前期工作手册.docx
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前期工作手册
前
期
工
作
手
册
目录
序号名称
01入伙前的工作要求
业主家庭成员登记表
业主入伙通知书
业主入伙指引
入伙会签单
业主验房指引
业主联系电话一览表
02业户手册
03业主进户门钥匙托管制度
业主托管进户门钥匙一览表
业主托管进户门钥匙借用记录
04室内装饰装修管理服务协议
装修申请表
装修施工人员登记表
装修巡查表
05接管验收标准
06楼宇接管验收
业主室内接管验收记录
共用设施、设备接管验收记录
共用设施、设备交接确认记录
楼宇接管验收移交资料清单
业主收楼记录
07楼宇验收中发现问题的解决办法
08业主档案资料构成内容
入伙前工作要求
一、目的
明确入伙前的工作任务及要求，以便入伙工作顺利进行，从而更好地服务业主、方便业主
二、范围
适合于所有新接楼宇
三、内容
1、物业接管前的工作
⏹实地考察
对即将接管的物业，由公司在该物业竣工前组织有关人员前往物业现场，围绕接收后管理工作所涉及的有关问题进行考察（必要时可多次进行实地考察），并提出书面的建议，在此基础上，制定入伙工作方案
⏹成立管理处
新的物业管理处应于入伙前1-3个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员
管理处各类人员一般按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整
●入伙前2-4个月，调派机电管理维修人员进驻施工现场，参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，填写工作记录，全面掌握物业机电设备的第一手资料
●入伙前2-3个月，任命管理处经理，并配备业户助理１人，组成管理处筹建班子，编制入伙工作方案报公司批准后，立即投入实质性准备工作
●入伙前1个月，管理层人员配齐，管理处挂牌办公
●入伙前1个月，组建护卫队进驻现场，负责对所接管物业的护卫工作
●入伙前适当时间，组建清洁队伍，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作
●入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位
⏹管理处进驻小区前的工作
●由开发商为管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟定办公、生活、维修、护卫、清洁、绿化用品的采购计划，报公司审批后由财务部购置
●草拟收楼、入伙所必须的文件资料和表格，报公司批准后，由财务部印制。
包括
《室内装饰装修管理服务协议》
《住户手册》
《业户家庭情况登记表》
《业主入伙指引》
《入伙会签单》
《业主验房指引》
《业主联系电话一览表》
《临时管理规约》（开发商销售时未签的，须制定）
2、物业接管中的工作
⏹管理处要主动与开发商和承建商联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。
由开发商、承建商和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期
⏹准备验收项目表格，物业公司对所接收的楼宇，要分别准备充足的验收记录表格
⏹全面验收交接。
按《楼宇接管验收》相关规定执行
⏹对于已经接收的项目，管理处从接收签字起，即组织人员对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理
⏹搞好公关工作，管理处要指派专人了解电话、有线电视、网络、天燃气等开通办理程序、联系人、电话、办理地点等内容，以便答复业主
⏹积极、妥善解决员工的食宿问题。
在物业公司指导协助下管理处根据所接管物业的具体情况，提出管理处办公、员工住宿、设计方案，经批准后，具体抓好改建装饰工作的落实
