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宜昌楼市白皮书

2018宜昌楼市白皮书

新房住宅成交3万套疯狂楼市回归理性

2018年可以说是严厉调控之下的一个发酵年，各类政策继续深化执行，房贷利率也是一路走高。

整体而言，楼市房价基本平稳，疯狂之后，房地产市场逐渐回归健康发展的轨道。

过去一段时间，各地坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，房地产市场整体保持稳定。

应该说，房地产市场调控取得了良好效果。

宜昌楼市就是一个小小的缩影，在经历了2017年的疯涨和2018年的控制求稳，宜昌楼市基本已经处在一个平稳的状态。

那么，这一年宜昌楼市到底都是如何变化的呢？

各片区最新房价又是多少呢？

楼市回稳 2018宜昌卖房3万套同跌21.8%

据宜昌XXX数据监控中心统计，2018年（1月1日-12月31日）宜昌市区新房住宅共计网签30359套，较去年同期减少8464套，跌幅21.8%；成交面积约357.4万㎡，较去年同期减少78.2万㎡，跌幅17.95%。

数据显示，2016年同比2015年上涨35.7%，2017年同比2016年上涨38.6%，2018年同比去年下跌21.8%。

对比2015-2018近4年来网签数据可见，自2014年起宜昌楼市销量连续三年持续上涨，一路走高，但是2018年，近乎疯狂的涨势遇上“史上最严调控”，在中央“房住不炒”的总基调下，逐渐回落但十分平稳，暂无继续下行的趋势。

伍家/夷陵网签量逆市增长 谁是购房热区？

从片区来看，伍家区仍是“销冠片区”，全年共计网签新房住宅13071套，占比总量43%；夷陵区仅次之，全年共计网签新房住宅7373套，占比总量24%；西陵区位居第三，全年网签新房住宅5131套，占比总量17%。

从成交涨跌来看，同比去年，宜昌城区（含夷陵区）新房住宅网签量整体下跌21.80%。

虽然政策严苛市场遇冷，夷陵区和伍家区新房住宅网签量仍保持稳定增长，其他片区网签量则不同程度出现下跌。

其中伍家区涨幅最大，同比上涨223.99%，点军区跌幅最大，同比下跌75.58%。

数据显示，自2014年至2018年，伍家区连续5年蝉联销冠之位，但其优势正在逐渐弱化。

一方面，伍家区的新房项目数量有所减少；另一方面，片区房价已经高达8000-10000元/㎡，与其他片区形成强烈对比，从而流失一部分刚需群体。

夷陵区连续5年位居第二，但是占比逐年上涨，与销冠片区差距不断拉小，尤其是近两年涨幅较大。

2017-2018年两年间，借着“宜昌北站”、“全国一线房企拿地进驻夷陵郭家湾片区”、“万达考察并选址发展大道”等一系列政策和市场红利，夷陵区的发展和进步再次提速。

万科·理想城、保利·罗兰香谷、·恒大名都、弘洋·新都汇等多个项目年内开盘，以超高性价比实现了“逆市增长”的高销量。

与此同时，西陵区的比重也有上涨，今年达到峰值。

早两年新区在政策扶持下飞速发展，寸土寸金的老城西陵区难免受到冷落，但是随着旧城改造和棚改等政策的落实，宜昌中心·天宸府、金安东诚、星光天地等项目应运而生，一定程度上将片区新房销量拉高。

"金9月"884套全年最低 房价平稳8字头收官

从单月住宅成交套数走势来看，住宅成交的峰值为“红5月”，共计成交4831套，谷值出现在“金9月”，成交量为884套。

1-4月宜昌住宅网签月均3000套左右，或是“红5月”的关系，5月成交近5000套达到全年峰值，之后开始出现回落，期间宜昌被约谈2次，8月明显下滑仅成交1345套，更让人触目的是，在传统旺季金九月甚至出现884套的全年最低值，但是宜昌购房者以刚需群体为主，在观望和思考之后仍然选择冷静置业，10-12月销量稳步回升。

