广州上下九商圈可开发调研报告.docx

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广州上下九商圈可开发调研报告

前言.....................................................3

商圈简介 ............................................4

商圈状况及发展.................................6

商圈调研报告 ............................................8

商圈各市场租金情况对照表.................................17

商圈内各服装市场调研报告.................................34

广东省广州市荔湾上下九商圈

市 场 调 研 报 告

调研时间：

2012 年 2 月 3 日—2 月 5 日

\

前言

调研目的：

此次针对广州市各区域繁华路段商圈开展调研工作，主要了解是否有

可开发地下商业街的可能性、以及该区域基本信息以及未来发展状况、商圈的经

营状况，与此同时，了解商圈内新开及在建市场的状况、前景、招商推广政策等。

为公司下一步商业街的开发做好信息的储备及可行性分析。

调研时间：

2012 年 2 月 2 日-2 月 5 日

调研人：

广州区域招商组

信息来源：

调研人员实地考察、商场招商部或管理部、商场内工作人员及商户、

中介、网络、地图等

调研区域：

广州市上下九商圈

调研对象：

商圈各服装批发专业市场（共计：

家）

调研内容：

参照调研项目进行调研

信息整理：

信息稽核：

荔湾上下九商圈调研报告

一、 荔湾上下九商圈简介

1、基本情况：

荔湾上下九商圈是旧城更新改造基础上发展的，以广州西关文化为特色的购

物步行街。

上下九是全市最大的步行街商业区，其整体消费档次偏向中低档，

“经济实惠”可谓上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外来游客，领略

西关的悠久历史文化和商业氛围。

骑楼文化、西关饮食文化是上下九商圈的两大

特色。

目前整个商圈以上下九步行街、恒宝广场、荔湾广场、赛博广场、新光城

市广场、和业广场、华林玉器广场及其华林玉器一条街为代表。

其中，上下九商

业街全长 1200 米，有骑楼式建筑 238 间，建于 20 世纪初，并于 1995 年 9 月被

国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。

骑楼街是有岭南特色的商业建筑，

适合南方气候特点，既可防雨防晒，又便于展示橱窗，招徕生意。

据广州市商业

统计局资料显示，上下九步行街日平均人流量达到 35 万人，而节假日时则可以

达到 60 万人。

目前商圈主要分为街铺、百货零售和部分的商场批发，经营品项丰富，涵括

服饰，餐饮，玉器珠宝，饰品、皮具箱包、化妆品等。

2、经济发展情况：

上下九开始于 6 世纪 20 年代，明清时期十三行成为广州最大的商贸集散地，

后来十三行被火焚毁，商业逐步潜入上、下九路，至清朝末期该地最为繁荣，并

且衍生出多个相关集市，形成一个重要的商业网络。

1995 年第十甫路、下九路被广州市确立为商业步行街。

2007 年荔湾区政府

规划出以上下九步行街、康王路、西城都荟、荔湾广场、新光城市广场、恒宝广

场为主体，打造成新的“一街一路四广场”发展格局。

近年又有不少新的商住两

用型裙楼项目加入，如康王中路的和业广场、万科金域华府等，该商圈历经十余

载的建设发展，目前已经成为了食、住、行、游、购、娱一体化的具有西关文化

的重点商圈之一。

二、商圈的状况及发展

荔湾上下九商圈内业态有临街商铺和百货、专业批发商场等，并形成以服

