四川绵阳高新五金机电城项目可行性研究报告书.docx

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四川绵阳高新五金机电城项目可行性研究报告书

四川力盛投资管理有限公司

目录

1.1项目建设背景、目标及意义2

1.1.1项目建设背景2

1.1.2项目建设目标3

1.1.3项目服务功能设计4

1.1.3项目建设意义6

1.2项目概况9

2.1商业市场环境分析10

2.1.1宏观环境10

2、积极融入成渝经济区的发展11

3、金山镇将成为最大受益城镇12

2.2营销战略12

2.2.1项目初步规划布局特点及功能构成13

2.2.2项目地块分析14

2.2.2项目整体开发设想16

2.2.2项目经营设想17

第一章项目分析

1.1项目建设背景、目标及意义

通过对建设背景及建设目标的描述，将阐述项目开发对社会、政府、企业本身的积极意义。

1.1.1项目建设背景

四川作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中，将起到重要的作用。

四川省委省政府在新形势下提出的“三个转变”更对走新型工业化道路、加快工业化进程、加快城市化进程有指导和助推的作用。

前四川省副省长杨志文于2004年指出，四川是一个资源大省，结合全省工业工作会议提出的工业强省的宏伟目标，对我省资源进行大开发与国内国际大市场进行对接，西部和四川都需要高规格大手笔的五金机电交易平台。

由此可见，五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切而重要的问题，可以说，五金机电行业能够繁荣起来的话，由此可以带动75%的关系国计民生的配套及附加产业的发展。

因此，近几年来，四川一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。

省委，省政府对五金机电行业的发展也十分关心，多次指示，要求以“三个代表”重要思想为指导，发扬“求真务实”精神，迎头赶上发达地区的水平。

工业在整个国民经济中占的比重是最大的，据不完全统计，2001年四川机电行业进出口比例达到了50%以上，2002年四川机电进出口首次突破10亿美元，名列全国十强。

这样的发展态势，也反映出了四川的机电行业正在向国际市场迈进。

就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地如广州、深圳、福建、上海、重庆等地都出现了不少的机电大市场，并且随着五金机电市场的繁荣，迅速拉动了周边区域的商气及人气的形成。

随着金山工业基地的规划与开建，工业基地本身对于五金机电市场的兴建已形成强大的需求，可以说，从未来的发展来看，本项目的开建为大势所趋。

1.1.2项目建设目标

本项目的建设目标，根据金山五金机电行业的发展状况及金山镇的具体形势来看，是可以设定为以五金机电市场为主体，构建成一个具体一定规模和档次的综合类物资交易平台。

从硬件设施上看，须充分体现其外型的现代建筑美感，且在功能布局上符合综合类物资交易平台的特殊需求：

集展示、交易、办公、居家、仓储为一体的现代物流中心。

从经营管理上看，侧重“先商业，后地产”的开发模式，努力达到政府、投资企业、市场商户共同期待的多赢局面：

拥有一个管理规范、商业氛围浓郁的现代化综合类物资交易平台以带动和繁荣区域经济，同时又能在预期时间内达到土地资源及投资收益双增的终极目的。

我们认为德阳金山物资博览交易中心的整体定位为：

1、金山工业产品和先进技术的集中展示窗口和汇集通道

2、金山工业化进程现实、显著和强有力的推进器

3、成为我市工业化建设及城镇化建设的一个标志工程和典型项目

1.1.3项目服务功能设计

服务是市场的核心竞争力之一，因此为市场设计服务功能对于市场的建设和发展是十分必要的。

我市场主要拟在五个方面向客户提供服务：

信息流服务、质量保障和监督服务、物流服务、商流服务、资金流服务、管理流服务。

1、信息流服务：

主要是针对客商目前在经营决策过程中信息上的一些关键弊病，比如信息零碎、信息滞后、信息不全、信息失真和信息静止等方面，在条件成熟的时候针对一些产品，逐步引入大型采购企业拍卖制度、信息沙龙、定期市场分类报告、市场结构性特征分析等制度，以客商为中心全面规划市场的信息系统组织，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及帮助客户信息挖掘、辅导利用等方面提供全程服务，切实帮助经营户扩宽信息渠道来源、提高信息时效性和信息质量，减低经营决策中的信息风险（决策失误是最大的经营失误），同时逐步完善和推动经营户的电子商务系统提高经营效益。

