国际物流商城建设项目可行性研究报告.docx
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国际物流商城建设项目可行性研究报告
某某国际物流商城建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目简要
1.2项目建设单位概况
1.3研究的依据和范围
1.4研究结论概要
第二章项目建设的背景及必要性
2.1某市简介
2.2项目提出的背景
2.3项目建设的必要性
第三章需求分析
3.1湖北省、武汉市、某市2009年经济发展情况
3.2湖北省、某市2010年以及近2～3年经济发展目标
3.3市场需求分析
3.4“某某国际物流商城”的现代经营模式
3.5招商策略
第四章总体规划方案
4.1规划依据
4.2规划原则
4.3规划指导思想
4.4规划目标
4.5功能定位
4.6规划用地范围及用地规模
4.7拟建规模
4.8规划建设期限
第五章项目区域地理位置及建设条件
5.1项目选址
5.2建设条件
5.3项目区域社会经济环境条件
5.4项目区公共设施依托条件
5.5征地、移民、拆迁安置条件
第六章建筑方案及设备方案
6.1建筑方案
6.2设备方案
第七章总图布置及经济技术指标
7.1总图布置
7.2主要经济技术指标
第八章公用工程
8.1供配电
8.2给、排水
8.3自动控制、弱电工程
第九章节能措施
9.1设计依据
9.2节电措施
9.3节水措施
第十章环境影响分析
10.1环境保护法规及标准
10.2项目建设和生产运营对环境的影响
10.3生态影响减缓措施分析
第十一章劳动安全、卫生与消防
11.1劳动安全
11.2劳动卫生
11.3消防
第十二章组织机构、运营与管理
12.1组织机构
12.2运营
12.3项目管理措施
第十三章实施进度及工程招投标
13.1实施进度
13.2工程招投标
第十四章投资估算及资金筹措
14.1建设投资估算
14.2建设期贷款利息
14.3流动资金估算
14.4总投资估算
14.5资金来源
14.6资本金
14.7用款计划
第十五章财务效益评价
15.1财务评价的依据
15.2房产销售收益测算
15.3租赁经营营业收入、税金测算
15.4租赁经营总成本费用测算
15.5利润测算
15.6项目清偿能力测算
15.7财务效益评价
第十六章不确定性分析
16.1盈亏平衡分析
16.2敏感性分析
第十七章结论与建议
17.1结论
18.2建议
第一章总论
1.1项目简要
1.1.1项目名称:
“某某国际物流商城”建设项目
1.1.2建设性质：
新建
1.1.3建设单位：
湖北寰城投资有限公司
1.1.4建设地点：
湖北省某市孝南区北京路南段、老环河以西
1.2项目建设单位概况
湖北寰城投资有限公司是2010年7月成立的有限责任公司，公司注册资本一亿元人民币，注册地址为湖北省某市孝南区澴川路316号，法定代表人为秦洪波先生。
公司经营范围为：
商业、住宅楼宇及配套设施的开发、建设、出租、销售，房地产策划、咨询服务，金属材料，五金工具、交电、机电产品（不含小汽车）、建材、钢材、装饰材料、铝型材的批发兼零售，产业投资，普通货物仓储。
湖北寰城投资有限公司股东共3人：
湖北锦怡实业有限公司，地址：
湖北省某市孝南区城站路227号，法人代表：
秦应武；武汉勇立经贸发展有限公司，地址：
湖北省武汉市汉阳区十升路，法人代表：
何珍珠；秦洪磊，地址：
湖北省某市孝南区广场街200号，身份证号码：
422201************。
各股东出资方式、出资额及持股比例见表1-1。
表1-1持股情况表
股东姓名
出资方式
出资金额（人民币）
持股比例%
湖北锦怡实业有限公司
货币出资
4800万元
48
武汉勇立经贸发展有限公司
货币出资
3000万元
30
秦洪磊
货币出资
2200万元
22
1.3研究的依据和范围
1.3.1研究的依据
a.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
b.《国务院关于促进流通业发展的若干意见》；
c.《中华人民共和国城乡规划法》；
d.国务院《物流业调整与振兴规划》；
e.商务部《国内贸易发展“十一五”规划》；
f.《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》；
g.《湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
h.《湖北省“十一五”现代物流业发展规划》；
i.《湖北省物流业调整与振兴实施方案（2009--2011年）》；