饰、饰品、餐饮零售临街布局，整体消费偏中低档。

另外，以荔湾广场、华林

玉器批发城等为代表的玉器专业批发市场也形成了全球规模较大的玉器珠宝、

饰品批发交易商圈，档次偏中高档。

自从 1 号线地铁开通后，荔湾上下九的商圈人流量增加了一倍，附近商铺

的租金也升值了近两倍。

地铁辐射范围内的多宝路、宝华路、人民南路、第十

调研城市

广州市

调研

面积

7434.4 平方公里

三、商圈调研报告

甫路等，成为地铁最直接的受益者。

荔湾广场北塔逐渐成为全国性的专业市场，

也成为目前东南亚规模最大的水晶珠宝首饰批发交易市场。

目前，荔湾广场的

一线铺位租金约为 1000 元/平方米/月，二三线铺位租金约为 600 元－800 元/

平方米/月。

另外十甫名都商厦、赛博广场、东急潮流天地等，经营路线各有特

色商城，满足了消费者在观光中购物、又在购物中消闲的生活需求。

早在 2006

年政府就规划上下九步行街将从线状向网块发展，辐射形成一轴两翼的态势。

主轴为现已成熟的步行街，而两翼的范围包括：

左翼“荔湾广场”、“名汇商城”、

右翼“东急购物新天地”、“赛博数码生活广场”，“十甫名都”则在后面相呼应，

构成一个首尾相应的巨大商圈。

再加上康王中路的专业玉器批发市场与中高档

的零售百货业，将与步行街形成相辅相成的格局。

加之，未来 8 号地铁线北延

长工程消息公布后，也吸引了大型房产项目的强势进驻。

除了专业市场的打造

外，还包括商住两用型裙楼项目的崛起，也在一定程度上扩大了该商圈的消费

群体，如万科金域华府。

虽荔湾区政府早在 2007 年就已经对外公布了上下九国际商圈的规划蓝图。

根据规划，国际商圈将以上下九步行街为中轴线，规划范围北至中山路，南隔

六二三路与沙面欧陆风情区相邻，东至人民南路，西至宝华路，占地面积约

245.6 公顷。

但是根据 2012 年广州市规划局公布的广州 22 片历史文化街区划

定的具体范围，上下九，人民南路、沙面都包含其中。

根据国家规定，凡被划

入历史文化街区核心保护范围内的，不得进行新建、扩建活动，要保护和恢复

这些街区的历史风貌。

所以，其扩张目的是否能达成还是未知。

城市

人文

情况

位置

地处中国南方、广东省南部、珠江三角洲的北缘、毗

邻港澳

人口

户籍人口 794 万、流动人口 476 万

人均收入

30659 元（2010 年可支配收入）

消费理念

广州本地人消费相对朴实，节约，外来人口低收入者

消费更为节约，高额消费一般都以外来人口中高收入

者为主体

消费习惯

重视投资（但较谨慎）、生活方面、饮食方面

气候

南亚热带季风气候，夏季：

高温、高湿、多雨的气候，

冬季：

低温、干燥、少雨的气候，年平均气温为

21.4-21.9 度

商圈名称

荔湾上下九商圈

形成时间

1995 年 9 月（上下九开通为广州第一条商业步行街）

商圈内主要商业项

目名称

批发商场：

玉器批发：

华林玉器广场（A 馆）、华林玉器商贸中

心（B 馆）、华林国际 C 馆、华林国际 D 馆、元邦玉

器广场、华林玉器新街、荔湾广场、源胜陶瓷玉石工

艺街、源胜白玉工艺惠城分场、名汇国际珠宝广场、

华林珠宝玉器批发城、钰珑荟

零售：

柏德来商业城、美荔 360、新光城市广场、和

业广场、上下九步行街（蒂豪女人街、星安商场、广

州纺织商场、东急新天地、流行潮楼、双子星、太佰

名城、尚品假日商场、福星商场、华邦广场）

商圈所处位置

地理位置范围

东起上下九路，西至第十甫西，连接

康王北路、康王中路

商业/政治地

位

荔湾上下九商圈有着丰厚的文化底蕴

与浓郁的地方风情，该商圈上下九商

业步行街是广州三大市级商业中心区

之一。

先后被荣获"不经销（生产）假

冒伪劣商品一条街"、"青年文明号街

"、"羊城十大旅游美景--西关商廊

"、"百城万店无假货"等称号。

另外商

圈内的华林玉器街是全球公认的传统