从全年（1-11月）房价走势来看，今年房价比较平稳，起伏不大，上半年呈现出稳步上涨的态势，7月上涨到最高点，成交均价为8660元/㎡。

7月后开始下降，但幅度不大，9月跌至7795元/㎡，之后2个月价格均保持在8000元/㎡以上！

总体来看，2018年房价走势比较平稳，涨跌有度，渐趋理性。

（注：

数据来自中国指数研究院）

恒大名都夺冠 单盘全年成交1877套

2018年网签量前10楼盘共计网签10866套，占比总量近4成。

其中伍家岗区5个楼盘，夷陵区2个楼盘，西陵区2个楼盘，点军区1个楼盘。

据统计，全年网签量前十楼盘分别是：

恒大名都、东辰心语、保利林语溪、融创宏泰·融公馆、中建宜昌之星、钓鱼台2号、城投地产·智禧湾、宏信依山郡、北辰明珠、恒大山水城。

（注：

中东辰心语和北辰明珠是安置房项目）

回顾这一年来的宜昌房地产市场，严厉调控政策下利率收紧，土地市场更为理性、谨慎，整体房价趋于平稳。

2018年，宜昌楼市风平浪静，“金三银四”和“金九银十”，并没有表现出“疯狂”的状态，而是比较低调，可见今年楼市整体比较平稳，渐趋理性。

2019年，宜昌楼市又将有怎样的表现，让我们静待它的起势。

宜昌楼市年终白皮书之政策篇

2018年是楼市密集调控的一年。

从年初提出的长效机制理论进入实践，到年中再次强调稳房价与控租金并举，再到年末的楼市调控仍“严”字当头，可以看出政府对楼市市场秩序调整的力度，和让老百姓有房可居的决心。

这一年，无论是中央还是地方，都践行着“房住不炒”的定位，因地制宜、精准施政。

这一年宜昌又有哪些值得记忆的政策大事件？

让我们回顾一下。

1、央行定向降准4000亿

4月17日晚，中国人民银行宣布，2018年4月25日起，对部分存款准备金率基准档次相对较高的银行实施定向降准，以置换这些银行借入央行的中期借贷便利（MLF）。

由于降准释放的资金略多于需要偿还的MLF，降准当日将释放增量资金约4000亿元。

2、新建住宅推行一体化装修

4月19日，湖北省政府出台《关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》，推进全省建筑业改革创新、转型升级。

意见提出，明年1月1日起，全省各城市新建商品住宅中，全面推行一体化装修技术，使业主可以拎包入住。

此外，要大力推行工程总承包，到2020年，宜昌新建项目工程总承包占比要达到30%以上，到2025年达到50%以上。

3、公积金缴满3个月可提取付房租

4月26日，湖北住房租赁新政出炉。

省住房和城乡建设厅官网发布《关于因城施策规范有序发展住房租赁市场的通知 》，通知指出，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房，经住房租赁合同登记备案后，可每12个月提取住房公积金一次用于支付房租。

4、公积金首套刚需贷款不轮候

5月3日下午，宜昌住房公积金管理中心召开“强服务 惠民生 保安居”媒体通气会，公积金中心承诺：

即日起，宜昌城区、夷陵区、秭归县三地首套首贷刚需直接受理并按程序及时放款，不轮候；二手房贷款证到即放，现房贷款见产权证明单放款，不轮候；期房轮候期一般不超过3个月；一旦三地个贷率下降到安全可控区间，中心将全面取消贷款发放轮候。

5、宜昌首发限售令

6月4日，市住建委发布《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》，《通知》宣布，要加大商品住房供应，不得夜间开盘和开展销售活动，在城区（含夷陵区）范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。

同时，对商品住房申报价格过高等行为进行规范。

6、个税调整、贷款利息专项扣除

6月19日，备受关注的个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议。

个税起征点由每月3500元提高至每月5000元（每年6万元）；首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。