j.《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
k.《某市城市总体规划》；
l.建设单位提供的基础资料。
1.3.2项目研究的主要内容
a.总论
b.拟建项目背景及必要性
c.项目需求分析
d.总体规划方案
e.项目区域地理位置及建设条件
f.建筑方案及设备方案
g.总图布置及经济技术指标
h.公用工程
i.节能措施
j.环境影响分析
k.劳动安全、卫生与消防
l.组织机构、运营与管理
m.实施进度及工程招投标
n.投资估算及资金来源分析
o.经济效益评价
p不确定性分析
1.4研究结论概要
1.4.1建设目标
贯彻国家《物流业调整与振兴规划》、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》和《湖北省物流业调整与振兴实施方案（2009--2011年）》精神，建设具有现代化意义的“某某国际物流商城”。
1.4.2项目功能定位
“某某国际物流商城”是集家居产品、建筑材料、装饰材料交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型物流商城。
为生产商、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。
1.4.3规划用地范围及用地规模
本项目拟建于某市孝南区北京路南段，316国道以北，老环河以西，根据某市孝南区国土资源局“说明”，本项目用地分为两期，第一期占地面积33.33ha（折合500亩），拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。
第二期占地面积33.33ha（折合500亩），拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。
1.4.4拟建规模
a.建筑物
本项目规划总建筑面积1078781m2，其中：
专业市场建筑面积420672m2（占总建筑面积的39%）；大型卖场建筑面积251335m2（占总建筑面积的23.30%）；仓储设施建筑面积39401m2（占总建筑面积的3.65%）；会展中心建筑面积20361m2（占总建筑面积的1.89%）；写字楼建筑面积170500m2（占总建筑面积的15.80%）；配建商业网点建筑面积31852m2（占总建筑面积的2.95%）；配建住宅楼建筑面积144660m2（占总建筑面积的13.41%）。
b.道路及停车场：
拟建道路及停车场占地面积：
206096m2（折合约309.14亩）。
c.绿化率：
20%（绿化占地面积133333m2，折合约200亩）。
1.4.5公用配套设施
a.供配电：
拟建供配电设施，电力增容40000KVA。
b.给排水：
拟建给排水设施，水增容1800m3/d。
c.电信：
拟建电话、电视、宽带网络等工程。
1.4.6项目建设期
本项目规划建设工期3年（36个月），从2011年1月动工至2013年12月竣工。
1.4.7项目总投资及资金来源
a.项目总投资
本项目总投资231743万元，其中：
建设投资220225万元，建设期贷款利息9824万元，流动资金1694万元。
总投资构成见表1-2。
表1-2总投资构成表
1
建设投资
220225
95.03
1.1
设备购置
9124.51
1.2
建筑工程
123056.57
1.3
公用工程
25531.45
1.4
总图、运输
5612.97
1.5
环境保护、消防、安全卫生
11199.20
1.6
其他费用
35213.17
1.7
基本预备费
10487.13
2
建设期利息
9824
4.24
3
流动资金
1694
0.73
4
总投资合计
231743
100
b.资金来源
项目建设投资220225万元中，计划向银行申请长期贷款100000万元，项目建设单位自筹资金120225万元。
建设期贷款利息9824万元由项目建设单位用自有资金支付。
项目投产后需新增流动资金1694万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。
1.4.8主要经济效益指标预测
a.收入预测
达到经营目标年份：
营业收入：
26188万元
利税总额：
12861万元
其中：
营业税：
1309万元
附加税：
157万元
房产税2919万元
利润总额：
8476万元
b.财务效益评价指标：
总投资收益率（ROI）：
6.11%；
项目资本金净利润率（ROE）：
7.62%；
项目投资回收期：
3.91年（融资前税前,含建设期3年）；
财务内部收益率：