玉器专业市场，具有400年的历史。

商圈规模

占地面积

3 万平方公里

建筑面积

4．5 万平方公里

客流状况

600000 人/日

商圈特点

零售为主，部分批发

商圈品类构成

品项

数量

服饰

1864

鞋

215

箱包皮具

158

珠宝玉器、饰品

5373

餐饮

114

家具

177

其他                                        741

备注：

其他包括空档口、未开业商场的档口、手

机数码、美发美甲、婚纱摄影、银行、教育培训

机构等。

货品来源

玉石货品来源：

云南、陕西、江苏、新疆、湖南、四

川、青海、北京、缅甸、台湾、天津

商圈业态构成

批发商场

12 家（含 2 条街区）

零售商场

14 家（含 1 条街区）

商圈定位（主要商

场的经营档次）

批发市场

中档、中高档

零售市场

中低档、中高档

商圈内商户数量

批发市场

玉器批发市场 5369 户

零售商场

2778 户

门市

495 户

商圈销售辐射区域

零售主要以广州本地及各地游客为主

玉器市场内销：

香港、台湾、广州、北京、上海、武

汉、湖南、湖北、黑龙江等。

外销：

越南、泰国、日本、东南亚、欧洲、美国、日

本、韩国

商圈主要交通情况

公交路线

（可直达商

圈的公交路

线及沿途站

点）

公交：

上下九站:

530 路 、205 路、2 路 3 路 夜 5 路 6 路

华林寺站

车次：

251 路、旅游公交 2 路、288 路

、239 路、521 路、238 路、226 路、181

路、114 路、297 路、17 路、552 路、夜

45 路、高峰快线 3 路、旅游 2 路、夜 3

路

地铁 1 号线：

陈家祠站、长寿路站

经营档次

中低档

商圈主要消费人群

特性

消费人群层

次

中低档

消费原因

地理位置优越，交通便利，有历史文化满

足了消费者在观光中购物、在购物中休闲

的生活需求

优劣势分析

优势：

1、交通较为便利，有 16 条以上公交路线和广州地铁

一号线两个站（陈家祠站和长寿路站）都在经过该商

圈内。

2、具备悠久的商业文化、独特的骑楼建筑和浓郁的西

关民俗文化，并以其便利吸引了从新城区回迁消费群，

在一定程度上提高了该商圈的消费能力。

3、辐射区域较广，该商圈内的玉器专业市场已发展为

大规模、现代化和专业化的玉器集散基地，其影响力

不只在国内，甚至辐射到了整个东南亚、欧美地区。

4、客流来源广，以其独特的文化吸引了大量的中外游

客及怀旧的广州本土市民。

上下九商圈客流的构成是

极为立体的，囊括了本地居民、休闲消费者及专业客

商三个层面。

6、列入政府规划的经济核心商圈。

以上下九商圈为中

心的康王路也在迅速的发展中，荔湾区政府的规划中

康王路的定位是总部经济，整个康王路以酒店、写字

楼、商业为主，将形成更专业、更现代化的经济核心

商圈。

7、楼盘崛起，扩大消费群体。

康王路经济的迅速崛起

和政府对周边交通的整治，以康王路为轴心，两边的

新楼盘快速扩张，进一步扩大商圈的消费群体。

劣势：

1、上下九商圈地处老城区，街道狭窄，交通不畅，

地铁口离上下九路段较远。

2、上下九路走鬼较多，乱摆卖情况屡禁不止。

3、大部分街铺都为业主买断物业，作为历史悠久的

商业旺街，不便于进行整体的改造升级。

4、货品档次混杂，部分停留在传统的买卖阶段，虽

有百货商场业态存在，但是特色及清晰规划并未

凸显。

5、配套设施不完善，如停车位稀缺，不利于吸引高

档消费人群；街区的保洁人员过少，导致街道卫

生不理想；公共厕所偏少等。

6、商业功能较单一，缺少文化休闲功能。

步行街基

本以衣帽鞋包为主，辅以饰品和小吃。

步行街应

该是按照消费者的年龄结构和总体的素质水平科

学的对包括步行区域的的行走路线、娱乐设施及

休憩场所等