3、入伙前的工作
⏹提请开发商提前1个月（至少提前10天）通过登报、电话、寄发通知书的形式向业主发出入伙通知。
向业主寄发通知应包括以下资料
●入伙通知书
●业主入伙指引
●入伙收费相关表格
⏹规划整理物业小区环境卫生，设置必要的设施、标志
⏹研究制定集中入伙时的接待工作方案、场景布置方案，围绕完成任务对人员进行合理分工，并在物资上做好充分准备
4、入伙时的工作
⏹场景布置：
提请开发商对入伙现场进行布置，给人以隆重、喜庆的感受
⏹设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便
⏹物业公司与开发商在入伙接待处进行联合办公，实行一条龙服务
⏹在业主办理入伙手续的同时，管理处应提供给业主如下资料及物件：
●钥匙
●住户手册
●业主收楼记录
●临时管理规约（销售时未签的须签定）
●其它
注：
以上资料和物件可根据各管理处情况不同而有所不同
5、需开发商提供的资料：
提供业主花名册及联络通讯地址，电话号码
四、相关文件表格
《业户家庭情况登记表》
《入伙通知书》（仅供开发商参考）
《业主入伙指引》
《入伙会签单》
《业主验房指引》
《业主联系电话一览表》
《临时管理规约》（参照示范文本制订）
业主家庭情况登记表
幢单元室紧急事宜联系人电话
业主姓名
性别
民族
照
片
出生年月
身份证号
联系方式
文化程度
兴趣爱好
家
庭
成
员
基
本
情
况
家属姓名
性别
与业主关系
身份证号
文化程度
联系方式
兴趣爱好
照片
业主/家属兴趣爱好项目
○篮球1○书法2○舞蹈3○唱歌4○乐器5
○乒乓球6○游泳7○打牌8○旅游9○健身10
○足球11○羽毛球12○网球13○美容14○象棋15
○围棋16○跳棋17○军棋18○阅读19○门球20
其他：
说明：
请将本人喜爱的项目代码填入“兴趣爱好”一栏中
填表日期：
年月日
入伙通知书
尊敬的先生/女士：
您所购小区号楼单元层户，业经勘察、设计、施工、监理和建设单位竣工验收，其质量符合国家验收规范要求。
现正式通知您，请于年月日午时－时前来办理交房手续，办理交房手续的地点：
，届时我们将恭候您的光临。
由于交房的人数较多，为了更好地为您服务，免除您在现场长时间等候的辛苦，请务必按我们通知的时间办理交房手续，多谢您的密切配合。
如您未在年月日前付清购房款或银行按揭款还未放款到达我公司帐号的，属于您不具备交房资格，我公司不给予在本通知的交房时间内办理交房手续，且我司不承担逾期交付房产的责任。
如您未按照通知的时间前来办理的，可在年月日以后到售楼部、物业管理处服务中心分别办理交房手续。
如您已具备交房条件但未能在我公司通知的交房时间来办理交房手续，我司将按照《商品房买卖合同》中第十一条约定办理。
即：
“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起视为出卖人已将房屋正式交付给买受人，房屋风险随之转移给买受人”。
同时您自该日起承担物业管理费等一切相关费用。
若有咨询请拨打联系电话：
0371－
开发商：
物业公司：
年月日
业主入伙指引
尊敬的业主：
一、您来办理交房手续时，请带齐以下文件及物件
1、交房通知书
2、您的身份证原件
备注
⏹身份证应在有效期内
⏹业主为共有人的，同时提供共有人身份证原件
⏹业主为未成年人的，应提供业主的户口本原件，同时提供合同上显示的监护人的身份证原件和存在监护关系的证明文件
3、购房合同原件及复印件一份
4、以公司名义购房的业主，需携带公司法人委托书和经办人身份证原件
5、已交纳款项的发票（收据）原件
6、应交纳但未交纳的税、费
7、预收三个月的物业管理费（缴费金额=收费标准×您的房屋产权面积），收费标准为
⏹高层：
元/月·平方米（电子监控维护费元/月·平方米）
⏹多层：
元/月·平方米（电子监控维护费元/月·平方米）
⏹非住宅：
元/月·平方米
二、若您因事不能亲自前来办理，可以委托直系亲属代办，代理人还应携带
