速形成并走大走强！

配套环境的提升带动了城北区房地产综合品质的提升，普通住宅市场在项目品质和规模上均有大幅提升，一批优质项目的先后热销足以说明城北已经逐渐走出以“道北”为代名词的旧城北，正以一个崭新、活力的新面孔让更多的人为之瞩目。

目前区域地产布局开发已逐渐形成“两纵一横”的态势。

　　“一纵”——已经经过多年发展，沿未央大道轴线兴起的楼盘聚集带。

主要以写字楼和商住项目居多。

“二纵”——沿文景路一线逐渐形成的新兴居住区域，主要以中高端定位的住宅社区为主。

“一横”——北二环沿线，凭借城市快速干道的便捷而形成的北城第三块居住集中地。

其它物业市场发展稍显逊色。

别墅市场受市政配套、产品设计、区域环境等负面影响而起色不大；写字楼市场则在一批新近开发项目的带动下，以高配套、高标准对接未来区域的发展要求；商业市场一直以来通过仓储物流业带动建材行业繁荣发展，但作为生活、办公配套的商业发展则略显不足，处于完善过程。

六、年下半年西安商品房市场走势

总体来看，年上半年西安宏观经济运行良好，城市建设稳步推进，房地产发展的综合环境优良，推动商品房市场纵深发展，未来西安商品房市场将表现出以下发展趋势：

1、西安房地产市场迎来品牌地产企业为主体的规模化开发时期

政策的导引以及市场竞争的日趋激烈已使房地产开发格局处于快速嬗变中，优胜劣汰的市场法则在近两年的房地产发展进程中体现的尤为明显，外埠品牌地产的大量进入，对本土市场带来的不仅是开发技术与运营理念的冲击，更带来市场资源方面的强势争夺，土地、资金、人才正逐渐向实力开发企业一方集中。

而从城市运营的角度来看，目前市场开发的热点区域如浐灞、曲江、城北等，政府更希望通过品牌地产企业的房地产运营，充分挖掘区域价值，从而带来区域价值的综合提升，区域土地供应也更倾向于以规模型地块为主，由此在市场竞争因素与政策导引的综合推动下，西安房地产市场迎来品牌地产企业为主体的规模化开发时期，也更为有力的推动西安房地产市场向城市运营的高度迈进。

2、经济适用房供应量将增多，住房供应结构调整力度将继续加强

年西安市新增经济适用住房项目个，同时新增建设规模万平方米。

按照规划,西安市经济适用住房年建设的目标是新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，完成投资亿元。

年西安市还将新增经济适用住房项目个，新增建设规模万平方米。

截至今年，西安市经济适用住房新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，完成投资亿元。

经济适用房建设力度的加大，将于未来对平抑房价、调整供需结构产生积极促进作用。

3、房产投资热度持续降温

抑制投资政策的连续出台，已对西安本就比重较小的投资人群产生了较大的影响，年作为政策的深化落实年，在政策引导之下，未来房产投资仍将继续降温。

4、西安房价增长将趋于缓和，热点地区持续走高

上半年西安房价增幅超出往年，而随着下半年政策后项目的继续放量入市，以及普通大众需求的住房以及经济适用房、廉租房供应的放量将有效对房价上涨产生抑制，因此未来西安的商品房市场均价将逐步回归平稳。

而热点区域如曲江、高新以及城北区，由于区域规划的带动，房价的涨幅要明显高于其它片区，此外，由于这些区域还吸引了大量外地开发商的介入，他们所倡导的高品质、高价格的开发理念，也为这些区域的房价增长起了推波助澜的作用。

可以预见，在未来一段时期内，热点地区的房价涨幅仍会高于其它片区。

5、西安商业物业供大于求使空置率继续增大，泡沫凸显

西安商业用房竣工面积在年以前持续增长，特别在年西安商业用房销售量明显增强，受供求关系影响，随着西安商业用房供应的加大，市场有效客户的消化，从年开始市场的销售量表现出下降的趋势。

西安商业市场尚不成熟，初级产品过多，个别区域供应过于集中，再加上房地产投资热的退潮使市场使西安商业物业面临极大的空置风险。

西安商业地产的超速发展，超出市场实际需求和购买力承受能力，必然导致：

土地资源的浪费和商业设施的闲置；重复建设引发同业之间的恶性竞争；大量占压资金，可能引发资金链断裂的危机；零售业企业成本上升，效益下滑。

6、产品区域化特色趋于显著

近年西安迎来城市规划建设的全面推进时期，城市骨架不断外扩，房地产热点开发区域频现，且各区域未来规划发展建设各成特色。

伴随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产开发企业将更