22.57%（融资前税前所）；
项目财务净现值（i=10%）：
53900万元（融资前税前）。
1.4.9本项目主要技术经济指标见表1-3。
表1-3主要技术经济指标汇总表
序
号
指标名称
单位
数据
备注
1
建设规模
1.1
大型卖场
m2
251335
1.2
专业市场
m2
420672
1.3
仓储设施
m2
39401
1.4
会展中心
m2
20361
1.5
写字楼
m2
170500
1.6
商业网点
m2
31852
1.7
住宅楼
m2
144660
2
项目总投资
万元
231743
2.1
建设投资
万元
220225
2.2
建设期贷款利息
万元
9824
2.3
流动资金
万元
1694
3
建设投资资金来源
万元
220225
3.1
申请银行贷款
万元
100000
3.2
企业自筹资金
万元
120225
4
建设期贷款利息来源
万元
9824
4.1
企业自有资金
万元
9824
5
流动资金来源
万元
1694
续表1-3主要技术经济指标汇总表
序
号
指标名称
单位
数据
备注
5.1
申请银行短期借款
万元
5.2
企业自有资金
万元
1694
6
劳动定员
人
180
7
建设期
年
3
8
租赁营业收入
万元
26188
达到经营目标年份
9
租赁利税总额
万元
12861
正常经营年份
9.1
营业税
万元
1309
9.2
附加税
万元
157
9.3
房产税
万元
2919
9.4
利润总额
万元
8476
10
租赁所得税
万元
2119
正常经营年份
11
租赁所得税后净利润
万元
6357
正常经营年份
12
房产销售部分效益
按全部效益计算
12.1
房产销售营业收入
万元
216314
12.2
房产销售营业税金及附加
万元
12114
12.3
房产销售利润总额
万元
70507
12.4
房产销售应纳所得税
万元
17627
12.5
房产所得税后净利润
万元
52881
13
评价指标
所得
税前
所得
税后
13.1
总投资收益率（ROI）
%
6.11
按平均数据计算
13.2
项目资本金净利润率（ROE）
%
7.62
按平均数据计算
13.3
项目投资回收期
年
3.91
5.26
含建设期3年
13.4
项目内部收益率
%
22.57
16.66
13.5
项目财务净现值
万元
53900
29775
i=10%
13.6
资本金内部收益率
%
21.10
14
盈亏平衡点
%
47.36
15
贷款偿还期
年
8.65
含建设期3年
第二章项目建设的背景及必要性
2.1某市简介
2.1.1综述
湖北省某市位于湖北省东北部，长江以北、汉水之东，南邻武汉市，北与河南省信阳交界，西接随州、荆门、天门、仙桃等市，东连黄冈。
某市是湖北省管辖的地级市之一，现辖孝南区和云梦、大悟、孝昌3县，代管汉川、应城、安陆3个县级市。
现有国土总面积8910平方公里，总人口528万人（2009年）。
随着中部地区崛起和武汉城市圈建设战略的纵深推进，某市加速汉孝一体化经济建设以及承接大武汉产业转移的步伐加快，某地区的物资交换量相应增大，承东接西的作用将充分发挥。
某市农业较为发达，农副产品资源丰富；工业基础较好，工业产品流通量大；交通通畅便捷，发展物流市场广阔；物流设施完备，第三方物流已显雏形。
某市已具备建设物流区域中心的区位优势及交通优势条件。
2.1.2地理环境
某市地处中国经济地理中心，是武汉“１＋８”城市圈中距离武汉最近的中等城市【距武汉市中心城区（武汉广场）1小时车程】。
京广、汉渝、武荆、汉丹４条铁路，京珠、汉十、沪蓉３条高速公路，107、316两条国道贯穿全境。
汉孝城际铁路、孝汉大道三期、硚孝高速公路等路网工程竣工开通后，某与武汉全方位对接的大交通格局，将使某的综合交通枢纽地位更加凸显。
2.2项目提出的背景
2.2.1物流行业的发展情况
物流是供应链流程的一部分，是为了满足客户需求而对商品、服务及相关信息从原产地到消费地的高效率、高效益的正向和反向流动及储存而进行的计划、实施与控制过程。
物流是国民经济中的基础产业，是现代服务业的重要组成部分。
短短几十年间，物流行业在全球迅速成长为具有无限潜力和发展空间的新型服务产业，并已进入现代物流的发展阶段。
现代物流是将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理，通过对各种物流要素的优化组合和合理配置，提高物流活动效率，降低社会物流总成本，为顾客提供更为全面、多样化的物流服务，实现物流全过程及各个环节价值增值。
现代物流业历经近30年的发展历程，仍属于处在成长期的年轻行业，但在国民经济中已起着相当重要的作用。