7、央行定向降准0.5个百分点

6月24日，中国人民银行宣布，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约7000亿。

鼓励银行运用定向降准和从市场上募集的资金，按照市场化定价原则实施“债转股”项目。

8、国开行回收棚改审批权限

6月25日，国开行宣布回收棚改项目的合同审批权限，以前在分支行可签订的，现在必须总行审批。

此举虽未明确表明将暂停棚改，在多位业内人士看来，棚改货币化安置比例走低，三四线房地产市场将降温。

9、七部委整顿30城乱象

6月28日，住建部等多部门近日联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在30城先行开展治理房地产市场乱象专项行动，宜昌上榜。

10、湖北整治楼市乱象方案公布

7月24日，湖北住建厅官网公布关于印发《湖北省治理房地产市场乱象专项行动工作方案》的通知，整治重点、分工、时间线全部公布，并特别强调整治炒房、虚假广告、20类违法违规行为。

方案中特别提到，宜昌、武汉需每月汇报整治进展，并需包括3个以上典型案例。

11、宜昌整改公积金拒贷

8月16日，宜昌公积金管理中心公布了《开展“限制、拒绝、阻挠购房人使用公积金贷款行为”专项整治行动工作方案》的通知，制定了具体的整治方式，将工作责任到部门，并提出建立长效机制。

12、住建部约谈五城稳房价

8月17日，住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。

约谈指出，部分城市房价出现过快上涨，须引起高度重视，要求地方政府全面贯彻党中央、国务院决策部署，把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。

13、夷陵房管局公布调控通知

8月22日，夷陵区房管局公布调控通知：

① 各开发项目在原已经备案过的商品住房价格基础上坚决不能上涨房价 ② 申请价格备案的楼栋（高层），其工程形象进度必须达到地面以上主体建筑总层数的二分之一以上。

其他片区调控通知虽未对外公布，但楼盘项目同样遵循以上两条规则。

14、棚改全面收紧

8月29日，市住建委召开县市区住建房管局长座谈会，传达学习近期中央、省、市有关房地产市场调控与整治、棚户区改造及融资、住房保障等相关精神，重点强调发展住房租赁市场，严审棚改项目。

对不符合棚改范围和标准的项目，特别是一般镇、城中村项目坚决剔除，确保棚改重点是老城区内脏乱差的棚户区。

15、棚改货币化逐步取消

10月8日，国务院常务会议明确指出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

这也标志着货币化安置开始离开政策舞台中央。

16、加快发展租赁住房市场

11月19日，宜昌市人民政府网站发布《宜昌市城区加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度实施方案》，《方案》提出要积极发展稳定健康的商品住房市场、大力培育发展租赁住房市场。

到2020年，租赁住房在整个住房供应体系中的占比达到30%，到2035年，租赁住房占比达到50%。

2018年宜昌年终白皮书开盘篇：

54个项目开盘加推95次

2018已成历史，纵观去年宜昌楼市，上演着一出出“变奏曲”，政府对房地产市场重抓规范改善，整个2018年宜昌楼市风云变幻！

迈进2019，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的稳定市场原则下，宜昌楼市或将建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

2018年楼市宜昌楼市可谓是跌宕起伏。

据XXX数据监控中心统计，截至2018年12月31日，宜昌城区全年共有54个新房项目开盘加推94次，共推出房源约17830套.

XXX数据中心统计显示，2019年宜昌五大城区全年共计55个项目开盘或加推96次，其中伍家区楼盘独霸半壁江山，共计22个楼盘开盘加推38次，占比41%；夷陵区15个楼盘开盘加推26次，占比28%；西陵区（含西陵开发区）9个楼盘开盘16次，占比17%；点军区6个楼盘加推10次，占比11%。

而猇亭区2个项目，开盘加推3次。

宜昌2018年五大城区开盘占比

全年开盘量年中达到高峰，年初年末较为平稳

统计显示，2018年中开盘放量达到高峰期，5-