1、业主的身份证复印件
2、代办人的身份证原件及复印件
3、业主授权委托书原件
三、办理手续程序
业主（经办人）→礼仪接待组→身份确认组→签约组→验房组。
1、请您在礼仪接待组交房客户经理陪同下办理交房手续
2、请您在身份确认组办理如下事项：
由身份确认组核实业主身份或代理人身份。
3、请您在签约组办理如下事项：
⏹交纳未交纳的税、费及个月的物业管理费
⏹签署《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》
⏹将已填写好的《业主家庭成员情况登记表》（附家庭成员身份证复印件一份）交给该组
⏹领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和礼品
⏹领取房门钥匙
⏹由业主本人或受托人在《交房会签单》上签字
4、验房组
办理完上述手续后，请您在验房组工作人员陪同下收房。
注：
交房期间不办理装修审批手续，但您可以到物业公司装修咨询组咨询装修相关事宜。
祝收房大吉！
（开发商）————
（物业公司）————
年月
入伙会签单
号楼单元层号业主姓名：
购房合同号：
本组事宜办理完毕
特此证明
盖章
经办人：
年月日
相关款项已核实、业主身份确认无误
特此证明
盖章
经办人：
年月日
1、礼仪接待组2、签约组
3、业主签字
已收到入户门钥匙把及“两书”、水、电路图一套。
业主签字：
年月日
开发商
物业公司
业主验房指引
尊敬的业主：
恭喜您成为小区的业主，并为您的乔迁之喜表示衷心祝
贺！
为了您的安居，现就您拿到新房钥匙后，验楼时应注意的事项告知如下：
1、查看地面、墙面和屋面有无裂缝；
2、查看内墙面和顶部是否有麻点；
3、放点水试一下，看地漏是否有堵塞现象；
4、查看卫生间、厨房、阳台有无流水口，管道接缝口是否渗漏，试试门窗关闭是否严密；
5、如您购的房子是顶层，请观察屋顶是否有渗漏痕迹，墙角是否发黄，如果是首层，应观察地面是否有返潮现象；
6、请核对水、电、气表底数；
7、请打开电源开关查看是否通电；
8、厨房、卫生间闭水试验在装修前进行，本次验房可不检验；
9、验房时查出的问题，请在《业主收楼记录》上逐项写明；
10、根据有关规定，质保期内工程质量问题，由开发商免费修理。
但如因使用不当所导致的问题，则由业主自行负责。
地产公司
物业公司
年月日
业主联系电话一览表
楼号--单元号--房号
业户姓名
性别
房屋面积
联系电话
其它
备注
（物业名称）
住
户
手
册
目录
前言
一、公司简介
二、管理处架构
三、地理位置及交通指引
四、常用电话
五、室内装饰装修管理流程
六、物业管理服务内容及标准
七、物业管理服务收费及其它收费标准
八、意外事件处理和安全常识
前言
尊敬的业主（住户）：
恭喜您入住（小区名），我们很荣幸为您服务。
相信每一位业户都希望生活在一个安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的环境之中，但要维护和进一步创建理想的人文居住环境，则有赖于完善的管理服务和全体业户的真诚配合、鼎力支持。
为此，请您认真阅读本手册，并严格遵守手册所载之各项管理规定，配合和协助本公司（小区名）管理处做好管理服务工作。
______物业_______。
本公司诚挚欢迎您提出宝贵的意见和建议，以便我们“持续改进提高，追求业户满意”。
祝您安居乐业！
______物业管理有限公司
公司简介
（按照公司实际情况编制）
××管理处组织架构图：
（按照最新的架构执行）
地理位置及交通指引
（编制本手册时，根据项目实际情况图文并茂说明）
常用电话
管理处业户服务中心：
物业公司投诉电话：
电信服务：
网络服务：
有线电视：
供电局抢修：
自来水抢修：
燃气抢修：
火警：
119
匪警：
110
医疗急救：
120
XX医院：
电话查号：
114
室内装饰装修管理流程
一、装修申请
业主办理入伙手续后，装修施工前须向管理处申请装修，详实填写《装修申请表》