目前，现代物流业已成为推动发达国家国民经济发展的重要支柱性产业之一，它连接社会经济的各个部分并使之成为一个有机整体，从某种意义上，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。
我国直到2000年加入WTO后，现代物流业才开始起步。
但是由于我国经济一直处于高速发展的过程中，对现代物流的需求也非常大。
在短短十年时间里，受经济高速增长的刺激，中国现代物流业也经历了其高速发展的第一个黄金时期。
我国2004年～2008年GDP情况见图2-1，物流行业发展情况见图2-2
图2-1
图2-2
2008年前三季度，中国社会物流总额实现了26.7%的高速增长，2008年9月份以后，金融危机对中国物流行业影响开始显现，物流行业增长持续放缓。
然而，随着宏观经济稳步回升势头逐步增强，特别是2009年3月国务院印发《物流业调整与振兴规划》，强调必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。
《物流业调整与振兴规划》的出台，极大地提升了行业发展信心，我国现代物流业也步入了新一轮的高速增长阶段。
2.2.2我国现代物流业的发展背景
商贸服务和物流业是国民经济的重要支撑之一，国家在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出了“十一五”期间要加快发展商贸服务业、加快发展物流业的要求，其基本政策是：
打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。
鼓励社会资金投入，提高非公有制经济比重；要按照营利性与非营利性分开的原则加快产业化改组；采取积极的财税、土地、价格等政策，支持关键领域、薄弱环节和新型业态的发展；健全标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。
而要达到的目的是：
坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。
具体到商贸和物流业来说，其发展方向是：
推广现代商贸和物流管理技术，促进商贸服务社会化，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作；培育专业化商贸中心和专业化物流企业，积极发展第三方物流；建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进商贸和物流信息化；加强商贸和物流基础设施整合，建设大型商贸和物流枢纽，发展区域性商贸和物流中心。
到2010年基本建立快捷、高效、安全、方便，并具有国际竞争力的现代商贸服务和物流服务体系，大幅度提高商贸服务和物流服务的社会化、专业化和现代化水平。
近年来，应商贸服务和物流市场供需变化，我国的商贸服务和物流业正在向社会化、产业化、标准化、现代化的方向发展。
商贸服务是一古老而又宽泛的领域，包括了商品交易、商品流通、商品交易市场、支付方式与手段、地域关系和国与国关系、金融、保险和税收等诸多因素，同时与生产、加工、仓储、货运、配送、批发、营销等所谓物流条件密不可分。
在现代概念下，为商业中心服务的产品生产基地和加工中心、为物流服务的配送分类服务和物流管理信息系统都为生产商、贸易中心、批发商或零售商所利用，按照市场的要求以及顾客或自身体系企业订货的预期，对商品实施生产、加工、组合储备、配送，组合储备和配送已成为巨大的第三利润源泉。
国家在《关于加快我国现代物流发展的若干意见》指出，企业要转变传统观念，树立现代商贸和物流意识，充分认识优化商贸服务和物流供应链管理是降低生产总成本，提高产品附加值，增强企业竞争力，获得新的利润源的重要手段。
我国现代商贸服务和物流业正处于蓬勃发展阶段，但与先进国家相比尚有很大差距，这也意味着市场潜力和发展前景十分广阔。
加快我国现代商贸服务和物流业发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业综合竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，都具有非常重要而深远的意义。
2009年2月国家颁布了《物流业调整与振兴规划》，指出：
我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。
一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。
规划提出：