2、质量保障和监督服务：

通过与质量管理监督部门的合作，建立产品质量监督和信誉保障系统，提高市场的品牌价值并使整个市场朝着高水平的方向发展，逐步建立市场准入制度，逐步提高进场企业的自我质量管理门槛，形成市场“高品质流入，高品质流出”的流通局面。

3、物流服务：

物流服务是实现成本降低目标的一个重要手段，

因为在商品从生产到消费的整个流通过程中工艺用五金工具，物流成本占总成本比例可达到30%以上，通过加强物流管理来降低成本的空间很大。

市场通过在运输管理、组货管理、仓储管理、包装管理等方面提供的服务组合，通过提高包括车辆组货能力、降低车辆空驶率、推动专业化仓储等等一系列服务，降低经营户的仓储成本、配送成本、运输成本，使经营户在物流方面的成本逐步下降，提高经营户整体的竞争优势。

4、商流服务：

经营户需要寻找上下游企业，上下游企业需要寻找合作伙伴，商流服务是通过有关的会展等方式，帮助经营户寻找、甄别、确定和开发商流，为经营企业和中外同行开拓更大的商机，引入外贸和海关服务，引入海外市场研究不定期专家、客商报告会，为经营户开发海外市场提供切实的帮助，引入相关工商服务机构和金融辅助服务机构，为经营户提供商业信用方面的支持帮助。

5、资金流与金融服务：

主要包含两个方面的内容：

结算支付和融资支持。

市场通过提供更高效的结算服务，逐步实现交易的非现金化，通过融资服务解决企业的短期金融困难、帮助企业提高资金周转率、做大做强。

条件成熟后，建立资本市场、项目市场、产权市场、品牌市场等相关生产力要素市场，为企业成长壮大保驾护航。

6、管理流服务：

通过帮助经营户企业化运作，实现中小型企业，特别是民营企业的现代化转轨，提高经营户的企业组织规范、降低企业因为自身管理水平、管理素质不高造成的经营风险，帮助企业更快地腾飞，塑造一代新的机电五金工商巨子。

其他服务包括：

消防与安全服务、人员培训服务、保险服务等。

1.1.3项目建设意义

1.1.3.1为社会、政府、群众及地方经济的发展提高带来广泛的社会效益、经济效益、环境效益，改善项目所在地区的劳动就业状况，提高区域商业投资环境的知名度及美誉度。

1.1.3.1.1社会效益:

从金山镇的发展现状来看，尽管工业企业的招商引资已经初具规模且已开始或完成初期投资，住宅类物业的投资建设已初具规模;但应该清醒的认识到，金山的住宅类物业的繁荣依托于工业企业的投资入住，可以说，金山的经济发展在未来到底能走多远的一个重要保障就是工业企业的投资，经营的良性与否。

根据经济学上的配第——克拉克定律，经济发展而产生的产业结构演变的一般规律是：

劳动力先从农业流向制造业，再从制造业流向商业和服务业；因此三次产业产值变动规律先是第二产业比重逐步提高，然后是第三产业占GDP的比重逐渐增大。

也就是说工业化是欠发达地区现代化的必由之路。

工业化的进程一般要经历三个阶段及三个时期，即：

一是初级产品生产阶段，亦称为前工业化阶段；二是工业化阶段，又进一步分为工业化初期（亦称工业化启动期、经济起飞期等）、中期（亦称准工业化期）和后期（亦称工业化完成期）三个时期；三是发达经济阶段五金工具、锁具，亦称为后工业化阶段。

按此标准衡量，目前金山尚处于工业化中期的初始阶段；工业竞争力成为经济运行质量不高的重要标志。

“无工不富，无商不活”，可以说，金山镇工业企业的投资入住仅仅是为区域经济建设提供了基础，但能否最终实现还需要商业这只手来拉动，这个商不是常见的商业，而应该定位于“能够承载金山镇工业企业及工业产品宣传和展示功能之商”，“能够实现金山镇工业企业及工业产品酒香也能飘出深巷目标之商”。