二、施工队提供资料
1、施工图纸（包括平面图，水、电线路图）
2、营业执照、资质证书复印件（加盖公司印章）
3、施工负责人、施工人员身份证原件及复印件，一寸免冠照片一张
三、管理处审核
为避免不当装修对业主室内或房屋安全造成损坏，管理处就装修方案进行审核。
如审核不合格，要对装修方案进行修改，并报经二次审核，直至符合要求
四、签订《室内装饰装修管理服务协议》
根据中华人民共和国建设部第110号令以及郑州市政府建设行政主管部门的有关规定，业主、施工单位、物业公司三方须签订《室内装饰装修管理服务协议》
五、装修保证金与装修垃圾清运费
为维护全体业主利益，保证装修工作的顺利进行，装修单位需交纳元装修保证金。
管理处将出具收据，请妥善保留收据，凭此收据退还保证金
六、办理《施工人员出入证》
为保障业主财产和人身安全，小区内装修工人必须办理《施工人员出入证》并随身佩戴，以资识别，护卫员禁止无出入证人员进入小区。
出入证工本费元，保证金元。
施工完毕，请务必将出入证交还管理处，并凭出入证及保证金收据退还保证金
七、入室装修
一切手续办理完毕，施工队方可入室装修，装修期间须遵守施工中的有关规定
八、装修管理
装修期间，管理处的装修监管将进行巡视，请予配合
九、申请验收
业主在装修完工后，向管理处提出申请验收（提前一个工作日），重点检查是否违反《室内装饰装修管理服务协议》约定内容。
若验收不合格，管理处将提出改进意见，请配合整改（装饰装修质量由业主自行把关，管理处可提供必要的协助，但不对装饰装修质量承担任何责任）
一十、退还保证金
为了保护业主的切身利益，考虑到装修中有些问题难以及时发现，所以在管理处验收3个月后，业主及相临业主若无异议，装修保证金即予退还
物业管理服务内容及标准（图片形式）
（编制本手册时，根据委托合同约定及行业有关标准制定）
物业管理服务收费标准及其它收费标准
（编制本手册时，应标明物业管理服务费、停车服务费、特约服务费、水、电、气、暖等收费标准）
意外事件处理和安全常识
一、着火怎么自救？
发生火灾时，若情况允许，尽量采取下列措施，以控制和减轻灾害：
1、保持镇静
2、拨打119电话报警
3、通知物业公司或管理人员（拨打电话或按下紧急按钮），呼唤邻居
4、关闭电源总开关和天燃气总阀
5、若火势蔓延，应关闭通往失火现场门窗，以控制火势
6、使用最安全的途径前往最近的消防楼梯，离开火灾现场
7、谨记烟和热空气是向上升的，接近地面的空气较为清洁，温度也比较低，应尽量贴近地面或爬行或用湿毛巾遮盖口鼻逃生
8、身处楼房火场以上各层的人员，应尽力向天台方向逃生，切记勿搭乘电梯
9、发生火灾应听从消防广播统一指挥，警钟长时间鸣响后，应镇静地撤离现场
二、发生地震怎么办？
1、保持镇定
2、在桌子下或坚固的钢筋混凝土结构下寻求掩护
3、远离窗户、玻璃板、架或悬挂着的物品。
作好应付余震的准备
三、遇到骚乱怎么办？
应锁门、关窗、远离窗户，可立即向派出所报案或向物业公司报警
四、电梯困人了怎么办？
1、请不要惊慌，务必保持镇静
2、按动电梯轿厢面板上带警铃标志的按钮，通知控制中心工作人员
3、通过报警电话保持与控制中心工作人员的联系，配合工作人员。
特别注意：
电梯门开启，请务必小心，警惕因电梯移动或不平层造成的意外事故
五、有人煤气中毒怎么办？
1、发现有人煤气中毒后，先把门窗打开
2、迅速把病人移到空气新鲜的地方平放，解开衣服扣子，但要防止受凉
3、中毒者应立即送医院抢救，如发现病人呼吸、心跳停止，必须做人工呼吸和心脏按压，直至送往医院
六、有人触电怎么办？
1、关闭电闸，或用木棒、竹竿、塑料棒等不导电的用具将电线、电器挑开或将触电者远离触电处，触电抢救的关键是使触电者迅速脱离电源
2、切勿用身体接触触电者，以免自身触电
3、病人离开电源后应保持安静休息
4、若发现呼吸心跳微弱或停止，应立即就地进行人工呼吸和心脏按压，包括转送医院的过程中，直至呼吸心跳恢复正常为止
七、有人溺水了怎么办？