到2011年，要培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团，初步建立起布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序并具有一定国际竞争力的现代物流服务体系，物流服务能力进一步增强；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上；物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与GDP的比率比目前的水平有所下降。
《物流业调整与振兴规划》同时提出：
要努力建设中部物流区域，在2011年形成包括中部地区南北物流通道，东部沿海与西南地区物流通道，长江与运河物流通道在内的十条物流通道。
规划要求：
在具备综合交通枢纽条件的地区，应在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，按照符合城市发展规划、城乡规划的要求，充分利用已有运输场站、仓储基地等基础设施，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区，完善专业化物流组织服务，实现长途运输与短途运输的合理衔接，优化城市配送，提高物流运作的规模效益。
2.2.3某市物流业面临的问题
a.经营主体众多，经营规模较小
据相关资枓介绍，某市拥有物流企业总数达964家，其中在工商登记注册的企业有106家，从业人员59000多人，运输车辆11167台，年货运量81353万吨，年产值285795万元。
按企业类型分：
运输型物流企业95家、仓储型物流企业144家、综合型物流企业66家、物流园区15家、小型托运部377家、快递公司及客运快递窗口151家、邮政快递266家，其中绝大多数物流企业仍是小本经营，年产值在200万元左右，年产值上千万元的公司仅有十多家左右。
目前某的大多数物流公司均是车队加仓库再加几台电脑，无论是组织结构、运作方式，还是经济效益和社会效益，离现代物流的要求和目标都有很大差距。
b.基础设施陈旧，管理手段落后
某市的交通运输业在近几年虽然得到了较大发展，但其交通运输能力仍不能满足运输需求，主要运输通道供需矛盾依然突出。
某市大多数物流企业是从传统的物资和商业储运企业、储运基地以及港口、码头等转运代理点转变过来的。
由于这些企业脱胎于计划经济，是粗放型经营，条块分割的产物，远远不能适应经济发展的需要。
一方面，基础设施不足，技术装备落后。
主要表现为：
仓储设施落后，大部分仓库是20世纪五六十年代建的，已经相当陈旧；现代化的集装箱、散装运输发展不快；高效专用运输车辆少；汽车以中型汽油车为主，能耗大，效率低；装卸搬运的机械化水平低。
另一方面，管理手段落后。
管理手段仍停留在比较落后的状态，信息技术应用水平低，计算机人员普遍缺乏系统分析和系统设计能力，能运用高新技术进行系统化、信息化管理的物流企业并不多见。
c.物流效率较低，物流成本较高
某物流系统各环节的衔接较差，运转效率不高，致使成本高。
首先反映为货物在途时间、储存时间较长，基础设施劳动生产率不高。
其次是速度慢，散装、集装箱等高效运输方式比重较低，装卸时间较长，原材料、半成品及产成品的在库周转时间平均在3～6个月左右。
d.管理体制和机制存在障碍
由于经济利益部门化弊端的存在，某市商贸服务和物流业在管理体制和机制上的协调能力较差。
商贸服务和物流业涉及交通运输、经贸、外经贸、城市管理、公安、税务、海关、商品检验检疫等多个部门，这些部门的管理职能、管理方式和制度体系等存在较大不同，造成对物流业实施管理中的诸多困难。
受条块分割及计划经济体制的影响，许多部门政企尚未实现真正的分开，从而形成了基于部门利益的多部门分割管理的状态，使得管理的能力因分割而受到局限和制约，造成管理水平的提高较为缓慢。
e.监督管理不完善，行业管理失控
商贸服务和物流业作为一种新兴发展的产业，行业管理还未完善，加之物流行业法规还不很健全，因而监督管理跟不上市场的发展变化，导致出现行业管理失控的现象：
大量非专业仓库和私营、个体、外地车辆的出现，孳生了诸如无证照经营、违章超装滥载、偷税漏税等不良现象，这些经营者不擅管理，服务素质低下，忽视安全生产，货损货差严重，以压价等不正当手段招揽货源，把持控制运力，对守法经营、管理严格规范、服务素质较高的专业物流企业造成了较大的冲击，严重影响了某市物流业的健康发展。
f.物流专业化、社会化程度较低
目前某物流业的专业化程度不高，特别是为数众多的农民
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