也就是说，我们提出的构建以五金机电市场为主体，构建成一个具体一定规模和档次的综合类物资交易平台及物流配送中心的构想符合金山镇未来发展，经济建设的大政方针。

1.1.3.1.2经济效益:

项目的发展势必会促进地区经济的发展。

本项目具有相当规模、功能完善、配套齐全，其本身既可产生巨大的经济效益，同时，随着地区商品贸易尤其是五金机电、物流、配套产业贸易的繁荣，又可带动周边交通、金融、服务及房地产等第三产业的发展。

本项目的开发，将从一定程度上提高金山镇特别是项目所在区域附近3-5公里居民的经济收入，将大幅度增加国家及地方税收收入。

相信历经三到五年的精心培育后，本项目可为金山镇的地方财政带来每年数千万元的可持续税收，创造巨大的经济效益。

1.1.3.1.3环境效益:

在项目设计上，我们力求吸取国内经济较发达地区的先进商业模式，并结合本地区域的实际情况，立足于人们生活的客观需求，建设一座具有社会价值、高品位文化底蕴和符合公众利益的现代化商业建筑。

本项目的设计立意新颖、思路超前、环境优美、气势不凡，是体现多主题的功能完善的综合型购物场所，将购物、休闲、娱乐完美地融为一体。

项目的建成，将为金山镇的城区建设又平添了一座以自然生态为主题的具有现代都市气息的标志性建筑。

1.1.3.1.4改善劳动就业状况:

预计本项目可直接安置解决下岗、待业、荣转军人等2000余人就业，间接提供更多的就业发展机会，为政府排优解难。

本项目属劳动密集型产业，设置劳动岗位数目相当可观。

岗位技能涉及高、中、低三个层面，主要是中、低层面，职能技术的掌握相对容易，适合中青年多个年龄段的就业。

同时也为金山人民就业提供宽广的理想化平台，对金山镇社会的安定团结也起到积极正面的影响。

1.1.3.1.5知名度和美誉度:

本项目引领金山在商业建筑领域与经济发达地区同步。

通过创立商业建筑品牌，提高金山镇在省内外商业领域的认知度。

随着在改革开放后的飞速发展，现正成为省内大城市中一颗耀眼的新星。

山不在高，有仙则灵；水不在深，有龙则名，该项目的成功运作必将营造一个完美的现代专业市场购物环境。

1.2项目概况

1.2.1项目名称：

德阳金山物资博览交易中心（暂定）

1.2.2建设地点：

金山镇开发区，现金山镇政府斜对面

1.2.3投资单位：

四川力盛投资管理有限公司

1.2.4法人代表：

兰国盛

1.2.5建设规模：

总用地300余亩，其中综合类市场用地100亩（计划），商业及住宅用地200亩（计划）

1.2.6建设期限：

3-5年

1.2.7项目功能构成：

本项目在功能上集展示、交易、办公、居家、仓储、物流于一体，能充分满足各种实力层次商家及消费者的多样化需求。

第二章项目商业市场环境分析及营销战略

2.1商业市场环境分析

本部分将对目前金山镇的宏观政策及经济环境进行分析。

2.1.1宏观环境

1、政府出面多方联手打造成、德、绵经济走廊

为搞好金山“十一五”规划编制工作，配合国家做好成渝地区区域发展规划，2004年8月13日，在省委的倡议下，绵阳、成都、德阳三市发展计划委员会就提升成、德、绵区域经济竞争力，以及如何搞好“十一五”规划和构建成德绵经济区等共同关注的问题专门召开了会议。

会议认为：

（1）成德绵地区是四川省乃至西部最具发展潜力的区域之一，也是国家“十一五”规划中提出需要整合提高的城市密集区。

成、德、绵经济总量占全省约48%，是四川的经济核心，成都的都市经济、德阳的重型机械装备、金山的科技城建设，将构建四川“十一五”期间最有发展潜力的经济增长区域，也是成渝经济区域最重要的经济发展组成部分，应当加快、加大经济协作。

（2）为加快成德绵区域经济发展，建立经济协作战略伙伴关系，指导三市“十一五”规划编制工作，三市计委将联合组建《“十一五”期间成德绵区域合作与开发思路研究》课题小组，