1、当发现有人溺水，一方面大声呼救，另一方面应尽快投入救生圈或用救生棒将溺水者拉往岸边
2、如会游泳，应脱去外衣和鞋，尽快入水抢救，将溺水者从其背部拉住腋窝托出水面
3、溺水者救上岸后，应立即解开衣服，清除鼻中异物以恢复呼吸
4、迅速倒水，可根据具体情况分别采取下述方法：
⏹急救者做半跪位，将溺水者腹部放在膝盖上，使其头部下垂，压其背部
⏹急救者抱住溺水者两腿，将其腹部放在肩上，快步走动或跳动
⏹注意倒水时间要短，以能倒出口、咽、气管内积水为度，喉头痉挛者则无水控出，切勿强求倒水而耽误抢救
⏹若见昏迷、紫绀、肢冷、口鼻充满泡沫、呼吸停止、心脏脉搏微弱或停止时，应尽快进行人工呼吸和心脏按压，因为一般溺水4分钟可能死亡
八、恶劣性天气
业主进户门钥匙托管制度
一、目的
为保证业主入伙验房时提出的房屋瑕疵得到尽快整改，应同业主协商，由管理处留用一把进户门装修钥匙，待整改结束业主验收合格，即可将钥匙交还业主
二、制度条款
1、业主（住户）的托管钥匙由业户服务中心专人管理；
2、每月应对所托管钥匙全部核查一次，并做好记录；
3、管理处应建立健全托管钥匙的借收记录；
4、托管的钥匙要有明确标识，专柜存放；
5、托管期间，若钥匙遗失，应立即上报领导，造成损失由保管人员负责。
6、相关表格：
⏹《业主托管进户门钥匙一览表》
⏹《业主托管进户门钥匙借收记录》
业主托管进户门钥匙一览表
（）管理处
房号
业主姓名
托管日期
数量
接管人
领取人签字
领取日期
钥匙借用记录
（）管理处
房号
借出时间
借出原因
借用人
借出人
接收人
接收
时间
装
饰
装
修
管
理
协
议
一、本协议当事人
甲方（物业公司）：
_________________
乙方（业主）：
（号楼单元号）
丙方（装饰装修企业）：
为有效防止违章装修，确保小区内房屋本体和共用设施的正常使用功能及房屋外观美观统一，使用安全，维护当事人的合法权益，根据中华人民共和国建设部第110号令以及郑州市政府建设行政主管部门的有关规定，签订本协议，各方应共同遵守。
二、装修申请手续
1、乙方必须在办理完入住手续后方可办理装修手续。
2、乙方进行装饰装修，应填写由甲方统一拟制的《装修申请表》，并提供
3、施工负责人身份证复印件、丙方的营业执照复印件（加盖公司印章）、资质证书复印件（加盖公司印章）、装修设计图纸及施工方案、施工人员一寸免冠照片及身份证复印件各一张。
4、以上资料由甲方留存，经甲方审批后，办妥相关手续方可施工。
5、非业主的使用人对室内进行装饰装修的，必须有业主亲笔签名的书面委托书。
三、装饰装修相关费用
1、装修垃圾清运费按房屋建筑面积收取，收取标准3元/平方米；
2、装修保证金人民币：
100㎡以下：
元；
100㎡以上、200㎡以下：
元；
200㎡以上：
元。
3、施工许可证工本费每证人民币20元整；
4、施工人员出入证工本费每证人民币5元（不退）、保证金每证人民币20元（装修完毕后凭收据和出入证到服务中心退还）。
四、装饰装修时间规定
1、装饰装修作业时间为：
上午8：
00时—12：
00时，下午14：
00时—19：
00时（5月至9月）、14：
00时—18：
00时（10月至次年4月）。
不得延长施工时间，以免影响他人休息；
2、双休日和法定假日期间施工时不得使用电动机械等噪音过大的工具（如：
电锤、切割机、电锯等）。
五、禁止行为和注意事项
1、禁止下列行为：
⏹未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构或者住宅室内装修超过设计标准和规范而增加楼面荷载的；
⏹将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
⏹扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
⏹损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
⏹其他影
升级会员 